Разъяснения

         

        по вопросам реализации Правил предоставления субсидий
        из федерального бюджета российским кредитным организациям
        и АО «АИЖК» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам),

        утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации

        от 13 марта 2015 г. № 220 (далее – Правила)

         

         

        1. Понятие первичного рынка жилья в рамках Правил. Объекты залога.

        В целях применения Правил под приобретением жилого помещения на первичном рынке жилья понимается приобретение физическим лицом у юридического лица (застройщика, инвестора и т.д.)[1]:

        • жилого помещения в многоквартирном доме (жилом доме блокированной застройки) до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию путем заключения договора участия в долевом строительстве (договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве)[2] в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон об участии в долевом строительстве);
        • жилого помещения в многоквартирном доме (жилом доме блокированной застройки) путем заключения с первым собственником жилого помещения, зарегистрировавшим право собственности на жилое помещение после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, договора купли-продажи;
        • жилого дома (при индивидуальном жилищном строительстве или для жилых домов блокированной застройки[3]) или части жилого дома (для жилых домов блокированной застройки[4]) с земельным участком путем заключения с первым собственником жилого дома после ввода указанных объектов недвижимости в эксплуатацию договора купли-продажи.

         

        В рамках ипотечных продуктов Агентства «цепочка» правообладателей строящегося (построенного) жилого помещения ограничена только юридическими лицами. То есть в «цепочке» инвесторов, уступающих права требования по договору участия в долевом строительстве, должны отсутствовать физические лица, в том числе зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей.

        Предметом залога при заключении договора участия в долевом строительстве (договора уступки прав требований по указанному договору) до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию является залог прав требований по таким договорам.

        Предметом ипотеки при заключении договора купли-продажи жилого помещения, жилого дома (части жилого дома) с земельным участком является ипотека жилого помещения, ипотека жилого дома (части жилого дома) с земельным участком. При этом если приобретается жилой дом (часть жилого дома), то земельный участок, на котором расположен такой жилой дом (часть жилого дома), должен также приобретаться в собственность физического лица или принадлежать ему на праве собственности.

        При приобретении жилого помещения в жилом доме блокированной застройки (так называемом «таунхаусе») необходимо обращать внимание на категорию земель (должны быть земли населенных пунктов) и вид разрешенного использования земельного участка. Построенный на земельном участке объект должен соответствовать разрешенному использованию земельного участка:

        • при приобретении квартиры в строящемся или построенном жилом доме блокированной застройки разрешенное использование должно подразумевать возможность строительства на участке многоквартирного дома, дома блокированной застройки или малоэтажного жилья;
        • при приобретении жилого дома/части жилого дома, соответствующих отдельному блоку в жилом доме блокированной застройки, разрешенное использование должно подразумевать возможность строительства жилого дома, дома блокированной застройки, малоэтажного жилья и (возможно) ведение личного подсобного хозяйства.

        На земельном участке с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства не может быть возведен многоквартирный дом, в том числе жилой дом блокированной застройки, состоящий из блоков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) как сведения о квартирах.

        Дополнительно необходимо отметить, что в случае приобретения квартиры в жилом доме блокированной застройки предметом ипотеки после регистрации права собственности на жилое помещение в таком построенном жилом доме должна являться квартира. Объект «квартира с земельным участком» не соответствует требованиям Агентства.

        На основании изложенного, объектами залога в рамках Правил с учетом условий ипотечных продуктов Агентства могут выступать:

        • права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве;
        • квартира;
        • жилой дом с земельным участком;
        • часть жилого дома с земельным участком (где части жилого дома соответствует отдельный блок в жилом доме блокированной застройки).

         

        1. Приобретение жилого помещения у закрытого паевого инвестиционного фонда.

        В соответствии с п. 1 ст. 10 Федерального закона от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» паевой инвестиционный фонд представляет собой обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления. Согласно п. 1 ст. 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

        Таким образом, приобретение физическим лицом у управляющей компании, осуществляющей доверительное управление имуществом ЗПИФ, строящегося (построенного) жилого помещения не соответствует Правилам и, следовательно, ипотечным продуктам АО «АИЖК» с опцией «Ипотека с государственной поддержкой».

         

        1. Приобретение жилого помещения у жилищных кооперативов.

        Приобретение физическим лицом строящегося жилищно-строительным кооперативом/жилищным накопительным кооперативом/жилищным кооперативом жилого помещения не соответствует Правилам, так как согласно законодательству в данном случае договор участия в долевом строительстве не заключается.

        Приобретение построенного жилого помещения физическим лицом по договору купли-продажи у жилищно-строительного кооператива/жилищного накопительного кооператива/жилищного кооператива после оформления права собственности жилищного кооператива на жилое помещение соответствует Правилам.

         

        1. Приобретение жилого помещения, реализуемого казенными предприятиями, у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

        Согласно п. 4 Правил физическое лицо должно приобрести готовое жилое помещение на первичном рынке жилья по договору купли-продажи, заключенному с юридическим лицом.

        В соответствии со ст. 124 Гражданского кодекса Российской Федерации участниками гражданских правоотношений являются публично-правовые образования (Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования). В практике встречаются случаи приобретения готового жилья, принадлежащего публично-правовому образованию, являющемуся первым собственником такого жилого помещения, путем заключения договора купли-продажи с казенным учреждением, которому жилое помещение принадлежит на праве хозяйственного ведения или доверительного управления.

        В соответствии с п. 2 ст. 124 Гражданского кодекса Российской Федерации к публично-правовым образованиям применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов.

        По мнению Минфина России, приобретение готового жилья у публично-правового образования, являющегося первым собственником такого жилья, на основании договора купли-продажи, заключенного между физическим лицом (покупателем) и казенным учреждением, которому жилое помещение принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (продавцом), не противоречит требованиям Правил.

         

        1. Заключение предварительного договора долевого участия в строительстве или предварительного договора купли-продажи.

        Заключение предварительного договора в силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации не является основанием для возникновения у застройщика (цедента, продавца) обязанности по передаче жилого помещения в собственность граждан и создает для сторон обязанность исключительно по заключению в будущем основного договора. В период от момента заключения предварительного договора до момента заключения основного договора не подтверждается факт участия физического лица – заемщика в строительстве или факт приобретения им готового жилого помещения. При этом если в предварительном договоре срок заключения основного договора не определен, что часто практикуется застройщиками, предварительный договор действует в течение 1 (одного) года с момента его заключения.

        Таким образом, до заключения соответствующего основного договора невозможна регистрация права собственности на жилое помещение и ипотека жилого помещения в связи с отсутствием договоров, на основании которых осуществляется приобретение права собственности на жилое помещение.

        АО «АИЖК» выкупает закладные, обеспеченные либо залогом прав требований по договору участия в долевом строительстве, заключенному в соответствии с Федеральным законом об участии в долевом строительстве, либо ипотекой построенного жилого помещения, т.е. на дату предложения закладной к выкупу должен быть заключен основной договор и в ЕГРП должна быть внесена запись о залоге прав требования по договору участия в долевом строительстве или ипотеке жилого помещения.

        На основании изложенного рекомендуется первичным кредиторам – партнерам АО «АИЖК» осуществлять кредитование граждан на условиях опции «Ипотека с государственной поддержкой» в строгом соответствии с требованиями п. 4 Правил с заключением договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом об участии в долевом строительстве или договора купли-продажи жилого помещения.

         

        1. Заключение договора купли-продажи будущей вещи.

        В настоящий момент существует правовая неопределенность в вопросе о том, какая сделка по приобретению строящегося жилья может быть совершена в период после ввода объекта в эксплуатацию до момента государственной регистрации права собственности застройщика на завершенный строительством объект. В этот период договор участия в долевом строительстве не может быть заключен в силу положений п. 2 ст. 1 Федерального закона об участии в долевом строительстве, а заключенный в рассматриваемый период договор купли-продажи объекта, в отношении которого застройщик еще не обладает зарегистрированным правом собственности, может быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей вещи (о договоре купли-продажи будущей вещи см. п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации), что влечет дополнительные риски для покупателя, связанные с отсутствием требования о государственной регистрации такого договора, и не поддерживается сложившейся судебной практикой (п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54).

        Договоры купли-продажи будущего объекта по правовой природе не являются предварительными договорами, однако переход права собственности к покупателю по таким договорам возможен только после государственной регистрации права собственности продавца на продаваемый объект жилой недвижимости.

        Также можно отметить, что на практике в отдельных регионах в период после ввода объекта в эксплуатацию заключаются и проходят государственную регистрацию договоры участия в долевом строительстве, на основании которых жилое помещение передается участнику долевого строительства по передаточному акту. Такая практика государственной регистрации не является препятствием для предложения АО «АИЖК» закладной к выкупу.

        Отсутствие должного правового регулирования вопросов оформления правоотношений между продавцом и покупателем в стадии после ввода объекта в эксплуатацию до регистрации права собственности продавца на такой объект не должно оказывать воздействия на реализацию и правовую суть Правил, согласно которым возмещение недополученных доходов осуществляется по ипотечным жилищным кредитам (займам), т.е. по кредитам (займам), предоставленным на цели приобретения или строительства жилья и обеспеченным ипотекой. В соответствии со ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 5, 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предметом ипотеки являются жилые помещения, а также права требования участников долевого строительства с момента государственной регистрации ипотеки жилого помещения или таких прав требований в ЕГРП.

        Таким образом, получение возмещения недополученных доходов в соответствии с Правилами, по мнению АО «АИЖК», возможно по кредитам (займам), предоставленным на приобретение (строительство) жилья и обеспеченным ипотекой жилых помещений или ипотекой прав требований участников долевого строительства.

         

        1. Расчет 20 процентов стоимости приобретаемого жилого помещения.

        С учетом требования п. 4 Правил об оплате заемщиком за счет собственных средств не менее 20 % стоимости приобретаемого жилого помещения, первичный кредитор (заимодавец) на стадии принятия решения о выдаче ипотечного кредита (займа) с применением опции «Ипотека с государственной поддержкой» должен провести дополнительную проверку размера собственных средств потенциального заемщика на соответствие данному требованию Правил: величина собственных средств в размере не менее 20 % рассчитывается от цены, указанной в договоре приобретения, без математического округления полученного значения.

        Более подробная информация для партнеров АО «АИЖК» изложена в письме от 11.09.2015 № 36459-КЯ, размещенном в Единой информационной системе АО «АИЖК».

         

        1. Использование социальных выплат (субсидий) на первоначальный взнос по кредиту (займу).

        Согласно п. 4 Правил заемщик должен оплатить за счет собственных средств не менее 20 % стоимости приобретаемого жилого помещения. При этом в качестве собственных средств могут рассматриваться средства социальных выплат (субсидий), предоставляемых из бюджетов различных уровней в рамках целевых социальных программ обеспечения жильем граждан с использованием средств субсидий, в том числе средства материнского (семейного) капитала.

         

        С дополнительными вопросами по данным разъяснениям можно обращаться на электронный адрес standard@ahml.ru.

         

        [1]  На официальном сайте Минфина России www.minfin.ru (вкладка «Деятельность», раздел «Государственная поддержка жилищного (ипотечного) кредитования/Нормативная и правовая информация») 27.04.2015 опубликовано письмо Минстроя России от 24.04.2015 № 12238-ЕС/07од).

        [2] Правила не содержат ограничений по количеству уступок прав требований по договору участия в долевом строительстве.

        [3] При этом все структурно обособленные (аналогично квартирам в многоквартирном доме) жилые помещения дома блокированной застройки оформляются как отдельные «жилые дома» с учетом особенностей проекта, а также расположения каждого такого жилого помещения на отдельном земельном участке.

        [4] При этом все структурно обособленные (аналогично квартирам в многоквартирном доме) жилые помещения дома блокированной застройки оформляются как отдельные «части жилого дома» с учетом особенностей проекта, а также расположения каждого такого жилого помещения на отдельном земельном участке.

        В связи с поступающими вопросами партнеров АО «АИЖК» о необходимости нотариального удостоверения сделок по продаже долей в жилой недвижимости, АО «АИЖК» поясняет следующее.

        Федеральным законом от 2 июня 2016 г. N 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу 02.06.2016, внесены изменения в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон 122-ФЗ).Согласно указанным изменениям, внесенным, в том числе в п. 1 ст. 24 Закона 122-ФЗ,сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

        Вместе с тем, обязанность по проверке законности сделки возложена Законом 122-ФЗна органы, осуществляющие государственную регистрацию прав. В соответствии с п. 1 ст. 13 Закона 122-ФЗ одним из этапов государственной регистрации прав является правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления. Исключение из указанного правила составляют нотариально удостоверенные сделки, в отношении которых государственным регистратором не осуществляется проверка законности их совершения.

        Согласно ст. 31 Закона 122-ФЗ органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей. При государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенной сделки органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, не несут ответственность за законность сделки. Вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них обязанностей, в том числе в результате внесения в Единый государственный реестр прав записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме.

        Таким образом, в случае нарушения сторонами сделки по отчуждению недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, требований законодательства к нотариальному удостоверению таких сделок, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, обязаны отказать в проведении государственной регистрации и несут ответственность за законность сделки.

        Разъяснения
        по вопросам реализации Правил предоставления субсидий
        из федерального бюджета российским кредитным организациям
        и АО «АИЖК» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам),
        утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации
        от 13 марта 2015 г. № 220 (далее – Правила)

         

        1.  Понятие первичного рынка жилья в рамках Правил. Объекты залога.

        В целях применения Правил под приобретением жилого помещения на первичном рынке жилья понимается приобретение физическим лицом у юридического лица (застройщика, инвестора и т.д.)[1]:

        • жилого помещения в многоквартирном доме (жилом доме блокированной застройки) до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию путем заключения договора участия в долевом строительстве (договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве)[2] в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон об участии в долевом строительстве);
        • жилого помещения в многоквартирном доме (жилом доме блокированной застройки) путем заключения с первым собственником жилого помещения, зарегистрировавшим право собственности на жилое помещение после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, договора купли-продажи;
        • жилого дома (при индивидуальном жилищном строительстве или для жилых домов блокированной застройки[3]) или части жилого дома (для жилых домов блокированной застройки[4]) с земельным участком путем заключения с первым собственникомжилого дома после ввода указанных объектов недвижимости в эксплуатацию договора купли-продажи.

        В рамках ипотечных продуктов Агентства «цепочка» правообладателей строящегося (построенного) жилого помещения ограничена только юридическими лицами. То есть в «цепочке» инвесторов, уступающих права требования по договору участия в долевом строительстве, должны отсутствовать физические лица, в том числе зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей.

        Предметом залога при заключении договора участия в долевом строительстве (договора уступки прав требований по указанному договору) до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию является залог прав требований по таким договорам.

        Предметом ипотеки при заключении договора купли-продажи жилого помещения, жилого дома (части жилого дома) с земельным участком является ипотека жилого помещения, ипотека жилого дома (части жилого дома) с земельным участком. При этом если приобретается жилой дом (часть жилого дома), то земельный участок, на котором расположен такой жилой дом (часть жилого дома), должен также приобретаться в собственность физического лица или принадлежать ему на праве собственности.

        При приобретении жилого помещения в жилом доме блокированной застройки (так называемом «таунхаусе») необходимо обращать внимание на категорию земель (должны быть земли населенных пунктов) и вид разрешенного использования земельного участка. Построенный на земельном участке объект должен соответствовать разрешенному использованию земельного участка:

        • при приобретении квартиры в строящемся или построенном жилом доме блокированной застройки разрешенное использование должно подразумевать возможность строительства на участке многоквартирного дома, дома блокированной застройки или малоэтажного жилья;
        • при приобретении жилого дома/части жилого дома, соответствующих отдельному блоку в жилом доме блокированной застройки, разрешенное использование должно подразумевать возможность строительства жилого дома, дома блокированной застройки, малоэтажного жилья и (возможно) ведение личного подсобного хозяйства.

        На земельном участке с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства не может быть возведен многоквартирный дом, в том числе жилой дом блокированной застройки, состоящий из блоков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) как сведения о квартирах.

        Дополнительно необходимо отметить, что в случае приобретения квартиры в жилом доме блокированной застройки предметом ипотеки после регистрации права собственности на жилое помещение в таком построенном жилом доме должна являться квартира. Объект «квартира с земельным участком» не соответствует требованиям Агентства.

        На основании изложенного, объектами залога в рамках Правил с учетом условий ипотечных продуктов Агентства могут выступать:

        • права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве;
        • квартира;
        • жилой дом с земельным участком;
        • часть жилого дома с земельным участком (где части жилого дома соответствует отдельный блок в жилом доме блокированной застройки).

        2.  Приобретение жилого помещения у закрытого паевого инвестиционного фонда.

        В соответствии с п. 1 ст. 10 Федерального закона от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» паевой инвестиционный фонд представляет собой обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления. Согласно п. 1 ст. 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

        Таким образом, приобретение физическим лицом у управляющей компании, осуществляющей доверительное управление имуществом ЗПИФ, строящегося (построенного) жилого помещения не соответствует Правилам и, следовательно, ипотечным продуктам АО «АИЖК» с опцией «Ипотека с государственной поддержкой».
        3.  Приобретение жилого помещения у жилищных кооперативов.

        Приобретение физическим лицом строящегося жилищно-строительным кооперативом/жилищным накопительным кооперативом/жилищным кооперативом жилого помещения не соответствует Правилам, так как согласно законодательству в данном случае договор участия в долевом строительстве не заключается.

        Приобретение построенного жилого помещения физическим лицом по договору купли-продажи у жилищно-строительного кооператива/жилищного накопительного кооператива/жилищного кооператива после оформления права собственности жилищного кооператива на жилое помещение соответствует Правилам.
        4.  Приобретение жилого помещения у муниципалитета.

        Согласно п. 4 Правил физическое лицо должно приобрести строящееся жилое помещение по договору участия в долевом строительстве (уступки прав требований по указанному договору), заключенному в соответствии с Федеральным законом об участии в долевом строительстве, или готовое жилое помещение на первичном рынке жилья по договору купли-продажи, заключенному с юридическим лицом.

        Российская Федерация, субъекты Российской Федерации: республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа, а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений – гражданами и юридическими лицами (п. 1 ст. 124 Гражданского кодекса Российской Федерации).

        Таким образом, приобретение жилого помещения физическим лицом у муниципального образования, являющегося первым собственником такого жилого помещения, будет соответствовать Правилам.

        В то же время, когда стороной договора является юридическое лицо (например, унитарное предприятие), которому жилое помещение принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, в то время как собственником такого жилого помещения является муниципальное образование, сделка купли-продажи не соответствует Правилам. В последнем случае продавец не является собственником жилого помещения, но вправе распоряжаться им с согласия собственника с возникновением соответствующих прав и обязанностей у продавца (унитарного предприятия), а не у собственника жилого помещения (в отличие от продажи, например, по доверенности от имени юридического лица или на основании агентского договора).
        5.  Заключение предварительного договора долевого участия в строительстве или предварительного договора купли-продажи.

        Заключение предварительного договора в силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации не является основанием для возникновения у застройщика (цедента, продавца) обязанности по передаче жилого помещения в собственность граждан и создает для сторон обязанность исключительно по заключению в будущем основного договора. В период от момента заключения предварительного договора до момента заключения основного договора не подтверждается факт участия физического лица – заемщика в строительстве или факт приобретения им готового жилого помещения. При этом если в предварительном договоре срок заключения основного договора не определен, что часто практикуется застройщиками, предварительный договор действует в течение 1 (одного) года с момента его заключения.

        Таким образом, до заключения соответствующего основного договора невозможна регистрация права собственности на жилое помещение и ипотека жилого помещения в связи с отсутствием договоров, на основании которых осуществляется приобретение права собственности на жилое помещение.

        АО «АИЖК» выкупает закладные, обеспеченные либо залогом прав требований по договору участия в долевом строительстве, заключенному в соответствии с Федеральным законом об участии в долевом строительстве, либо ипотекой построенного жилого помещения, т.е. на дату предложения закладной к выкупу должен быть заключен основной договор и в ЕГРП должна быть внесена запись о залоге прав требования по договору участия в долевом строительстве или ипотеке жилого помещения.

        На основании изложенного рекомендуется первичным кредиторам – партнерам АО «АИЖК» осуществлять кредитование граждан на условиях опции «Ипотека с государственной поддержкой» в строгом соответствии с требованиями п. 4 Правил с за исключением договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом об участии в долевом строительстве или договора купли-продажи жилого помещения.
        6.  Заключение договора купли-продажи будущей вещи.

        В настоящий момент существует правовая неопределенность в вопросе о том, какая сделка по приобретению строящегося жилья может быть совершена в период после ввода объекта в эксплуатацию до момента государственной регистрации права собственности застройщика на завершенный строительством объект. В этот период договор участия в долевом строительстве не может быть заключен в силу положений п. 2 ст. 1 Федерального закона об участии в долевом строительстве, а заключенный в рассматриваемый период договор купли-продажи объекта, в отношении которого застройщик еще не обладает зарегистрированным правом собственности, может быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей вещи (о договоре купли-продажи будущей вещи см. п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации), что влечет дополнительные риски для покупателя, связанные с отсутствием требования о государственной регистрации такого договора, и не поддерживается сложившейся судебной практикой (п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54).

        Договоры купли-продажи будущего объекта по правовой природе не являются предварительными договорами, однако переход права собственности к покупателю по таким договорам возможен только после государственной регистрации права собственности продавца на продаваемый объект жилой недвижимости.

        Также можно отметить, что на практике в отдельных регионах в период после ввода объекта в эксплуатацию заключаются и проходят государственную регистрацию договоры участия в долевом строительстве, на основании которых жилое помещение передается участнику долевого строительства по передаточному акту. Такая практика государственной регистрации не является препятствием для предложения АО «АИЖК» закладной к выкупу.

        Отсутствие должного правового регулирования вопросов оформления правоотношений между продавцом и покупателем в стадии после ввода объекта в эксплуатацию до регистрации права собственности продавца на такой объект не должно оказывать воздействия на реализацию и правовую суть Правил, согласно которым возмещение недополученных доходов осуществляется по ипотечным жилищным кредитам (займам), т.е. по кредитам (займам), предоставленным на цели приобретения или строительства жилья и обеспеченным ипотекой. В соответствии со ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 5, 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предметом ипотеки являются жилые помещения, а также права требования участников долевого строительства с момента государственной регистрации ипотеки жилого помещения или таких прав требований в ЕГРП.

        Таким образом, получение возмещения недополученных доходов в соответствии с Правилами, по мнению АО «АИЖК», возможно по кредитам (займам), предоставленным на приобретение (строительство) жилья и обеспеченным ипотекой жилых помещений илиипотекой прав требований участников долевого строительства.
        7.  Расчет 20 процентов стоимости приобретаемого жилого помещения.

        С учетом требования п. 4 Правил об оплате заемщиком за счет собственных средств не менее 20 % стоимости приобретаемого жилого помещения, первичный кредитор (заимодавец) на стадии принятия решения о выдаче ипотечного кредита (займа) с применением опции «Ипотека с государственной поддержкой» должен провести дополнительную проверку размера собственных средств потенциального заемщика на соответствие данному требованию Правил: величина собственных средств в размере не менее 20 % рассчитывается от цены, указанной в договоре приобретения, без математического округления полученного значения.

        Более подробная информация для партнеров АО «АИЖК» изложена в письме от 11.09.2015 № 36459-КЯ, размещенном в Единой информационной системе АО «АИЖК».
        8.  Использование социальных выплат (субсидий) на первоначальный взнос по кредиту (займу).

        Согласно п. 4 Правил заемщик должен оплатить за счет собственных средств не менее 20 % стоимости приобретаемого жилого помещения. При этом в качестве собственных средств могут рассматриваться средства социальных выплат (субсидий), предоставляемых из бюджетов различных уровней в рамках целевых социальных программ обеспечения жильем граждан с использованием средств субсидий, в том числе средства материнского (семейного) капитала.
        С дополнительными вопросами по данным разъяснениям можно обращаться на электронный адрес standard@ahml.ru.


        [1]  На официальном сайте Минфина России http://www.minfin.ru/ (вкладка «Деятельность», раздел «Государственная поддержка жилищного (ипотечного) кредитования/Нормативная и правовая информация») 27.04.2015 опубликовано письмо Минстроя России от 24.04.2015 № 12238-ЕС/07од).

        [2] Правила не содержат ограничений по количеству уступок прав требований по договору участия в долевом строительстве.

        [3] При этом все структурно обособленные (аналогично квартирам в многоквартирном доме) жилые помещения дома блокированной застройки оформляются как отдельные «жилые дома» с учетом особенностей проекта, а также расположения каждого такого жилого помещения на отдельном земельном участке.

        [4] При этом все структурно обособленные (аналогично квартирам в многоквартирном доме) жилые помещения дома блокированной застройки оформляются как отдельные «части жилого дома» с учетом особенностей проекта, а также расположения каждого такого жилого помещения на отдельном земельном участке.

        РАЗЪЯСНЕНИЯ

        о возможности участия в качестве залогодателей
        несовершеннолетних и иных членов семьи заемщика (залогодателя),
        не соответствующих требованиям АО «АИЖК» к заемщикам
        (залог приобретаемого жилого помещения).

        Порядок регистрации ипотеки, когда не все
        залогодатели являются заемщиками

        1. Члены семьи заемщика – участники социальных программ (в том числе несовершеннолетние).

        Условия целевых социальных программ или иных мероприятий по обеспечению жильем граждан (государственных – федеральных, субъектов Российской Федерации и муниципальных), как правило, не содержат ограничений по возрасту и количеству участников. Такие программы могут предусматривать предоставление социальных выплат (субсидий) в денежном выражении из бюджетов различных уровней или могут быть иным образом направлены на улучшение жилищных условий граждан. Например, программа «Жилье для российской семьи» предоставляет право на приобретение (строительство) жилья экономического класса по цене ниже рыночной.

        В число участников таких социальных программ могут входить один, несколько членов семьи потенциального заемщика (залогодателя) или все члены семьи (включая заемщика (залогодателя)), которые не соответствуют требованиям АО «АИЖК», предъявляемым к заемщикам:

        • несовершеннолетние;
        • лица пожилого возраста;
        • трудоспособные совершеннолетние члены семьи без подтвержденного дохода.

        При этом такие целевые социальные программы (иные мероприятия), дающие право на социальную выплату (субсидию), содержат требование об обязательном оформлении (возникновении) права собственности на приобретаемое жилое помещение – предмет ипотеки у всех ее получателей.

        В списки участников целевых социальных программ (иных мероприятий), не предусматривающих социальной выплаты (в частности, программа «Жилье для российской семьи»), могут включаться наряду с заемщиком (залогодателем) – заявителем также члены его семьи.

        С учетом вышеизложенного, при условии, что хотя бы один из залогодателей является заемщиком с подтвержденным доходом, АО «АИЖК» допускает включение в число залогодателей приобретаемого жилого помещения – предмета ипотеки членов семьи заемщика без включения их в число заемщиков в следующих случаях:

        1.1.  При участии заемщика (залогодателя) в государственных (федеральных, региональных) или муниципальных программах, иных мероприятиях в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, предусматривающих получение социальных выплат (субсидий) за счет средств бюджетов всех уровней (например, на приобретение или строительство жилого помещения, частичную оплату основного долга и/или процентов по кредитному договору/договору займа), если такая социальная выплата полагается и членам семьи такого заемщика (залогодателя), в том числе несовершеннолетним. Частным случаем такой выплаты является получение заемщиком (залогодателем) средств материнского (семейного) капитала.

        1.2.  При участии заемщика (залогодателя) в государственных (федеральных, региональных) или муниципальных программах, иных мероприятиях в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, направленных на улучшение жилищных условий граждан, но напрямую не предусматривающих предоставление социальной выплаты в денежном выражении (в частности, приобретение жилья экономического класса по программе «Жилье для российской семьи»), если члены семьи такого заемщика (залогодателя), в том числе несовершеннолетние, включены в список участников такой программы (мероприятия). Семью можно считать участником государственной или муниципальной социальной программы (иного мероприятия) с момента ее включения список (реестр) участников программы.

        При передаче АО «АИЖК» прав требований по ипотечному кредиту (займу), обеспеченному ипотекой, поставщик обосновывает включение членов семьи заемщика в число залогодателей без включения их в число заемщиков официальным документом, составленным по установленной форме уполномоченным(-ой) органом (организацией), с перечислением членов семьи заемщика (залогодателя), которые включены в целевую социальную программу (иное мероприятие). Если такая форма не установлена, подтверждение возможно иным официальным документом – выпиской из решения органа местного самоуправления, выпиской из списка/реестра, справкой.

        2. Несовершеннолетние члены семьи заемщика.

        АО «АИЖК» допускает включение несовершеннолетних в число собственников-залогодателей приобретаемого с использованием кредитных (заемных) средств жилого помещения – предмета ипотеки также в следующих случаях:

        2.1.  При продаже принадлежащего несовершеннолетнему жилого помещения (доли в нем). В этом случае одним из собственников приобретаемого жилого помещения будет являться несовершеннолетний на основании решения органа опеки и попечительства, содержащее разрешение продать имеющееся в собственности несовершеннолетнего жилое помещение (долю в нем) и обязательство наделить его правом собственности в приобретаемом жилом помещении. Подтверждается решением органа опеки и попечительства;

        2.2.  На основании вступившего в законную силу решения суда о наделении несовершеннолетнего правом собственности в приобретаемом жилом помещении. Подтверждается представлением на выкуп такого решения суда;

        2.3.  В случаях, перечисленных в п. 1.1 и п. 1.2 настоящих разъяснений.

        Разрешение органа опеки и попечительства на передачу в залог жилого помещения не требуется, если несовершеннолетний включается в число собственников приобретаемого жилого помещения с возникновением ипотеки в силу закона (за исключением случаев продажи жилого помещения (доли в нем), принадлежащего несовершеннолетнему – п. 2.1 настоящих разъяснений), поскольку не происходит отчуждения (распоряжения) имущества подопечного, а также ограничения уже существующих прав несовершеннолетнего.

        3. Порядок регистрации ипотеки, когда не все залогодатели являются заемщиками.

        До внесения Федеральным законом от 06.12.2011 № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» изменений пункт 1 статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) был изложен следующим образом: «Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с моментагосударственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру».

        В связи с чем существовала различная практика регистрации ипотеки жилого помещения, приобретаемого за счет кредитных или заемных средств, с участием в качестве залогодателей граждан, которые не являются заемщиками. Регистрирующие органы в ряде регионов осуществляли государственную регистрацию ипотеки в силу закона на долю в праве собственности, принадлежащую лицам (залогодателям), которые одновременно являются также и заемщиками. А залог остальных долей (доли) регистрировали на основании договора об ипотеке.

        После внесения изменений пункт 1 статьи 77 Закона об ипотеке изложен в следующей редакции: «Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Поэтому если жилое помещение приобретается с привлечением кредитных или заемных средств, в том числе лицами (залогодателями), которые не являются заемщиками, осуществляется государственная регистрация ипотеки в силу закона сразу всего приобретаемого жилого помещения в соответствии с требованиями ст. 77 Закона об ипотеке.

        Таким образом, на основании вышеуказанного изменения регистрация отдельно ипотеки в силу закона части/доли приобретаемого жилого помещения, принадлежащую собственникам, являющимися заемщиками, и долей, принадлежащих собственникам, не являющимся заемщиками, как правило, больше не осуществляется. В то же время если государственным регистратором была осуществлена регистрация ипотеки части жилого помещения в силу закона и оставшейся части в силу договора, то АО «АИЖК» не будет считать это нарушением установленного законодательством порядка регистрации. Однако в этом случае АО «АИЖК» рекомендует заключить договор об ипотеке всего жилого помещения, одной из сторон по которому будут выступать все собственники жилого помещения – являющиеся и не являющиеся должниками по кредитному договору (договору займа).

        С дополнительными вопросами по разъяснениям можно обращаться на электронный адрес standard@ahml.ru.

        Разъяснения
        отдельных вопросов о переустройстве и (или) перепланировке
        жилого помещения – предмета ипотеки
        .
        Квартиры свободной планировки

         

        1.       Виды переустройств и (или) перепланировок. Возможные действия первичного кредитора (поставщика закладной) при выявлении в жилом помещении (предмете ипотеки) не согласованных переустройств и (или) перепланировок.

        Предмет ипотеки не должен иметь не согласованных в установленном законодательством порядке перепланировок или переустройств, при этом сами вопросы перепланировки и переустройства не являются предметом регулирования Стандартов АО «АИЖК».

        К перепланировке относят изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

        К переустройству относят установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

        Переустройство и (или) перепланировка должны проводиться с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления.

        Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные без согласования уполномоченного органа (при отсутствии документа, являющегося основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения), либо проведенные с нарушением согласованного проекта, являются самовольными (п. 1 ст. 29 Жилищного кодекса РФ). Самовольное переустройство и (или) перепланировка жилого помещения является правонарушением, ответственность за которое предусмотрена Кодексом РФ об административных правонарушениях, Жилищным кодексом РФ, иными законодательными актами. Нарушитель обязан согласовать выполненные работы в установленном законом порядке или привести жилое помещение в прежнее состояние (до переустройства и (или) перепланировки).В целях ипотечного кредитования наличие самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, как правило, выявляется кредитором/займодавцем (далее – кредитор) при проведении оценки и страховании жилого помещения (будущего предмета ипотеки).

        Следует учитывать, что переустройство и (или) перепланировка объекта недвижимости не являются обстоятельствами, запрещающими принимать такой объект в залог, производить его оценку и страхование. Вместе с тем, наличие таких обстоятельств обычно фиксируется в гражданско-правовых документах как факт, влияющий, в том числе, на ликвидность объекта и его залоговую стоимость. Например, выявленные оценщиком несоответствия фактического состояния жилого помещения информации в документах, содержащих технические характеристики жилого помещения, должны быть отражены в отчете об оценке и учтены при определении рыночной стоимости объекта оценки.

        При выявлении первичным кредитором самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требование об их согласовании или о приведении жилого помещения в первоначальное состояние может выступать условием предоставления кредита/займа (далее – кредит) и возможности принятия такого объекта в залог.

