На рынке недвижимости возник избыток апартаментов

На рынке апартаментов существует риск «затоваривания», отмечают эксперты. Предложение растет, а спрос не слишком высок.

Интерес покупателей к апартаментам в минувшем году упал значительнее, чем на квартиры, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Главным образом, это связано с тем, что на их приобретение не распространяются льготные ипотечные программы. В 2023 году ставка по льготной ипотеке повысилась, однако рыночные ставки (по которым выдаются кредиты на апартаменты) также выросли. Поэтому приобретать именно жилые помещения, к которым апартаменты не относятся, по-прежнему выгоднее.

Продажи новых апартаментов в столичном регионе в прошлом году просели по сравнению с 2021 годом на 23,6% (как раз тогда активно обсуждался вопрос о том, что апартаменты могут приравнять к жилью, был внесен в Госдуму законопроект об апартаментах) и на 2,5% в сравнении с 2020 годом. По данным «PRO ОБМЕН», в ноябре 2022 года было продано на 66% меньше апартаментов, чем в ноябре 2021-го.

Рынок апартаментов находится не в самом лучшем положении, говорит Елена Мацинова из ГК «Садовое кольцо». Ставки на апартаменты примерно вдвое выше, чем на жилье. «На спрос также влияет подвисший вопрос юридического статуса апартаментов — правительство обещает вернуться к нему в 2023 году, но уже понятно, что регистрировать эту недвижимость как жилую точно не будут. Следовательно, сохраняются риски для покупателей, которые подкрепляются негативными кейсами некоторых застройщиков, — никто не хочет покупать „кота в мешке“», — говорит Мацинова.

Покупательская активность в сегменте апартаментов зависит от ситуации на рынке в целом, считает замдиректора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов. При общем восстановлении спроса растут и объемы продаж апартаментов. Так, их продажи в конце года увеличились по сравнению с началом осени на 25-30%. Цены на апартаменты в конце прошлой весны незначительно снижались на 3-5%, в том числе за счет спецпредложений, но со второй половины лета начали восстанавливаться и сейчас стабильны.

Вместе с тем строятся апартаменты достаточно активно. В столичном регионе объем предложения в 2022 году вырос в полтора раза по сравнению с предыдущим годом, отмечают в «Метриум».

Прежде всего это обусловлено запуском проектов, реализацию которых девелоперы отложили на время пандемии, поясняет Коркка. Еще одной причиной стали проблемы на рынке коммерческой недвижимости — некоторые застройщики начали строить их на участках с офисным потенциалом. «В 2023 году темпы запуска апарт-проектов сократятся, потому что предложение сейчас существенно превышает спрос и существует угроза «затоваривания», — считает эксперт. Если есть возможность сменить вид разрешенного использования земельного участка, большинство застройщиков переводят апартаменты в квартиры, отмечает Коркка.

По данным Est-a-Tet, предложение апартаментов за год выросло на 22,3%, тогда как доля спроса снизилась с 10% до 4%.

Застройщики переделывают офисы в апартаменты, а апартаменты — в жилье

В последние два года отмечается перераспределение спроса с апартаментов бизнес-класса на комфорт, отмечает Нюхалов. Лоты в новых проектах становятся компактнее, говорит Коркка. В прошлом году средняя площадь апартаментов в столичных новостройках снизилась сразу на 15,4% — с 59,7 кв. м до 50,5 кв. м. Для привлечения покупателей девелоперы предлагают даже экстремально маленькие лоты — например, в одном из комплексов предусмотрены помещения площадью всего 9 кв. м. На рынке продолжает действовать субсидированная ипотека на апартаменты от застройщиков, отмечают в Est-a-Tet. В некоторых проектах можно взять кредит со ставкой от 3%.

Апартаменты приобретают с различными целями — как второе жилье для себя (у многих комплексов удачное местоположение), для иногородних студентов, для сдачи в аренду или перепродажи, говорит Нюхалов. Инвестиционная привлекательность апартаментов зависит от характеристик конкретного проекта и может быть заметно выше, чем, например, у банковских депозитов. При этом стоит учитывать, что платежи за коммунальные услуги в апартаментах больше, чем для владельцев квартир, отмечает Коркка, а налог на имущество в пять раз выше минимальной ставки для жилья.