На рынке апартаментов существует риск «затоваривания», отмечают эксперты. Предложение растет, а спрос не слишком высок.
Интерес покупателей к апартаментам в минувшем году упал значительнее, чем на квартиры, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Главным образом, это связано с тем, что на их приобретение не распространяются льготные ипотечные программы. В 2023 году ставка по льготной ипотеке повысилась, однако рыночные ставки (по которым выдаются кредиты на апартаменты) также выросли. Поэтому приобретать именно жилые помещения, к которым апартаменты не относятся, по-прежнему выгоднее.
Продажи новых апартаментов в столичном регионе в прошлом году просели по сравнению с 2021 годом на 23,6% (как раз тогда активно обсуждался вопрос о том, что апартаменты могут приравнять к жилью, был внесен в Госдуму законопроект об апартаментах) и на 2,5% в сравнении с 2020 годом. По данным «PRO ОБМЕН», в ноябре 2022 года было продано на 66% меньше апартаментов, чем в ноябре 2021-го.
Рынок апартаментов находится не в самом лучшем положении, говорит Елена Мацинова из ГК «Садовое кольцо». Ставки на апартаменты примерно вдвое выше, чем на жилье. «На спрос также влияет подвисший вопрос юридического статуса апартаментов — правительство обещает вернуться к нему в 2023 году, но уже понятно, что регистрировать эту недвижимость как жилую точно не будут. Следовательно, сохраняются риски для покупателей, которые подкрепляются негативными кейсами некоторых застройщиков, — никто не хочет покупать „кота в мешке“», — говорит Мацинова.
Покупательская активность в сегменте апартаментов зависит от ситуации на рынке в целом, считает замдиректора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов. При общем восстановлении спроса растут и объемы продаж апартаментов. Так, их продажи в конце года увеличились по сравнению с началом осени на 25-30%. Цены на апартаменты в конце прошлой весны незначительно снижались на 3-5%, в том числе за счет спецпредложений, но со второй половины лета начали восстанавливаться и сейчас стабильны.
Вместе с тем строятся апартаменты достаточно активно. В столичном регионе объем предложения в 2022 году вырос в полтора раза по сравнению с предыдущим годом, отмечают в «Метриум».
Прежде всего это обусловлено запуском проектов, реализацию которых девелоперы отложили на время пандемии, поясняет Коркка. Еще одной причиной стали проблемы на рынке коммерческой недвижимости — некоторые застройщики начали строить их на участках с офисным потенциалом. «В 2023 году темпы запуска апарт-проектов сократятся, потому что предложение сейчас существенно превышает спрос и существует угроза «затоваривания», — считает эксперт. Если есть возможность сменить вид разрешенного использования земельного участка, большинство застройщиков переводят апартаменты в квартиры, отмечает Коркка.
По данным Est-a-Tet, предложение апартаментов за год выросло на 22,3%, тогда как доля спроса снизилась с 10% до 4%.
Застройщики переделывают офисы в апартаменты, а апартаменты — в жилье
В последние два года отмечается перераспределение спроса с апартаментов бизнес-класса на комфорт, отмечает Нюхалов. Лоты в новых проектах становятся компактнее, говорит Коркка. В прошлом году средняя площадь апартаментов в столичных новостройках снизилась сразу на 15,4% — с 59,7 кв. м до 50,5 кв. м. Для привлечения покупателей девелоперы предлагают даже экстремально маленькие лоты — например, в одном из комплексов предусмотрены помещения площадью всего 9 кв. м. На рынке продолжает действовать субсидированная ипотека на апартаменты от застройщиков, отмечают в Est-a-Tet. В некоторых проектах можно взять кредит со ставкой от 3%.
Апартаменты приобретают с различными целями — как второе жилье для себя (у многих комплексов удачное местоположение), для иногородних студентов, для сдачи в аренду или перепродажи, говорит Нюхалов. Инвестиционная привлекательность апартаментов зависит от характеристик конкретного проекта и может быть заметно выше, чем, например, у банковских депозитов. При этом стоит учитывать, что платежи за коммунальные услуги в апартаментах больше, чем для владельцев квартир, отмечает Коркка, а налог на имущество в пять раз выше минимальной ставки для жилья.
Настоящим я, в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 27.07.2006 № 152 - ФЗ «О персональных данных», продолжая работу на сайте https://дом.рф (далее – Сайт), выражаю согласие АО «ДОМ.РФ» (ИНН 7729355614, ОГРН 1027700262270, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10) (далее – Оператор), на автоматизированную обработку, а именно: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение (далее – Обработка), моих персональных данных в следующем составе: технические данные, которые автоматически передаются устройством, с помощью которого используется Сайт, в том числе: технические характеристики устройства,
Я подтверждаю, что Оператор вправе давать поручения на обработку моих персональных данных ООО «ДОМ.РФ Центр сопровождения» (ИНН 3666240353, ОГРН 1193668037870, Воронежская обл., г. Воронеж, просп. Революции, д. 38, пом. 10), АО «Банк ДОМ.РФ» (ИНН 7725038124, ОГРН 1037739527077, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10) в целях, указанных в настоящем согласии.
В случае отказа от обработки персональных данных метрическими программами я проинформирован(а) о необходимости прекратить использование Сайта или отключить файлы «cookies» в настройках браузера.
Настоящее согласие действует в течение 1 года с момента его предоставления.
Я уведомлен(а), что могу отозвать настоящее согласие путем подачи письменного заявления в адрес Оператора посредством почтовой связи.
Продолжая работу на сайте я выражаю свое согласие АО «ДОМ.РФ» (адрес: г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10) на автоматизированную обработку моих персональных данных (файлы cookie, сведения о действиях пользователя на сайте, сведения об оборудовании пользователя, дата и время сессии), в т.ч. с использованием метрической программы Яндекс.Метрика, с совершением действий: сбор, запись, систематизация, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, передача (предоставление, доступ) партнёрам АО «ДОМ.РФ», предоставляющим сервис по указанным метрическим программам. Обработка персональных данных осуществляется в целях улучшения работы сайта, совершенствования продуктов и услуг компании, определения предпочтений пользователя, предоставления целевой информации по продуктам и услугам АО «ДОМ.РФ» и его партнёров.
Настоящее согласие действует с момента его предоставления и в течение всего периода использования сайта.
В случае отказа от обработки персональных данных метрическими программами я проинформирован о необходимости прекратить использование сайта или отключить файлы cookie в настройках браузера.
АО «ДОМ.РФ» очень серьезно относится к вопросам конфиденциальности и безопасности информации. Защита ваших персональных данных** — один из наших ключевых приоритетов.
Мы обрабатываем ваши персональные данные, собранные на законных основаниях и в рамках четко сформулированных целей, характерных для взаимодействия АО «ДОМ.РФ» со всеми сторонами:
Мы можем собирать ваши персональные данные, информацию о предпочтениях, совершенных действиях и т.п. при помощи веб-сайта АО «ДОМ.РФ» для заранее определенных и законных целей.
Мы можем передавать ваши персональные данные строго при соблюдении требований законодательства.
Мы уважаем ваши права и свободы, в частности, связанные с вопросами обработки ваших персональных данных.
Подробная информация об условиях и принципах обработки персональных данных.при первоначальном взносе 30%, срок — 15 лет.
Обязательное страхование недвижимости, личное — по желанию (при отсутствии ставка повышается). Доход подтверждается справкой 2-НДФЛ.
Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.
Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.
161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.