        После получения ипотечного кредита заемщик по условиям кредитного договора/договора займа обязан предоставлять кредитору (залогодержателю) возможность не менее одного раза в год производить проверку фактического наличия, состояния и условий содержания предмета ипотеки. А кредитор (залогодержатель) вправе осуществлять такие периодические проверки, в том числе с целью выявления в предмете ипотеки самовольных переустройств и (или) перепланировок.

        Переустройства и (или) перепланировки можно условно подразделить на следующие группы:

        1.  Не требующие согласования (например: косметический ремонт, в том числе с заменой отделочных покрытий стен, полов, потолков; замена без перестановки инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству; перестановка бытовых напольных электроплит в габаритах помещения кухни; установка наружных технических средств на фасадах многоквартирных домов (антенн, кондиционеров) и т.п.).

        2.  Согласуемые в упрощенном (уведомительном) порядке. Переустройство и (или) перепланировка проводятся без проекта и разрешения (документа – основания проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения) с последующим уведомлением уполномоченного органа (например: перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь; остекление лоджий и балконов по типовым проектам и т.п.).

        3.  Проводимые в соответствии с согласованным уполномоченным органом проектом и документом – основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии и внесением изменений в документы, содержащие технические характеристики жилого помещения (в частности, технический паспорт).

        4.  Недопустимые – иные, не перечисленные выше. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. В противном случае жилое помещение необходимо привести в прежнее состояние.

        Таким образом, принимая во внимание, что законодатель и уполномоченные органы допускают наличие отдельных видов переустройств и (или) перепланировок без согласования или допускают возможность их последующего согласования (включая уведомительный порядок согласования), АО «АИЖК» рекомендует первичным кредиторам и поставщикам закладных (если планируется предложение закладной АО «АИЖК» к выкупу) руководствоваться в своей деятельности следующим подходом:

        1. наличие переустройства и (или) перепланировки, которые не требуют согласования, либо могут быть согласованы в уведомительном или ином установленным законом внесудебном порядке, – не являются основаниями для отказа в принятии жилого помещения в залог (перечисленные выше в пунктах 1-3);
        2. наличие иных (недопустимых) переустройств и (или) перепланировок, согласование которых возможно только в судебном порядке, – являются основаниями для формирования отказа в принятии жилого помещения залог (указанные выше в пункте 4).

        В случае если переустройство и (или) перепланировка, за исключением не требующих согласования, согласованы в установленном законом порядке (в том числе допустим и судебный порядок), то такое переустройство и (или) перепланировка считаются согласованными (законными), а жилые помещения с таким переустройством и (или) перепланировкой могут выступать в качестве предмета ипотеки по ипотечным продуктам. При предложении закладной АО «АИЖК» к выкупу обязательное внесение изменений в технический паспорт или иные документы, содержащие технические параметры жилого помещения, в этих случаях не требуется. В то же время иных документов (акта приемочной комиссии, решения суда и т.п.) должно быть достаточно для подтверждения законности проведенного переустройства и (или) перепланировки, а также оценки рыночной стоимости жилого помещения.

        Если не согласованные переустройство и (или) перепланировка выявлены при проведении оценки жилого помещения, они учитываются при определении стоимости залога, а если позднее (например, при выкупе закладной) – они должны быть отражены в материалах кредитного дела и учитываться как фактор риска, который может реализоваться на этапе обращения взыскания в случае дефолта и дальнейшей реализации имущества с баланса залогодержателя.Актуальную информацию о видах допустимых переустройств и (или) перепланировок, в том числе тех, которые возможно согласовать в установленном законом порядке (внесудебном), а также видах недопустимых переустройств и (или) перепланировок жилых помещений, которые в отдельных случаях можно согласовать только в судебном порядке, предоставляют государственные жилищные инспекции.

        2.       Виды переустройств и (или) перепланировок жилого помещения, которые нецелесообразно рассматривать как основание для отказа в залоге жилого помещения.

        С учетом вышеизложенного, в целях ответа на многочисленные вопросы партнеров АО «АИЖК» приводит исчерпывающий перечень переустройств и (или) перепланировок жилого помещения, которые нецелесообразно принимать в качестве основания для отказа в залоге такого жилого помещения и которые не рассматриваются АО «АИЖК» как основание для отказа в выкупе закладной без представления дополнительных документов:

        1. ремонт жилого помещения, в том числе с заменой отделочных покрытий стен, полов, потолков, столярных элементов фасада здания (окон) без изменения рисунка и цвета;
        2. устройство или разборка встроенных шкафов и антресолей, не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету, а также зонирование помещений из легких конструктивных материалов и элементов, носящих декоративный характер;
        3. перестановка/установка бытовых напольных электроплит в габаритах помещения кухни;
        4. замена/установка дополнительного инженерного оборудования (антенн, защитных сеток и кондиционеров) на фасадах многоквартирных домов или его демонтаж;
        5. остекление лоджий и балконов по типовым проектам, а также изменение материалов и пластики внешних конструкций балконов и лоджий;
        6. устройство оконно-дверного блока (витража) из стеклопакетов вместо оконной рамы и дверной конструкции между жилой комнатой и лоджией или балконом (без утепления лоджии или балкона);
        7. замена инженерного оборудования аналогичным по назначению и техническому устройству, в том числе иной конфигурации (например: установка душевых кабин вместо ванны или ванны другого размера или формы). Установка дополнительного инженерного оборудования в пределах разрешенной мощности;
        8. перестановка/демонтаж сантехнических приборов (ванна, душевая кабина, мойка, унитаз, биде) в пределах габаритов туалетов, ванных комнат, кухонь;
        9. объединение ванной комнаты и санузла в единое помещение или разделение совмещенного санузла без увеличения площади санитарного узла за счет уменьшения площади остальной части квартиры.

        Также АО «АИЖК» может быть рассмотрена на предмет выкупа закладная с залогом жилого помещения, имеющего иные виды переустройств и (или) перепланировок (не вошедшие в данный перечень), если выявленный кредитором (поставщиком) вид переустройства и (или) перепланировки не относится к недопустимым и может быть согласован в установленном законом порядке (внесудебном). В подтверждение этого поставщик закладной при предложении закладной к выкупу должен включить в материалы кредитного дела соответствующие информационные документы (любой по своему усмотрению):

        • решение региональной/областной жилищной инспекции;
        • выписки из каталогов типовых проектных решений;
        • официальные перечни переустройств (перепланировок), по которым действует уведомительный порядок согласования.

        При невозможности представить такой документ информация о том, что согласование не требуется, либо информация о возможности согласования выявленных оценщиком переустройств и (или) перепланировок может содержаться в отчете об оценке жилого помещения. В этом случае перечисленные документы в подтверждение возможности согласования представлять не требуется.

        Особое внимание следует обратить на перестановку или демонтаж газовых приборов. В частности:

        1. Перенос газовой плиты в габаритах помещения кухни на расстояние в пределах гибкой подводки, а также демонтаж газовой плиты должны осуществляться с разрешения газовой службы (горгаза) и только ее работниками. После такого переноса (на расстояние в пределах гибкой подводки) или демонтажа газовой плиты газовой службой выдается справка/акт о том, что плита установлена в соответствии с техническими условиями газового хозяйства. Данная справка/акт далее представляется в жилищную инспекцию для внесения изменений в план жилого помещения. Если изменения в план жилого помещения не внесены, то к документам на выкуп АО «АИЖК»/экспертизу закладной необходимо приложить данную официальную справку/акт газовой службы. При перемещении газовой плиты на расстояние 40 см в ту или другую сторону от ее стандартного места расположения согласно плану квартиры АО «АИЖК» не требует дополнительных документов на выкуп/экспертизу закладной.
        2. Установка новых газовых приборов (в том числе взамен электрических приборов), а также перенос имеющихся газовых приборов более чем на 40 см от стандартного местоположения относительно места на плане квартиры (в том числе с прокладкой дополнительных подводящих сетей) независимо от того, в пределах площади кухни осуществляется перенос, или за ее пределы, тоже должна осуществляться только работниками газовой службы на основе проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, согласованного предварительно с газовой службой и жилищной инспекцией. До внесения в официальном порядке соответствующих изменений в план жилого помещения (технический паспорт) такие виды переустройства (перепланировки) рассматриваются АО «АИЖК» как недопустимые.
        3. Отсутствие двери между помещением с газовой плитой и иными помещениями квартиры.

        3.       Недопустимые переустройство и (или) перепланировка.

        На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Либо собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (п. 2, 3 ст. 29 Жилищного кодекса РФ).

        В последнем случае заемщика (при приобретении им жилого помещения с самовольным переустройством и (или) перепланировкой) как будущего собственника такого жилого помещения ожидают значительные финансовые и временные затраты по приведению жилого помещения в соответствие требованиям законодательства, если не потребовать этого от текущего собственника.

        Кроме того, наличие недопустимых переустройств и (или) перепланировок является основаниями для формирования первичным кредитором отказа в выдаче кредита и в залоге жилого помещения. Следовательно, жилое помещение, имеющее такое переустройство и (или) перепланировку, должно быть приведено в соответствие требованиям закона до заключения кредитного договора/договора займа. Приведение жилого помещения в прежнее состояние после заключения кредитного договора/договора займа может существенно изменить рыночную стоимость имущества или даже повлечь риск разрушения имущества.

        4.       Квартиры свободной планировки.

        1)   Под термином «свободная планировка», как правило, понимают планировку одного жилого помещения, которое сдается (передается собственнику) по завершении строительства без внутренних стен. В технической документации на такой жилой объект не всегда произведено разделение на жилые и вспомогательные помещения (указана только общая площадь квартиры). Позиционируется такой формат как возможность собственника организовать жилье в соответствии со своими потребностями и предпочтениями в отношении размера и формы комнат, их взаимного расположения, дизайнерского решения и т.д. без перестройки (нарушения) несущих стен, а также переноса так называемых «мокрых пятен» кухни и санузлов.

        Принимая во внимание, что на рынке новостроек присутствует большое количество предложений квартир «свободной планировки», работы по обустройству таких квартир выполняются, как правило, квалифицированными строительными компаниями, и при залоге такой квартиры оценивается ее ликвидность как жилого объекта (в том числе с учетом отсутствия перегородок), АО «АИЖК» готово рассматривать на предмет выкупа закладную с залогом квартиры «свободной планировки» при одновременном соблюдении следующих условий:

        • в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним жилое помещение зарегистрировано как «квартира»;
        • квартира имеет среднюю или высокую степень ликвидности (по информации из отчета об оценке);
        • квартира расположена в многоквартирном доме (как правило, монолитном или кирпичном), построенном (введенном в эксплуатацию) не ранее 2002 года.

        2)   Также АО «АИЖК» считает возможным рассмотреть в качестве предмета ипотеки квартиру с предусмотренной планом квартиры планировкой, но без фактического возведения стен в квартире (отсутствует разделение на комнаты и вспомогательные помещения), либо с частичным возведением стен (например, произведено выделение только санитарного узла), при условии, что передача объекта недвижимости собственнику (заемщику) осуществлена застройщиком согласно акту приема-передачи квартиры без возведенных стен. АО «АИЖК» полагает, что в таких случаях технология строительства и конструктивный материал многоквартирного дома позволяют передавать квартиры участникам долевого строительства без возведения внутренних стен, что предоставляет застройщикам возможность уменьшить затраты на строительство, а собственникам квартир – организовать жилье по собственному усмотрению. АО «АИЖК» в рассматриваемой ситуации считает допустимым не предъявлять требование к типу дома, в котором располагается такая квартира, и году его постройки.

        3)   Вместе с тем, следует учитывать, что зачастую застройщики осуществляют продажу квартир со «свободной планировкой», в то время как по проектному решению все квартиры (включая внутренние стены и перегородки) полностью спланированы. Данные об этой планировке перед сдачей дома в эксплуатацию передаются в виде поэтажных планов в организацию, осуществляющую техническую инвентаризацию, паспортизацию и технический учет (БТИ), а собственнику квартиры выдается технический и/или кадастровый паспорт. После устройства перегородок и установки всех элементов электрического, сантехнического и иного оборудования БТИ производит обследование. Если будет установлено, что сделанная покупателем в квартире планировка расходится с планировкой по проекту, и площадь жилого помещения изменилась (отличается от данных технического паспорта), в техническом паспорте (поэтажной экспликации) уполномоченным органом делается отметка о самовольных переустройстве и (или) перепланировке, что требует их дальнейшего узаконивания, в том числе с учетом возможности их классификации как «недопустимые» переустройство и (или) перепланировка.

        4)   Объединение соседних квартир (в том числе со «свободной планировкой») требует обязательного согласования и должно рассматриваться как вид недопустимой перепланировки до момента представления официальных разрешающих документов.

        5)   В ЕИС АИЖК обязательное поле «Количество комнат» (форма «Предмет ипотеки», секция «Сведения») заполняется следующим образом:

        • в случае наличия в документах по ипотечной сделке информации о планируемом/предполагаемом количестве комнат (например, в плане квартиры, договоре участия в долевом строительстве, иных документах) указывается количество комнат согласно информации в таком документе независимо от того, возведены стены согласно плану или нет (данный факт выявляется оценщиком при проведении оценки жилого помещения);
        • в случае отсутствия в документах по ипотечной сделке информации о количестве комнат указывается «1».

        Также в ЕИС АИЖК есть обязательное поле «жилая площадь». Имеющаяся в кредитном деле техническая документация может не содержать информацию о жилой площади квартиры. В этом случае в поле «Жилая площадь» (форма «Предмет ипотеки», секция «Сведения») АО «АИЖК» считает допустимым указать значение «0» (ноль).

        Аналогичную информацию о количестве комнат и жилой площади необходимо указать в отчете о проведенном андеррайтинге заемщика и предмета ипотеки.

        Согласно Правилам купли-продажи закладных на момент предложения АО «АИЖК» закладных у заемщиков должны отсутствовать иные действующие обеспеченные ипотекой кредитные обязательства перед АО «АИЖК» или третьими лицами, по закладным которых АО «АИЖК» осуществляет услуги по сопровождению.

        Согласно статьи  10 Федерального закона от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» одним из оснований возникновения у военнослужащего – участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (далее – участник НИС) права на использование накоплений, учтенных на его именном накопительном счете, на улучшение жилищных условий является общая продолжительность военной службы сроком 10 лет и более, в случае увольнения военнослужащего по перечисленным в указанной статье обстоятельствам (например,  в связи с организационно-штатными мероприятиями).

        Таким образом, АО «АИЖК» готово рассмотреть на предмет выкупа закладную с участием в ипотечной сделке в качестве заемщика военнослужащего – участника НИС в случае, если у него уже есть один ипотечный кредит (заем), залогодержателем по которому является АО «АИЖК» или третьи лица, по закладным которых АО «АИЖК» осуществляет услуги по сопровождению. При этом необходимо выполнение следующих условий:

        1. погашение одного из двух ипотечных кредитов (займов) осуществляется (или будет осуществляться) за счет целевого жилищного займа (платежей, перечисляемых ФГКУ «Росвоенипотека»);
        2. наличие у военнослужащего – участника НИС выслуги не менее 10 лет на момент выкупа закладной АО «АИЖК». Срок выслуги подтверждается сведениями, содержащимися в выписке из личного дела военнослужащего, либо справкой работодателя, выданной по месту прохождения военнослужащим военной службы.

        В следующих случаях, при обращении военнослужащего – участника НИС к первичным кредиторам – партнерам АО «АИЖК» за получением второго ипотечного кредита (займа) по ипотечным продуктам АО «АИЖК», рекомендуется доводить до сведения военнослужащего информацию о том, что в случае его увольнения ему необходимо будет самостоятельно нести ежемесячную нагрузку по погашению двух ипотечных кредитов (займов):

        • действующего ипотечного кредита (займа), погашаемого за счет средств целевого жилищного займа;
        • иного действующего ипотечного кредита (займа) (при наличии), права требования по которому принадлежат АО «АИЖК» или третьим лицам, сопровождение закладных по которым осуществляет АО «АИЖК».

        Источники информации для заключения ипотечной сделки

        С целью оптимизации работы Партнеров АО «АИЖК» по предоставлению ипотечных кредитов/займов и полноценного использования Партнерами объема информации, необходимого для соответствия ипотечной сделки условиям выкупа закладных АО «АИЖК», ниже систематизированы в виде схемы (блоков) и кратко описаны источники информации, которые влияют на стандартность ипотечной сделки по любому продукту АО «АИЖК» (начиная с момента обращения потенциального заемщика за получением кредита/займа до даты предложения закладной к выкупу АО «АИЖК»).

        Разъяснения также содержат некоторые рекомендации по взаимодействию Партнеров с АО «АИЖК» для решения затруднений, которые могут возникнуть при заключении и оформлении ипотечной сделки.

         

         

        1. Законодательство Российской Федерации.

        Закладные, предлагаемые АО «АИЖК» к выкупу, должны соответствовать законодательству РФ. Это касается как непосредственно процедуры заключения ипотечной сделки, так и документов, применяемых при оформлении ипотечной сделки.

        Такие вопросы как, например, вопросы государственной регистрации сделок, права и ипотеки; оформления документов, формы и порядок заполнения которых регламентированы нормативно-правовыми актами (технические, кадастровые паспорта, справки 2-НДФЛ и т.д.; условия и порядок предоставления различного рода субсидий и социальных выплат и т.п.), в первую очередь, рекомендуется постараться решить самостоятельно с соответствующими органами, в чьей компетенции находится вопрос. Например, путем направления письменного запроса и получения письменного ответа.

        Вопросы, касающиеся применения имеющейся юридической и судебной практики, также рекомендуется решать максимально самостоятельно с привлечением собственных юристов, состоящих в штате организации.

        В случае если после проведенной Партнером аналитической работы вопрос остался нерешенным, возможно обратиться в АО «АИЖК» – на электронный адресstandard@ahml.ru (ответы предоставляются в течение 3-х рабочих дней), либо официально письменно на бумажном носителе (ответы предоставляются в течение 20 рабочих дней). При этом необходимо отметить, что АО «АИЖК» не является органом, трактующим нормы законодательства РФ, однако в некоторых случаях при возникновении отдельных затруднений и невозможности их решить самостоятельно с компетентными по данным вопросам органами может высказать свою позицию и, при необходимости, готово оказать содействие путем официальной переписки с таким органом (если Партнер планирует предложить АО «АИЖК» закладную к выкупу).

         

        2. Стандарты АО «АИЖК», Дополнения и разъяснения, Вопросы и ответы.

        2.1. Стандарты АО «АИЖК» (Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов), Базовый стандарт, Социальный стандарт (специальные условия ипотечного жилищного кредитования социально приоритетных категорий граждан)) разработаны в соответствии с законодательством Российской Федерации и представляют собой свод единообразных взаимоувязанных положений, типовых процедур, форм документов и требований, предъявляемых АО «АИЖК» к участникам ипотечного жилищного кредитования, содержанию, построению и оформлению документации и договоров, регулирующих отношения между Партнерами АО «АИЖК» и АО «АИЖК».

        Для успешного заключения ипотечной сделки необходимо ознакомиться с положениями Стандартов АО «АИЖК» в полном объеме до ее заключения.

        2.2. АО «АИЖК» также дополнительно были подготовлены и размещены на официальном сайте АО «АИЖК» разъяснения, касающиеся различных аспектов применения норм законодательства РФ, положений Стандартов АО «АИЖК» и условий отдельных ипотечных продуктов (опций к ним).

        «Дополнения и разъяснения» представляют собой углубленные и уточненные тематические блоки информации, которую также необходимо учитывать при кредитовании в рамках ипотечных продуктов АО «АИЖК».

        Разъяснения актуализируются АО «АИЖК» на регулярной основе с переносом устаревших редакций в архив дополнений и разъяснений.

        2.3. В отдельный блок «Вопросы и ответы» сведены и размещены на официальном сайте АО «АИЖК» ответы на типовые вопросы Партнеров, поступающие в АО «АИЖК». Данный информационный раздел был создан с целью оптимизации работы Партнеров и сокращения времени получения Партнером ответ на интересующий Партнера вопрос без обращения в АО «АИЖК» путем поиска по уже готовой базе типовых вопросов-ответов. АО «АИЖК» подготовлены ответы на общие вопросы (применимые ко всем продуктам/опциям АО «АИЖК»), так и ответы на типовые вопросы по некоторым отдельным ипотечным продуктам.

        Вопросы и ответы актуализируются АО «АИЖК» на регулярной основе с переносом устаревших редакций в архив вопросов и ответов.

         

        3. Ипотечные кредитные продукты АО «АИЖК» и опции к ипотечным кредитным продуктам АО «АИЖК».

        При разработке каждого ипотечного продукта/опции АО «АИЖК» используется принцип структурирования данных. На сегодняшний день информация по каждому ипотечному продукту структурирована однотипно и, как правило, включает в себя следующие разделы:

        • паспорт продукта/паспорт опции;
        • процентные ставки (ставки выкупа);
        • формы документов;
        • разъяснения;
        • вопросы и ответы;
        • иная информация.

        В зависимости от особенностей продукта возможно наличие дополнительных разделов (например, «Нормативно-правовые акты», «Списки аккредитованных объектов» и др.).

        3.1. Требования к основным параметрам ипотечных кредитов/займов, выкупаемым АО «АИЖК» в рамках конкретного ипотечного продукта, изложены в Паспорте соответствующего продукта и в Паспорте опции (если используется опция). Условия и требования, не описанные в паспортах ипотечных кредитных продуктов АО «АИЖК» и паспортах опций к ипотечным продуктам, должны соответствовать условиям и требованиям Стандартов АО «АИЖК».

        3.2. Оформление документов по ипотечной сделке должно осуществляться на основе разработанных АО «АИЖК» типовых форм. Информация об обязательных и рекомендательных формах документов по ипотечной сделке приведена в Разделе 4 Части I Стандартов АО «АИЖК». Внесение изменений и дополнений в обязательные формы документов допускается только по согласованию с АО «АИЖК» (п. 4.7 Части I Стандартов). При этом обязательные формы документов могут содержать пункты и разделы, допустимые для изложения в собственной редакции кредитора/займодавца (такая возможность обычно оговорена в типовой форме курсивным шрифтом).

        Необходимо отметить, что условия типовых форм документов содержат дополнительную информацию к условиям продуктов/опций, которая позволяет ответить на многие интересующие Партнеров вопросы по ипотечным продуктам.

        С учетом человеческого фактора при разработке продуктов (паспортов, типовых форм и т.д.) возможно возникновение явных или неявных несоответствий положений и требований конкретного ипотечного продукта и информации в разработанных к нему документах, несоответствий или сбитой нумерации в документах и т.п. При обнаружении Партнером подобных разночтений просим сообщать о них в АО «АИЖК» посредством направления электронного сообщения на адрес методологической поддержки Партнеров standard@ahml.ru.

        3.3. Разъяснения (при наличии) в рамках конкретного ипотечного кредитного продукта/опции представляют собой пояснения основных условий и параметров продукта/опции.

        3.4. В разделе «Вопросы и ответы» (при наличии) по конкретному ипотечному кредитному продукту/опции размещаются ответы на типовые практические вопросы от Партнеров АО «АИЖК» по данному ипотечному продукту/опции.

         

        4. Условия выкупа закладных.

        4.1. Порядок взаимодействия Поставщика закладных и АО «АИЖК» при осуществлении сделок купли-продажи закладных определяется Правилами купли-продажи закладных (далее – Правила) и Договорами купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) (далее – Договор поставки). Правила включают в себя перечень приложений, необходимых для проведения сделок купли-продажи закладных, в том числе текущий график сделок, акт приема-передачи закладных и др., каждое из которых согласовывается Поставщиком закладных с АО «АИЖК» в индивидуальном порядке. Кроме того, Правила включают в себя индивидуальные условия рефинансирования (далее – ИУР), дополняющие стандартные требования, предъявляемые АО «АИЖК» при выкупе закладных. ИУР применяются АО «АИЖК» при определении лимитов (объемов) выкупа закладных, а также при согласовании Поставщикам условий сделок купли-продажи закладных в части ограничений или допущения отклонений (расширенный стандарт риска) отдельных параметров ипотечных кредитов/займов по сравнению со стандартными в зависимости от Рейтинга Поставщика.

        4.2. При намерении предложить АО «АИЖК» закладную к выкупу Поставщик закладных должен руководствоваться наряду со всеми вышеперечисленными требованиями также условиями Договора поставки. Договор поставки может содержать отдельные дополнительные ограничения параметров, установленных Стандартами АО «АИЖК» и паспортами продуктов. Данные условия Поставщику закладных необходимо учитывать при планировании поставок закладных АО «АИЖК» и рекомендуется доводить до сведения Первичных кредиторов, если Поставщик не является Первичным кредитором. Кроме того, Договор поставки устанавливает стоимостные характеристики передаваемых АО «АИЖК» закладных, а также права и обязанности сторон по договору и ответственность сторон в случае неисполнения/ненадлежащего исполнения обязательств по указанному договору.

         

        5. Информационные письма АО «АИЖК» в Единой информационной системе АО «АИЖК» (ЕИС АИЖК). Информирование Партнеров об изменениях на сайте АО «АИЖК». Поиск документов на сайте АО «АИЖК».

        5.1. При заключении ипотечной сделки, расчете параметров при выдаче кредита/займа кредитору/займодавцу необходимо учитывать информацию, касающуюся особенностей рефинансирования АО «АИЖК» кредитов/займов, размещаемую АО «АИЖК» в виде информационных сообщений (писем) в ЕИС АИЖК. Информационные письма могут носить уведомительный характер, могут содержать сведения об изменении условий выдачи кредитов/займов и выкупа закладных.

        Кроме того, уведомления АО «АИЖК» в ЕИС АИЖК рекомендуется принимать во внимание при планировании деятельности Партнерами АО «АИЖК» в рамках договорных отношений не только с АО «АИЖК», но и со сторонними организациями (Первичными кредиторами, оценочными компаниями, экспертными организациями и т.д.), в том числе с учетом данных АО «АИЖК» об аккредитации/деаккредитации соответствующей компании.

        5.2. При внесении АО «АИЖК» изменений в Стандарты АО «АИЖК», паспорта ипотечных продуктов/опций, типовые формы кредитно-обеспечительной документации, размещении разъяснений, актуализации информации на сайте и т.д. АО «АИЖК» информирует о таких изменениях на сайте в разделе «Новости».

        5.3. На сайте АО «АИЖК» организована возможность поиска документов (Стандартов АО «АИЖК», редакций паспортов ипотечных продуктов, типовых форм кредитно-обеспечительной документации по продуктам и т.д.) в требуемой редакции путем ввода (выбора) интересующей даты в календаре. При открытии раздела Стандартов АО «АИЖК» или конкретного ипотечного продукта/опции автоматически формируется комплект документов, действующий на текущую дату. Также имеется возможность ознакомления с документами, не вступившими в силу. Для их поиска необходимо ввести в соответствующее поле интересующую дату в будущем периоде и подтвердить ее нажатием клавиши «Enter» или выбрав ее в календаре.

         

        6. Обращение в АО «АИЖК».

        При подготовке закладной АО «АИЖК» к выкупу Партнеру (Поставщику) необходимо руководствоваться всеми вышеуказанными информационными блоками (источниками информации) в совокупности. При возникновении вопроса на любом из этапов оформления сделки Партнеру, в первую очередь, следует проанализировать информацию, представленную как в законодательстве РФ, так и информацию, содержащуюся в иных информационных блоках согласно приведенной схеме.

        В случае если ответ на вопрос не был найден, рекомендуется до заключения ипотечной сделки по вопросам условий и параметров продуктов и содержания типовых форм документов обращаться по электронному адресу методологической поддержки Партнеров standard@ahml.ru, по вопросам содержания договоров поставки – по электронному адресу dkpz@ahml.ru либо в официальном порядке на бумажном носителе.

        Ответы на вопросы, поступившие на вышеуказанные электронные адреса, предоставляются в порядке общей очереди с учетом сложности вопроса.

        Для ускорения принятия АО «АИЖК» в работу официального обращения Партнера, оригинал которого должен быть направлен по почте, копия обращения может быть направлена в АО «АИЖК» по электронному адресу mailbox@ahml.ru или по факсу.

        Разъяснения Первичным кредиторам о действиях по выявлению до принятия решения о выдаче кредита/займа и формирования кредитного дела в ЕИС АИЖК информации об участии потенциальных заемщиков в закладных, выкупленных АО «АИЖК»

        Настоящим АО «АИЖК» доводит до сведения Партнеров (Первичных кредиторов) рекомендованные методы выявления действующих обязательств заемщиков, обращающихся за кредитом, в выкупленных АО «АИЖК» закладных, в том числе пользуясь для поиска информации Единой информационной системой АО «АИЖК» (ЕИС АИЖК).

        Разъяснения об использовании кредита/займа
        в целях оплаты паевых взносов членами жилищных,
        жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов
        и возможности последующего выкупа закладных АО «АИЖК»

         

        По вопросу использования кредитных/заемных средств в целях оплаты паевых взносов членами жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов (далее – ЖК, ЖСК, ЖНК) и возможности последующего выкупа закладных АО «АИЖК» сообщает следующее.

        Необходимым условием выдачи кредита/займа является выдача кредита/займа на оплату паевых взносов, включая последний. В кредитном договоре/договоре займа рекомендуется указывать информацию о том, что кредит/заем предоставлен на оплату паевого взноса полностью или в части, обеспечивающей полную оплату паевого взноса. Либо из документов по ипотечной сделке должно прослеживаться, что после выдачи кредита/займа не осталось не выплаченной части пая.

        Пункт 4 ст. 218 ГК РФ содержит специальную норму о том, что член жилищного, жилищно-строительного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления и полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, иное помещение, предоставленное этому лицу кооперативом, приобретают право собственности на данное имущество. Из этой нормы следует, что продажа пая после полной его выплаты недопустима, так как полная выплата пая прекращает существование пая, заменяя его правом собственности с момента его полной оплаты. В случае полной выплаты пая совершение юридически значимых действий с жилым помещением его собственником возможно только после государственной регистрации права собственности на жилое помещение.

        В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Таким образом, государственная регистрация прав членов ЖК/ЖСК/ЖНК в отношении имущества, приобретенного путем внесения паевых взносов, лишь подтверждает их правомочия как собственников.

        Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на имущество, которое уже имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

        Установленный в ст. 358.15 ГК РФ с 01.07.2014 запрет на залог прав участников (учредителей) иных юридических лиц, кроме акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью, не позволяет обеспечить долговые обязательства участников ЖК/ЖСК/ЖНК залогом принадлежащих им прав в отношении строящегося объекта при отсутствии у них иного ликвидного обеспечения. Таким образом, выкуп закладных, по которым кредиты/займы предоставлены на оплату паевого взноса в ЖК/ЖСК/ЖНК, осуществляется АО «АИЖК» только после государственной регистрации права собственности на жилое помещение, а также представления доказательств полной оплаты паевого взноса.

        На выкуп/экспертизу Поставщиком наряду со стандартным перечнем документов (Приложение № 14 к Стандартам АО «АИЖК», приложение № 7 к Правилам купли-продажи закладных) должны быть представлены дополнительно следующие документы, заверенные Первичным кредитором/Поставщиком в установленном Стандартами АО «АИЖК» порядке:

        • копия устава кооператива;
        • копия протокола решения собрания учредителей ЖК/ЖСК/ЖНК либо копия заявления о приеме в члены ЖК/ЖСК/ЖНК, либо иной подтверждающий членство в ЖК/ЖСК/ЖНК документ, предусмотренный уставом;
        • справка о выплате пая в полном объеме;
        • копии платежных документов об оплате паевого взноса.
        1. ОАО «АИЖК» рекомендует заключить дополнительные соглашения к договорам купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) в рамках перехода на централизованное хранение закладных и документов кредитных дел (ДС к ДКПЗ (ЦХЗ)) до 01.09.2015.
        2. Со следующего рабочего дня после заключения между ОАО «АИЖК» и поставщиком закладных ДС к ДКПЗ (ЦХЗ), но не ранее 31.07.2015, ОАО «АИЖК» будет организовывать выкуп закладных в рамках текущих графиков поставок. Дату заключения ДС к ДКПЗ (ЦХЗ) ОАО «АИЖК» сообщит поставщику закладных по закрытой электронной почте c адреса Chz@ahml.ru.
        3. При проведении сделок купли-продажи закладных на условиях централизованного хранения закладных и документов кредитных дел поставщик закладных сканирует документы кредитного дела и прикрепляет все  сканированные копии в ЕИС АИЖК  (в целях сокращения сроков подготовки документов к отправке в Хранилище ОАО «АИЖК» рекомендует прикреплять их сканированные копии в ЕИС АИЖК сразу  после подтверждения сделки).
        4. При организации отправки документов кредитного дела в Хранилище поставщику закладных необходимо руководствоваться перечнями документов согласно Приложению №2 к ДС к ДКПЗ (ЦХЗ) и Приложению №7 к правилам купли-продажи закладных ОАО «АИЖК».
        5. В связи с переходом на централизованное хранение закладных и кредитных дел заемщиков перечень документов, передаваемых поставщиком закладных ОАО «АИЖК», а также процедура прикрепления в ЕИС АИЖК сканированных копий документов кредитных дел заемщиков не изменяются (Приложение №7 к правилам купли-продажи ОАО «АИЖК»).
        6. Организацию доставки закладных и документов кредитного дела за свой счет принимает на себя ОАО «АИЖК», за исключением случаев, установленных п.5.1. и п.6.1. ДС к ДКПЗ (ЦХЗ).
        7. В случае если документы кредитного дела не помещается в один конверт, либо при последующем добавлении в него новых документов, указанные документы помещаются в отдельный(ые) конверт(ы) с составлением отдельной описи. Нумерация описей ведется в хронологическом порядке без пропусков и всегда начинается с единицы. Сканированные копии описей прикрепляются в ЕИС АИЖК в раздел «документы по ипотечной сделке».

