Ипотечные ценные бумаги. Что это и зачем они нужны?

Что такое ипотечные облигации?

Для многих банков ипотека – один из основных активов, обладающий высоким качеством и стабильностью доходов: платежи от заемщиков поступают небольшими суммами по фиксированной ставке в течение длительного срока. Это очень удобно для заёмщиков, однако мотивирует банки совершенствовать систему управления своим балансом (активами и пассивами) для обеспечения его ликвидности Ликвидность - это способность компании формировать достаточный объем средств для исполнения своих обязательств, в том числе за счет использования своих активов (например, через их продажу). , а также систему управления процентными рисками (из-за разницы между доходностью активов и стоимостью обязательств).

Один из самых эффективных способов управления рисками баланса и процентных ставок для банка – это секьюритизация (от англ. securities – «ценные бумаги») – процедура, в результате которой любой актив может быть преобразован в ценную бумагу. В нашем случае это будет означать выпуск долговых ценных бумаг (ипотечных облигаций) под конкретный набор ипотечных кредитов (ипотечный портфель).

То есть, ипотечные облигации (облигации с ипотечным покрытием, ипотечные ценные бумаги, ИЦБ) — это такие облигации, по которым выплаты инвесторам идут не из денежных средств компании-эмитента (см.  3), а только из поступлений по тем ипотечным кредитам (платежей заемщиков), которыми обеспечен каждый конкретный выпуск ипотечных облигаций.

Зачем секьюритизировать ипотечные кредиты?

Секьюритизация позволяет банкам получить высоколиквидные ценные бумаги вместо неликвидных ипотечных кредитов. Так, банки могут:

• продать выпуск облигаций инвесторам и таким образом рефинансировать ипотечный портфель (получить средства «вперед»)

• сохранить облигации у себя и использовать ИЦБ в качестве залога для привлечения краткосрочной ликвидности с финансового рынка

  Например, через сделки РЕПО банк на определенный срок получает средства в объеме равном стоимости портфеля ИЦБ, продав его другой стороне по сделке с обязательством выкупить ИЦБ обратно в конце срока, когда у него уже будет достаточно средств, чтобы сделать это.

  Полученные как в первом, так и во втором случаях средства банк может направлять на выдачу новых ипотечных кредитов.

В чем особенности ипотечных облигаций?

Эмитентом ипотечных ценных бумаг является ипотечный агент — специальная компания, созданная исключительно для того, чтобы приобретать у банков ипотечные портфели и выпускать облигации только под эти портфели. Ипотечные портфели генерируют денежный поток от обслуживания ипотечных кредитов, за счет которого эмитент и исполняет свои обязательства перед инвесторами.

Главной особенностью ипотечных облигаций является структура выплат, которая повторяет платежи населения по ипотечным кредитам. В каждую дату выплат инвесторы регулярно получают не только купонный доход, но и часть номинала облигаций в результате плановых и досрочных погашений по ипотечным кредитам. Такая структура погашения номинала называется амортизационной: она позволяет инвесторам быстрее вернуть первоначальную сумму вложений и реинвестировать полученные выплаты.

Какие же преимущества ипотечных облигаций перед другими ценными бумагами?

Ипотечные облигации обладают привлекательным для инвестора соотношением риска и доходности. С одной стороны, за счет высокого качества ипотечного рынка в России и особой «защитной» структуры сделок секьюритизации, ИЦБ характеризуются надежностью, сопоставимой с ОФЗ. С другой стороны, обеспечивают повышенную доходность.

Ипотечные облигации ДОМ.РФ

В настоящий момент 95% рынка ипотечной секьюритизации в России приходится на ИЦБ ДОМ.РФ – ипотечные облигации с поручительством ДОМ.РФ, который является единым институтом развития в жилищной сфере России (на 100% акций принадлежит государству) и занимается развитием рынка ипотечных ценных бумаг.

По состоянию на 31 декабря 2022 года в обращении находится 54 выпуска ИЦБ ДОМ.РФ общим объемом 1 075 млрд рублей.

ИЦБ ДОМ.РФ характеризуются высочайшей надежностью и кредитоспособностью, поскольку, помимо поручительства (специальной гарантии исполнения обязательств) от государственного института развития (кредитный рейтинг ДОМ.РФ на наивысшем уровне ААА), механизм секьюритизации ДОМ.РФ построен на четкой системе отбора и глубокой проверке наиболее первоклассных ипотечных портфелей. Кроме того, ИЦБ ДОМ.РФ обладают высокой ликвидностью (их можно без труда продать и купить) за счет широкой базы инвесторов, совершенствования рыночной инфраструктуры со стороны ДОМ.РФ и тесного взаимодействия со всеми участниками рынка.