        Утратили силу с 26.10.2015

        Настоящими разъяснениями Агентство поясняет особенности использования средств социальных выплат, предоставляемых на улучшение жилищных условий, в том числе средств (части средств) материнского (семейного) капитала (далее – МСК), на приобретение (строительство) жилого помещения с помощью ипотечного кредитования по ипотечным продуктам Агентства с применением опции «Ипотека с государственной поддержкой».

        В соответствии с п. 6 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ (в ред. от 23.05.2015) «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» средства (часть средств) материнского (семейного) капитала (далее – МСК) могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей.

        В связи с тем, что опция Агентства «Материнский капитал» предусматривает шаровый платеж по погашению Части-2 кредита/займа, данная опция не соответствует требованиям подп. «е» п. 4 Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и ОАО «АИЖК» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.03.2015 № 220 (далее – Правила). Вследствие чего опция «Материнский капитал» и опция «Ипотека с государственной поддержкой», разработанная согласно требованиям Правил, не могут применяться одновременно.

        Согласно подпункту «в» пункта 4 Правил заемщик должен оплатить за счет собственных средств не менее 20% стоимости приобретаемого жилого помещения.

        Заемщик для увеличения размера первоначального взноса может использовать средства субсидий и иных социальных выплат, предоставляемых в рамках целевых социальных программ обеспечения жильем граждан с использованием средств субсидий из бюджетов различного уровня, а также средства МСК. При этом необходимо отметить, что средства социальных выплат и МСК учитываются в качестве собственных средств заемщика и, следовательно, возникает право кредитора на получение возмещения в рамках Правил, только после фактического перечисления соцвыплат (средств МСК) в счет оплаты цены договора приобретения жилого помещения. В случае наличия у заемщика права на получение МСК – после перечисления Пенсионным Фондом России (далее – ПФР) стороне договора приобретения (в счет оплаты первоначального взноса по ипотечному кредиту/займу). Таким образом, средства социальных выплат и МСК учитываются в качестве собственных после фактической реализации права на их получение.

        В зависимости от порядка предоставления кредитором/займодавцем ипотечного кредита/займа существуют следующие варианты расчетов по договору приобретения жилого помещения в случае использования на уплату первоначального взноса социальной выплаты на примере средств МСК.

        При наличии у заемщика права на иные социальные выплаты возможно действовать по аналогии (если это не противоречит условиям предоставления этих социальных выплат).

        1. Выдача ипотечного кредита после перечисления средств МСК по договору приобретения жилого помещения.

        Заемщик в качестве первоначального взноса может внести менее 20% собственных средств[1], но в сумме со средствами МСК общая сумма первоначального взноса составляет не менее 20% стоимости приобретаемого жилого помещения.

        В случае если сторона договора приобретения жилого помещения (застройщик (цедент по договору уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве)/продавец жилого помещения) готова принять риск возникновения у заемщика прав требования по договору участия в долевом строительстве (договора уступки прав требований по нему) или перехода к заемщику права собственности на жилое помещение до поступления не только средств МСК (как правило, средства МСК перечисляются в течение 2-3 месяцев с даты заключения договора приобретения/регистрации перехода права собственности), но и кредита, может быть предусмотрен следующий порядок действий:

        1. подписание кредитного договора, который содержит условие о том, что кредит выдается после перечисления ПФР средств МСК по договору приобретения жилого помещения, и уплата заемщиком части первоначального взноса (без учета средств МСК);
        2. заключение договора приобретения: регистрация договора участия в долевом строительстве (договора уступки прав требований по нему) органом Росреестра, а при приобретении готового жилого помещения – заключение договора приобретения и регистрация органом Росреестра перехода права собственности. При этом в договоре приобретения условие о возникновении обременения в пользу застройщика (цедента по договору уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве)/продавца жилого помещения либо должно отсутствовать, либо к моменту предложения кредита на рефинансирование должно быть снято;
        3. предоставление заемщиком комплекта документов в ПФР (согласно требованиям Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12.12.2007 № 862, далее – Правила направления средств МСК);
        4. перечисление средств МСК стороне договора приобретения;
        5. выдача кредита;
        6. предложение кредита на рефинансирование Агентству после полного расчета по договору приобретения с приложением на рефинансирование подтверждающих документов.

        Обращаем Ваше внимание, что данная схема реализуема только в отношении кредита. Данная схема не применима в случае выдачи займа, так как заемщик для получения средств МСК должен предоставить в ПФР копию договора займа, а согласно пункту 1 статьи 807 Гражданского кодекса РФ договор займа является заключенным с момента передачи денежных средств.

        1. Выдача ипотечного кредита до перечисления средств МСК по договору приобретения жилого помещения.

        Заемщик в качестве первоначального взноса может внести менее 20% собственных средств[2], но в сумме со средствами МСК общая сумма первоначального взноса составляет не менее 20% стоимости приобретаемого жилого помещения.

        В случае если сторона договора приобретения жилого помещения (застройщик (цедент по договору уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве)/продавец жилого помещения) не готова ждать поступления кредита/займа, но готова ждать поступления средств МСК, может быть предусмотрен следующий порядок действий:

        1. подписание кредитного договора/договора займа и выдача кредита/займа (при этом кредит может быть предоставлен и после заключения договора приобретения и перехода права собственности на жилое помещение);
        2. заключение договора приобретения: регистрация договора участия в долевом строительстве (договора уступки прав требований по нему) органом Росреестра, а при приобретении готового жилого помещения – заключение договора приобретения и регистрация органом Росреестра перехода права собственности. При этом в договоре приобретения условие о возникновении обременения в пользу застройщика (цедента по договору уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве)/продавца жилого помещения либо должно отсутствовать, либо к моменту предложения кредита/займа на рефинансирование должно быть снято;
        3. предоставление заемщиком комплекта документов в ПФР (согласно требованиям Правил направления средств МСК);
        4. выдача кредита, если не был предоставлен ранее (данный пункт не распространяется на заем);
        5. перечисление средств МСК стороне договора приобретения;
        6. предложение кредита/займа на рефинансирование Агентству после полного расчета по договору приобретения с приложением на рефинансирование подтверждающих документов.

        С дополнительными вопросами по разъяснениям можно обращаться на электронный адрес standard@ahml.ru.

        Департамент инноваций,
        методологии и стандартизации

        [1] Согласно п. 3.3.1 Социального стандарта Агентства по социальным ипотечным продуктам Агентства собственные средства заемщика должны составлять не менее 5% стоимости жилого помещения (за исключением военнослужащих – участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих).

        [2] Согласно п. 3.3.1 Социального стандарта Агентства по социальным ипотечным продуктам Агентства собственные средства заемщика должны составлять не менее 5% стоимости жилого помещения (за исключением военнослужащих – участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих).

        Дата опубликования: 10.06.2015

        Согласно требованиям Базовой части Стандартов АИЖК ипотечный кредит/заем должен быть предоставлен на цели приобретения жилого помещения в собственность заемщика. В соответствии с п. 1 ст. 13 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся также комнаты.

        Однако поскольку требованиями Базовой части Стандартов АИЖК установлено, что предметом ипотеки может выступать только квартира или жилой дом (в отдельных случаях – его часть) с земельным участком, кредитование на приобретение комнат возможно только в следующих случаях:

        • заемщик приобретает все комнаты в квартире;
        • заемщик приобретает комнату/несколько комнат в квартире, в которой все остальные комнаты находятся в собственности заемщика и/или членов его семьи.

         При этом должны соблюдаться следующие условия:

        Условие Приобретение всех комнат в квартире Приобретение комнат(-ы) в квартире,
        в которой все остальные комнаты находятся в собственности заемщика
        и/или членов его семьи
        1. Цель предоставления кредита/займа Приобретение жилых помещений – одной комнаты либо нескольких комнат в квартире с обязательством заемщика согласно условиям кредитного договора/договора займа совершить все необходимые для объединения комнат в квартиру действия с внесением необходимых записей в ЕГРП.
        2. Обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору/договору займа Ипотека квартиры в силу закона или договора.

        Ввиду особенностей совершения регистрационных действий допустимо оформление как ипотеки в силу закона (при представлении в Росреестр документов для объединения комнат в квартиру одновременно с документами для регистрации права собственности и ипотеки квартиры), так и ипотеки в силу договора (внесение изменений в ЕГРП в целях объединения комнат в квартиру осуществляется после регистрации права собственности и ипотеки).

        Ипотека квартиры в силу договора.
        3. Предмет ипотеки в закладной В закладной предметом ипотеки должна выступать квартира.

        В случае регистрации ипотеки комнат закладные на комнаты не составляются.

        В закладной предметом ипотеки должна выступать квартира.
        4. Коэффициент К/З Наименьшая из двух величин:

        • продажная цена квартиры (комнат), указываемая в договоре ее (их) приобретения;
        • рыночная стоимость квартиры по результатам заключения независимого оценщика.
        Наименьшая из двух величин:

        • продажная цена комнат(-ы), указываемая в договоре их (ее) приобретения;
        • рыночная стоимость квартиры целиком по результатам заключения независимого оценщика.
        5. Отчет об оценке Составляется отчет об оценке квартиры, стоимость из которого используется для расчета коэффициента К/З и сведения о котором указываются в закладной на квартиру.

        Отчет об оценке комнат не требуется.

        Составляется отчет об оценке квартиры, стоимость из которого используется для равчета коэффициента К/З и сведения о котором указываются в закладной на квартиру.

        Ипотечные продукты

        Кредитование на указанных условиях может осуществляться в рамках ипотечных кредитных продуктов, типовые формы кредитной документации (далее – КОД) по которым предусматривают возможность кредитования на приобретение комнат, в том числе в рамках продукта «Социальная ипотека: квартира». При кредитовании в рамках продукта «Социальная ипотека: квартира» необходимо использовать формы КОД, применяемые для Технологии-1 погашения ипотечного кредита/займа. В случае если заемщик выбирает Технологию-2 погашения ипотечного кредита/займа, первичному кредитору необходимо самостоятельно скорректировать формы КОД по аналогии с формами, применяемыми для Технологии-1.

        Состав участников ипотечной сделки

        К составу участников ипотечной сделки предъявляются требования в соответствии со Стандартами АИЖК и Индивидуальными условиями рефинансирования – ИУР (при наличии ИУР в договоре купли-продажи закладных по ипотечному продукту).

        Если собственниками имеющихся комнат(-ы) являются в том числе несовершеннолетние, то кредитование возможно при условии, что правом собственности они были наделены в допускаемых Агентством случаях согласно «Разъяснениям по вопросу участия несовершеннолетних в ипотечных сделках согласно требованиям Стандартов АИЖК, вступивших в действие 15.05.08 г.».

        Ипотечное страхование (страхование ответственности заемщика и страхование финансового риска кредитора/займодавца)

        Размер коэффициента К/З должен составлять величину, не превышающую предельное значение, установленное паспортом соответствующего ипотечного кредитного продукта.

        С 25.07.2014 в связи с внесением изменений в типовые формы договоров ипотечного страхования допустимо использование ипотечного страхования не только в случае приобретения всех комнат в квартире, но и в случае приобретения оставшихся комнат.

        С 25.07.2014 требование о необходимости завершения объединения комнат в единый объект недвижимости – квартиру до даты фактического предоставления кредита/займа при использовании ипотечного страхования тоже не применяется.

        Страховая сумма рассчитывается от основной суммы долга по страховым тарифам, применяемым при страховании квартир.

        Кредитование комнат, зарегистрированных в ЕГРП как доли

        Согласно Базовой части Стандартов Агентства ипотечный кредит/заем должен быть предоставлен на цели приобретения жилого помещения в собственность заемщика. При этом доля не относится к видам жилых помещений, перечисленным в ст. 16 Жилищного кодекса РФ. Следовательно, возможность приобретения доли/долей в праве собственности на квартиру/жилой дом даже при условии залога в последующем всего жилого помещения не предусмотрена Стандартами Агентства и паспортами ипотечных продуктов.

        В то же время в силу сложившейся в отдельных регионах России практики по государственной регистрации территориальные органы Росреестра регистрируют право собственности на комнату(-ы) как долю в праве собственности на квартиру. Агентство рассматривает на предмет рефинансирования кредиты/займы, предоставленные на приобретение комнат, зарегистрированных как доли, при этом из представленных поставщиком на выкуп/экспертизу документов должно быть видно, что приобретается комната или несколько комнат. Такими документами могут служить, например, правоустанавливающие документы продавца. При этом в договоре приобретения комнат(-ы) заемщиком должна быть соблюдена цель приобретения (см. п. 1 в таблице), которая оформляется согласно предлагаемым в КОД вариантам.

        Порядок действий при приобретении оставшихся комнат в квартире

        Приводим примерный порядок действий при приобретении комнат(-ы) в квартире, в которой все остальные комнаты находятся в собственности заемщика и/или членов его семьи.

        Этап 1. На основании договора купли-продажи комнат(-ы), кредитного договора/договора займа и договора об ипотеке комнат(-ы):

        • регистрация ипотеки в силу закона при регистрации перехода права собственности на приобретаемые комнаты;
        • регистрация ипотеки в силу договора имеющихся в собственности комнат.

        Этап 2. На основании документов, подтверждающих наличие у заемщика (и/или членов его семьи) права собственности на все комнаты в квартире, получение заемщиком в БТИ документов, свидетельствующих об объединении комнат в квартиру и осуществление всех необходимых действий для внесения соответствующих изменений в ЕГРП. Такими документами могут выступать кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация квартиры, иные документы по требованию кадастровой палаты.

        Этап 3. Возможно 2 варианта:

        1) заключение дополнительного соглашения к договору об ипотеке комнат(-ы), согласно которому все пункты, касающиеся залога комнат(-ы) (кроме пункта с целевым назначением кредита/займа), заменяются на соответствующие пункты из типовой формы договора об ипотеке квартиры, а наименование договора об ипотеке комнат(-ы) заменяется на «Договор об ипотеке квартиры». Дополнительное соглашение к договору об ипотеке комнат(-ы) составляется в произвольной форме, но цитируемые пункты должны соответствовать типовой форме договора об ипотеке квартиры (включая наименование договора),

        либо

        2) заключение договора об ипотеке квартиры. Ранее зарегистрированные ипотеки комнат (на Этапе 1 в силу закона – на приобретенные комнаты, в силу договора – на имевшиеся в собственности комнаты) позднее могут быть как погашены, так и не погашены в зависимости от порядка государственной регистрации в конкретном территориальном органе Росреестра. В закладной и ЕИС АИЖК указываются номера регистрации права и ипотеки квартиры.

        1. Участие в ипотечной сделке в качестве залогодателей граждан, не соответствующих требованиям Стандартов Агентства к заемщикам.

        Условия целевых социальных программ обеспечения жильем граждан с использованием средств субсидий из бюджетов различного уровня, как правило, не содержат ограничений по возрасту и количеству участников. В число участников социальных программ, имеющих право на получение субсидии на приобретение жилого помещения, могут входить один, несколько или все члены семьи, в том числе несовершеннолетние лица и/или лица пожилого возраста, совершеннолетние члены семьи без подтвержденного дохода. При этом целевые социальные программы содержат требования об обязательном оформлении (возникновении) права собственности на приобретаемое жилое помещение у всех получателей субсидий. Это требование влечет необходимость участия в сделке купли-продажи жилого помещения несовершеннолетних лиц или лиц, участие которых в качестве заемщиков по кредитному договору/договору займа ограничивается требованиями Стандартов Агентства.

        Рефинансирование закладных, по которым несовершеннолетние лица или иные лица становятся собственниками и залогодателями приобретаемого за счет кредитных средств жилого помещения, не являясь при этом заемщиками по кредитному договору/договору займа, допускается только в следующих случаях:

        • при участии заемщика в социальных целевых программах, предусматривающих предоставление субсидий из бюджетов различного уровня на приобретение или строительство жилого помещения, первоначальный взнос или частичную оплату обязательств по кредитному договору/договору займа при условии приобретения жилого помещения в собственность всех членов семьи заемщика, включая несовершеннолетних. При этом по условиям социальной целевой программы в число собственников должны быть включены все получатели субсидии;
        • когда постановление органа опеки и попечительства содержит разрешение на продажу принадлежащего несовершеннолетнему жилого помещения (доли) собязательством наделить несовершеннолетнего правом собственности (долей) в приобретаемом жилом помещении;
        • на основании вступившего в законную силу решения суда о наделении несовершеннолетнего правом собственности в приобретаемом жилом помещении;
        • при наличии у заемщика (его супруга), получившего государственный сертификат на материнский (семейный) капитал (МСК) права на распоряжение средствами (частью средств) МСК.

        В целях подтверждения участия залогодателей, не включенных в число заемщиков с подтвержденным доходом, в программах социальной поддержки населения необходимо при предложении ипотечного кредита/займа Агентству на рефинансирование дополнительно представлять на выкуп/экспертизу документ (справку/выписку/сертификат/
        иной документ), подтверждающий их участие в целевых социальных программах обеспечения жильем граждан с использованием средств субсидий.

        2. Порядок регистрации ипотеки, когда не все залогодатели являются заемщиками.

        До внесения Федеральным законом от 06.12.2011 № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» изменений пункт 1 статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) был изложен следующим образом: «Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с моментагосударственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру».

        В связи с чем существовала различная практика регистрации ипотеки жилого помещения, приобретаемого за счет кредитных или заемных средств, с участием в качестве залогодателей граждан, которые не являются заемщиками. Регистрирующие органы в ряде регионов осуществляли государственную регистрацию ипотеки в силу закона на долю в праве собственности, принадлежащую лицам, которые являются заемщиками и залогодателями. А залог остальных долей (доли) регистрировали на основании договора об ипотеке.

        После внесения изменений пункт 1 статьи 77 Закона об ипотеке изложен в следующей редакции: «Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Поэтому если жилое помещение приобретается с привлечением кредитных или заемных средств, в том числе лицами, которые не являются заемщиками, считаем возможной государственную регистрацию ипотеки в силу закона сразу всего приобретаемого жилого помещения в соответствии с требованиями ст. 77 Закона об ипотеке.

        Таким образом, на основании вышеуказанного изменения регистрация отдельно ипотеки в силу закона части/доли приобретаемого жилого помещения, принадлежащую собственникам, являющимися заемщиками, и долей принадлежащих собственникам, не являющимися заемщиками, как правило, больше не осуществляется. В то же время если государственным регистратором была осуществлена регистрация ипотеки части жилого помещения в силу закона и оставшейся части в силу договора, то Агентство не будет считать это нарушением/отклонением от Стандартов Агентства. При этом Агентство  рекомендует заключить договор об ипотеке всего жилого помещения, одной из сторон по которому будут выступать все собственники жилого помещения (являющиеся и не являющиеся должниками по кредитному договору/договору займа).

        Приказом и.о. заместителя генерального директора ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее – Агентство) от 04.04.2014 № 67-од утверждены новые редакции типовых форм договоров страхования:

        • Типовая форма договора страхования имущественных интересов Страхователя (Застрахованного лица), связанных с причинением вреда здоровью Застрахованного лица, а также с его смертью в результате несчастного случая или болезни (далее – договор личного страхования), являющегося приложением № 24 к Стандартам Агентства;
        • Типовая форма договора страхования имущества (квартиры; приложение № 25.1 к Стандартам Агентства);
        • Типовая форма договора страхования имущества (жилого дома с земельным участком; приложение № 25.2 к Стандартам Агентства);
        • Типовая форма комбинированного договора страхования: личное страхование и страхование имущества (квартиры; приложение № 29.1 к Стандартам Агентства);
        • Типовая форма комбинированного договора страхования: личное страхование и страхование имущества (жилого дома с земельным участком; приложение № 29.2 к Стандартам Агентства).

        Предлагаемые редакции типовых форм предназначены к применению в рамках следующих ипотечных кредитных продуктов Агентства: Стандарт, Молодые учителя, Новостройка, Материнский капитал, Малоэтажное жилье, Переезд, Кредит/заем на погашение ранее предоставленного кредита/займа, Индивидуальный жилой дом и опций к ним.

        Предлагаемые типовые формы являются обязательными для применения по кредитным договорам/договорам займа, заключаемым начиная с 10.06.2014. В то же время при готовности страховых компаний перейти к использованию новых редакций договоров их применение допустимо до наступления указанного срока. При оформлении дополнительных соглашений к заключенным ранее договорам страхования приведение содержания договоров к новой редакции не требуется.

        При оформлении договоров страхования рекомендуем обратить внимание на следующее:

        1. Текст, указанный курсивом, включается в текст договора в зависимости от условий кредитования (при наличии соответствующих комментариев), либо его содержание допустимо корректировать по согласованию Страховщика и Страхователя.
        2. Текст, выделенный курсивом и заливкой серого цвета, в текст договора не включается.
        3. Если исключение либо включение какого-либо пункта при формировании договора нарушает порядок нумерации нижеследующего текста, номера последующих пунктов, равно как и ссылки на них по тексту договора, подлежат корректировке.
        4. В п. 6.2 договора страхования должна быть указана дата, соответствующая последней дате последнего процентного периода, указанной в графике платежей по кредитному договору/договору займа.

        В то же время утверждение новых типовых форм договоров страхования не означает прекращения работы по их актуализации в дальнейшем. В связи с чем предлагаем ознакомиться со вновь опубликованными редакциями документов и, при возникновении замечаний и предложений по содержанию договоров страхования направить их в адрес Агентства в рабочем порядке. Поступающие предложения будут рассмотрены и, по результатам проработки, учтены.

        По результатам рассмотрения обращений партнеров Агентством был сформирован перечень не подлежащих устранению несоответствий[1] в документах кредитного дела. При рассмотрении нижеуказанного перечня необходимо руководствоваться следующим:

        1. Перечень содержит несоответствия документов кредитного дела, наличие которых не будет являться основанием для последующего отказа Агентства в выкупе ипотечного кредита/займа, а также некоторые принципы верификации указанных документов
        2. Перечень не является исчерпывающим и не отменяет ранее утвержденные Агентством документы и разъяснения, содержащие информацию о замечаниях, не подлежащих устранению.
        3. В колонке «Компенсирующий фактор» описаны условия, при которых несоответствие может не устраняться. Если в данной колонке указан текст «Не требуется», то несоответствие может не устраняться без наличия компенсирующего фактора. Компенсирующий фактор не является самостоятельным требованием в рамках данного перечня, а лишь условием при котором несоответствие может не устраняться.
        4. Несоответствия типа I могут содержаться в документах кредитного дела в любом количестве по каждому из заемщиков.
        5. Несоответствия типа II могут встречаться в одном документе кредитного дела только 1 раз. При этом несоответствия типа II могут повторяться в разных документах кредитного дела, а также в документах кредитного дела одного вида, но относящихся к разным заемщикам по ипотечной сделке.

        Устранение несоответствий требуется:

        • при наличии в одном документе двух и более несоответствий типа II необходимо устранить несоответствия до количества, не превышающего одного (на усмотрение кредитора);
        • при отсутствии компенсирующих факторов (если требование об их наличии предусмотрено настоящими разъяснениями).
        Паспорт гражданина РФ
        Цель проверки документа:
        • Удостоверение личности участника ипотечной сделки.
        • Подтверждение характеристик участника ипотечной сделки, влияющих на параметры выдачи кредита/займа.
        • Определение достаточности данных для последующей идентификации участника ипотечной сделки.

         

        Содержание проверки:

        1. Проверка подлинности документа
        2. Проверка корректности и соответствия законодательству данных, внесенных в паспорт на дату его выдачи гражданину РФ.
        3. Определение достоверных данных для подтверждения статуса (семейное положение, воинская обязанность и пр.) и последующей идентификации участника сделки.
        4. Определение значимости и негативных последствий выявленных несоответствий.


        Рекомендации по проверке:

        1. Проверка осуществляется на основании Постановления Правительства РФ от 8 июля 1997 г. N 828 «Об утверждении Положения о паспорте гражданина Российской Федерации, образца бланка и описания паспорта гражданина Российской Федерации» (с учетом изменений, дополнений).
        2. В процессе рассмотрения кредитной заявки необходимо:
          • провести визуальную оценку клиента – проверка соответствия клиента фотографии в паспорте;
          • провести проверку паспорта на предмет переклейки фотографии, внесения исправлений в персональные данные путем подчистки, дописки, допечатки, замены букв, цифр, слов путем вклеивания и др.

        Направленность компенсирующих факторов: подтверждение достоверности данных.

        Стр.

        Несоответствие

        Тип

        Компенсирующий фактор

        1

        2

        Не читаема печать организации, выдавшей документ (при этом печать присутствует).

        I

        Не требуется

        2

        5-12

        Содержатся исправления, ошибки в штампах регистрации по месту жительства.

        I

        В последнем (содержащем актуальную информацию на дату заключения кредитного договора/договора займа и составления закладной) штампе регистрации не содержится ошибок и исправлений, кроме тех, которые перечислены в настоящей таблице.

        3

        Последний (содержащий актуальную информацию на дату оформления документов кредитного дела) штамп регистрации по месту жительства, частично не читаем из-за некачественных чернил, неразборчивого почерка или некачественно сделанной копии.

        I

        При одновременном выполнении следующих условий:

        1. Читаемая информация в штампе не противоречит адресу регистрации, указанному в справке 2-НДФЛ (для индивидуальных предпринимателей – в Налоговой декларации по форме, предусмотренной для соответствующего режима налогообложения);

        2. Улица (при отсутствии улицы – наименование населенного пункта) и номер дома могут быть однозначно идентифицированы.

        4Информация последнего штампа регистрации по месту жительства не соответствует другим документам кредитного дела в части вида населенного пункта или наименования линейного транспортного объекта[2] или адрес указан с сокращениями (наименование в данном случае может быть указано полностью или сокращенно). К примеру: город – поселок городского типа; поселок – село – деревня; улица – проспект – микрорайон; ул. И.Иванова – улица Ивана Иванова).

        I

        Иные составляющие адреса места жительства указаны верно. К примеру, если вид населенного пункта не соответствует другим документам кредитного дела – должны быть указаны правильно (при наличии) наименование самого населенного пункта, линейного транспортного объекта, номер дома, корпус, номер квартиры.

        Для случаев, когда наименование линейного транспортного объекта указано на национальном языке субъекта РФ, компенсирующих факторов не требуется.

        5

        13

        Ошибки, неактуальные сведения в информации о военной обязанности.

        I

        Не требуется6

        14-15

        Отсутствие штампа о регистрации/расторжении брака.

        I

        Предоставлено Свидетельство о регистрации/расторжении брака/вступившее в законную силу решение суда о расторжении брака.

        В случае если супруг/бывший супруг заемщика участвует в кредитном деле в качестве залогодателя и заемщика с доходом или предоставлен брачный договор, компенсирующих факторов не требуется.

        7

        16-17

        Отсутствует актуальная информация о несовершеннолетних детях

        I

        Не требуется8

        1-20

        Помарки, не влияющие на суть документа (в том числе без смыслового содержания, влияющие только на внешний вид документа), а также не искажающие и не влияющие на идентификацию содержащихся в паспорте записей.

        I

        Не требуется.9

        1-5

        12-20

        1.Дописки, исправления, дополнительная информация, не заверенные органами, ответственными за внесение записи.

        2.Несоответствие кода подразделения на печати в паспорте коду подразделения на 2 странице документа.

        II

        Предоставлен документ из ФМС, подтверждающий действительность паспорта.101-20Отсутствие сведений о паспорте в базе ФМС, либо несоответствие сведений паспорта данным сайта ФМС.

        I

        Предоставлен документ из ФМС, подтверждающий действительность паспорта.

         

        Трудовая книжка

        Цель проверки документа:

        • Проверка занятости заемщика.
        • Анализ трудовой деятельности заемщика.


        Содержание проверки:

        1. Проверка подлинности документа.
        2. Идентификация принадлежности документа заемщику.
        3. Проверка стабильности занятости заемщика у текущего работодателя.
        4. Общий анализ его занятости у предыдущих работодателей (при наличии).
        5. Определение значимости и негативных последствий выявленных несоответствий.


        Рекомендации по проверке:

        1. При проверке заполнения трудовой книжки заемщика используются следующие документы:
          • Постановления Минтруда РФ от 10 октября 2003 г. N 69 «Об утверждении Инструкции по заполнению трудовых книжек»;
          • Трудовой кодекс Российской Федерации от 30 декабря 2001 г. N 197-ФЗ (ТК РФ) (с учетом изменений, дополнений);
          • Постановление Правительства РФ от 16 апреля 2003 г. N 225 «О трудовых книжках».
        2. При проверке трудовой книжки необходимо обращать внимание на записи по последнему месту работы, сделанные после 01.02.2002, записи не должны содержать ссылки на КЗоТ. В случае если последнее место работы работодатель – индивидуальный предприниматель, записи в трудовой книжке, сделанные после 30.08.2006 г. не должны содержать сведения о ПБОЮЛ.
        3. При проверке записей по последнему месту работы необходимо обращать внимание на даты внесения записей в трудовую книжку, а именно наличие факта внесения записей в выходной и/или праздничный день, необходимо проводить телефонную верификацию.
        4. В записи об увольнении с предпоследнего места работы заемщика должна присутствовать печать работодателя (за исключением случаев, когда работодателем является Индивидуальный предприниматель, у Индивидуального предпринимателя печать может отсутствовать), подпись уполномоченного на ведение трудовой книжки лица.
        5. Копия трудовой книжки должна быть заверена уполномоченным лицом работодателя, с указанием ФИО, должности, даты заверения, печати организации. Срок действия заверенной копии трудовой книжки составляет 30 календарных дней.


        Направленность компенсирующих факторов:
        подтверждение достоверности данных, установление дополнительных ограничений при наличии несоответствий.

        Вид данных Несоответствие Тип Компенсирующий фактор
        1.

        Титульный лист

        Нечитаемая печать работодателя, в печати отсутствуют некоторые слова из названия, отсутствует тип организации (ООО) (при этом печать присутствует).

        II

        Наименование первого работодателя в «Сведениях о работе» идентифицируется однозначно.
        2. Не учтено изменение фамилии или имени или отчества заемщика (указаны фамилия или имя или отчество до изменения).

        II

        Факторы рассматриваются в совокупности

        1. Предоставлены документы, подтверждающие изменение данных заемщика.

        2. Справка 2-НДФЛ оформлена с учетом изменений данных заемщика.

        3. Любые ошибки, не относящиеся к правильности указания ФИО и даты рождения заемщика, личной подписи заемщика, иналичию печати и подписи работодателя, дате заполнения трудовой книжки.

        I

        Не требуется.
        4. Отсутствует подпись владельца трудовой книжки.

        II

        Запись о последнем месте работы в трудовой книжке не является единственной (последнее место работы является как минимум второй по счету организацией-работодателем).
        5. Записи всех работодателей, кроме последнего 1. Любые ошибки, исправления;

        2. Отсутствие копий страниц с записями о занятости за период, отстоящий от даты заключения кредитного договора/договора займа более чем на 6 лет (при условии наличия записи о приеме на работу к текущему работодателю).

        I

        Не требуется.
        6. Запись последнего работодателя 3. Сбой нумерации записей;

        4. Исправления в трудовую книжку внесены с нарушением требований Инструкции по заполнению трудовых книжек (Приложение №1 к постановлению Минтруда России от 10.10.2003), но оговорены работодателем[3].

        II

        Не требуется.
        7. Ошибки в наименовании юридического лица –работодателя:

        — наименование организации в трудовой книжке прописано кратко;

        — наименование организации составлено частично из полного частично из краткого наименования.

        I

        Не требуется
        8. В трудовой книжке заемщика учтены не все переименования организации, есть только последнее переименование.

        II

        Факторы рассматриваются в совокупности:

        1. Последнее переименование соответствует справке 2-НДФЛ.

        2. Кредитная история заемщика не является отрицательной согласно нижеуказанным критериям.

        9. 1. Сведения о работе внесены в «сведения о награждениях»

        2. Вкладыш в трудовую книжку вшит с нарушениями.

        I

        Не требуется.
        10. Оформление трудовой книжки 1.Трудовая книжка заполнена не в соответствии с нормами законодательства (кроме несоответствий, перечисленных в пп.1-7, 9-11);

        Серия трудовой книжки не соответствует годам издания данных серий.

        II

        Допустимо при наличии одного из следующих компенсирующих факторов:

        1. Предоставление письма от работодателя, содержащего следующую информацию: причина несоответствия, подтверждение информации о трудовой деятельности с указанием периода работы в организации, печать и подпись уполномоченного лица работодателя.

        2. Коэффициент К/З менее 50%

        11. 2.Трудовая книжка заполнена не в соответствии с нормами законодательства (кроме несоответствий, перечисленных в пп.1-7, 9-11);

        3.Серия трудовой книжки не соответствует годам издания данных серий.

        II

        Допустимо при наличии одного из следующих компенсирующих факторов:

        1. Предоставление письма от работодателя, содержащего следующую информацию: причина несоответствия, подтверждение информации о трудовой деятельности с указанием периода работы в организации, печать и подпись уполномоченного лица работодателя.

        2. Коэффициент К/З менее 50%

        Трудовой договор

        Цель проверки документа:

        • Проверка занятости заемщика

         

        Содержание проверки:

        1. Проверка подлинности документа.
        2. Идентификация принадлежности документа заемщику.
        3. Проверка стабильности занятости заемщика у текущего работодателя.
        4. Определение значимости и негативных последствий выявленных несоответствий
        5. Проверка соблюдения требований законодательства при заключении трудового договора.
        6. Верификация данных договора.

        Направленность компенсирующих факторов: подтверждение достоверности данных.

        Условие

        Несоответствие

        Тип

        Компенсирующий фактор

        1 Полномочия сторон Отсутствует доверенность на представителя работодателя.

        I

        Не требуется.

        2 Реквизиты сторон Не учтено изменение фамилии/имени/отчества/паспортных данных заемщика (указана фамилия/имя/отчество/паспортные данные до изменения).

        I

        Факторы рассматриваются в совокупности:

        1. Предоставлены документы, подтверждающие изменение фамилии/имени/отчества заемщика/паспортных данных

        2. Договор заключен до изменения фамилии/имени/отчества/паспортных данных заемщика.

        3

        Оплата труда

        Отсутствует информация об оплате труда работника,договор содержит ссылку на штатное расписание или на иной документ, который содержит информацию об оплате труда.

        I

        Не требуется.
        4

        Иные условия

        Иные ошибки, если они не влияют на идентификацию сторон договора (не касаются их реквизитов), срока действия договора, предмета договора и не касаются отсутствия подписей сторон и печати работодателя.

        II

        Не требуется.

        Справка 2-НДФЛ

        Цель проверки документа:

        • Проверка дохода заемщика.


        Содержание проверки:

        • Проведение верификации (в том числе телефонной), которая должна подтвердить /опровергнуть данные о доходе, работодателей, указанные в справке о доходах 2-НДФЛ.


        Рекомендации по проверке:

        • Проверка заполнения /составления справки 2-НДФЛ осуществляется на основании Приказа Федеральной налоговой службы от 17 ноября 2010 г. №ММВ-7-3/611@ «Об утверждении формы сведений о доходах физических лиц и рекомендаций по ее заполнению, формата сведений о доходах физических лиц в электронном виде, справочников» (с учетом изменений, дополнений).

        Условие

        Замечание

        Тип

        Компенсирующий фактор

        1 Полномочия сторон Отсутствует доверенность на представителя работодателя, подписавшего справку.

        II

        Не требуется.

        2 Информация о физическом лице Адрес регистрации заемщика по месту жительства не соответствует паспортным данным в части вида населенного пункта или наименования линейного транспортного объекта[4] (наименование в данном случае может быть указано полностью или сокращенно). К примеру: город – поселок городского типа; поселок – село – деревня; район – кожуун).

        II

        Не требуется.

        3 Адрес регистрации заемщика не соответствует паспортным данным в связи с тем, что в справке 2-НДФЛ указана регистрация по месту пребывания (временная регистрация).

        I

        Не требуется при наличии документов, подтверждающих временную регистрацию.
        4 Информация в поле «признак» заполнена неверно или отсутствует.

        I

        Не требуется.
        5 Некорректно указана общая сумма дохода. II Не требуется.

        При этом андеррайтером расчет коэффициента П/Д должен производиться на основе дохода, определенного корректно исходя из содержащихся в справке данных.

        6 Способ указания информации Указание дат римскими цифрами или словами. I Не требуется.
        7 Форма справки Справка 2-НДФЛ составлена по ранее действовавшей типовой форме. II Cправка составлена не позднее чем через полгода после вступления в силу новой формы.
        8 Реквизиты налогового агента Некорректно указана/не указана должность уполномоченного лица налогового агента. II Не требуется.
        9 Ошибка в наименовании налогового агента: перестановка 2-х соседних букв, пропущенная буква, не указана организационно-правовая форма. II Печать на справке 2-НДФЛ содержит наименование работодателя, совпадающее с наименованием, указанным в последней записи трудовой книжки.
        10 Не читается печать работодателя (при ее наличии). II Не требуется.
        11 Налоговая ставка В графе «Общие суммы дохода и налога по итогам налогового периода по ставке __%» не указана/неправильно указана налоговая ставка. II Графа «Доходы, облагаемые по ставке ___%» содержит информацию о налоговой ставке.
        12 Сумма налога Сумма налога указана с округлением до копеек. II Не требуется.
        13 В графе «Общие суммы дохода и налога по итогам налогового периода по ставке __%» неверно указана сумма налога. II Расчет коэффициента П/Д произведен с учетом правильно рассчитанной суммы налога.
        14 Информация о налоговых вычетах Указанная в справке 2-НДФЛ информация о вычетах на детей не подтверждена другими документами кредитного дела/не соответствует ЕИС АИЖК. II Не требуется.

        При этом андеррайтером расчет коэффициента П/Д должен производится без учета данных вычетов.

        15 Неверно указан код налогового вычета, неверно рассчитан налоговый вычет. II Значение коэффициента П/Д, рассчитанноебез учета данного налогового вычета, не выше предельно допустимого, установленного Стандартами Агентства и условиями договоров поставки закладных.
        16 Не применен налоговый вычет (не указан в графе «Стандартные, социальные и имущественные налоговые вычеты»). II Не требуется.

        При этом андеррайтером расчет коэффициента П/Д должен производится без учета налогового вычета.

        17 Учет дохода заемщика Расчет коэффициента П/Д произведен с учетом дохода, указанного в справке 2-НДФЛ, но на момент выдачи справки последний месяц (шестой), за который указан доход, не закончился или указан доход за неполный первый месяц. II Факторы применяются в совокупности:

        1.Значение коэффициента П/Д, рассчитанное за период, указанный в справке, не выше предельно допустимого.

        2.Справка 2-НДФЛ содержит информацию о доходе за шесть месяцев.

        18 В справке 2-НДФЛ доход заемщика за первый или последний месяц является нулевым. II Факторы применяются в совокупности:

        1. Значение коэффициента П/Д, рассчитанное исходя из дохода, указанного в справке 2-НДФЛ заемщика за шесть месяцев, не выше предельно допустимого, установленного Стандартами Агентства.

        2. Копия трудовой книжки содержит отметку работодателя, исходя из которой можно сделать однозначный вывод о том, что заемщик работал в организации в период, доход за который не указан.[5]

        19 Иные условия Компания-работодатель находится в месте массовой регистрации юридических лиц. II Допустимо при наличии одного из следующих компенсирующих факторов:

        1.Текущий коэффициент П/Д (с учетом кредитов/займов сторонних банков и учетов алиментов) менее 30%.

        2. Коэффициент К/З менее 50%.

        3. Предоставлена Выписка с банковского счета, подтверждающая фактическое получение дохода заемщиком.

        20 Отсутствует печать или подпись налогового агента, отсутствует или некорректно указан ИНН. II Допустимо при наличии одного из следующих компенсирующих факторов:

        1.Текущий коэффициент П/Д (с учетом кредитов/займов сторонних банков и учетов алиментов) менее 30%.

        2. Коэффициент К/З менее 50%.

        Справка 3-НДФЛ

        Цель проверки документа:

        • Проверка дохода заемщика


        Содержание проверки:

        • Проведение телефонной верификации, которая должна подтвердить /опровергнуть данные о доходе, работодателей, указанные в справке о доходах 3-НДФЛ.


        Рекомендации по проверке:

        • Проверка заполнения /составления справки 3-НДФЛ осуществляется на основании Приказа Федеральной налоговой службы от 17 ноября 2010 г. NММВ-7-3/611@ «Об утверждении формы сведений о доходах физических лиц и рекомендаций по ее заполнению, формата сведений о доходах физических лиц в электронном виде, справочников» (с учетом изменений, дополнений).

        Условие

        Замечание

        Тип

        Компенсирующий фактор

        1 Форма и содержание справки Плохое качество копии.

        II

        Факторы рассматриваются в совокупности:

        1. ФИО заемщика, адрес места жительства и доход, подлежащий учету при расчете коэффициента П/Д идентифицируются однозначно.

        2. Коэффициент К/З менее 50%.

        Иные ошибки в налоговой декларации 3 –НДФЛ, влияющие на идентификацию личности заемщика и сумму его дохода.

        II

        Факторы рассматриваются в совокупности:

        1. Кредитная история заемщика не является отрицательной.

        2. Коэффициент К/З менее 50%.

        3. Предоставлена Выписка с банковского счета, подтверждающая фактическое получение дохода заемщиком.

        Отчет об оценке

        Цель проверки документа:

        • Проверка достоверности данных, содержащихся в отчете об оценке
        • Проверка соответствия формы отчета об оценке требованиям законодательства РФ


        Рекомендации по проверке:

        • Отчет об оценке проверяется на основании Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с учетом изменений, дополнений), федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)»
        • Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться основные факты и выводы, в том числе:
          • общая информация, идентифицирующая объект оценки;
          • результаты оценки;
          • стоимость объекта оценки;
          • сведения о заказчике оценки и об оценщике;
          • допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;
          • применяемые стандарты оценочной деятельности;
          • описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки;
        • При проверке отчета об оценке особое внимание уделяется:
          • Проверке стоимости объекта недвижимости,
          • Фотографиям в отчете об оценке (должны быть качественно отсканированы, сведения, указанные в отчете об оценке не должны противоречить фотографиям объекта залога)
        • Отчет об оценке должен быть пронумерован, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или/и печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
        • Также подлежит проверке наличие обременений/ограничений объекта залога на основе данных из интернет-источников.

        Условие

        Замечание

        Тип

        Компенсирующий фактор

        1 Содержание отчета Описание предмета залога в отчете об оценке не соответствует фотографиям предмета залога.

        II

        Допустимо при наличии одного из следующих компенсирующих факторов:

        1. Предоставлено письмо от оценщика, с подтверждением оценочной стоимости и приложением актуальных фотографий предмета залога.

        2. Текущий коэффициент К/З менее 50%

        2 Стоимость объекта недвижимости На дату выдачи кредита/займа коэффициент К/З выше 90% с учетом стоимости объектов аналогов[6]

        II

        Допустимо при наличии одного из следующих компенсирующих факторов:

        1. Предоставлено письмо оценщика с обоснованием стоимости предмета ипотеки.

        2. Текущий коэффициент К/З менее 50% с учетом стоимости объектов аналогов

        3 Информация по объекту недвижимости В отчете отсутствует информация о наличии/отсутствии зарегистрированных обременений на объект недвижимости

        II

        Факторы рассматриваются в совокупности:

        1. Предоставлена выписка из ЕГРП, оформленная по состоянию не ранее даты составления отчета.

        2. Текущий коэффициент К/З менее 50%

        Кредитный отчет:

        Цель проверки документа:

        Анализ кредитной истории заемщика.


        Рекомендации по проверке:

        Наличие у заемщика отрицательной кредитной истории должно являться основанием для отказа в предоставлении такому заемщику ипотечного кредита/займа за исключением случаев и обстоятельств, указанных в настоящем разделе.

        1. Кредитная история считается отрицательной в случае:

        • Наличие хотя бы одного просроченного платежа по кредиту/займу более 60 дней или двух и более просроченных платежей более 30 дней в течение последних 18 месяцев;
        • Наличие хотя бы одного просроченного платежа по кредиту/займу более 90 дней в течение последних 3 лет[7];
        • Наличие текущей просроченной задолженности сроком более 30 дней. (Просрочка по кредитным картам не учитывается в случае, если данная просрочка относится к технической (т.е. сроком не более 30 дней), и ее размер не превышает 5% от суммы ипотечного кредита/займа)

        2. Период рассмотрения кредитной истории – не менее чем 3 календарных года до даты заключения кредитного договора/ договора займа по ипотечному кредиту/займу.

        Замечание

        Тип

        Компенсирующий фактор

        1 Кредитный отчет с отрицательной кредитной историей (кредитная история признана отрицательной по признакам указанным в «Рекомендациях по проверке»).

        II

        Допустимо при наличии одного из следующих компенсирующих факторов:

        1. Текущий коэффициент П/Д (с учетом постоянных расходов заемщика) менее 30%.

        2. Текущий коэффициент К/З менее 50%.

        2 Коэффициент П/Д более 45% но не более 50% (не учтены постоянные расходы заемщика, но учтены прочие долговые обязательства (платежи по кредитам) заемщика).

        II

        Текущий коэффициент К/З менее 50%.

         


        [1] Под «несоответствиями» в рамках настоящих разъяснений понимаются выявленные кредитором или/и экспертом ошибки в документе, несоблюдение установленной формы документа или/и требований Агентства при оформлении соответствующего документа.
        [2] К линейным транспортным объектам относятся аллеи, бульвары, набережные, мосты, переулки, путеводы, проезды, просеки, проспекты, тупики, улицы, шоссе, микрорайоны, эстакады, а также иные территориальные образования, относящиеся к линейным транспортным объектам или приравнивающиеся к ним в соответствии с нормативными актами субъектов РФ.
        [3]Изменения считаются оговоренными работодателем, в случае, если однозначно читается суть изменений и данные изменения содержат подпись и печать работодателя.
        [4] К линейным транспортным объектам относятся аллеи, бульвары, набережные, мосты, переулки, путеводы, проезды, просеки, проспекты, тупики, улицы, шоссе, микрорайоны, эстакады, а также иные территориальные образования, относящиеся к линейным транспортным объектам или приравнивающиеся к ним в соответствии с нормативными актами субъектов РФ.
        [5] Вывод о том, что заемщик работал в соответствующей организации в течение периода с нулевым доходом можно на основании того, что в трудовой книжке есть запись работодателя «работает в настоящее время», датированная после завершения месяца, в котором у заемщика был нулевой доход или/и копия трудовой книжки заверена после завершения такого периода, при этом трудовая книжка не содержит отметки об увольнении.
        [6] Расчет коэффициента К/З с учетом стоимости объектов аналогов проводится путем сравнения оценочной стоимости предмета ипотеки со среднестатистической ценой трех объектов аналогов, определяемой в соответствии с информацией, полученной из открытых источников
        [7] В данном случае кредитная история не считается отрицательной, если просроченный платеж по кредиту/займу более 90 дней погашен более 2 (двух) лет назад, при этом есть история обслуживания иного кредита/займа без просроченных платежей сроком более 1 (одного) года и его сумма превышает сумму кредита, в отношении которого возникла просроченная задолженность более 90 дней

        ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» внесены изменения по формированию системы проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

        В целях планирования и организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах согласно положениям Раздела IX Жилищного кодекса РФ органы государственной власти субъектов Российской Федерации принимают нормативные правовые акты, которые направлены на обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, и которыми устанавливается порядок подготовки и утверждения региональных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, а также требования к этим программам.

        Региональные программы капитального ремонта формируются на долгосрочный период с указанием очередности и предельных сроков проведения капитального ремонта всехмногоквартирных домов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, вне зависимости от того, какой способ формирования фонда капитального ремонта выбран собственниками помещений в многоквартирном доме, вне зависимости от формы собственности помещений в таких домах и вне зависимости от того, требуется ли проведение капитального ремонта на момент формирования программы.

        Исключением по включению в региональную программу в соответствии с п. 2.1 ст. 168 Жилищного кодекса РФ являются дома, признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. В соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в региональную программу капитального ремонта также могут не включаться многоквартирные дома:

        • в которых имеется менее чем три квартиры;
        • физический износ основных конструктивных элементов которых (крыша, стены, фундамент) превышает 70%;
        • в которых совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

        При этом не позднее чем через 6 (шесть) месяцев со дня утверждения региональной программы капитального ремонта или принятия решения об исключении многоквартирных домов из такой программы нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации должны быть определены порядок, сроки проведения и источники финансирования реконструкции или сноса этих домов либо иных мероприятий, предусмотренных законодательством Российской Федерации и обеспечивающих жилищные права собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма в этих домах.

        Региональная программа капитального ремонта подлежит актуализации не реже чем один раз в год.

        В целях реализации региональной программы капитального ремонта, конкретизации сроков проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, уточнения планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, определения видов и объема государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта органы государственной власти субъекта Российской Федерации, органы местного самоуправления обязаны утверждать краткосрочные (сроком до трех лет) планы реализации региональной программы капитального ремонта в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

        На основании изложенного требование подп. б) п. 5.11 Общей Части Стандартов Агентства о том, что многоквартирный дом, в котором находится квартира, являющаяся предметом ипотеки, не должен состоять на учете по постановке на капитальный ремонт, не применяется. Обращаем внимание, что требование данного подпункта применяется в отношении предмета ипотеки – жилого дома.

        При этом если утвержденная региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах не включает в себя многоквартирный дом или принято решение об исключении многоквартирного дома из такой программы в соответствии с п. 2.1 ст. 168 Жилищного кодекса РФ, первичный кредитор в процессе андеррайтинга квартиры, находящейся в таком доме, должен убедиться, что многоквартирный дом не подлежит реконструкции, сносу или иным мероприятиям, предусматривающим расселение собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма в этих домах.

        Принимая во внимание положения Базовой части Стандартов Агентства о том, что поставщик закладных несет полную ответственность за соответствие закладных установленным требованиям Агентства, а первичный кредитор за полноту и качество проведения процедур андеррайтинга и верификации, отвечая за действия привлеченных им кредитных брокеров или иных лиц как за свои собственные, дополнительные подтверждающие вышеуказанное и соответствие требованиям подп. б) п. 5.11 Общей части Стандартов документы представлять на выкуп/экспертизу не требуется.

        Разъяснения по применению опций «Альтернативный документ»,
        «Залог имеющегося жилья»

        С целью привлечения потенциальных заемщиков Агентство расширяет базовые условия кредитования по ипотечным кредитным продуктам Агентства. Первоначально информация доводилась письмом Агентства о мерах по стимулированию выкупа от 09.10.2013 № 51331-СС и дополнена письмами от 14.10.2013 № 52224-СС и от 28.01.2014 № 3528-СС (размещены в ЕИС АИЖК).

        Опции «Альтернативный документ» и «Залог имеющегося жилья» распространяются на продукты «Стандарт» и «Материнский капитал» (вторичный рынок).

        Рефинансирование кредитов/займов с расширенными условиями согласно опциям «Альтернативный документ» и «Залог имеющегося жилья» осуществляется по 31.07.2014. При этом кредиты/займы должны быть выданы до 30.04.2014.

        Опции «Альтернативный документ»
        и «Залог имеющегося жилья»

        Предметом ипотеки по опциям должна выступать квартира.

        Опция «Альтернативный документ» применяется только при залоге приобретаемого жилого помещения. Следовательно, опция «Залог имеющегося жилья» и опция «Альтернативный документ» не могут применяться одновременно.

        Кредиты/займы с опцией «Альтернативный документ» и «Залог имеющегося жилья» рассматриваются на предмет рефинансирования у поставщиков всех рейтингов. При этом для поставщиков 2-5-го рейтингов выкуп закладных с указанными опциями будет производиться при наличии положительного заключения Агентства о проведенном андеррайтинге заемщика и объекта недвижимости. Более подробная информация о порядке получения заключения об андеррайтинге содержится в письме от 11.10.2013 № 52083-СС (размещено в ЕИС АИЖК).

        С целью применения опций «Альтернативный документ» и «Залог имеющегося жилья» дополнительное соглашение к договору поставки заключать не требуется.

        Опция «Альтернативный документ»

        Наименование продукта «Стандарт» «Материнский капитал» (вторичный рынок)[1]
        Название опции Альтернативный документ Альтернативный документ
        Назначение Привлечение потенциальных заемщиков в ипотеку за счет расширения базовых условий кредитования в рамках ипотечного кредитного продукта «Стандарт» Привлечение потенциальных заемщиков в ипотеку за счет расширения базовых условий кредитования в рамках ипотечного кредитного продукта «Материнский капитал»
        Содержание опции и дополнительные условия к основным параметрам и условиям ипотечного кредитного продукта «Стандарт»<[2] Содержание опции и дополнительные условия к основным параметрам и условиям ипотечного кредитного продукта «Материнский капитал»=[3]
        Содержание опции / Условия опции Подтверждение доходов заемщика документом в свободной форме.

        Доходы хотя бы одного из заемщиков подтверждаются документом в свободной форме

        Цель кредита/займа Приобретение/строительство квартиры (не допускается приобретение иных видов жилых помещений)
        Требования к заемщикам Заемщик должен выступать залогодателем либо состоять в близких родственных связях хотя бы с одним из остальных заемщиков-залогодателей[4].

        В качестве Заемщика может выступать лицо, являющееся индивидуальным предпринимателем, при условии привлечения дополнительного, не являющегося индивидуальным предпринимателем, Заемщика (п. 4.10 Общей части Стандартов).

         

        Заемщик должен выступать залогодателем либо состоять в близких родственных связях хотя бы с одним из остальных заемщиков-залогодателей[4].

        В качестве Заемщика может выступать лицо, являющееся индивидуальным предпринимателем, при условии привлечения дополнительного, не являющегося индивидуальным предпринимателем Заемщика (п. 4.10 Общей части Стандартов).

        Согласно паспорту продукта «Материнский капитал» и Федеральному закону от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» собственниками приобретаемой квартиры могут выступать только распорядитель средств материнского (семейного) капитала, его супруг и их дети.
        Форма подтверждения дохода Документы, перечисленные в разделе 2 части I Стандартов Агентства, и/или документ в свободной форме, подтверждающий доходы заемщика, работающего по найму.

        Документ, подтверждающий доход заемщика в свободной форме, должен содержать следующие обязательные реквизиты (в Приложении 1 к настоящим разъяснениям содержится примерная форма такого документа):

        1. дата оформления документа; срок действия документа в целях принятия кредитором решения о возможности предоставления кредита/займа составляет 30 календарных дней с даты его оформления и до даты принятия такого решения;
        2. полное наименование работодателя заемщика, его местонахождение и почтовый адрес, телефон, банковские реквизиты, ИНН, ОГРН;
        3. Ф.И.О. заемщика, наименование его должности;
        4. сведения о размере среднемесячного дохода заемщика за вычетом всех удержаний из заработной платы либо сведения, позволяющие определить среднемесячный доход заемщика за вычетом всех удержаний из заработной платы, не менее чем за 6 полных календарных месяцев, предшествующих дате оформления документа;
        5. печать работодателя и подпись уполномоченного должностного лица работодателя.
        Предмет залога и вид обеспечения Залог приобретаемой квартиры или

        Залог прав требований по договору участия в долевом строительстве/договору уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве

        Процентная ставка Процентная ставка на 0,5 процентных пунктов выше значений процентных ставок, установленных по соответствующему продукту.
        Максимальное значение коэффициента К/З Если доходы заемщиков, подтвержденные документом в свободной форме, и (при наличии) доходы индивидуальных предпринимателей, подтвержденные соответствующими применяемым системам налогообложения налоговыми декларациями, составляют:

        ≤ 50% от общего объема доходов – максимальное значение коэффициента К/З составляет 80%;

        > 50% от общего объема доходов – максимальное значение коэффициента К/З составляет 60%.

        При подтверждении единственным заемщиком доходов по одному месту работы справкой 2-НДФЛ, а по другому месту работы документом в свободной форме – максимальное значение коэффициента К/З составляет:

        80%, если ≥ 50% от общего объема доходов составляют доходы по справке 2-НДФЛ;

        60%, если > 50% от общего объема доходов составляют доходы по документу в свободной форме.

        При получении единственным заемщиком одновременно доходов от предпринимательской деятельности в качестве индивидуального предпринимателя и доходов от работы по найму, подтвержденных документом в свободной форме, для расчета платежеспособности учитываются только доходы, подтвержденные документом в свободной форме.

        Доходы индивидуальных предпринимателей, подтвержденные в соответствии с требованиями Агентства, могут быть учтены в полном объеме (с учетом ограничений значения коэффициента К/З).

        Доходы заемщика(-ов) в ипотечной сделке, подтвержденные документом в свободной форме, могут составлять 100%.

        Доходы каждого заемщика(-ов) с одного места работы должны подтверждаться либо документом в свободной форме, либо справкой
        2-НДФЛ (по выбору заемщика). Если заемщиком выбран для подтверждения дохода документ в свободной форме, то доходы этого заемщика по справке 2-НДФЛ во избежание дублирования доходов не учитываются даже в случае ее предоставления заемщиком. Если единственным заемщиком для подтверждения дохода выбрана справка 2-НДФЛ, условия опции не применяются.

        При К/З > 70% обязательное условие – наличие договора ипотечного страхования.

        При залоге прав требований максимальное значение коэффициента К/З=70%. Ипотечное страхование к строящимся объектам не применяется.

        По продукту «Материнский капитал» (вторичный рынок) максимальный размер Части-1 кредита/займа устанавливается по регионам РФ в соответствии с решением Агентства. Размер коэффициента К/З определяется по Части-1 кредита/займа. Максимальное значение коэффициента К/З по кредиту/займу
        (Часть-1+Часть-2) не может превышать 90% (п. 6 и п. 12 Паспорта продукта «Материнский капитал»).

        Типовые формы документов При залоге квартиры – действующие типовые формы документов по соответствующим продуктам.

        При залоге прав требований (выкуп прав требований) – новые типовые формы размещены на сайте Агентства по продуктам «Стандарт» и «Материнский капитал» в разделе «Партнерам/Ипотечные продукты/Наименование продукта/Формы документов» (типовые формы в наименовании содержат «залог прав требований»).

        Опция «Залог имеющегося жилья»
        Наименование продукта «Стандарт» «Материнский капитал» (вторичный рынок)[5]
        Название опции Залог имеющегося жилья Залог имеющегося жилья
        Назначение Привлечение потенциальных заемщиков в ипотеку за счет расширения базовых условий кредитования в рамках ипотечного кредитного продукта «Стандарт» Привлечение потенциальных заемщиков в ипотеку за счет расширения базовых условий кредитования в рамках ипотечного кредитного продукта «Материнский капитал»
        Содержание опции и дополнительные условия к основным параметрам и условиям ипотечного кредитного продукта «Стандарт»[6] Содержание опции и дополнительные условия к основным параметрам и условиям ипотечного кредитного продукта «Материнский капитал»[7]
        Содержание опции  /
        Условия опции
        Предмет залога – квартира, находящаяся в собственности заемщика (одного из заемщиков) на момент заключения кредитного договора/договора займа и передаваемая в залог кредитору по договору ипотеки в качестве обеспечения обязательств заемщика по кредитному договору/договору займа (далее – Предмет залога)
        Цель кредита/займа
        1. Приобретение/строительство квартиры;
        2. Купля-продажа индивидуального жилого дома с земельным участком.
        Приобретение/строительство квартиры.
        Квартира может приобретаться на первичном[8] или вторичном[9]рынках.

        Приобретение на первичном рынке должно осуществляться в рамках Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

        Квартира может приобретаться на первичном[8] или вторичном[9]рынках.

        Приобретение на первичном рынке должно осуществляться в рамках Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

        Требования к приобретаемому жилью не предъявляются, за исключением следующих:

        • виды жилых помещений (квартира; жилой дом с земельным участком, на котором расположен дом) должны соответствовать видам жилых помещений, определенных ст. 16 Жилищного кодекса РФ;
        • земельный участок должен приобретаться в собственность.
        Приобретаемая квартира должна соответствовать виду жилого помещения «квартира», определенному ст. 16 Жилищного кодекса РФ.
        Подтверждением целевого использования при купле-продажеявляются:

        • по выбору поставщика:

        договор купли-продажи квартиры/договор купли-продажи жилого дома и земельного участка либо свидетельство о государственной регистрации

        права/Выписка из ЕГРП;

        • акт приема-передачи (если договор купли-продажи является, в том числе, актом приема-передачи (содержит информацию о передаче жилого помещения), предоставления отдельного акта приема-передачи не требуется);
        • финансовый документ, подтверждающий получение продавцом/перечисление на счет продавца денежных средств за приобретаемое жилье и/или земельный участок (согласно Приложению № 14 к Стандартам Агентства с учетом «Разъяснений о порядке применения Приложения № 14 к «Стандартам процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов)» от 18.06.2013).
        Подтверждением целевого использования при купле-продажеявляются:

        • по выбору поставщика:

        договор купли-продажи квартиры либо свидетельство о государственной регистрации права/Выписка из ЕГРП;

        • акт приема-передачи (если
        • договор купли-продажи является, в том числе, актом приема-передачи (содержит информацию о передаче жилого помещения), предоставления отдельного акта приема-передачи не требуется);
        • финансовый документ, подтверждающий получение продавцом/перечисление на счет продавца денежных средств за приобретаемую квартиру (согласно Приложению № 14 к Стандартам Агентства с учетом «Разъяснений о порядке применения Приложения № 14 к «Стандартам процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов)» от 18.06.2013).
        Подтверждением целевого использования при участии в долевом строительствеявляются:

        • договор участия в долевом строительстве/уступки прав по договору участия в долевом строительстве;
        • финансовый документ, подтверждающий получение продавцом/перечисление на счет продавца денежных средств за приобретаемое жилье и/или земельный участок (согласно Приложению № 14 к Стандартам Агентства с учетом «Разъяснений о порядке применения Приложения № 14 к «Стандартам процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов)» от 18.06.2013).
        Подтверждением целевого использования при участии в долевом строительствеявляются:

        • договор участия в долевом строительстве/уступки прав по договору участия в долевом строительстве;
        • финансовый документ, подтверждающий получение продавцом/перечисление на счет продавца денежных средств за приобретаемое жилье и/или земельный участок (согласно Приложению № 14 к Стандартам Агентства с учетом «Разъяснений о порядке применения Приложения № 14 к «Стандартам процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов)» от 18.06.2013).
        Требования к заемщикам и собственникам приобретаемого жилого помещения Заемщик должен выступать залогодателем либо состоять в близких родственных связях хотя бы с одним из остальных заемщиков-залогодателей[10]. Заемщик должен выступать залогодателем либо состоять в близких родственных связях хотя бы с одним из остальных заемщиков-залогодателей[10].
        В состав собственников приобретаемой/строящейся квартиры или жилого дома с земельным участком должен входить хотя бы один заемщик-залогодатель или заемщик, близкий родственник которого является залогодателем. Собственниками приобретаемой квартиры согласно паспорту продукта «Материнский капитал» и Федеральному закону от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» могут выступать только распорядитель средств материнского (семейного) капитала, его супруг и их дети.

        Агентство рекомендует включать указанные лица в число собственников приобретаемой квартиры сразу без использования нотариально удостоверенного обязательства о наделении в будущем супруга распорядителя средств материнского (семейного) капитала и детей долями в праве собственности во избежание оспаривания сделки по причине неисполнения этого обязательства в будущем.

        Учет доходов индивидуальных предпринимателей Доходы индивидуальных предпринимателей, подтвержденные в соответствии с требованиями Агентства, не должны превышать общего совокупного дохода, подтвержденного справками 2-НДФЛ.
        Дополнительные требования к Предмету залога К предмету залога предъявляются требования Стандартов Агентства, установленные к предмету ипотеки.

        Дополнительно многоквартирный дом, в котором расположена квартира, должен соответствовать следующим требованиям:

        • год постройки – не ранее 1960 г.;
        • 5-этажные панельные/блочные дома – не ранее 1975 г.;
        • отсутствие в доме несущих деревянных перекрытий;
        • этажность дома – не менее 3.
        Процентная ставка Процентная ставка на 0,5 процентных пунктов выше установленных по соответствующему продукту.
        Максимальное значение коэффициента К/З Залоговая стоимость определяется в соответствии со значением рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке предмета ипотеки, отвечающем требованиям п. 5.12 раздела 5 Общей части Стандартов Агентства, и составленном не ранее, чем за 90 (девяносто) календарных дней до даты заключения кредитного договора/договора займа. Залоговая стоимость определяется в соответствии со значением рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке предмета ипотеки, отвечающем требованиям п. 5.12 раздела 5 Общей части Стандартов Агентства, и составленном на дату по состоянию не ранее, чем за 90 (девяносто) календарных дней до даты заключения кредитного договора/договора займа.
        80% от залоговой стоимости Предмета залога. Максимальный размер коэффициента К/З=70%.
        При К/З > 70% обязательное условие – наличие договора ипотечного страхования. Ипотечное страхование не применяется в настоящее время в связи с отсутствием условий страхования.
        При залоге имеющегося жилья ипотечные кредиты/займы с коэффициентом К/З от 71% до 80% (включительно) могут быть рефинансированы только при наличии положительного заключения Агентства о проведенном андеррайтинге[11]. Данное требование распространяется на поставщиков всех рейтингов, включая 1-й.

        Страхование финансовых рисков кредитора/займодавца в данной ситуации не применяется, так как на сегодняшний день условия страхования не утверждены.

        По продукту «Материнский капитал» (вторичный рынок) максимальный размер Части-1 кредита/займа устанавливается по регионам РФ в соответствии с решением Агентства. Размер коэффициента К/З определяется по Части-1 кредита/займа. Максимальное значение коэффициента К/З по кредиту/займу (Часть-1+Часть-2) не может превышать 90% (п. 6 и п. 12 Паспорта продукта «Материнский капитал»).

         

        Сумма кредита/займа Сумма ипотечного кредита/займа не должна превышать стоимость приобретаемого жилья. При приобретении жилого дома с земельным участком стоимость приобретаемого жилья определяется как сумма цен жилого дома и земельного участка. Сумма ипотечного кредита/займа не должна превышать стоимость приобретаемой квартиры.
        Типовые формы Новые типовые формы размещены на сайте Агентства в разделе «Партнерам/Ипотечные продукты/Стандарт/Формы документов» (типовые формы в наименовании содержат словосочетание «залог имеющегося жилья»).

        По ипотечному страхованию применяется действующая типовая форма «Договор страхования ответственности заемщика — Стандарт; Новостройка; МЭЖ; Реализация жилья с баланса; Молодые учителя», размещенная в разделе сайта «Партнерам/Ипотечные продукты/Ипотечное страхование/Формы документов».

        Новые типовые формы размещены на сайте Агентства в разделе «Партнерам/Ипотечные продукты/Материнский капитал/Формы документов» (типовые формы в наименовании содержат словосочетание «залог имеющегося жилья»)

        С вопросами по применению опций «Альтернативный документ» и «Залог имеющегося жилья» можно обращаться по электронному адресу standard@ahml.ru.


        [1] Под приобретением квартиры на первичном рынке понимается приобретение квартиры в соответствии с требованиями «Специальных условий выдачи и выкупа ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» ипотечных кредитов/займов, предоставленных физическим лицам на цели приобретения жилья во вновь возводимых/возведенных многоквартирных домах» – Продукт «Новостройка» (ипотека по условиям программы Внешэкономбанка). При этом в случае если цель кредитования по продукту «Материнский капитал» соответствует целям СУ «Новостройка», но поставщик хочет воспользоваться опцией, выдачу кредита/займа необходимо производить по условиям паспорта продукта «Материнский капитал» для вторичного рынка.

        [2] Иные параметры ипотечного продукта (не установленные в настоящих разъяснениях) определяются согласно паспорту ипотечного кредитного продукта «Стандарт».

        [3] Иные параметры ипотечного продукта (не установленные в настоящих разъяснениях) определяются согласно паспорту ипотечного кредитного продукта «Материнский капитал» (вторичный рынок).

        [4] Для целей применения настоящего требования под близкими родственными связями понимается принадлежность заемщика к одной из следующих групп родственников по прямой линии (прямое родство): супруг (супруга), родители (усыновители), дети (в том числе приемные), братья и сестры.

        [5] Под приобретением квартиры на первичном рынке понимается приобретение квартиры в соответствии с требованиями «Специальных условий выдачи и выкупа ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» ипотечных кредитов/займов, предоставленных физическим лицам на цели приобретения жилья во вновь возводимых/возведенных многоквартирных домах» – Продукт «Новостройка» (ипотека по условиям программы Внешэкономбанка). При этом в случае если цель кредитования по продукту «Материнский капитал» соответствует целям СУ «Новостройка», но поставщик хочет воспользоваться опцией, выдачу кредита/займа необходимо производить по условиям паспорта продукта «Материнский капитал» для вторичного рынка.

        [6] Иные параметры ипотечного продукта (не установленные в настоящих разъяснениях) определяются согласно паспорту ипотечного кредитного продукта «Стандарт».

        [7] Иные параметры ипотечного продукта (не установленные в настоящих разъяснениях) определяются согласно паспорту ипотечного кредитного продукта «Материнский капитал» (вторичный рынок).

        [8] Под приобретением жилого помещения на первичном рынке понимается приобретение жилого помещения на этапе строительства, когда право собственности на жилое помещение на первого собственника еще не оформлено в установленном законом порядке.

        [9] Под приобретением жилого помещения на вторичном рынке понимается приобретение жилого помещения, находившегося в частной или в государственной (муниципальной) собственности, т.е. на продавца жилого помещения в установленном законом порядке оформлено право собственности.

        [10] Для целей применения настоящего требования под близкими родственными связями понимается принадлежность заемщика к одной из следующих групп родственников по прямой линии (прямое родство): супруг (супруга), родители (усыновители), дети (в том числе приемные), братья и сестры.

        [11] С подробной информацией о порядке проведения Агентством андеррайтинга заемщика и жилого помещения можно ознакомиться в письме от 11.10.2013 № 52083-СС (размещено в ЕИС АИЖК).

        Разъяснения о переходе на новый порядок расчета Коэффициента П/Д

        Настоящим ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее – Агентство, АИЖК) сообщает о планируемом изменении порядка расчета Коэффициента П/Д.

        Новый порядок расчета применяется для кредитов/займов, кредитные договоры/договоры займа по которым заключены с 17.04.2014.

        Изменение обусловлено завершением автоматизации ЕИС АИЖК/ЕИС Эксперимент (далее – ЕИС) согласно требованиям, установленным Базовой частью Стандартов АИЖК, в соответствии с которыми:

        • Коэффициент П/Д должен рассчитываться без учета норматива ежегодных расходов заемщика, связанных с обслуживанием ипотечного кредита/займа (показатель НР);
        • После совершения платежа в распоряжении заемщиков должно оставаться не менее одного прожиточного минимума на каждого заемщика.

        Начиная с 17.04.2014 в ЕИС для проверки параметров на соответствие требованиям к платежеспособности будет предусмотрено наличие трех алгоритмов расчета платежеспособности заемщика, применение которых зависит от даты заключения кредитного договора/договора займа по рефинансируемому кредиту/займу. Ниже приведены варианты расчета платежеспособности в привязке к дате заключения кредитного договора/договора займа.

        1.      До 14.05.2008 включительно.

        Коэффициент П/Д = ((П+[Усредненный страховой платеж])/Д)*100%

        где:

        П – размер ежемесячного аннуитетного платежа в рублях;
        Д – совокупный доход заемщиков.

        2.      С 15.05.2008 по 16.04.2014 включительно.

        Коэффициент П/Д = ((П+РК*1,1*(НР/12))/(Д-Р))*100%

        где:

        П – размер ежемесячного аннуитетного платежа, в рублях;
        РК – размер остатка ссудной задолженности на дату расчета коэффициента, в рублях;

        НР – норматив ежегодных расходов заемщика, связанных с обслуживанием ипотечного кредита/займа. В целях расчета Коэффициента П/Д значение НР устанавливается равным 0,02;

        Д – размер среднемесячных совокупных доходов заемщика после налогообложения, в рублях;
        Р – размер ежемесячных совокупных расходов Заемщика, указанных в п.2.4.1. Части I Стандартов АИЖК, в рублях.

        3.      С 17.04.2014[1].

          Коэффициент П/Д = (П / (Д-Р)) * 100%

        где:

        П – размер ежемесячного аннуитетного платежа, в рублях;
        Д – среднемесячный доход заемщика, в рублях;
        Р – размер ежемесячных совокупных расходов Заемщика, указанных в п.2.4.1. Части I Стандартов АИЖК, в рублях.

         

        Для данного порядка расчета платежеспособности в соответствии с требованиями Базовой части Стандартов АИЖК кроме расчета Коэффициента П/Д дополнительно применяется ограничение минимальной разницы совокупных доходов заемщиков и размера ежемесячного аннуитетного платежа (после совершения платежа в распоряжении заемщиков должно оставаться не менее одного прожиточного минимума на каждого заемщика):

        Д-П ≥ n * 1,0 * ПМ

        где:

        n – количество заемщиков (все солидарные заемщики, в том числе не имеющие доход);
        ПМ – прожиточный минимум на одного представителя трудоспособного населения, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, в котором расположен предмет ипотеки.

        В любом из указанных случаев округление значения коэффициента П/Д производится до целых значений по правилам математического округления, при этом осуществление промежуточных округлений при расчете не допускается.

        При заведении кредитного дела в ЕИС АИЖК выбор алгоритма расчета платежеспособности происходит автоматически, в зависимости от выбранной модификации ипотечного продукта и даты заключения кредитного договора/договора займа.

        В момент предложения к выкупу платежеспособность заемщика рассчитывается в ЕИС автоматически на основании исходных данных в целях проверки корректности расчетов первичного кредитора и значений, указанных в документах кредитного дела. Предварительная проверка данных параметров при выдаче кредита/займа должна осуществляться первичными кредиторами самостоятельно.

        Просим учесть данную информацию при выдаче и рефинансировании ипотечных кредитов/займов.


        [1] В случае внесения изменений в указанный ниже алгоритм расчета П/Д в будущем информация о периоде его действия будет скорректирована, а настоящие разъяснения дополнены новым вариантом расчета.

        В связи с поступающими вопросами партнеров Агентства о присвоении объектам недвижимости территориальными органами Росреестра при регистрации права на жилое помещение и ипотеки новых кадастровых номеров, не соответствующих указанным в документах кредитного дела, Агентство поясняет следующее.

        Статьей 43 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) до 01.01.2013 был установлен переходный период применения Закона о кадастре к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее – переходный период).

        В переходный период положения Закона о кадастре не применялись в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.Государственный учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства осуществлялся в порядке, установленном на день вступления в силу указанного Федерального закона нормативными правовыми актами в сфере соответственно осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства и государственного технического учета жилищного фонда (далее – ранее установленный порядок осуществления государственного учета).

        В переходный период государственный учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства осуществляли:

        1) органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации в ранее установленном порядке осуществления государственного учета;

        2) подведомственные органу кадастрового учета государственные бюджетные учреждения в порядке осуществления государственного учета в переходный период.

        До 01.01.2012 ведение Единого государственного реестра объектов капитального строительства (ЕГРОКС) осуществлялось согласно приказу Минэкономразвития России от 08.09.2006 № 268 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства». Единый государственный реестр объектов капитального строительства (ЕГРОКС) представляет собой систематизированный свод сведений и документов об объектах учета.

        С 01.01.2012 (после введения в действие приказа Минэкономразвития России от 14.10.2011 № 577 «О порядке осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства») сведения из ЕГРОКС были импортированы в автоматизированную информационную систему «Государственный кадастр недвижимости» с присвоением объектам недвижимостиновых кадастровых номеров с учетом, в том числе, следующих положений.

        Государственный кадастр недвижимости (ГКН) согласно ст. 1 Закона о кадастре является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с Законом о кадастре недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных указанным Федеральным законом сведений. ГКН является федеральным государственным информационным ресурсом.

        Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (кадастровый учет) согласно ст. 1 Закона о кадастре признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Законом о кадастре сведений о недвижимом имуществе.

        Кадастровый номер присваивается каждому объекту недвижимости, сведения о котором включаются в ГКН (п. 2 «Порядка кадастрового деления территории Российской Федерации и Порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров», утв. приказом Минэкономразвития России от 04.04.2011 № 144):

        1) при постановке на государственный кадастровый учет;

        2) при включении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости в порядке, предусмотренном п. 3 и п. 7 ст. 45 Закона о кадастре.

        То же самое говорится и в п. 4 ст. 45 Закона о кадастре: при включении сведений и соответствующих документов о ранее учтенном здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства в соответствующие разделы ГКН такому объекту недвижимости присваивается кадастровый номер.

        Согласно п. 1 ст. 45 Закона о кадастре государственный кадастровый учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе технический учет, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу Закона о кадастре или в переходный период его применения, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с Законом о кадастре (далее – ранее учтенные объекты недвижимости). При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации прав), также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.

        Согласно п. 3 ст. 45 Закона о кадастре сведения о ранее учтенных объектах недвижимости с учетом предусмотренного ст. 7 Закона о кадастре состава сведений и содержащие такие сведения документы включаются в соответствующие разделы ГКН в сроки и в порядке, которые установлены органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. В срок до 01.01.2013 органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, осуществившие до дня вступления в силу Закона о кадастре или в переходный период его применения государственный технический учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, передают в органы кадастрового учета по месту расположения соответствующих объектов недвижимости в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, заверенные уполномоченными должностными лицами органов и организаций по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации копии технических паспортов соответствующих зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

        Согласно п. 7 ст. 45 Закона о кадастре если сведения и документы о ранее учтенном объекте недвижимости отсутствуют в составе государственного земельного кадастра, в составе учетно-технической документации об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации или иной имеющейся в распоряжении органа кадастрового учета документации о таком ранее учтенном объекте недвижимости, данные сведения и документы включаются в соответствующие разделы ГКН при обращении заинтересованного лица с соответствующим заявлением в орган кадастрового учета на основании документа, устанавливающего или подтверждающего право на указанный объект недвижимости и представленного таким лицом, или на основании документов, подтверждающих ранее осуществленный государственный учет указанного объекта недвижимости или государственную регистрацию права собственности на него и представленных соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления или органами и организациями по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации в орган кадастрового учета по его запросам. Органы государственной власти, органы местного самоуправления, органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации бесплатно представляют в орган кадастрового учета по его запросам все имеющиеся у них сведения и копии документов о соответствующем объекте недвижимости в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения такого запроса. Порядок и сроки направления органом кадастрового учета указанных запросов, порядок включения в соответствующие разделы ГКН указанных сведений и документов устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

        С 01.01.2013 (по окончании переходного периода) кадастровый учет осуществляется согласно Закону о кадастре. В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона о кадастре кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета. Таким органом согласно п. 1 постановления Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

        Результатом проведения государственного кадастрового учета является присвоение нового кадастрового номера каждому объекту недвижимого имущества. Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в ГКН, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (кадастровый номер). При этом в случае если объекту недвижимости ранее был присвоен кадастровый номер, кадастровый номер в ГКН не совпадает с ранее присвоенным данному объекту недвижимости кадастровым номером.

        Согласно п. 3 ст. 12 Закона о регистрации прав разделы Единого государственного реестра прав (ЕГРП), содержащие записи о правах на объект недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях), идентифицируются в указанном реестре государственным учетным номером, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации и присвоенным этому объекту недвижимого имущества при осуществлении в соответствии с Законом о кадастре его государственного учета, – кадастровым номером.

        Таким образом, при государственной регистрации прав (перехода прав) на недвижимое имущество и сделок с ним территориальные органы Росреестра используют сведения о кадастровых номерах, содержащиеся в ГКН. В связи с этим зачастую возникает несоответствие кадастрового номера недвижимого имущества в документах по ипотечной сделке, оформляемых до государственной регистрации права и ипотеки, кадастровому номеру в получаемом заемщиком (покупателем) Свидетельстве о государственной регистрации права собственности и Выписке из ЕГРП. Такое расхождение кадастровых номеров не является ошибкой. Приводить документы по ипотечной сделке в соответствие друг другу в части указания единообразного кадастрового номера объекта недвижимости не требуется.

        Кроме того, Агентство считает возможным использование при оформлении документов по ипотечной сделке в период до государственной регистрации права любого ранее присвоенного объекту недвижимости учетного номера (кадастрового/условного/инвентарного – рекомендуется использовать наиболее актуальный учетный номер) без обращения в территориальный орган Росреестра за новым кадастровым номером, который будет указан в Свидетельстве о государственной регистрации права собственности и Выписке из ЕГРП заемщика (покупателя).

        В связи с участившимися случаями указания территориальными органами Росреестра в графе «Объект права» Свидетельства о государственной регистрации права на предмет ипотеки и, соответственно, в графе «Наименование объекта» Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним наименование «помещение» вместо «квартира» Агентство обратилось в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) за соответствующими разъяснениями.

        На основании полученного ответа (письмо Росреестра от 27.09.2013 № 14-06563/13) Агентство считает необходимым довести до сведения Партнеров Агентства следующую информацию.

        Поскольку сведения о характеристиках объекта недвижимого имущества, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, считаются сведениями подраздела I ЕГРП, то при наличии в кадастровом паспорте объекта недвижимости в графе «Вид жилого помещения» наименования «квартира», в графу «Наименование» подраздела I ЕГРП государственный регистратор также вносит наименование «квартира».

        В случае выявления некорректного внесения сведений в графу «Наименование» подраздела I ЕГРП («помещение» вместо «квартира») Агентство рекомендует обратиться в территориальный орган Росреестра за официальными разъяснениями по указанию объекта в ЕГРП как «помещение» с приложением вышеуказанного письма Росреестра, а также просьбой внести соответствующие изменения в ЕГРП.

        В то же время при наличии документов, позволяющих идентифицировать жилое помещение как квартиру (технический/кадастровый паспорт жилого помещения, экспликация/план жилого помещения, отчет об оценке квартиры и т.п.), Агентство не требует обязательного указания в Свидетельстве о государственной регистрации права/Выписке из ЕГРП наименования объекта «квартира».

        С целью привлечения потенциальных заемщиков Агентство расширяет базовые условия кредитования по ипотечным кредитным продуктам Агентства. Первоначально информация доводилась письмом Агентства о мерах по стимулированию выкупа от 08.10.2013 № 51331-СС и дополнена письмом от 14.10.2013 № 52224-СС (размещены в ЕИС АИЖК).

        Опции «Альтернативный документ» и «Залог имеющегося жилья» распространяются на продукты «Стандарт» и «Материнский капитал» (вторичный рынок).

        Возможность рефинансирования кредитов/займов под залог прав требований, а также удвоенный размер повышающего коэффициента к цене выкупа закладной не распространяются на следующие ипотечные продукты:

        • СУ «Новостройка» (ипотека по программе Внешэкономбанка, ВЭБ);
        • «Материнский капитал» на цели, соответствующие СУ «Новостройка» (ВЭБ) (приобретение жилья на первичном рынке);
        • «Малоэтажное жилье» на цели, соответствующие СУ «Новостройка» (ВЭБ) (приобретение жилья на первичном рынке).

        Рефинансирование кредитов/займов с расширенными условиями согласно опциям «Альтернативный документ» и «Залог имеющегося жилья», а также кредитов/займов, обеспеченных залогом прав требований, осуществляется по 31.03.2014. При этом кредиты/займы должны быть выданы до 31.12.2013.

        По продуктам «Военная ипотека», «Молодые учителя» и «Молодые ученые» выдача кредитов/займов под залог прав требований возможна и в 2014 году, а поставка закладных – согласно условиям заключенных договоров по данным продуктам.

        Уважаемые партнеры!

        В связи со вступлением в силу 11.06.2013 Федерального закона от 07.06.2013 № 128-ФЗ «О внесении изменений в статьи 8 и 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее – Федеральный закон № 128-ФЗ) и возможными особенностями толкования некоторых его положений Пенсионным фондом Российской Федерации (далее – ПФР) Агентство считает необходимым обратить Ваше внимание на следующую информацию при выдаче займов в рамках ипотечного продукта «Материнский капитал», а также при использовании средств (части средств) материнского (семейного) капитала (далее – МСК) на досрочное погашение займа.

        1. Федеральным законом № 128-ФЗ установлен перечень организаций, предоставляющих ипотечные кредиты или займы, на погашение основного долга и процентов по которым могут быть использованы средства МСК. К числу таких организаций отнесены: кредитные организации; микрофинансовые организации; кредитные потребительские кооперативы; а также иные организации, осуществляющиепредоставление займа по договору займа, исполнение обязательств по которому обеспечено ипотекой. Несоответствие организации установленным требованиям является основанием для отказа в удовлетворении заявления о распоряжении средствами МСК на погашение обязательств, в частности, по договору займа.

        Необходимо отметить, что отдельными территориальными подразделениями ПФР указанные изменения были не совсем корректно истолкованы. Данные отделения ПФР для возможности использования средств МСК на погашение основного долга и процентов по договору займа посчитали необходимым предоставлять в обязательном порядке владельцем сертификата или его супругом при подаче заявления о распоряжении средствами МСК договор об ипотеке, прошедший государственную регистрацию. Несоблюдение этого требования должно было явиться основанием для отказа в удовлетворении заявления о распоряжении средствами МСК на погашение обязательств по договору займа. Очевидно, что при этом не учитывалась возможность возникновения ипотеки в силу прямого указания закона и отсутствия в таком случае необходимости заключения договора об ипотеке. Такое трактование закона могло привести к необоснованным отказам в предоставлении владельцам сертификатов или их супругам средств МСК на улучшение жилищных условий.

        В соответствии с п. 3 ст. 334 Гражданского кодекса РФ залог как способ обеспечения исполнения обязательств возникает на основании договора или в силу прямого указания закона. Одним из случаев залога (ипотеки) в силу закона согласно ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) является приобретение или строительство жилого помещения с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом. В указанном случае жилое помещение находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке при государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основаниидоговора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается. Приведенные нормы действующего законодательства свидетельствуют о том, что при возникновении ипотеки в силу закона заключение договора об ипотеке не требуется.

        Согласно п. 13 Правил направления средств МСК на улучшение жилищных условий, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.12.2007 № 862 (далее – Правила), для направления средств МСК на погашение основного долга и процентов по ипотечному кредиту или займу предоставление в ПФР копии прошедшего государственную регистрацию договора об ипотеке требуется исключительно в случае, если кредитным договором или договором займа предусмотрено его заключение.

        Таким образом, ни действующее законодательство, ни Правила не требуют обязательного заключения договора об ипотеке при возникновении ипотеки в силу закона, в том числе для целей распоряжения средствами МСК.

        С учетом положений вышеуказанных нормативных актов, Агентство изложило собственное видение сложившейся ситуации в обращении в ПФР с просьбой довести до сведения всех территориальных подразделений ПФР необоснованность требования зарегистрированного договора об ипотеке.

        В настоящее время ПФР в адрес территориальных органов ПФР направлены разъяснения касательно применения норм Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» с учетом положений Федерального закона № 128-ФЗ. Согласно указанным разъяснениям для рассмотрения территориальным органом ПФР заявления о распоряжении средствами (частью средств) МСК в случае если договором займа на приобретение жилого помещения предусмотрена ипотека жилого помещения как способ обеспечения обязательств в силу прямого указания закона, владельцу государственного сертификата или его супругу достаточно в числе документов, предусмотренных пунктами 6, 13 Правил, предоставить свидетельство о государственной регистрации права собственности на приобретенное жилое помещение, содержащее сведения о зарегистрированном обременении – ипотеке.

        Письмо Пенсионного фонда РФ от 26.08.2013 № 28-19/13379

        2. Частью 8 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее – Закон) устанавливается возможность направления средств (части средств)  МСК на погашение основного долга и уплату процентов по займам на приобретение (строительство) жилого помещения при условии предоставления лицом, получившим сертификат, или его супругом (супругой) документа, подтверждающего получение им займа путем безналичного перечисления на счет, открытый лицом, получившим сертификат, его супругом (супругой) в кредитной организации.

        Данная мера, по мысли законодателя, направлена на предотвращение ситуаций, когда организации, злоупотребляя доверием граждан, фактически лишают их средств МСК, а также возможности улучшить свои жилищные условия. Однако в отсутствие запятой перед фразой «путем безналичного перечисления на счет,…» трактовка данного пункта приобретает двоякий смысл.

        В принятой редакции Закона (т.е. в отсутствие запятой) законодатель определяющее значение для принятия Пенсионным фондом РФ решения о перечислении средств МСК на погашение основного долга и уплату процентов по займам на приобретение (строительство) жилого помещения придает форме выдачи заемных денежных средств (наличная/безналичная). Следовательно, в настоящее время направление средств МСК для погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту/займу на приобретение (строительство) жилья возможно только в случае безналичного получения займа.

        В целях установления равных возможностей на использование средств МСК гражданами, заключившими договоры займа, в Закон включено положение, предусматривающее распространение действия положений части 8 статьи 10 Закона на лиц, имеющих право на дополнительные меры государственной поддержки, заключивших договор займа на приобретение (строительство) жилого помещения после вступления в силу Закона, т.е.начиная с 08.06.2013. Форма выдачи займа (наличная/безналичная) по договору займа, заключенному до 08.06.2013, не является основанием для отказа в распоряжении средствами МСК.

        С учетом вышеизложенного, во избежание отказов со стороны ПФР в перечислении средств МСК Агентство рекомендует организациям, осуществляющим предоставление займов по договорам займа, производить выдачу займов в безналичной форме.

        Дополнительно отмечаем, что информационное письмо с указанными рекомендациями Агентства было размещено в ИС АИЖК 24.07.2013 (№ 36278-ДК от 24.07.2013).

        По результатам рассмотрения обращений партнеров Агентством был сформирован перечень не подлежащих устранению несоответствий[1] в документах, удостоверяющих личность заемщика, а также подтверждающих его занятость. При рассмотрении нижеуказанного перечня необходимо руководствоваться следующим:

        1. Перечень содержит несоответствия документов кредитного дела, наличие которых не будет являться основанием для последующего отказа Агентства в выкупе ипотечного кредита/займа.
        2. Перечень не является исчерпывающим и не отменяет ранее утвержденные Агентством документы и разъяснения, содержащие информацию о замечаниях, не подлежащих устранению.
        3. В колонке «Компенсирующий фактор» описаны условия, при которых несоответствие может не устраняться. Если в данной колонке указан текст «Не требуется», то несоответствие может не устраняться без наличия компенсирующего фактора. Компенсирующий фактор не является самостоятельным требованием в рамках данного перечня, а лишь условием при котором несоответствие может не устраняться.
        4. Несоответствия типа I могут содержаться в документах кредитного дела в любом количестве по каждому из заемщиков.
        5. Несоответствия типа II могут встречаться в одном документе кредитного дела только 1 раз. При этом несоответствия типа II могут повторяться в разных документах кредитного дела, а также в документах кредитного дела одного вида, но относящихся к разным заемщикам по ипотечной сделке.

        Устранение несоответствий требуется:

        • при наличии в одном документе двух и более несоответствий типа II кредитору необходимо устранить несоответствия до количества, не превышающего одного (на усмотрение кредитора);
        • при отсутствии компенсирующих факторов (если требование об их наличии предусмотрено настоящими разъяснениями).
        Паспорт гражданина РФ Цель проверки документа:

        • Удостоверение личности участника ипотечной сделки.
        • Подтверждение характеристик участника ипотечной сделки, влияющих на параметры выдачи кредита/займа.
        • Определение достаточности данных для последующей идентификации участника ипотечной сделки.

        Содержание проверки:

        1. Проверка подлинности документа
        2. Проверка корректности и соответствия законодательству данных, внесенных в паспорт на дату его выдачи гражданину РФ.
        3. Определение достоверных данных для подтверждения статуса (семейное положение, воинская обязанность и пр.) и последующей идентификации участника сделки.
        4. Определение значимости и негативных последствий выявленных несоответствий.

        Направленность компенсирующих факторов: подтверждение достоверности данных.

        Стр. Несоответствие Тип Компенсирующий фактор
        1 2 Не читаема печать организации, выдавшей документ (при этом печать присутствует). I Не требуется
        2 5-12 Содержатся исправления, ошибки в штампах регистрации по месту жительства. I В последнем (содержащем актуальную информацию на дату заключения кредитного договора/договора займа и составления закладной) штампе регистрации информация не содержит ошибок и исправлений, кроме тех, которые перечислены в настоящей таблице.
        3 5-12 Последний (содержащий актуальную информацию на дату оформления документов кредитного дела) штамп регистрации по месту жительства, частично не читаем из-за некачественных чернил, неразборчивого почерка или некачественно сделанной копии. I При одновременном выполнении следующих условий:
        1. Читаемая информация в штампе не противоречит адресу регистрации, указанному в одном из следующих документов:
        · в справке 2-НДФЛ (для индивидуальных предпринимателей – в Налоговой декларации по форме, предусмотренной для соответствующего режима налогообложения);
        2. Улица (при отсутствии улицы – наименование населенного пункта) и номер дома должны подлежать однозначной идентификации.
        4 5-12 Информация последнего штампа регистрации по месту жительства не соответствует другим документам кредитного дела в части вида населенного пункта или наименования линейного транспортного объекта[2] или указано с сокращением. (наименование в данном случае может быть указано полностью или сокращенно). К примеру: город – поселок городского типа; поселок – село – деревня; район – кожуун; улица – проспект – микрорайон; ул. И.Иванова – улица Ивана Иванова). I Иные составляющие адреса места жительства указаны верно. К примеру, если вид населенного пункта не соответствует другим документам кредитного дела – должны быть указаны правильно (при наличии) наименование самого населенного пункта, линейного транспортного объекта, номер дома, корпус, номер квартиры.
        5 13 Ошибки, неактуальная информация. I Не требуется
        6 14-15 Отсутствие штампа о регистрации брака при участии супруга в ипотечной сделке. I Предоставлено Свидетельство о регистрации брака.
        7 16-19 Отсутствует актуальная информация о несовершеннолетних I Не требуется
        8 1-20 Дополнительная информация, не влияющая на суть документа (в том числе без смыслового содержания, влияющая только на внешний вид документа), а также не искажающая и не влияющая на идентификацию содержащихся в паспорте записей. I Не требуется.
        Трудовая книжка Цель проверки документа:

        • Проверка занятости заемщика.
        • Анализ трудовой деятельности заемщика.

        Содержание проверки:

        1. Проверка подлинности документа.
        2. Идентификация принадлежности документа заемщику.
        3. Проверка стабильности занятости заемщика у текущего работодателя.
        4. Общий анализ его занятости у предыдущих работодателей (при наличии).
        5. Определение значимости и негативных последствий выявленных несоответствий.

        Направленность компенсирующих факторов: подтверждение достоверности данных, установление дополнительных ограничений при наличии несоответствий.

        Вид данных Несоответствие Тип Компенсирующий фактор
        1 Титульный лист Нечитаемая печать работодателя (при этом печать присутствует). II Наименование первого работодателя в «Сведениях о работе» идентифицируется однозначно.
        2 Титульный лист Не учтено изменение фамилии или имени или отчества заемщика (указаны фамилия или имя или отчество до изменения). II Факторы рассматриваются в совокупности
        1. Предоставлены документы, подтверждающие изменение.
        2. Справка 2-НДФЛ оформлена с учетом изменений данных заемщика
        3 Титульный лист Любые ошибки, не относящиеся к правильности указания ФИО и даты рождения заемщика и наличию печати и подписи работодателя. I Не требуется.
        4 Записи всех работодателей, кроме последнего · Любые ошибки, исправления.
        · Отсутствие копий страниц с записями о занятости за период, отстоящий от даты заключения кредитного договора более чем на 6 лет (!при условии наличия записи о приеме на работу к текущему работодателю).
        I Не требуется.
        5 Запись последнего работодателя · Сбой нумерации записей.
        · Исправления в трудовую книжку внесены с нарушением требований Инструкции по заполнению трудовых книжек (Приложение №1 к постановлению Минтруда России от 10.10.2003), но оговорены работодателем<[3].
        II Не требуется.
        6 Оформление трудовой книжки · Сведения о работе внесены в «сведения о награждениях»
        · Вкладыш в трудовую книжку вшит с нарушениями.
        I Не требуется.
        Трудовой договор Цель проверки документа:

        • Проверка занятости заемщика

        Содержание проверки:

        1. Проверка подлинности документа.
        2. Идентификация принадлежности документа заемщику.
        3. Проверка стабильности занятости заемщика у текущего работодателя.
        4. Определение значимости и негативных последствий выявленных несоответствий.

        Направленность компенсирующих факторов: подтверждение достоверности данных.

        Условие Несоответствие Тип Компенсирующий фактор
        1 Полномочия сторон Отсутствует доверенность на представителя работодателя. I Не требуется.
        2 Реквизиты сторон Не учтено изменение фамилии/имени/отчества заемщика (указана фамилия/имя/отчество до изменения). I Факторы рассматриваются в совокупности: 1.Предоставлены документы, подтверждающие изменение фамилии/имени/отчества заемщика
        2.Договор заключен до изменения фамилии/имени/отчества заемщика
        3 Оплата труда Отсутствует информация об оплате труда работника, договор содержит ссылку на штатное расписание или на иной документ, который содержит информацию об оплате труда. I Предоставлена копия/выписка из штатного расписания или иного документа , регулирующего порядок оплаты труда.
        4 Иные условия Иные ошибки, если они не влияют на идентификацию сторон договора (не касаются их реквизитов), срока действия договора, предмета договора и не касаются отсутствия подписей сторон и печати работодателя. II Не требуется.

         


        [1] Под «несоответствиями» в рамках настоящих разъяснений понимаются выявленные кредитором или/и экспертом ошибки в документе, несоблюдение установленной формы документа или/и требований Агентства при оформлении соответствующего документа.
        [2] К линейным транспортным объектом относятся аллеи, бульвары, набережные, мосты, переулки, путеводы, проезды, просеки, проспекты, тупики, улицы, шоссе, микрорайоны, эстакады, а также иные территориальные образования, относящиеся к линейным транспортным объектам или приравнивающиеся к ним в соответствии с нормативными актами субъектов РФ.

        [3]Изменения считаются оговоренными работодателем, в случае, если однозначно читается суть изменений и данные изменения содержат подпись и печать работодателя.

        Приложение № 14 содержит список документов предоставляемых на выкуп/экспертизу в сканированных копиях[1]. Сканированная копия делается с документа в том виде, в котором он в последствии будет храниться у поставщика закладных или в депозитарии. Таким образом, новая редакция Приложения  № 14 предусматривает наличие сканкопий следующих видов документов:

        • оригинал документа;
        • нотариально заверенная копия (или копия с копии) документа;
        • копия, заверенная Поставщиком или Первичным кредитором;
        • копия, заверенная составителем документа или/и организацией, в которой хранится подлинник такого документа.

        Для удобства применения графа «Вид  документа, с которого делается сканированная копия» содержит несколько вариантов каждого документа для представления на выкуп/экспертизу, выбор вида документа осуществляется Поставщиком закладных.

        Требования Приложения № 14 в новой редакции вступают в силу с момента публикации на сайте Агентства и в обязательном порядке распространяются на кредитные дела, кредиты/займы по которым выданы после «31» декабря 2012 года (комплектация кредитных дел в соответствии с новой редакцией до «31» декабря 2012 года также допустима).

        Порядок заверения копий оговорен преамбулой Приложения № 14, иные документы и материалы, которые были опубликованы Агентством до вступления в силу Приложения № 14 и регулируют порядок заверения копий документов, с даты вступления в силу Приложения № 14 применяются в части не противоречащей Приложению № 14. Дата заверения копии документа должна проставляться в обязательном порядке. В качестве даты заверения указывается дата фактического предоставления документа уполномоченному лицу, которое подтверждает соответствие копии оригиналу документа. Если отсутствие даты заверения было выявлено в процессе проведения экспертизы, проставление даты фактического предоставления документа уполномоченным лицом после выставления соответствующего замечания экспертом Агентство считает надлежащим способом устранения несоответствия.

        Документы, предоставление которых на выкуп/экспертизу допустимо в  виде копии, заверенной Поставщиком или Первичным кредитором, или копии, заверенной составителем документа или/и организацией, в которой хранится подлинник такого документа, могут быть представлены в виде нотариально заверенной  копии или в оригинале[2], если передача такого документа в оригинале не противоречит действующему законодательству или содержанию самого документа. Так может быть передана на выкуп/экспертизу в оригинале в том числе, выписка из ЕГРП, доверенности, договор, условия которого предусматривают составление экземпляра залогодержателя, также может быть предоставлена нотариально заверенная копия Свидетельства о государственной регистрации права.

        Финансовый документ, подтверждающий фактическое предоставление займа, может быть предоставлен в виде копии, заверенной займодавцем. Для выкупа Агентством ипотечного кредита представления Финансового документа, подтверждающего его фактическое предоставление не требуется.

        Приложение № 14 содержит акт приема-передачи жилого помещения в качестве обязательного документа, предоставляемого на выкуп/экспертизу, при этом, если договор купли-продажи является, в том числе, актом приема-передачи (содержит информацию о передаче жилого помещения), предоставления дополнительного акта приема-передачи не требуется.

        Доверенности, подтверждающие полномочия представителей Кредитора/Займодавца, всех владельцев Закладной (на передачу прав на Закладную), Страховщика, Заемщиков, Страхователя, Залогодателя и других участников ипотечной сделки. Предоставляются на выкуп/экспертизу в виде копии, заверенной  нотариально или оригинала. Для доверенности от юридического лица допустимо представление заверенной Поставщиком или Первичным кредитором копии, которая сделана с нотариально удостоверенной копии/копии с копии или с оригинала. Доверенности, подтверждающие полномочия представителей Страховщика, могут быть представлены в виде копии с оригинала/копии с нотариально удостоверенной копии, заверенной страховой компанией.

        Финансовый документ, подтверждающий получение продавцом денежных средствза приобретаемое жилое помещение должен содержать адрес жилого помещения[3], оплаченную сумму и ФИО продавца.

        В случае если договором приобретения жилого помещения предусмотрено безналичное перечисление на счет продавца стоимости приобретаемого жилого помещения, либо аккредитивная схема расчетов, и в качестве документа подтверждающего получение продавцом денежных средств может быть представлена выписка по счету продавца или покупателя. Если счет, указанный в выписке, отличается от счета, предусмотренного для перечисления денежных средств  в договоре приобретения жилого помещения, или договор не содержит информации о счете выписка должна быть заверена продавцом жилого помещения (достаточно информации о том, что денежные средства получены ФИО и подписи продавца). В иных случаях заверения выписки со счета продавцом жилого помещения не требуется.

        В случае оплаты пая в жилищном (строительном/накопительном) кооперативе, в качестве финансового документа, подтверждающего получение продавцом денежных средств, представляется справка о полной выплате пая.

        Если в качестве подтверждения расчетов по договору приобретения предоставляется платежное поручение оно должно содержать отметку об исполнении.

        Если договор купли продажи или акт приема-передачи содержит информацию о том, что на момент их подписания расчеты полностью/частично произведены, иного документа для подтверждения расчетов по договору приобретения жилого помещения на указанную в договоре приобретения/акте приема-передачи сумму не предоставляется.

        Свидетельство о государственной регистрации права и Выписка из ЕГРПрассматриваются в Приложении № 14 как альтернативные документы, выбор документа, который предоставляется на выкуп/экспертизу осуществляется по усмотрению поставщика закладных, необходимость одновременного предоставления документов отсутствует.

         


        [1] Настоящие разъяснения распространяются в обязательном порядке на кредитные дела, кредитные договоры/договоры займа по которым заключены после 01.08.2013, распространение требований настоящих разъяснений на иные категории ипотечных кредитов /займов (по усмотрению поставщика закладных) также допустимо. Разъяснения  опубликованы с целью регулирования требований Приложения 14, содержат дополнительную информацию, при этом  содержания Приложения 14 не отменяют. Так, если Разъяснения допускают предоставление документа в том или ином виде (копия/оригинал), информация о виде документа, указанная в Приложении 14 также применима

        [2] Копия может быть как цветной, так и черно-белой.

        [3] Адрес жилого помещения в обязательном порядке указывается, если  финансовым документом, подтверждающим получение денежных средств,  является расписка продавца.

        24.04.2013
        (с учетом изменений и дополнений от 01.08.2013)
        (с учетом дополнения от 08.10.2013)
        Согласно требованиям Базовой части Стандартов АИЖК ипотечный кредит/заем должен быть предоставлен на цели приобретения жилого помещения в собственность заемщика. В соответствии с п. 1 ст. 13 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся также комнаты.

        Однако поскольку требованиями Базовой части Стандартов АИЖК установлено, что предметом ипотеки может выступать только квартира или жилой дом (в отдельных случаях – его часть) с земельным участком, кредитование на приобретение комнат возможно только в нижеуказанных случаях.

        Вариант 1:

        Заемщик приобретает все комнаты в квартире.

        В рассматриваемом случае для целей рефинансирования должны соблюдаться в совокупности следующие условия:

        а)        целью предоставления кредитных/заемных средств является приобретение жилых помещений – комнат в квартире с обязательством заемщика совершить все необходимые для объединения комнат в квартиру действия с внесением необходимых записей в ЕГРП,

        б)       обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору/договору займа должна являться  ипотека квартиры[1],

        в)        в составленной залогодателем и должником закладной в качестве предмета ипотеки должна быть указана квартира.

        В формуле расчета коэффициента К/З в качестве стоимости предмета ипотеки должна использоваться наименьшая из двух величин:

        • продажная цена квартиры (комнат), указываемая в договоре ее (их) приобретения;
        • рыночная стоимость квартиры (комнат) по результатам заключения независимого оценщика.

        Кредитование на указанных условиях может осуществляться в рамках ипотечных кредитных продуктов «Стандарт», «Материнский капитал», «Военная ипотека», «Молодые учителя» и «Молодые ученые».

        Оформление клиентской документации должно осуществляться с использованием применяемых в рамках указанных продуктов типовых форм клиентской документации. При этом в случае возникновения у регистрирующих органов вопросов в отношении указанной в кредитном договоре/договоре займа цели использования денежных средств (на приобретение квартиры) допускается корректировка соответствующего пункта договора по усмотрению кредитора/займодавца при условии согласованности новой формулировки с остальным текста договора и с учетом требований действующего законодательства Российской Федерации.

        Вариант 2:

        Заемщик приобретает комнату (несколько комнат) в квартире, в которой все остальные комнаты находятся в собственности заемщика и/или членов его семьи.

        В рассматриваемом случае для целей рефинансирования должны соблюдаться в совокупности следующие условия:

        а)     целью предоставления кредитных/заемных средств является приобретение жилого помещения – комнаты (нескольких комнат) в квартире с обязательством заемщика совершить все необходимые для объединения комнат в квартиру действия с внесением необходимых записей в ЕГРП,

        б)     обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору/договору займа должна являться ипотека квартиры в силу договора,

        в)     в составленной залогодателем и должником закладной в качестве предмета ипотеки должна быть указана квартира.

        В формуле для расчета коэффициента К/З в качестве стоимости предмета ипотеки должна использоваться наименьшая из двух величин:

        • продажная цена комнат(-ы), указываемая в договоре их (ее) приобретения;
        • рыночная стоимость квартиры целиком по результатам заключения независимого оценщика.

        Кредитование на указанных условиях может осуществляться только в рамках ипотечного кредитного продукта «Стандарт».

        Оформление клиентской документации должно осуществляться с использованием применяемых в рамках продукта «Стандарт» типовых форм, которые необходимо формировать с учетом рекомендаций, приведенных в приложении 1 к настоящим разъяснениям. Также напоминаем, что до момента внесения в типовые формы изменений в связи с вступлением в силу Федерального закона № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при составлении клиентской документации в том числе в случае приобретения комнат(-ы) необходимо учитывать положения Разъяснений о внесении изменений в типовые формы документов в связи со вступлением в силу Федерального закона № 302-ФЗ, опубликованных на сайте Агентства.

        Для более чёткого понимания процесса приводим примерный порядок действий в данном случае:

        Этап 1: на основании договора купли-продажи комнат(-ы), кредитного договора/договора займа и договора об ипотеке комнат(-ы):

        • возникновение ипотеки в силу закона при регистрации перехода права собственности на приобретаемые комнаты;
        • регистрация ипотеки имеющихся в собственности комнат в силу договора.

        Этап 2:  на основании документов, подтверждающих наличие у заемщика (и/или членов его семьи) права собственности на все комнаты в квартире, получение заемщиком в БТИ документов, свидетельствующих об объединении комнат в отдельную квартиру (кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация квартиры, иные документы по требованию кадастровой палаты) и осуществление всех необходимых действий для внесения соответствующих изменений в ЕГРП.

        Этап 3:  возможны 2 варианта:

        1. заключение дополнительного соглашения к договору об ипотеке комнат(-ы), согласно которому все пункты, касающиеся залога комнат(-ы) (кроме целевого назначения, п. 1.7.1), заменяются на соответствующие пункты из типовой формы договора об ипотеке квартиры по продукту «Стандарт», а наименование договора об ипотеке комнат(-ы) заменяется на «Договор об ипотеке квартиры». Собственно дополнительное соглашение к договору об ипотеке комнат(-ы) составляется в произвольной форме, но цитируемые пункты должны соответствовать типовой форме договора об ипотеке квартиры (включая наименование договора);

          либо

        2. заключение договора об ипотеке квартиры. Ранее зарегистрированные ипотеки (на Этапе 1: в силу закона – на приобретенные комнаты, в силу договора – на имевшиеся в собственности комнаты) позднее могут быть как погашены, так и не погашены (зависит от порядка регистрации в конкретном территориальном органе Росреестра). При этом в ИС АИЖК указываются номера регистрации права и ипотеки квартиры.

        Таким образом, рефинансирование АИЖК ипотечных кредитов/займов на приобретение комнат(-ы) возможно только в случае, если права требования по ним удостоверены закладной, предметом ипотеки по которой выступает отдельная квартира.

        Размер коэффициента К/З должен составлять величину, не превышающую предельное значение, установленное паспортом ипотечного кредитного продукта.

        К составу участников ипотечной сделки предъявляются требования в соответствии со Стандартами АИЖК.

        Обращаем внимание на следующие особенности применения ипотечного страхования в случае приобретения комнат.

        Ипотечное страхование применимо только к случаю приобретения всех комнат в квартире и осуществляется в соответствии с требованиями паспорта продукта, в рамках которого планируется предоставление кредита/займа (при превышении определенного в паспорте продукта значения коэффициента К/З).

        В случае невозможности объединить комнаты в единый объект недвижимости – квартиру до заключения кредитного договора и заключения договора купли-продажи такое объединение можно произвести и позднее, но необходимо завершить до даты фактического предоставления кредита/займа.

        Отмечаем, что согласно условиям ипотечного страхования договор страхования ответственности заемщика должен заключаться одновременно с кредитным договором, а договор страхования финансовых рисков кредитора/займодавца должен быть заключен до фактического предоставления кредита/займа.

        При страховании ответственности заемщика используются типовые формы договоров страхования для того продукта, в рамках которого осуществляется выдача кредита/займа. При этом п. 7.4 договора страхования допускается изложить в следующей редакции:

        «В случае если страховая премия не была уплачена Страхователем или была уплачена не в полном объеме и/или кредит не был предоставлен в течение 45 (сорока пяти) дней с даты заключения Договора, Договор считается не вступившим в силу. При этом полученная, в том числе в неполном объеме, страховая премия возвращается Страхователю в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты письменного уведомления Страхователем Страховщика об указанных обстоятельствах.».

        При страховании финансовых рисков кредитора/займодавца п. 6.2 соответствующей типовой формы договора страхования допустимо изложить в следующей редакции:

        «В случае если страховая премия не была уплачена Страхователем в установленный срок или была уплачена не в полном объеме и/или в случае невозникновения у Страхователя права залога на Предмет ипотеки в течение 45 (сорока пяти) дней с даты заключения Договора, Договор считается не вступившим в силу. При этом полученная, в том числе в неполном объеме, страховая премия возвращается Страхователю в течение ___ (___) рабочих дней с даты письменного уведомления Страхователем Страховщика об указанных обстоятельствах.».

        Таким образом, регистрация залога квартиры должна быть осуществлена не позднее указанного в договоре срока, иначе договор ипотечного страхования будет считаться незаключенным.

        После утверждения условий ипотечного страхования и типовой документации специально для случая, когда приобретаются комнаты (в том числе докупаются комнаты к уже имеющимся в собственности) с последующей регистрацией права на всю квартиру и ипотеки квартиры информация будет доведена до всех партнеров Агентства.

        Департамент инноваций, методологии и стандартизации
        Дивизион «АИЖК рефинансирование»


        [1] Ввиду особенностей совершения регистрационных действий допустимо оформление как ипотеки в силу закона (при представлении документов, необходимых для объединения комнат в квартиру одновременно с документами, необходимыми для регистрации ипотечной сделки), так и ипотеки в силу договора (в случае, когда внесение изменений в ЕГРП в целях объединения комнат в квартиру осуществляется после совершения ипотечной сделки).

        Скачать приложение 1

        В ходе реализации программы по ипотечному кредитованию военнослужащих — участников накопительно-ипотечной системы (НИС) жилищного обеспечения военнослужащих «Военная ипотека» со стороны партнеров поступил ряд вопросов, касающихся:

        • возможности получения ипотечного кредита/займа по иным ипотечным кредитным продуктам Агентства военнослужащими — участниками НИС, уже имеющими обязательства по ипотечным кредитам/займам по продукту «Военная ипотека», и
        • возможности получения ипотечного кредита/займа по продукту «Военная ипотека» военнослужащими — участниками НИС, имеющими обязательства по иным ипотечным кредитным продуктам Агентства.

        По существу обоих вопросов Агентство сообщает, что при выполнении условия наличия у военнослужащего выслуги не менее 10 лет на момент выкупа Агентством (срок выслуги подтверждается сведениями согласно выписке из личного дела военнослужащего либо справкой работодателя, выданной по месту прохождения военнослужащим военной службы) на предмет рефинансирования будут рассматриваться ипотечные кредиты/займы:

        • предоставленные военнослужащим — участникам НИС на приобретение жилых помещений в рамках ипотечных кредитных продуктов Агентства, имеющим обязательства по кредитным договорам/договорам займа, заключенным на условиях продукта «Военная ипотека»;
        • предоставленные военнослужащим — участникам НИС на приобретение жилых помещений по продукту «Военная ипотека», имеющим обязательства по ипотечным кредитам/займам, предоставленным в рамках иных ипотечных кредитных продуктов Агентства.

        При этом Агентство рекомендует первичным кредиторам доводить до сведения таких военнослужащих информацию о том, что в случае увольнения военнослужащего (и, как следствие, исключения из реестра участников НИС) военнослужащему необходимо будет нести ежемесячную нагрузку по погашению двух ипотечных кредитов/займов.

        Дополнен текст разъяснений 12.04.2013

        Стандартами Агентства установлено, что предмет ипотеки не должен иметь не зарегистрированных в установленном законодательством порядке перепланировок или переустройств, при этом сами вопросы перепланировки и переустройства не являются предметом регулирования Стандартов Агентства.

        Переустройство и перепланировка проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления.

        К перепланировке относят все, что изменяет конфигурацию жилого помещения и требует внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Кпереустройству относят требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения виды работ по установке (замене) или переносу инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования.

        В целях ипотечного кредитования наличие незаконной перепланировки или переустройства жилого помещения, как правило, выявляется кредитором/займодавцем (далее – кредитор) на этапе проведения проверки будущего предмета ипотеки, при проведении его оценки и страховании. В последующем заемщик по условиям кредитного договора/договора займа обязан предоставлять возможность кредитору (залогодержатею) не менее одного раза в год производить проверку фактического наличия, состояния и условий содержания предмета ипотеки. А кредитор (залогодержатель) вправе осуществлять такие периодические проверки, в том числе с целью выявления в предмете ипотеки незаконных перепланировок и переустройств.

        Следует учитывать, что перепланировка или переустройство объекта недвижимости не являются обстоятельствами, запрещающими принимать такой объект в залог, производить его оценку и страхование. Вместе с тем, наличие таких обстоятельств обычно фиксируется в гражданско-правовых документах как факт, влияющий, в том числе, на ликвидность объекта и его залоговую стоимость. Например, выявленные оценщиком несоответствия фактического состояния объекта информации, содержащейся в документах по объекту, должны быть отражены в отчете об оценке и учтены при определении рыночной стоимости объекта. Кроме того, условие об узаконивании перепланировки или переустройства или условие о приведении жилого помещения в первоначальное состояние могут выступать условием предоставления кредита/займа (далее – кредит) и залога такого объекта.

        Перепланировка и переустройство жилого помещения, проведенные при отсутствии согласования уполномоченного органа, либо проведенные с нарушением согласованного проекта, являются самовольными. Самовольное переустройство и (или) перепланировка жилого помещения является правонарушением, ответственность за которое предусмотрена Кодексом РФ об административных правонарушениях, Жилищным кодексом РФ, иными законодательными актами. Нарушитель обязан привести жилое помещение в прежнее состояние (до переустройства (перепланировки)) либо согласовать выполненные работы в установленном законом порядке.

        Принимая во внимание, что законодатель и уполномоченные органы допускают наличие отдельных видов перепланировок или переустройств, или возможность их последующего узаконивания (включая упрощенный порядок согласования), а также описывают меры административного воздействия на собственников, не выполняющих установленные требования, Агентство рекомендует своим Партнерам руководствоваться следующим подходом (принципом):

        • наличие перепланировки или переустройства, которые не требуют согласования либо могут быть согласованы в установленном порядке, – не являются основаниями для отказа в залоге жилого помещения;
        • наличие недопустимых перепланировок или переустройств – являются основаниями для формирования отказа в залоге жилого помещения.

        Если указанные обстоятельства выявлены при проведении оценки жилого помещения, они учитываются при определении стоимости залога, а если позднее (например, при выкупе закладной) – они должны быть отражены в материалах кредитного дела и учитываться как фактор риска, который может реализоваться на этапе обращения взыскания в случае дефолта.

        В случае если перепланировка или переустройство согласована в установленном законом порядке, то жилые помещения с такими перепланировками могут выступать в качестве предмета ипотеки.

        Актуальную информацию о видах допустимых перепланировок и переустройств, в том числе тех, которые возможно согласовать в установленном законом порядке (включая упрощенный порядок согласования), а также видах недопустимых перепланировок и переустройств жилых помещений предоставляют государственные жилищные инспекции.

        Исключительно в целях ответа на многочисленные вопросы Агентство приводит исчерпывающий перечень перепланировок или переустройств жилых помещений, которые не целесообразно принимать в качестве основания для отказа в залоге и которые не рассматриваются Агентством как основание для отказа в рефинансировании ипотечного кредита (выкупе закладной):

        1. Ремонт жилого помещения, в том числе с заменой отделочных покрытий стен, полов, потолков, столярных элементов фасада здания (окон) без изменения рисунка и цвета.
        2. Устройство или разборка встроенных шкафов и антресолей, не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету, а также зонирование помещений из легких конструктивных материалов и элементов, носящих декоративный характер.
        3. Перестановка/установка бытовых напольных электроплит в габаритах помещения кухни.
        4. Замена/установка дополнительного инженерного оборудования (антенн, защитных сеток и кондиционеров) на фасадах многоквартирных домов или его демонтаж.
        5. Остекление лоджий и балконов по типовым проектам, а также изменение материалов и пластики внешних конструкций балконов и лоджий.
        6. Устройство оконно-дверного блока (витража) из стеклопакетов вместо оконной рамы и дверной конструкции между жилой комнатой и лоджией или балконом (без утепления лоджии или балкона).
        7. Замена инженерного оборудования аналогичным по назначению и техническому устройству, в том числе иной конфигурации (например: установка душевых кабин вместо ванны или ванны другого размера или формы). Установка дополнительного инженерного оборудования в пределах разрешенной мощности.
        8. Перестановка/демонтаж сантехнических приборов (ванна, душевая кабина, мойка, унитаз, биде) в пределах габаритов туалетов, ванных комнат, кухонь.
        9. Объединение ванной комнаты и санузла в единое помещение или разделение совмещенного санузла без увеличения площади санитарного узла за счет уменьшения площади остальной части квартиры.

        Закладная с залогом жилого помещения, имеющего иные виды перепланировки или переустройства, может быть рефинансирована (выкуплена) Агентством в случае, если выявленный кредитором (Поставщиком) вид перепланировки или переустройства относится к виду, который подлежит согласованию в установленном законом порядке. В подтверждение этого Поставщик может включить в материалы кредитного дела соответствующие информационные документы: решения региональных/областных жилищных инспекций, выписки из каталогов типовых проектных решений, официальные перечни переустройств (перепланировок), по которым действует уведомительный порядок согласования. Указанная информация (о возможности согласования или о том, что согласование не требуется) может содержаться в отчете об оценке. 

        Квартиры свободной планировки 

        Под термином «свободная планировка», как правило, понимают планировку одного жилого помещения, которое сдается (передается собственнику) по завершении строительства без внутренних стен. В технической документации на такой жилой объект не всегда произведено разделение на жилые и вспомогательные помещения (указана только общая площадь квартиры). Позиционируется такой формат как возможность собственника организовать жилье в соответствии со своими потребностями и предпочтениями в отношении размера и формы комнат, их взаимного расположения, дизайнерского решения и т.д. без перестройки (нарушения) несущих стен, переноса так называемых «мокрых пятен» кухни и санузлов.

        Принимая во внимание, что на рынке новостроек присутствует большое количество предложений квартир «свободной планировки», работы по обустройству таких квартир выполняются, как правило, квалифицированными строительными компаниями, и при залоге такой квартиры оценивается ее ликвидность как жилого объекта (в том числе с учетом отсутствия перегородок), Агентство готово рассматривать на предмет рефинансирования кредит (выкупить закладную) с залогом квартиры со «свободной планировкой» при одновременном соблюдении следующих условий:

        • в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним жилое помещение зарегистрировано как «квартира»;
        • квартира имеет среднюю или высокую степень ликвидности (по информации из отчета об оценке);
        • квартира расположена в монолитно-кирпичном (монолитном) многоквартирном доме, построенном (введенном в эксплуатацию) не ранее 2002 года.

        Вместе с тем, следует учитывать, что зачастую застройщики осуществляют продажу квартир со «свободной планировкой» в то время как по проектному решению все квартиры (включая внутренние стены и перегородки) полностью спланированы. Данные об этой планировке перед сдачей дома в эксплуатацию передаются в виде поэтажных планов в организацию, осуществляющую техническую инвентаризацию, паспортизацию и технический учет (БТИ), а собственнику квартиры выдается технический и/или кадастровый паспорт. После устройства перегородок и установки всех элементов электрического, сантехнического и иного оборудования БТИ производит обследование. Если будет установлено, что планировка по проекту расходится со сделанной покупателем в квартире планировкой и площадь жилого помещения изменилась (отличается от данных технического паспорта), в техническом паспорте (поэтажной экспликации) уполномоченным органом делается отметка о самовольной перепланировке, что требует ее дальнейшего узаконивания, в том числе с учетом возможности ее классификации как «недопустимые» перепланировка и переустройство.

        Объединение соседних квартир (в том числе со «свободной планировкой») требует обязательного согласования и должно рассматриваться как вид недопустимой перепланировки до момента представления официальных разрешающих документов.

        В связи со вступлением в силу Федерального закона № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», а также учитывая сложившуюся практику отказов государственных регистраторов от регистрации сделок с недвижимостью и регистрации только права собственности покупателя без регистрации сделки Агентство считает допустимым внесение в типовые формы документов следующих изменений:

        № п/п Документ Изменение
        1 Пункт 6.2 типовых форм Кредитного договора/Договора займа по продуктам «Стандарт», «Малоэтажное жилье», «Материнский капитал» и «Новостройка», утвержденных приказом от 31.10.2012 № 220-од (приложения №№ 1, 2, 9 и 10 к приказу). Удалить по тексту пункта 6.2 фразы «сделки купли-продажи НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА» и «договора купли-продажи НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА».
        2 Пункт 6.12 типовых форм Кредитного договора/Договора займа по продуктам «Стандарт», «Малоэтажное жилье», «Материнский капитал» и «Новостройка», утвержденных приказом от 31.10.2012 № 220-од (приложения №№ 1, 2, 5, 6, 9 и 10 к приказу). Заменить фразу «договора купли-продажи НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА» фразой «права собственности ЗАЛОГОДАТЕЛЯ на НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО».
        3 Пункт 6.12 типовых форм Кредитного договора/Договора займа по продукту «Стандарт»[1], утвержденных приказом от 31.10.2012 № 220-од (приложения №№ 3 и 4 к приказу). Изложить пункт 6.2 в следующей редакции:
        «Стороны пришли к соглашению о том, что в случае отказа в государственной регистрации договора об ипотеке НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА Договор считается расторгнутым с даты отказа в государственной регистрации.»
        4 Пункт 5 «Перечня платежей по ипотечному кредиту, не включенных в расчет полной стоимости кредита» Приложения к типовой форме Кредитного договора/Договора займа по продуктам «Стандарт», «Малоэтажное жилье», «Материнский капитал» и «Новостройка», утвержденных приказом от 31.10.2012 № 220-од (приложения №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 и 10 к приказу). Фразу «регистрацию сделки» заменить на фразу «регистрацию права».
        5 Пункт 6.2 типовых форм Кредитного договора/Договора займа по продуктам «Стандарт», «Малоэтажное жилье», «Материнский капитал» и «Новостройка», утвержденных приказом от 31.10.2012 № 220-од (приложения № 5 и № 6 к приказу). По тексту пункта 6.2 осуществить следующие действия:
        1) в первом абзаце фразу «сделки купли-продажи Земельного участка» заменить на «права собственности Залогодателя на Земельный участок»;
        2) из второго абзаца исключить фразу «договора купли-продажи Земельного участка»;
        3) из третьего абзаца исключить фразу «государственной регистрацией договора купли-продажи Земельного участка».
        6 Раздел 7 «Сведения о государственной регистрации права собственности. Сведения о государственной регистрации ипотеки» типовой формы закладной по продуктам «Стандарт», «Малоэтажное жилье», «Материнский капитал» и «Новостройка», утвержденной приказом от 31.10.2012 № 220-од (приложение № 13 к приказу), а также типовой формы закладной по продукту «Переезд», утвержденной приказом 21.01.2013 № 04-од (приложение № 4 к приказу). Удалить графу «Дата государственной регистрации договора, влекущего возникновение ипотеки» и ячейку для ее заполнения.
        6 Подпункт в) пункта 4.4.3 типовых форм Кредитного договора/Договора займа по продукту «Военная ипотека», утвержденных приказом от 08.02.2013 № 18-од с правками, внесенными приказом от 22.02.2013 № 33-од. Заменить фразу «договора купли-продажи Жилого помещения» фразой «права собственности ЗАЛОГОДАТЕЛЯ на Жилое помещение».
        7 Абзац 3 пункта 7.2 типовых форм Кредитного договора/Договора займа по продукту «Военная ипотека», утвержденных приказом от 08.02.2013 № 18-од с правками, внесенными приказом от 22.02.2013 № 33-од. Удалить фразу «государственной регистрацией договора купли-продажи Жилого помещения,».
        8 Подпункт г) пункта 4.4.3 типовых форм Кредитного договора/Договора займа по продукту «Молодые ученые», утвержденных приказом от 18.10.2012 № 211-од (приложения №№ 3, 4, 5, 6 к приказу). Заменить фразу «Договора(-ов) приобретения Жилого помещения и/или Земельного участка» фразой «права собственности ЗАЛОГОДАТЕЛЯ на Жилое помещение и/или Земельный участок».
        9 Пункт 6.6.6 типовых форм Кредитного договора/Договора займа по продукту «Молодые ученые», утвержденных приказом от 18.10.2012 № 211-од (приложения №№ 3, 4, 5, 6 к приказу). Заменить фразу «за регистрацию сделки» фразой «за регистрацию права собственности и ипотеки».
        10 Абзац первый пункта 7.1 типовых форм Кредитного договора/Договора займа по продукту «Молодые ученые», утвержденных приказом от 18.10.2012 № 211-од (приложения №№ 3, 4, 5 и 6 к приказу). Удалить фразу «регистрации сделки приобретения Жилого помещения и/или Земельного участка,».
        11 Абзац третий пункта 7.1 типовых форм Кредитного договора/Договора займа по продукту «Молодые ученые», утвержденных приказом от 18.10.2012 № 211-од (приложения №№ 3, 4, 5 и 6 к приказу). Удалить фразу «государственной регистрацией Договора приобретения Жилого помещения и Земельного участка,».
        12 Раздел 6 «Сведения о государственной регистрации права собственности. Сведения о государственной регистрации ипотеки» типовой формы закладной по продукту «Молодые ученые», утвержденной приказом от 18.10.2012 № 211-од (приложения № 1 и № 2 к приказу). Удалить графу «Дата государственной регистрации договора, влекущего возникновение ипотеки» и ячейку для ее заполнения.

         

        Указанные изменения являются допустимыми, но необязательными для кредитных договоров/договоров займа, заключенных начиная с 01.03.2013. Отсутствие перечисленных изменений, а также внесение в указанные типовые формы только части изменений, предусмотренных настоящими разъяснениями, является допустимым.


        [1] С 01.04.2013 – продукту «Кредит/заем на погашение ранее предоставленного кредита/займа».

        Согласно п. 5.9 Общей части Стандартов Агентства предмет ипотеки должен иметь исправное состояние сантехнического оборудования, дверей и окон, а для жилых домов и квартир на последних этажах многоквартирного дома – и крыши.

        Согласно п. 5.10 Общей части Стандартов Агентства в случае передачи в залог вновь построенного недвижимого имущества допускается отсутствие санитарно-технического оборудования и внутренней отделки при условии оценки предмета ипотеки оценщиком как объекта, имеющего среднюю либо высокую степень ликвидности. При этом вновь построенным жилым помещением (квартирой) Агентством признается жилое помещение (квартира) в здании (многоквартирном доме), год постройки которого в соответствии с техническими документами на жилое помещение (квартиру) не является более ранним, чем год выкупа Закладной Агентством минус 3 (Три) года (например, по выкупаемым в 2013 году Закладным год постройки дома не может быть более ранним, чем 2010 год).

        На основании проведенного анализа отчетов об оценке жилых помещений Агентством установлено, что используемый оценщиками метод дисконтирования стоимости жилого помещения в зависимости от степени (наличия) внутренней отделки и инженерного оснащения является достаточным основанием для изменения предъявляемых требований к состоянию предмета ипотеки.

        Таким образом, независимо от того, является ли жилое помещение вновь построенным, или нет, Агентство допускает отсутствие в предмете ипотеки внутренней отделки и санитарно-технического оборудования как на момент предоставления ипотечного кредита/займа, так и на момент его рефинансирования (выкупа закладной).

        При этом обязательным является выполнение требований, изложенных в п. 5.8 Общей части Стандартов Агентства, согласно которым предмет ипотеки должен быть подключен к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю его жилую площадь, либо иметь автономную систему жизнеобеспечения.

        Разъяснения
        О возможности применения разных порядков регистрации сделок с недвижимым имуществом в связи с подписанием 30 декабря 2012 Федерального закона  № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

         

        В связи с подписанием 30 декабря 2012 Федерального закона  № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон), основные положения которого вступают в силу с 01 марта 2013 года,  Агентство считает необходимым довести до Вашего сведения информацию о возможности применения разных порядков регистрации сделок с недвижимым имуществом.

        Согласно п. 8 ст. 2 Федерального закона правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом в отношении договоров продажи жилых помещений, предприятий, договоров дарения, ренты, аренды, аренды здания или сооружения, аренды предприятия, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу Федерального закона. Таким образом, фактически отменяется обязательная государственная регистрация вышеуказанных сделок. При совершении таких сделок предполагается государственная регистрация только перехода права собственности.

        В отсутствие в переходных положениях Федерального закона сведений о внесении соответствующих изменений в Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и подзаконные акты Агентство считает возможным применение государственными регистраторами прав с 01.03.2013  разных порядков регистрации, соответствующих:

        а) действующему до 01.03.2013 законодательству;

        б) Федеральному закону.

        В частности, не исключено, что с 01.03.2013 государственные регистраторы могут как продолжать регистрировать сделки с недвижимостью (вышеуказанные договоры) и переход права собственности, так и отказывать в регистрации сделки с недвижимостью и регистрировать только переход права собственности к покупателю без регистрации сделки.

        До принятия поправок в законодательные акты, регулирующих порядок совершения регистрационных действий, и формирования единообразной правоприменительной практики совершения регистрационных действий в соответствии с положениями Федерального закона Агентство готово принимать к выкупу закладные, по которым государственными регистраторами прав применены оба вышеуказанных порядка государственной регистрации.

        По вопросу о возможности участия в ипотечных сделках лиц мужского пола в возрасте до 27 лет Агентство разъясняет следующее.

        1.  Может выступать Заемщиком, доходы учитываются.

        В соответствии с п. 4.5 Общей части Стандартов в редакции, действующей с 01.07.2010,в качестве Заемщика может выступать лицо мужского пола в возрасте до 27 лет при отсутствии документов, подтверждающих отсрочку от прохождения воинской службы до достижения 27 лет или увольнение с военной службы с зачислением в запас, при условии привлечения дополнительного Заемщика(-ов), не подлежащего призыву на срочную военную службу и имеющего подтвержденный доход, а оценка платежеспособности Заемщиков производится без учета доходов и расходов лица, подлежащего призыву. Согласно п. 2.1 Части I Стандартов для рассмотрения заявления о выдаче Ипотечного кредита/займа Заемщик – лицо мужского пола призывного возраста должен представить кредитору военный билет.

        При этом Агентство считает допустимым учитывать при оценке платежеспособности Заемщиков доходы и расходы граждан мужского пола в возрасте до 27 лет, имеющих военный билет, независимо от указанной в нем категории годности к военной службе. Дополнительные документы, подтверждающие, что гражданин не подлежит призыву, не требуются. Доходы и расходы такого гражданина, рассматриваемого в качестве Заемщика, могут учитываться при расчете платежеспособности в соответствии с Разделом 2 Части I Стандартов.

        2.  Может выступать Заемщиком без учета доходов (требуется привлечение иных заемщиков).

        Отсутствие в кредитном деле копии военного билета лица мужского пола до достижения им 27 лет, даже при наличии иных документов (копии приписного удостоверения и/или справки об отсрочке от призыва на военную службу и/или иного документа), является несоответствием требованиям Стандартов Агентства к Заемщику. В то же время согласно пунктам 4.5 и 4.9.2 Общей части Стандартов лицо мужского пола в возрасте до 27 лет при отсутствии документов, подтверждающих отсрочку от прохождения военной службы до достижения 27 лет или увольнение с военной службы с зачислением в запас (т.е. военного билета), может выступать в качестве Заемщика при условии, что такое лицо является членом семьи или взаимозависимым лицом хотя бы одного из Заемщиков, имеющего подтвержденный доход и не подлежащего призыву на срочную военную службу. При этом оценка платежеспособности Заемщиков в Ипотечной сделке производится без учета доходов и расходов лица, подлежащего призыву.

        Частные случаи.

        а) В соответствии с подп. з) п. 1 ст. 24 Федерального закона от 28.03.1998 № 53-ФЗ «О воинской обязанности и военной службе» гражданам, поступившим на службу в органы внутренних дел и другие перечисленные в указанном подпункте органы и учреждения, предоставляется отсрочка от призыва на военную службу, но только на время службы в этих органах и учреждениях. То есть существует риск расторжения контракта со стороны работодателя до достижения заемщиком возраста 27 лет и призыва его на военную службу. В связи с чем трудовой договор/контракт заемщика с организацией/ведомством, на время службы в которой предоставляется отсрочка от призыва на военную службу, не может считаться подтверждением отсрочки от прохождения гражданином военной службы до достижения им 27 лет.

        б) В соответствии с пп. б) п. 2 ст. 24 Федерального закона от 28.03.1998 № 53-ФЗ «О воинской обязанности и военной службе» гражданам, получающим послевузовское профессиональное образование по очной форме обучения в имеющих государственную аккредитацию образовательных учреждениях высшего профессионального образования или научных учреждениях, имеющих лицензию на ведение образовательной деятельности по образовательным программам послевузовского профессионального образования, предоставляется отсрочка от призыва на военную службу на время обучения, но не свыше нормативных сроков освоения основных образовательных программ и на время защиты квалификационной работы, но не более одного года после завершения обучения по образовательной программе послевузовского профессионального образования. То есть до достижения потенциальным Заемщиком возраста 27 лет существует риск исключения его из учебного заведения и призыва на срочную военную службу. В связи с этим отсрочка от призыва на военную службу на время обучения в аспирантуре не может считаться подтверждением отсрочки от прохождения гражданином военной службы до достижения им 27 лет.

        Методические рекомендации по составлению соглашений об изменении содержания закладной.

        Настоящие Методические рекомендации составлены исходя из практического опыта, а также с учетом требований законодательства.

        Методические рекомендации рассчитаны на практическое применение участниками инфраструктуры ипотечного жилищного кредитования, однако не являются императивными требованиями ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» при выкупе закладных.

        Цель Методических рекомендаций состоит в обеспечении высокого качества документации путем соблюдения единообразия, а также норм законодательства при оформлении соглашений об изменении содержания закладных.

        Структура и содержание соглашения.

        1. Наименование соглашения отражает его содержание и основной предмет правового регулирования. Указывается наименование согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» — «Соглашение об изменении содержания закладной». Указывается № соглашения  и дата его заключения.

        2. Преамбула соглашения  содержит реквизиты сторон, необходимые для идентификации, информацию о представителях со ссылкой на документы, являющиеся основаниями для представительства, а также наименования сторон для последующего указания по тексту соглашения. Рекомендуется указывать тот же объем информации, который содержится в закладной.

        3. Основная часть соглашения состоит из разделов, каждый из которых имеет порядковый номер и наименование. Разделы состоят из пунктов. Пункты, в свою очередь, могут делиться на подпункты.

        Основная часть содержит суть соглашения, информацию о вносимых изменениях (могут применяться следующие формулировки: «изложить п. .. в следующей редакции:…»; «дополнить п… следующей информацией: …»; исключить п….», «дополнить содержание Закладной Приложением №… в соответствии приложением к настоящему соглашению», «Стороны пришли к соглашению об изменении содержания Закладной путем аннулирования Закладной с одновременной выдачей новой закладной, составленной с учетом внесенных изменений, указанных в п. настоящего соглашения» и т.д.), а также из пунктов, регулирующих порядок применения и дополнительные условия заключения соглашения.

        Основная часть должна содержать только информацию по существу, не рекомендуется дублировать содержание закладной, включая графы, содержание которых остается без изменений.

        Если вносятся изменения в разделы закладной, содержащие сведения, вносимые государственным регистратором, не рекомендуется указывать в соглашении новую редакцию содержания всего раздела и использовать фразу «Изложить в следующей редакции». Рекомендуется вносить изменения в конкретные формулировки данных разделов, не утверждая в соглашении новой редакции всего раздела, то есть указывать только суть изменений,  используя формулировки  «фразу «…» исключить»,  «дополнить следующим: «…», и т.д.

        4. Заключительная часть соглашения содержит подписи и реквизиты сторон. Целесообразно включать в заключительную часть наименования сторон, подписи, а также реквизиты сторон, которые не были включены в преамбулу.

        Обращаем внимание, что закладная, выдаваемая взамен аннулированной, должна содержать все реквизиты, предусмотренные для первоначальной закладной, в том числе подписи государственного регистратора, печати регистрирующего органа и сведения о текущем владельце.


        Формы соглашений, рекомендуемые к применению.

         Соглашение N ___

        об изменении содержания закладной[1]

        г. __________                   «___»________ ____ г.

        __________________, именуемый  в  дальнейшем  «Залогодатель»[2], с одной стороны, и _______________________, именуемый в дальнейшем «Залогодержатель», в лице _________________, действующего на основании доверенности № ___ от ___________, удостоверенной нотариусом _____________________, «___»___________20___г., в реестре за №_____, с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее Соглашение об изменении содержания Закладной (далее Соглашение) к Закладной, удостоверяющей право залога на ___________ (наименование предмета залога: квартира, дом и земельный участок), расположенную (-ые) по адресу: ____________________ (адрес), составленной «____» _____________ 20___г., выданной ___________________________________ (наименование регистрирующего органа),ипотека зарегистрирована: «____»____________ 20____ г.,, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № __________________ (далее — Закладная) о нижеследующем:

         

        1. Предмет соглашения.

        1.1.___________________________________________

        1.2.___________________________________________

        1.3.___________________________________________ (перечисляются вносимые изменения)

         

        2.Прочие условия. 

        2.1. Термины и определения, применяемые в настоящем Соглашении, соответствуют терминам и определениям, применяемым в Закладной.

        2.2. Настоящее Соглашение является неотемлемой частью Закладной, вступает в силу с даты государственной регистрации и действует в течение срока действия Закладной.

        2.3. Настоящее соглашение составлено на ___ листах, в одном экземпляре. 

        3.Адреса и реквизиты сторон.

        Залогодержатель:

        (указывается точное и полное наименования лица, которому передана Закладная, его местонахождение и ИНН).

         

        ___________________  /ФИО/

        Подпись

        МП

        Залогодатель/Должник2

        ФИО

        _______________________________

         

        ________________Подпись

         

         


         

        Соглашение N ___

        об изменении содержания закладной[3]

        (аннулирование закладной)

        г. __________                                                                                       «___»________ ____ г.

        __________________, именуемый  в  дальнейшем  «Залогодатель»[4], с одной стороны, и _______________________, именуемый в дальнейшем «Залогодержатель», в лице _________________, действующего на основании доверенности № ___ от ___________, удостоверенной нотариусом _____________________, «___»___________20___г., в реестре за №_____, с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее Соглашение об изменении содержания Закладной (далее Соглашение) к Закладной, удостоверяющей право залога на ___________ (наименование предмета залога: квартира, дом и земельный участок), расположенную (-ые) по адресу: ____________________ (адрес), составленной «____» _____________ 20___г., выданной ___________________________________ (наименование регистрирующего органа),ипотека зарегистрирована: «____»____________ 20____ г.,, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № __________________ (далее — Закладная) о нижеследующем:

        1. Предмет соглашения.

        1.1. В связи с (обоснование (пример: заключением Договора дарения между ________ и ________, зарегистрированного «____»____________ 20____ г. , _____________________________________(наименование регистрирующего органа), в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № __________________) Стороны пришли к соглашению об изменении содержания Закладной путем аннулирования Закладной с одновременной выдачей новой закладной, составленной с учетом следующих изменений:

        1.1.1.____________________________________

        1.1.2.____________________________________

        (Указываются подлежащие изменению пункты, а также суть изменений)

        2.Прочие условия.

        2.1. Термины и определения, применяемые в настоящем Соглашении, соответствуют терминам и определениям, применяемым в Закладной.

        2.2. Настоящее Соглашение считается заключенным с момента его государственной регистрации.

        2.3. Настоящее соглашение составлено на ___ листах, в одном экземпляре.

         

        3.Адреса и реквизиты сторон.

        Залогодержатель:

        (указывается точное и полное наименования лица, которому передана Закладная, его местонахождение и ИНН).

         

        ___________________  /ФИО/

        Подпись

         

        МП

        Залогодатель/Должник1

        ФИО

        _______________________________

         

        ________________  Подпись


        [1] В закладной должна быть произведена запись в установленном законом порядке о регистрации соглашения. В зависимости от требований регистрирующих органов ссылка на данную запись может быть указана в соглашении.

        [2] Соглашение заключается со всеми участниками сделки. В зависимости от роли участника указываются формулировки «Залогодатель», «Должник», «Залогодатель-Должник». В зависимости от количества участников сделки реквизиты указываются необходимое количество раз. В случае если соглашение подписывается по доверенности, в преамбуле указываются ее реквизиты.

        [3] В закладной должна быть произведена запись в установленном законом порядке о регистрации соглашения. В зависимости от требований регистрирующих органов ссылка на данную запись может быть указана в соглашении.

        [4] Соглашение заключается со всеми участниками сделки. В зависимости от роли участника указываются формулировки «Залогодатель», «Должник», «Залогодатель-Должник». В зависимости от количества участников сделки реквизиты указываются необходимое количество раз. В случае если соглашение подписывается по доверенности, в преамбуле указываются ее реквизиты.

        Настоящие Методические рекомендации составлены исходя из практического опыта, а также с учетом требований законодательства к порядку составления дополнительных соглашений.

        Методические рекомендации рассчитаны на практическое применение участниками инфраструктуры ипотечного жилищного кредитования, однако не являются императивными требованиями ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» при рефинансировании закладных.

        Цель Методических рекомендаций состоит в обеспечении высокого качества документации путем соблюдения единообразия типовых форм, а также норм законодательства.

        Структура и содержание дополнительного соглашения.

        1. Наименование соглашения отражает его содержание и основной предмет правового регулирования, четко обозначает принадлежность к определенному договору страхования.

        2. Преамбула соглашения содержит реквизиты сторон, необходимые для идентификации, информацию о представителях со ссылкой на документы, являющиеся основаниями для представительства. А также наименования сторон для последующего указания по тексту соглашения. Рекомендуется указывать тот же объем информации, который содержится в договоре страхования.

        4. Основная часть дополнительного соглашения состоит из разделов, каждый из которых имеет порядковый номер и наименование. Разделы состоят из пунктов. Пункты, в свою очередь, могут делиться на подпункты.

        Основная часть содержит суть дополнительного соглашения, информацию о вносимых изменениях (могут применяться следующие формулировки: «изложить п. .. в следующей редакции:…»; «дополнить п… следующей информацией: …»; исключить п….», «дополнить содержание договора страхования Приложением №… в соответствии приложением к настоящему соглашению» и т.д.), а также из пунктов, регулирующих порядок применения и дополнительные условия заключения дополнительного соглашения.

        5. Заключительная часть дополнительного соглашения содержит подписи и реквизиты сторон. Целесообразно включать в заключительную часть дополнительного соглашения наименования сторон, подписи, а также реквизиты сторон, которые не были включены в преамбулу.

        Формы дополнительных соглашений, рекомендуемые к применению.

        Агентство проанализировало практику применения законодательства Российской Федерации о дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, и выявило несколько существенных нарушений. В связи с этим Агентство считает необходимым изложить свою позицию касательно заключения сделок купли-продажи жилого помещения в следующих случаях:

        1) продажа жилого помещения, при приобретении/строительстве которого были использованы средства материнского (семейного) капитала (далее – средства МСК), в том числе на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту (займу), в том числе ипотечному, на приобретение или строительство жилья;

        2) приобретение физическим лицом жилого помещения, приобретенного/
        построенного в период существования у продавца права на распоряжение средствами МСК.

        Далее эти случаи будут разобраны более подробно.

        В соответствии с п. 1 ст. 3 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее – Закон) право на дополнительные меры государственной поддержки возникает при рождении (усыновлении) ребенка (детей), имеющего гражданство Российской Федерации, у следующих граждан Российской Федерации независимо от места их жительства:

        1) женщин, родивших (усыновивших) второго ребенка начиная с 1 января 2007 года;

        2) женщин, родивших (усыновивших) третьего ребенка или последующих детей начиная с 1 января 2007 года, если ранее они не воспользовались правом на дополнительные меры государственной поддержки;

        3) мужчин, являющихся единственными усыновителями второго, третьего ребенка или последующих детей, ранее не воспользовавшихся правом на дополнительные меры государственной поддержки, если решение суда об усыновлении вступило в законную силу начиная с 1 января 2007 года.

        В соответствии с Правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий (утв. постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862; далее – Правила) средства (часть средств) материнского (семейного) капитала (далее – средства МСК) могут быть использованы, в частности, на следующие цели:

        • на приобретение или строительство жилого помещения (включая участие в жилищных, жилищно-строительных, жилищно-накопительных кооперативах);
        • на уплату первоначального взноса при получении кредита (займа), в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья;
        • на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту (займу), в том числе ипотечному, на приобретение или строительство жилья либо по кредиту (займу), в том числе ипотечному, на погашение ранее предоставленного кредита (займа) на приобретение или строительство жилья (за исключением штрафов, комиссий, пеней за просрочку исполнения обязательств по указанному кредиту (займу)).

        Лицо, получившее сертификат на МСК, в заявлении о распоряжении средствами МСК, подаваемом в территориальный орган Пенсионного фонда РФ по месту жительства, указывает вид расходов, на которые направляются средства МСК для улучшения жилищных условий (исходя из вышеперечисленных целей), а также размер указанных средств. При этом к данному заявлению в обязательном порядке прикладываются документы в соответствии с определенным нормативно-правовыми актами перечнем, в который включается в том числе засвидетельствованное в установленном порядке письменное обязательство лица, получившего сертификат на МСК, оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 (Шести) месяцев после установленного нормативно-правовым актом события (если перечисленные лица не наделяются долями сразу). Случаи, когда представление такого обязательства необходимо, перечислены в Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий (утв. постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 (более подробно с ними можно ознакомиться в Приложении 1 к настоящим Разъяснениям.

        На практике контроль за исполнением рассматриваемых обязательств не осуществляется, отсутствует публично-достоверный источник информации о выданных обязательствах и порядок получения заинтересованными лицами информации о таких обязательствах и их фактическом исполнении. Действующее законодательство о мерах поддержки семей, имеющих детей, а также подзаконные нормативные акты не регламентируют порядок осуществления контроля за исполнением данных обязательств.

        В практике установлены многочисленные случаи нарушения законодательства о дополнительных мерах поддержки детей, когда соответствующее обязательство, представленное в Пенсионный фонд РФ, не выполняется. Нарушение законодательства Российской Федерации о дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, в виде невыполнения самого обязательства, представленного в Пенсионный фонд РФ, может в определенных случаях повлечь более серьезное нарушение с риском признания сделки купли-продажи недействительной по требованию любого заинтересованного лица. Это может произойти в результате того, что продажа жилого помещения была произведена без выделения доли в нем несовершеннолетнему и, соответственно, без получения на продажу доли несовершеннолетнего разрешения органов опеки и попечительства, содержащего обязательство наделить несовершеннолетнего долей в ином жилом помещении (определенного качества и в установленном размере), т.е. с нарушением требований закона.

        Рассмотрим более подробно две возможные ситуации, когда в сделках купли-продажи в соответствии с данным перед Пенсионным фондом РФ обязательством должны были участвовать несовершеннолетние.

        1. Распорядитель средств МСК, реализовавший свое право на дополнительные меры поддержки семей, имеющих детей, при приобретении/строительстве жилого помещения, не выделив доли в жилом помещении супругу и несовершеннолетним детям, продаетданное жилое помещение и планирует приобретение/строительство иного (нового) жилого помещения.

        По мнению Агентства, перед продажей жилого помещения, на оплату которого были использованы в том числе средства МСК, в жилом помещении сначала следует выделить доли супругу и детям (в том числе несовершеннолетним) в соответствии с письменным обязательством, хранящимся в территориальном органе Пенсионного фонда РФ. После чего получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу данного жилого помещения, содержащее обязательство наделить этих несовершеннолетних долями в ином жилом помещении. В данном случае органы опеки и попечительства контролируют соблюдение имущественных интересов несовершеннолетних, включая размеры долей собственности, жилую площадь, техническое состояние и уровень благоустройства продаваемого и приобретаемого жилых помещений.

        Как частный случай, на приобретение/строительство нового жилого помещения могут быть привлечены средства ипотечного кредита (займа) в рамках одного из ипотечных кредитных продуктов Агентства. Первичным кредиторам/займодавцам и потенциальным заемщикам Агентство рекомендует обращать внимание на правильный порядок действий при продаже жилого помещения с последующим приобретением иного жилого помещения, так как при несоблюдении вышеописанного порядка могут быть ущемлены права несовершеннолетних.

        2. Приобретение физическим лицом жилого помещения, приобретенного/построенного распорядителем средств МСК (продавцом) в период существования у продавца права на распоряжение средствами МСК (при наличии у продавца двух и более детей), и при этом супруг и дети продавца (в том числе несовершеннолетние) не наделены долями в продаваемом жилом помещении.

        Покупателю жилого помещения (в том числе потенциальному заемщику, если приобретение такого жилого помещения планируется с использованием средств кредита (займа)) перед заключением договора купли-продажи рекомендуем запросить у продавца дополнительный документ – справку из территориального отделения Пенсионного фонда РФ об остатке средств МСК.

        В случае если остаток средств МСК равен размеру, установленному на дату заключения сделки купли-продажи законодательством, продавец не реализовал свое право на дополнительные меры поддержки семей, имеющих детей. И в этом случае наделять детей (в том числе несовершеннолетних) долями в жилом помещении не требуется. Размер МСК, предусмотренного Федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», в 2012 году составляет 387 640,3 рубля (п. 1 ст. 10 Федерального закона от 30.11.2011 № 371-ФЗ «О федеральном бюджете на 2012 год и на плановый период 2013 и 2014 годов»).

        В случае если в соответствии со сведениями из справки Пенсионного фонда РФ размер средств МСК на момент заключения сделки купли-продажи меньше законодательно установленного уровня либо равен нулю, можно предположить, что средства (часть средств) МСК были израсходованы продавцом на приобретение/строительство продаваемого жилого помещения или погашение основного долга и процентов по ипотечному кредиту (займу), использованному на приобретение/строительство данного жилого помещения. Следовательно, перед заключением сделки купли-продажи распорядитель средств МСК (продавец) должен выделить в жилом помещении доли супругу и детям, а если они несовершеннолетние – получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу с обязательством приобрести иное жилое помещение и наделить в нем долями несовершеннолетних. Рекомендации Агентства в случае, когда продавцами жилого помещения выступают несовершеннолетние, даны в «Разъяснениях по вопросу участия несовершеннолетних в качестве продавцов жилого помещения и перечню дополнительных документов, подлежащих рассмотрению в указанных случаях» от 15.07.2011.

        Необходимо особо отметить случай, когда средства МСК были использованы в счет оплаты цены по договору участия в долевом строительстве, а затем планируется заключение договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. Выделить доли детям в соответствии с представленным в Пенсионный фонд РФ обязательством перед заключением договора уступки не представляется возможным. Такая возможность появляется только при государственной регистрации права собственности, которая производится на основании разрешения на ввод дома в эксплуатацию и подписания передаточного акта или иного документа о передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

        Таким образом, первичному кредитору/поставщику закладных (если он планирует продажу закладных Агентству) рекомендуется проводить тщательную проверку жилого помещения – предмета ипотеки с учетом вышеизложенных рисков.

        В случае несоблюдения данных рекомендаций у поставщика закладных существует высокий риск предъявления ему Агентством требования обратного приобретения закладных вследствие возможного предъявления третьими лицами прав на жилое помещение (если такая закладная была приобретена Агентством).

        3. В соответствии с нотариально удостоверенным обязательством, представленным распорядителем средств МСК в Пенсионный фонд РФ, в установленные законодательством сроки (более подробно о сроках в зависимости от целей расходования средств МСК см. в Приложении № 1 к настоящим Разъяснениям) жилое помещение должно быть оформлено в общую собственность также супруга и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

        При этом специальный порядок оформления жилого помещения в собственность родителей (супругов) и детей на основании рассматриваемого нотариально удостоверенного согласия отсутствует. В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В практике, как правило, для наделения правом собственности супруга и детей на основании нотариально удостоверенного обязательства используется договор дарения долей в праве собственности на приобретенное с использованием средств МСК жилое помещение или соглашение о распределении долей.

        Указанные договоры/соглашения заключаются в простой письменной форме с регистрацией перехода права собственности в территориальном органе Росреестра.

        Возможны следующие ситуации.

        1) Жилое помещение с собственности распорядителя средств МСК. Долями должны быть наделены супруг и дети.

        Данная ситуация до конца не урегулирована на законодательном уровне. Пунктом 4 ст. 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» говорит об оформлении жилого помещения, приобретенного (построенного, реконструированного) с использованием средств (части средств) МСК, в общую собственность родителей и детей с определением долей по соглашению. При этом в Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий (утв. постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862) речь идет об оформлении в общую собственность супругов и детей.

        В связи с указанным несоответствием возможны риски оспаривания приобретенного (построенного) с использованием средств МСК жилого помещения.

        Например, на момент получения средств МСК родители не состояли в браке, но являлись родителями детей. Потом они регистрируют брак и распорядитель средств МСК выделяет доли только детям (не оформляет жилое помещение в том числе в собственность супруга). Возникает риск оспаривания супругом такой сделки.

        Или наоборот, на момент получения средств МСК родители в браке состояли (брачный договор о раздельном режиме имущества на жилое помещение отсутствовал), но потом брак расторгли. На основании обязательства, хранящегося в Пенсионном фонде РФ, бывший супруг может оспорить сделку по наделению долями только детей. Следует обратить внимание, что в этом случае при заключении договора дарения у бывшего супруга возникает обязанность уплатить налог на доходы физических лиц (в соответствии с подп. 7 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса РФ, так как бывший супруг на момент совершения сделки уже не является членом семьи распорядителя средств МСК).

        2) Жилое помещение в собственности обоих родителей. При выделении детям доли жилого помещения одним родителем интересы несовершеннолетних представляет другой родитель, который подписывает от имени детей договор дарения как их законный представитель.

        При выделении детям доли обоими родителями интересы несовершеннолетних представляет орган опеки и попечительства по месту жительства детей. Для заключения договора дарения от имени несовершеннолетних орган опеки и попечительства направляет представителя с доверенностью.

        Необходимо отметить также ситуацию, когда при получении средств МСК жилое помещение было оформлено в собственность не всех детей, которых необходимо было включить в число собственников в соответствии с законодательством. При выделении оставшимся детям в соответствии с данным Пенсионному фонду РФ обязательством распорядитель средств МСК (родители, супруги) не вправе уменьшать доли уже включенных в состав собственников детей. Выделять доли оставшимся детям необходимо из долей распорядителя средств МСК и второго родителя (супруга).

        ПРИЛОЖЕНИЕ 1

         Лицо, получившее сертификат (либо его представитель), обращается в территориальный орган Пенсионного фонда РФ с заявлением о распоряжении средствами МСК с приложением к заявлению в том числе одного из следующих документов (в зависимости от целей расходования средств МСК):

        1) при направлении средств МСК на оплату приобретаемого жилого помещения в случае если жилое помещение оформлено не в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) или не осуществлена государственная регистрация права собственности на жилое помещение, – засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство лица (лиц), являющегося покупателем по договору купли-продажи жилого помещения (договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа) с использованием средств МСК, оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом РФ средств МСК лицу, осуществляющему отчуждение жилого помещения, а в случае приобретения жилого помещения по договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа – в течение 6 месяцев после внесения последнего платежа, завершающего оплату стоимости жилого помещения в полном размере (подп. г) п. 8 Правил);

        2) в случае направления средств МСК в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве – засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство лица (лиц), являющегося стороной договора участия в долевом строительстве, в течение 6 месяцев после подписания передаточного акта или иного документа о передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства оформить жилое помещение, построенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению (подп. в) п. 9 Правил);

        3) в случае направления средств МСК на оплату строительства объекта индивидуального жилищного строительства, выполняемого с привлечением строительной организации, – засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство лица (лиц), на которое оформлено разрешение на строительство, в течение 6 месяцев после ввода в эксплуатацию объекта индивидуального жилищного строительства оформить жилое помещение, построенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению (подп. в) п. 10 Правил);

        4) в случае если лицо, получившее сертификат, или супруг лица, получившего сертификат, является членом жилищного, жилищно-строительного, жилищного накопительного кооператива (далее – кооператив), средства МСК могут быть направлены лицом, получившим сертификат, в качестве платежа в счет уплаты вступительного взноса и (или) паевого взноса. В этом случае представляется засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство лица, являющегося членом кооператива, в течение 6 месяцев после внесения последнего платежа, завершающего выплату паевого взноса в полном размере, оформить жилое помещение, построенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению (подп. д) п. 11 Правил);

        5) в случае направления средств МСК на уплату первоначального взноса при получении кредита (займа), в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья – засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство лица, являющегося должником по кредитному договору (договору займа), оформить жилое помещение, приобретенное или построенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев (подп. в) п. 12 Правил):

        • после снятия обременения с жилого помещения — в случае приобретения или строительства жилого помещения с использованием ипотечного кредита (займа);
        • после ввода объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию (при отсутствии обременения) – в случае индивидуального жилищного строительства;
        • после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала (при отсутствии обременения и при вводе объекта жилищного строительства в эксплуатацию) – в остальных случаях;

        6) при направлении средств МСК на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту (займу), в том числе ипотечному, на приобретение или строительство жилья либо по кредиту (займу), в том числе ипотечному, на погашение ранее предоставленного кредита (займа) на приобретение или строительство жилья (за исключением штрафов, комиссий, пеней за просрочку исполнения обязательств по указанному кредиту (займу)) в случае если жилое помещение оформлено не в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) или не осуществлена государственная регистрация права собственности на жилое помещение – засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство лица (лиц), в чью собственность оформлено жилое помещение, приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, либо являющегося стороной сделки или обязательств по приобретению или строительству жилого помещения, оформить указанное жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев (подп. ж) п. 13 Правил):

        • после снятия обременения с жилого помещения – в случае приобретения или строительства жилого помещения с использованием ипотечного кредита (займа);
        • после ввода объекта жилищного строительства в эксплуатацию (при отсутствии обременения) – в случае индивидуального жилищного строительства или участия в долевом строительстве;
        • после внесения лицом, получившим сертификат, или супругом лица, получившего сертификат, последнего платежа, завершающего выплату паевого взноса в полном размере, – в случае участия в кооперативе;
        • после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала (при отсутствии обременения и при вводе объекта жилищного строительства в эксплуатацию) – в остальных случаях.

        По вопросу о разделе имущества супругов (в том числе долга по ипотечному кредиту) в случае развода супругов Агентство разъясняет следующее.

        Семейным законодательством предусмотрена возможность раздела общего имущества супругов (ст. 38 Семейного кодекса Российской Федерации; далее – СК РФ), изменение законного режима имущества супругов по соглашению сторон (ст. 40 СК РФ), а также в судебном порядке (ст. 38, ст. 39 СК РФ).

        Одновременно статьями 37 и 38 Федерального закона от 16.07.1998 № 102‑ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено общее правило о запрете распоряжения заложенным имуществом без согласия залогодержателя (если иное не предусмотрено договором об ипотеке), а также о сохранении залога при переходе права на заложенное имущество в результате сделки или в порядке универсального правопреемства.

        1. Раздел имущества супругов по соглашению сторон.

        Агентство полагает, что соглашение между супругами о разделе их совместно нажитого имущества является сделкой. В случае если такая сделка совершается с недвижимым имуществом, то она подлежит государственной регистрации, а в отношении заложенного недвижимого имущества – требует согласия залогодержателя.

        1.1. Если закладная находится на балансе Агентства, Агентство как залогодержатель не дает согласие на раздел заложенного недвижимого имущества и долга по заемному обязательству, в том числе на вывод одного из супругов из состава залогодателей и/илииз состава заемщиков по ипотечной сделке. Такое согласие не дается также и по закладным, находящимся на балансе инвесторов (сопровождение осуществляет Агентство).

        1.2. Если закладная находится не на балансе Агентства либо инвесторов и планируется к продаже Агентству, Агентство считает допустимым вывод супруга из составазалогодателей по ипотечной сделке путем заключения соответствующих дополнительных соглашений к документам по ипотечной сделке. Вывод супруга из состава заемщиков по ипотечной сделке путем заключения дополнительных соглашений допустим только при одновременном соблюдении перечисленных условий:

        а)        коэффициент П/Д на основании информации в документах о подтверждении занятости и дохода остающегося должником и залогодателем супруга, представленных им на момент ранее принятого Первичным кредитором решения о выдаче кредита (или на дату заключения кредитного договора/договора займа), без учета доходов исключаемого из сделки супруга не превышает предельно допустимое значение, установленное Стандартами Агентства и договором поставки закладных Агентству;

        б)       остающийся должником и залогодателем супруг представил кредитору (текущему залогодержателю) актуальные на дату заключения дополнительного соглашения к кредитному договору/договору займа документы, подтверждающие в соответствии со Стандартами Агентства его текущие занятость и доход. Сканированные копии данных документов при предложении закладной Агентству к выкупу необходимо прикрепить в Информационную систему Агентства (ЕИС АИЖК, ЕИС Эксперимент).

        В случае если одновременно с выводом одного из супругов из состава заемщиков изменяется процентная ставка, расчет П/Д и максимально возможной суммы кредита следует производить на дату ранее принятого решения о выдаче кредита (или заключения кредитного договора/договора займа) с учетом новой процентной ставки, которая будет установлена по соглашению между сторонами кредитного договора/договора займа. Если размер П/Д будет превышать предельно допустимое значение, либо если размер предоставленного кредита/займа окажется выше максимально допустимой суммы кредита/займа при новом значении процентной ставки, вывод одного из супругов из состава заемщиков по ипотечной сделке путем заключения дополнительных соглашений не допускается.

        На основании вышеизложенного, если вывод супруга из состава заемщиков будет произведен с соблюдением перечисленных выше условий, и изменения в документы кредитного дела (условия ипотечной кредитной сделки) внесены в порядке, установленном действующим законодательством, закладная может быть рассмотрена Агентством на предмет выкупа при одновременном отсутствии нарушений и несоответствий требованиям Стандартов и условиям заключенного договора поставки, в рамках которого закладная будет предлагаться Агентству к выкупу.

        1.3. Независимо от того, находится закладная на балансе Агентства (инвесторов) или поставщиков закладных Агентству, вывод одного из супругов из состава заемщиковвозможен через процедуру предоставления нового кредита/займа на погашение имеющегося кредита/займа (далее – КПК).

        Дополнительная информация о требованиях к КПК размещена на официальном сайте Агентства (www.ahml.ru):

        • «Разъяснения отдельных вопросов, связанных с процедурой выдачи ипотечных кредитов на погашение кредитов, ранее предоставленных на приобретение или строительство жилого помещения, и последующего их рефинансирования» от 30.12.2009 в разделе «Партнерам/Стандарты АИЖК/Дополнения и разъяснения/Выдача кредита и оформление ипотечной сделки»;
        • ответы на типовые вопросы в разделе «Партнерам/Стандарты АИЖК/Вопросы и ответы/раздел 6. Кредит (заем) на погашение ранее предоставленного Ипотечного кредита (займа).

        2. Раздел имущества на основании решения суда.

        Статьей 38 СК РФ предусмотрено безусловное право каждого из супругов при наличии спора обратиться с требованием о разделе имущества в суд. Решение суда представляет собой властный акт, обязательный для исполнения любыми лицами, в том числе государственными органами. При этом пп. 4 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) установлено, что принятие судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является основанием для отмены или изменения вынесенного решения суда в апелляционном порядке.

        Таким образом, по мнению Агентства, в случае если предметом судебного спора о разделе имущества супругов является заложенное недвижимое имущество, суд, с учетом в том числе норм ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обязан привлечь к участию в деле залогодержателя. Однако в практике суды нередко пренебрегают указанной обязанностью.

        При получении Агентством вступившего в законную силу решения суда, предусматривающего изменение состава залогодателей ввиду раздела общего имущества супругов, или информации о вступлении в силу такого решения, вынесенного без привлечения к участию в деле Агентства как залогодержателя, как правило, руководствуясь принципом целесообразности, не оспаривает указанные решения суда ввиду сохранения у Агентства права залога и с учетом издержек на участие в судебном споре.

        Иная ситуация возникает, если при принятии судом решения о разделе общего имущества супругов суд изменяет состав обязанных лиц (заемщиков) по обеспеченному ипотекой обязательству или солидарный характер обязательств супругов перед кредитором. При получении информации о вынесении или вступлении в законную силу подобных решений суда, вынесенных без привлечения залогодержателя, Агентство, руководствуясь пп. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, обжалует подобные решения, поскольку принятие судом такого решения непосредственно затрагивает интересы залогодержателя и может быть вынесено судом только при условии обязательного привлечения к участию в деле залогодержателя качестве третьего лица и с согласия последнего.

        Аналогичным образом Агентство действует в случае если закладная находится на балансе инвестора и сопровождение которой осуществляется Агентством.

        Согласно п. 2.3.5 раздела 2 Части I Стандартов Агентства в качестве доходов потенциального заемщика, являющегося пенсионером, могут быть рассмотрены пенсионные выплаты, полученные из государственного или негосударственного пенсионных фондов. Срок получения пенсии должен быть не менее срока возврата ипотечного кредита/займа. В перечень пенсий, выплата которых учитывается при расчете платежеспособности Заемщика, входят пенсия в случае достижения Заемщиком законодательно или специально установленного возраста, т.е. пенсии по старости.

        Пенсия, получаемая из государственного пенсионного фонда, может быть учтена в качестве дохода при расчете платежеспособности заемщика, только если заемщик достиг законодательно установленного пенсионного возраста либо если эта пенсия назначена заемщику за выслугу лет по достижении специально установленного возраста (пенсии по старости, включая назначенные досрочно).

        К числу выплат, имеющих бессрочный характер, могут относиться также:

        1. согласно Федеральному закону от 15.12.2001 № 166-ФЗ «О государственном пенсионном обеспечении»:
          • пенсия по инвалидности;
          • пенсия по случаю потери кормильца;
          • социальная пенсия;
        2. согласно Федеральному закону от 12.01.1995 № 5-ФЗ «О ветеранах»:
          • ежемесячная денежная выплата;
        3. согласно Федеральному закону от 04.03.2002 № 21-ФЗ «О дополнительном ежемесячном материальном обеспечении граждан Российской Федерации за выдающиеся достижения и особые заслуги перед Российской Федерацией»:
          • дополнительное ежемесячное материальное обеспечение.

        В случае если срок получения пенсии/выплаты не менее срока возврата ипотечного кредита/займа, Агентство считает возможным учитывать вышеперечисленные виды пенсий/выплат в качестве дохода Заемщика, учитываемого при расчете платежеспособности по Ипотечной сделке.

        Доход заемщика – получателя пенсии/выплаты (в том числе пенсии по старости) из государственного пенсионного фонда подтверждается следующими документами:

        • справка из государственного пенсионного фонда о размере пенсии потенциального заемщика;
        • документ установленного образца, подтверждающий право на получение пенсии/выплаты (пенсионное удостоверение, документ о подтверждении инвалидности или др.).

        По пенсии, получаемой из негосударственного пенсионного фонда, отсутствует требование по возрасту. Следовательно, если пенсия получается потенциальным заемщиком из негосударственного пенсионного фонда, данный вид пенсии может быть учтен при расчете платежеспособности.

        Пенсионные выплаты из негосударственного пенсионного фонда подтверждаются в соответствии с п. 2.3.5 Части I Стандартов Агентства.

        Период, за который требуется подтверждение вышеперечисленных видов пенсий/выплат, Стандартами Агентства не установлен. Первичному кредитору/Займодавцу могут быть представлены документы, подтверждающие последний официально установленный размер пенсии/выплаты.

        Утратил силу 30.11.2014

        В соответствии с Приказом № 76-од от 24.04.2012 г. вступила в силу форма Анкеты заемщика.

        Анкета заемщика является обязательной к предоставлению на выкуп/экспертизу.

        Форма Анкеты заемщика является обязательной к применению. Однако при использовании утвержденной формы допускаются следующие изменения:

        • корректировка наименования Анкеты, в том числе дополнение наименованием кредитора (займодавца);
        • изменения местоположения полей в рамках раздела;
        • внесение дополнительных полей в существующие разделы;
        • создание дополнительных разделов;
        • изменение содержания Сведений правового характера, Согласия на получение/предоставление информации в Бюро кредитных историй, Согласия на осуществление действий с персональными данными.[1]

        В обязательном порядке уполномоченным сотрудником поставщика закладных проверяется  информация следующих полей:

        • Контактная информация — раздел проверяется в полном объеме на соответствие предоставленной документации. В отношении телефонов заемщика проводится верификация;
        • Раздел I Cведения о запрашиваемом ипотечном кредите (займе) – информация проверяется на заполнение; (В случае одобрения кредита (займа) с другими параметрами изменения в раздел не вносятся)
        • Раздел II Cведения о заемщике – проверяется в полном объеме на соответствие предоставленной документации (За исключением информации об адресе фактического проживания заемщика, на соответствие документации проверяется только адрес регистрации, остальные поля проверяются на заполнение);
        • Раздел III Сведения о членах семьи — поля проверяются на заполнение;
        • Раздел IV Сведения об образовании и занятости – поля проверяются на соответствие предоставленной документации, за исключением:
          • Поле «вид деятельности» проверяется на заполнение. Информация о причинах перерывов в стаже проверяется на заполнение.
          • Информация о расходах заемщика проверяется на заполнение. Если указанный в разделе вид расходов отсутствует, то указывается одна из формулировок: «нет» «-» «отсутствует».
        • Раздел V Обязательства заемщика – поля проверяются на заполнение[2].
        • Раздел VI Активы заемщика – поля проверяются на соответствие предоставленной документации (вся информация об активах должна быть подтверждена заемщиком документально). Указание активов без документального подтверждения не является ошибкой, подлежащей устранению, но такие активы не могут учитываться при оценке платежеспособности заемщика.
        • Раздел VII Недвижимое имущество в собственности заемщика – поля проверяются на соответствие предоставленной заемщиком документации.
        • Раздел VIII Первоначальный взнос – проверяется на заполнение, информация используются при определении суммы кредита.
        • Раздел IX Дополнительные сведения о заемщике — проверяется на заполнение, информация используется при решении вопроса о возможности предоставления кредита.
        • Лист дополнений заполняется по мере необходимости, для лиц мужского пола до 27 лет, заполняется в обязательном порядке.
        • Информация, указанная в листе, заполняемом в случае предоставления кредита (займа) на цели рефинансирования ранее предоставленных ипотечных кредитов (займов) проверяется на соответствие документации, предоставленной заемщиком (графа «Причина просроченной задолженности» проверяется на заполнение).
        • Информация по кредиту. Раздел проверяется на заполнение.
        • В качестве лица принявшего на рассмотрение заявление (Графа «заявление принял») указывается сотрудник кредитора (займодавца). В качестве лица, проверившего данные, (Графа «данные проверены») может быть указан как сотрудник кредитора (займодавца), так и сотрудник поставщика закладных (в зависимости от действующей процедуры проверки).

        Анкета может заполняться как прописью, так и машинописно. Каждая страница должна содержать написанные от руки ФИО заемщика и подпись. Любые исправления в Анкете оговариваются сотрудником кредитора или поставщика, осуществлявшим проверку данных.

        При машинописном заполнении анкеты допускается удаление продублированных строк анкеты (К примеру: корректировка анкеты исходя из количества родственников конкретного заемщика, если у заемщика отсутствуют родственники, удаляются все пустые строки таблицы, кроме первой, в первой строке указывается формулировка «нет» или «отсутствуют». Аналогичным  образом могут корректироваться иные разделы Анкеты, в том числе «Иные обязательства», Исполненные обязательства и т.д.).

        Анкета не должна содержать пустых строк, отрицательный ответ, если анкетой не предусмотрен иной вариант заполнения раздела, обозначается формулировками «нет», «-», «отсутствует».

        При отсутствии информации для заполнения лист дополнений, а также лист, заполняемый в случае предоставления кредита (займа) на цели рефинансирования ранее предоставленных ипотечных кредитов (займов) удаляются.

        Заполненный экземпляр Анкеты хранится у Поставщика закладных вместе с документацией, на основании которой производилась проверка информации, указанной в Анкете. Сканированная копия Анкеты предоставляется на выкуп в рамках установленной процедуры и прикрепляется в качестве дополнительного документа кредитного дела в ЕИС АИЖК. Вышеуказанный перечень информации и способов ее проверки не является исчерпывающим, Поставщиком закладных или/и Первичным кредитором могут применяться иные методы проверки по собственному усмотрению.

         


        [1] При изменении содержания рассматриваемых форм, необходимо учитывать требования ФЗ «О персональных данных» № 152-ФЗ, а также тот факт, что осуществление действий с персональными данными (в том числе запросы в Бюро кредитных историй) будет производится в том числе Агентством.

        [2] Наличие информации от заемщика об отсутствии обязательств перед Агентством не исключает применения иных методов выявления действующих обязательств заемщиков, обращающихся за кредитом, в рефинансированных Агентством кредитных делах, в том числе механизма поиска информации в ЕИС АИЖК.

        В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 28.03.1998 № 53-ФЗ «О воинской обязанности и военной службе» военная служба — это особый вид федеральной государственной службы, исполняемой гражданами, не имеющими гражданства (подданства) иностранного государства, в:

        • Вооруженных Силах России;
        • внутренних войсках МВД России;
        • войсках гражданской обороны (другие войска);
        • инженерно-технических и дорожно-строительных воинских формированиях при федеральных органах исполнительной власти (воинские формирования);
        • Службе внешней разведки Российской Федерации;
        • органах Федеральной службы безопасности;
        • Федеральном органе специальной связи и информации;
        • федеральных органах государственной охраны;
        • федеральном органе обеспечения мобилизационной подготовки органов государственной власти Российской Федерации (органы);
        • воинских подразделениях Федеральной противопожарной службы;
        • создаваемых на военное время специальных формированиях.

        С учетом положений действующего законодательства РФ, в случаях, когда служба гражданина, рассматриваемого в качестве заемщика, является военной службой, для целей предоставления ипотечного кредита (займа) в соответствии со Стандартами Агентства, в качестве подтверждения занятости гражданина – военнослужащего в случае отсутствия (либо невозможности представить в силу служебного положения) заверенного работодателем контракта о прохождении военной службы или заверенной работодателем копии приказа (выписки из приказа) о назначении на должность, может быть представлена официальная справка работодателя, выданная по месту работы гражданина (прохождения военной службы), с указанием стажа, должности и (по желанию дополнительно) размера денежного оклада (с учетом сохранения обязательности предоставления документов, подтверждающих доходы согласно требованиям Стандартов АИЖК).

        Однако требования в отношении подтверждения доходов не меняются: в соответствии со Стандартами Агентства (п. 2.3.1 и п. 2.3.2 Части I) в редакции, действующей с 01.07.2010, документами, подтверждающими доходы работников, работающих по найму, являются справки, составленные по форме 2-НДФЛ.

        Дополнительно отмечаем, что настоящие разъяснения не распространяются на государственных гражданских служащих. Занятость государственных гражданских служащих необходимо подтверждать заверенной работодателем копией трудовой книжки/трудового договора.

        Вышеизложенные положения о документах, подтверждающих занятость и доходы военнослужащих, распространяются также на государственных служащих, имеющих специальное звание или классный чин (подтверждением должности и присвоенного специального звания/классного чина сотрудника является служебное удостоверение), следующих министерств и ведомств:

        • органов внутренних дел Российской Федерации (см. ст. 1 Федерального закона от 30.11.2011 № 342-ФЗ «О службе в органах внутренних дел Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»);
        • органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ (см. Указ Президента РФ от 05.06.2003 № 613 «О правоохранительной службе в органах по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ»);
        • уголовно-исполнительной системы (см. ст. 24 Закона РФ от 21.07.1993 № 5473-1 «Об учреждениях и органах, исполняющих уголовные наказания в виде лишения свободы»).

        При предоставлении на выкуп/экспертизу документов по сделкам с участием государственных служащих, имеющих специальное звание или классный чин, необходимо дополнительно представлять копию служебного удостоверения.

        В соответствии со Стандартами процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов) (далее – Стандарты) в состав материалов кредитного дела по закладным, предоставляемых на выкуп/экспертизу и прикрепляемых в ИС АИЖК в разделе «Документы по ипотечной сделке» входит копия выпиcки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП).

        В 2011 году Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) была реализована возможность получения сведений, содержащихся в ЕГРП по запросам любых лиц, в том числе посредством использования сетей связи общего пользования и обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения ЕГРП.

        В целях обеспечения возможности наиболее полного использования новой услуги Росреестра, в том числе в процедурах выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов) Агентство с даты размещения настоящих разъяснений на сайте Агентства в составе документов, предоставляемых на выкуп/экспертизу, наряду с привычной копией выписки из ЕГРП (с подписью и печатью регистратора) будет принимать выписку из ЕГРП, полученную Первичным кредитором / Поставщиком закладных из Росреестра по электронным каналам связи с использованием электронно-цифровой подписи.

        Выписка из ЕГРП, полученная Первичным кредитором / Поставщиком закладных из Росреестра по электронным каналам связи с использованием электронно-цифровой подписи должна быть надлежащим образом заверена (удостоверена) Первичным кредитором / Поставщиком закладных как документ, действительно полученный организацией в соответствии с регламентом и правилами, установленными Росреестром. Удостоверительная надпись должна содержать следующий текст: «Данный документ содержит сведения, которые содержатся в ЕГРП на указанную дату и получены из Росреестра в установленном законом порядке по электронным каналам связи с использованием электронно-цифровой подписи», а также дату проставления этой удостоверительной надписи, должность, фамилию, инициалы и подпись уполномоченного лица Первичного кредитора / Поставщика закладных, печать/штамп организации.

        В свою очередь Агентство оставляет за собой право контролировать достоверность информации, отраженной в представленных Первичным кредитором / Поставщиком закладных выписках из ЕГРП, путем сверки данных с выписками из ЕГРП самостоятельно полученными Агентством из Росреестра по электронным каналам связи с использованием электронно-цифровой подписи.. В случае выявления расхождений Агентство вправе отказать в рефинансировании или предъявить требование об обратном выкупе закладных.

        Срок давности получения выписки из ЕГРП как в виде привычного бумажного документа, так и в виде электронного документа, не должен превышать 3 (трех) месяцев до даты предложения закладной Агентству к выкупу.

        При осуществлении государственной регистрации ипотеки жилого помещения, приобретаемого за счет кредитных или заемных средств, с участием в качестве залогодателей граждан, которые не являются заемщиками, регистрирующие органы в ряде регионов осуществляют государственную регистрацию ипотеки в силу закона на долю в праве собственности, принадлежащую лицам, которые являются заемщиками и залогодателями. Такой порядок регистрации противоречит действующему законодательству, а именно: в соответствии с п. 1 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Таким образом, законодательно установлена возможность возникновения ипотеки в силу закона в отношении исключительно жилого дома или квартиры и не допускается залог в силу закона доли в праве собственности на квартиру или жилой дом.

        Вышеуказанная ситуация, а также государственная регистрация ипотеки в силу договора долей в праве собственности, принадлежащих каждому из собственников, включая лиц, не являющихся заемщиками, может создать для залогодержателя затруднения при обращении взыскания на заложенное имущество. В частности, согласно п. 2 ст. 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (статья 290 ГК РФ) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

        Учитывая вышеизложенное, ввиду отсутствия единообразной практики применения регистрирующими органами ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае, если жилой дом или квартира приобретаются с привлечением кредитных или заемных средств, в том числе  лицами, которые не являются заемщиками, считаем допустимыми следующие варианты оформления сделки:

        • Государственная регистрация ипотеки в силу закона  приобретаемого жилого помещения, в соответствии с требованиями ст. 77  Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
        • Государственная регистрация ипотеки в силу договора (без проведения регистрации ипотеки в силу закона) и договора об ипотеке, заключенного со всеми приобретателями жилого помещения и устанавливающего ипотеку в силу договора всего жилого помещения (При необходимости редактирования обязательных для применения форм документов  в части, касающейся основания возникновения  ипотеки, в формулировки, где речь идет о возникновении ипотеки в силу закона вносятся изменения, которые содержат информацию о возникновении ипотеки в силу договора.  Изменения, внесенные в типовые формы документов обязательные для применения, подлежат согласованию в порядке, установленном Разделом 4  Части 1 «Стандартов процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов)»).

        В случае когда Закладной удостоверены права Залогодержателя по обязательству обеспеченному ипотекой в силу закона долей, принадлежащих залогодателям-заемщикам, а так же ипотекой в силу договора долей, принадлежащим только залогодателям, для приведения данной закладной требованиям Стандартов необходимо заключить договор об ипотеке всего жилого помещения между всеми залогодателями и залогодержателем. После заключения договора об ипотеке на все жилое помещение Закладная может быть рассмотрена Агентством на предмет выкупа.   Такая возможность предусмотрена п. 2 ст. 23 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п. 31 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества (Приказ Минюста РФ от 15.06.2006 г. № 213), согласно которым залогодатель и залогодержатель вправе после государственной регистрации ипотеки в силу закона заключить договор об ипотеке, что влечет внесение изменений в ранее сделанную регистрационную запись.  Регистрация договора об ипотеке производится в порядке, установленном действующим законодательством. С типовой формой Договора об ипотеке, заключаемого в рассматриваемой ситуации можно ознакомиться по ссылке ниже.

        Если Кредитный договор (Договор займа) заключен по типовой форме, действовавшей до 01.10.2010 года, применяется следующая форма:

        ДОГОВОР ОБ ИПОТЕКЕ КВАРТИРЫ(жилого дома)

        Если Кредитный договор (Договор займа) заключен по типовой форме, вступившей в силу после 01.10.2010 года, применяется следующая форма: 

        ДОГОВОР ОБ ИПОТЕКЕ (редакция с 01.10.2010 г.)

        Обращаем внимание, что при заключении договора об ипотеке на все жилое помещение, в случае указанном выше, исходя из положений п. 1 ст. 46 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» отсутствуют основания для возникновения последующей ипотеки, поскольку последующая ипотека возникает при передаче находящегося в залоге имущества в ипотеку в обеспечение исполнения иного обязательства. Поскольку в рассматриваемом случае договор об ипотеке предусматривает передачу в залог имущества в обеспечение исполнения первоначального обязательства, государственная регистрация последующей ипотеки не может быть осуществлена.

        Дополнительно сообщаем, что вышеуказанная категория ипотечных кредитов (займов) рассматривается Агентством на предмет выкупа, если в число залогодателей по ипотечному кредиту (займу) включены лица, которые не могут быть Заемщиками на основании требований Стандартов Агентства или/и законодательства РФ, но включение их в число собственников предмета ипотеки обусловлено требованиями социальных программ (является условием предоставления субсидии и/или иных средств социальной поддержки) или/и требованиями органов опеки и попечительства.

        Разъяснения по вопросу участия несовершеннолетних в качестве продавцов жилого помещения и перечню дополнительных документов, подлежащих рассмотрению в указанных случаях

        Уважаемые партнеры!

        По вопросу участия несовершеннолетних в качестве продавцов жилого помещения и перечню дополнительных документов, подлежащих рассмотрению в указанных случаях, Агентство разъясняет следующее.

        Пунктом 2 Статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что без предварительного разрешения органа опеки и попечительства опекун не вправе совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

        Законодательством Российской Федерации установлены случаи, в которых требуется предварительное согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки по распоряжению имуществом несовершеннолетнего (п. 2 Ст. 37 ГК РФ, п. 2 ст. 19, ст. 20, ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», п. 3 ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации.

        Следовательно, при отчуждении жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему должно быть получено разрешение органов опеки на совершение сделки купли-продажи. При этом, в случае, если в указанном разрешении содержаться условия, требования, предписания органов опеки и попечительства о выделении/приобретении в собственность несовершеннолетнего иного жилого помещения/доли в праве собственности на иное жилое помещение, их выполнение должно соблюдаться неукоснительно, в противном случае возникает риск предъявления иска со стороны органов опеки и попечительства, а также продавцов жилого помещения, о признании договора купли-продажи незаключенным ввиду несоблюдения требований органов опеки и попечительства, т.е. нарушения/ущемления прав и законных интересов несовершеннолетнего.

        Результатом рассмотрения указанного иска может быть его удовлетворение, т.е. признание сделки купли-продажи недействительной.

        Таким образом, в случае участия в ипотечной сделке в качестве продавца несовершеннолетнего гражданина, в соответствии с вышеизложенным, а также учитывая требования пункта 5.7 раздела 5 Общей части Стандартов процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения Ипотечных кредитов (займов) (далее – Стандарты) к предмету ипотеки, в целях снижения возможных рисков по оспариванию сделки по приобретению заложенного имущества, Агентство рекомендует при выдаче ипотечного кредита/займа запрашивать разрешение органов опеки на отчуждение имущества несовершеннолетнего продавца, а также, если в разрешении содержатся условия о выделении/приобретении в собственность несовершеннолетнего продавца иного жилого помещения/доли в праве собственности на иное жилое помещениепроконтролировать выполнение указанных условий посредством запроса соответствующих документов.

        Соблюдение указанных рекомендаций Агентство оставляет на усмотрение партнеров, однако, при этом напоминает о том, что в соответствии с п. 2.1.9 Раздела 2 Части II Стандартов, а также п. 8.3 Соглашения о сотрудничестве с Поставщиком  Агентство вправе предъявить требование об обратном приобретении Закладных, а поставщик обязан осуществить обратную покупку Закладных при выявлении факта предъявления иска о признании сделки по приобретению заложенного имущества недействительной.

        В свою очередь, в случае возникновения сомнений в отношении соответствия предмета ипотеки требованиям п. 5.7 Стандартов, Агентство считает необходимым оставить за собой право запрашивать любые документы, позволяющие удостовериться в правомерности сделок по приобретению заложенного имущества.

        Дополнения от 12.01.2012

        Вышеприведенные положения распространяются также на недееспособных и ограниченных судом в дееспособности граждан, выступающих в качестве продавцов в сделках купли-продажи жилых помещений. При этом необходимо отметить, что опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделки по отчуждению имущества подопечных без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Следовательно, при совершении сделки необходимо убедиться в наличии данного разрешения полномочного органа, выданного опекуну или попечителю.

        Целью размещения на первой странице кредитных договоров (договоров займа) информации о полной стоимости кредита (займа) (далее – ПСК) является:

        • повышение информированности заемщиков о фактических условиях предоставления кредита (займа);
        • возможность осуществлять мониторинг значения, указанного на первой странице типовой формы кредитного договора (договора займа), рассчитанного на основе применяемых комиссий и платежей, взимаемых первичными кредиторами с Заемщиков, при предоставлении и обслуживании ипотечных кредитов (займов);
        • создание новых наглядных инструментов раскрытия информации заемщикам.

        Требование о доведении информации о ПСК до заемщика регулируется Федеральным законом «О банках и банковской деятельности» и Указанием ЦБ РФ от 13 мая 2008 г. № 2008-У «О порядке расчета и доведения до заемщика — физического лица полной стоимости кредита», в соответствии с которым информация о ПСК, перечень и размеры платежей, включенных и не включенных в расчет ПСК, а также перечень платежей в пользу не определенных в кредитном договоре третьих лиц доводятся кредитной организацией до заемщика в составе кредитного договора.

        В связи с этим, выполнение кредитными организациями требований об отображении информации о ПСК в рамке, расположенной на первой странице кредитного договора, не приведет к возникновению дополнительных затрат и может быть реализовано с даты вступления в силу новой редакции кредитного договора на сайте Агентства посредством копирования информации о ПСК, указанной в шестом разделе типовой формы кредитного договора (Стандарты АИЖК/Формы документов). Значение указывается в предусмотренном поле первой страницы.

        Для обеспечения идентичности предоставления данных об условиях кредитования и условиях предоставления займов, Агентство внедряет информирование о ПСК как для заемщиков по кредитному договору, так и для заемщиков по договору займа. Учитывая  отсутствие законодательно установленной обязанности предоставлять сведения о ПСК, займодавцам предлагается заполнять значение размера процентной ставки, руководствуясь Указанием ЦБ РФ от 13 мая 2008 г. № 2008-У и разъяснениями к нему.

        Для расчета ПСК любым пользователем Агентство разработало калькулятор, в котором реализован алгоритм расчета ПСК аналогичный требованиям ЦБ РФ.

        Указанный калькулятор позволит как кредитным, так и некредитным организациям рассчитывать  величину ПСК для отображения ее в рамке  на первой странице кредитного договора (договора займа). При этом первичный кредитор не ограничивается применением только этого калькулятора и вправе проводить самостоятельные расчеты для получения итогового значения.

        Департамент инноваций, методологии и стандартизации

        В соответствии с п. 1.2. Части II Стандартов процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов)» ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»  (далее – Агентство) осуществляет выкуп Закладных на основе договоров купли-продажи Закладных, в которых определяется объем и сроки поставки Закладных.

        Согласно п. 2 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является ценной бумагой.

        В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (Федеральный закон от 18.07.2009г. №190-Ф3 «О кредитной кооперации»), определяющим правовые, экономические и организационные основы создания и осуществления деятельности кредитных потребительских кооперативов, кредитным кооперативам запрещены операции с ценными бумагами, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом №190-ФЗ. Операции с закладными не отнесены Федеральным законом №190-ФЗ к разрешенной деятельности кредитных кооперативов.

        Таким образом, из требований вышеуказанного закона следует запрет на совершение кредитным кооперативом сделок купли-продажи закладных, удостоверяющих права требования по выданным им займам или кредитам/займам, приобретенным кредитным кооперативом у третьих лиц, для последующей поставки в Агентство.

        В связи с наличием риска признания сделок купли-продажи указанных закладных недействительными, Агентство не осуществляет выкуп закладных, по которым  кредитные потребительские кооперативы являются первичным займодавцем/очередным владельцем закладной/поставщиком.

        Департамент инноваций, методологии и стандартизации

        В соответствии с Приказом от 29.04.2011 № 92-од «Об утверждении формы предоставления потенциальным заемщикам информации об условиях ипотечного кредита (займа)» Агентством утверждена форма «Информация об условиях предоставления кредита (займа) по продукту  ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»

        Форма создана в целях доведения до потенциальных заемщиков предварительных условий получения и обслуживания ипотечных кредитов (займов), раскрытия для заемщиков полной стоимости кредита с учетом начисляемых процентов, комиссий, страхования и т.д., прикладывается памятка о возможных рисках, связанных с ответственностью заемщика.

        Форма содержит сведения об основных условиях предоставления кредита (займа), в том числе о полной стоимости кредита/займа, фактических платежах, производимых заемщиками за весь срок кредитования, а также, справочно, данные о разовых, ежемесячных и ежегодных платежах при предоставлении и обслуживании кредита/займа. Кроме того в форме содержится краткая информация о возникающих рисках заемщиков при ипотечном кредитовании. Такая информация может предоставляться всеми кредитными и некредитными организациями, осуществляющими предоставление кредитов/займов по Стандартам ОАО «АИЖК», на этапе первичного обращения заемщика за информацией об условиях предоставления кредита/займа.

        Форма носит рекомендательный характер, после апробации и оценки эффективности нововведения Агентство планирует включить ее в список обязательных документов, необходимых для осуществления выкупа.

        Для удобства расчета полной стоимости кредита (займа)  используйте  калькулятор расчёта полной стоимости кредита. Данным калькулятором могут воспользоваться как первичные кредиторы (займодавцы), так и заемщики.»

        В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 28.03.1998 № 53-ФЗ «О воинской обязанности и военной службе» военная служба — это особый вид федеральной государственной службы, исполняемой гражданами, не имеющими гражданства (подданства) иностранного государства, в:

        • Вооруженных Силах России;
        • внутренних войсках МВД России;
        • войсках гражданской обороны (другие войска);
        • инженерно-технических и дорожно-строительных воинских формированиях при федеральных органах исполнительной власти (воинские формирования);
        • Службе внешней разведки Российской Федерации;
        • органах Федеральной службы безопасности;
        • Федеральном органе специальной связи и информации;
        • федеральных органах государственной охраны;
        • федеральном органе обеспечения мобилизационной подготовки органов государственной власти Российской Федерации (органы);
        • воинских подразделениях Федеральной противопожарной службы;
        • создаваемых на военное время специальных формированиях.

        С учетом положений действующего законодательства РФ, в случаях, когда служба гражданина, рассматриваемого в качестве заемщика, является военной службой, для целей предоставления ипотечного кредита (займа) в соответствии со Стандартами Агентства, в качестве подтверждения занятости гражданина – военнослужащего в случае отсутствия (либо невозможности представить в силу служебного положения) заверенного работодателем контракта о прохождении военной службы или заверенной работодателем копии приказа (выписки из приказа) о назначении на должность, может быть представлена официальная справка работодателя, выданная по месту работы гражданина (прохождения военной службы), с указанием стажа, должности и (по желанию дополнительно) размера денежного оклада (с учетом сохранения обязательности предоставления документов, подтверждающих доходы согласно требованиям Стандартов АИЖК).

        Однако требования в отношении подтверждения доходов не меняются: в соответствии со Стандартами Агентства (п. 2.3.1 и п. 2.3.2 Части I) в редакции, действующей с 01.07.2010, документами, подтверждающими доходы работников, работающих по найму, являются справки, составленные по форме 2-НДФЛ.

        Дополнительно отмечаем, что настоящие разъяснения не распространяются на государственных гражданских служащих. Занятость государственных гражданских служащих необходимо подтверждать заверенной работодателем копией трудовой книжки/трудового договора.

        При осуществлении государственной регистрации ипотеки жилого помещения, приобретаемого за счет кредитных или заемных средств, с участием в качестве залогодателей граждан, которые не являются заемщиками, регистрирующие органы в ряде регионов осуществляют государственную регистрацию ипотеки в силу закона на долю в праве собственности, принадлежащую лицам, которые являются заемщиками и залогодателями. Такой порядок регистрации противоречит действующему законодательству, а именно: в соответствии с п. 1 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Таким образом, законодательно установлена возможность возникновения ипотеки в силу закона в отношении исключительно жилого дома или квартиры и не допускается залог в силу закона доли в праве собственности на квартиру или жилой дом.

        Вышеуказанная ситуация, а также государственная регистрация ипотеки в силу договора долей в праве собственности, принадлежащих каждому из собственников, включая лиц, не являющихся заемщиками, может создать для залогодержателя затруднения при обращении взыскания на заложенное имущество. В частности, согласно п. 2 ст. 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (статья 290 ГК РФ) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

        Учитывая вышеизложенное, ввиду отсутствия единообразной практики применения регистрирующими органами ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае, если жилой дом или квартира приобретаются с привлечением кредитных или заемных средств, в том числе  лицами, которые не являются заемщиками, считаем допустимыми следующие варианты оформления сделки:

        • Государственная регистрация ипотеки в силу закона  приобретаемого жилого помещения, в соответствии с требованиями ст. 77  Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
        • Государственная регистрация ипотеки в силу договора (без проведения регистрации ипотеки в силу закона) и договора об ипотеке, заключенного со всеми приобретателями жилого помещения и устанавливающего ипотеку в силу договора всего жилого помещения (При необходимости редактирования обязательных для применения форм документов  в части, касающейся основания возникновения  ипотеки, в формулировки, где речь идет о возникновении ипотеки в силу закона вносятся изменения, которые содержат информацию о возникновении ипотеки в силу договора.  Изменения, внесенные в типовые формы документов обязательные для применения, подлежат согласованию в порядке, установленном Разделом 4  Части 1 «Стандартов процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов)»).

        В случае когда Закладной удостоверены права Залогодержателя по обязательству обеспеченному ипотекой в силу закона долей, принадлежащих залогодателям-заемщикам, а так же ипотекой в силу договора долей, принадлежащим только залогодателям, для приведения данной закладной требованиям Стандартов необходимо заключить договор об ипотеке всего жилого помещения между всеми залогодателями и залогодержателем. После заключения договора об ипотеке на все жилое помещение Закладная может быть рассмотрена Агентством на предмет выкупа.   Такая возможность предусмотрена п. 2 ст. 23 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п. 31 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества (Приказ Минюста РФ от 15.06.2006 г. № 213), согласно которым залогодатель и залогодержатель вправе после государственной регистрации ипотеки в силу закона заключить договор об ипотеке, что влечет внесение изменений в ранее сделанную регистрационную запись.  Регистрация договора об ипотеке производится в порядке, установленном действующим законодательством. С типовой формой Договора об ипотеке, заключаемого в рассматриваемой ситуации можно ознакомиться по ссылке ниже.

        Если Кредитный договор (Договор займа) заключен по типовой форме, действовавшей до 01.10.2010 года, применяется следующая форма:

        ДОГОВОР ОБ ИПОТЕКЕ КВАРТИРЫ(жилого дома)

        Если Кредитный договор (Договор займа) заключен по типовой форме, вступившей в силу после 01.10.2010 года, применяется следующая форма: 

        ДОГОВОР ОБ ИПОТЕКЕ (редакция с 01.10.2010 г.)

        Обращаем внимание, что при заключении договора об ипотеке на все жилое помещение, в случае указанном выше, исходя из положений п. 1 ст. 46 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» отсутствуют основания для возникновения последующей ипотеки, поскольку последующая ипотека возникает при передаче находящегося в залоге имущества в ипотеку в обеспечение исполнения иного обязательства. Поскольку в рассматриваемом случае договор об ипотеке предусматривает передачу в залог имущества в обеспечение исполнения первоначального обязательства, государственная регистрация последующей ипотеки не может быть осуществлена.

        Дополнительно сообщаем, что вышеуказанная категория ипотечных кредитов (займов) рассматривается Агентством на предмет выкупа, если в число залогодателей по ипотечному кредиту (займу) включены лица, которые не могут быть Заемщиками на основании требований Стандартов Агентства или/и законодательства РФ, но включение их в число собственников предмета ипотеки обусловлено требованиями социальных программ (является условием предоставления субсидии и/или иных средств социальной поддержки) или/и требованиями органов опеки и попечительства.

        1. Действующие формы Кредитных договоров/Договоров займа, Договора об ипотеке, Закладной действуют до окончания действия Договоров купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) (далее — Договор поставки) заключенных до 01.10.2010 года.
        2. Партнеры, изъявившие желание использовать новые типовые формы Кредитных договоров/Договоров займа, Договора об ипотеке, Закладной с даты их опубликования, должны заключить дополнительное соглашение к ранее заключенным Договорам поставки, разрешающее использование этих новых типовых форм договоров в рамках действующих Договоров поставки.
        3. При заключении Договоров поставки до 01.10.2010 года Партнеры имеют право использовать или действующие формы договоров или новые типовые формы Кредитных договоров/Договоров займа, Договора об ипотеке, Закладной, оговорив этот вопрос в Договоре поставки.
        4. При заключении Договоров поставки после 01.10.2010 года используются только новые типовые формы Кредитных договоров/Договоров займа, Договора об ипотеке, Закладной.

        Дополнения и разъяснения «Об отдельных особенностях оформления ипотечных сделок при предоставлении ипотечных кредитов со значением коэффициента «Кредит/залог» свыше 70%, но не более 90% (при заключении договора страхования ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору)»

        Выписка из приказа № 135-од от 15.07.2010 «Об утверждении временного порядка, условий и форм документов ипотечного страхования ответственности заемщика перед кредитором»

         

        Утратили силу 07.08.2011г.

        Агентство осуществляет рефинансирование ипотечных кредитов (займов) на основании и в соответствии с условиями Договора купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки). Объектом сделки купли-продажи может выступать, в том числе, закладная, удостоверяющая права требования по кредиту (займу), предоставленному до даты заключения заёмщиком договора купли-продажи жилого помещения, при соответствии такой сделки следующим требованиям:

          1. В кредитном договоре (договоре займа), права требования по которому удостоверены выкупаемой закладной, указано, что кредитные (заёмные) средства предоставлены заёмщику для целей приобретения жилого помещения с указанием почтового или строительного адреса жилого помещения, которое намерен приобрести заёмщик, а также описанием и/или другими характеристиками, позволяющими идентифицировать такое жилое помещение. Каких-либо иных указаний в целевом назначении кредита (займа), отличных от целей приобретения указанного жилого помещения, не допускается.
          2. Сделка купли-продажи жилого помещения, выступающего предметом ипотеки по выкупаемой Агентством закладной, оформлена согласно требованиям п.4.4 и п.4.5 Части I Стандартов Агентства и завершена, соответственно:
            • произведена государственная регистрация сделки и права собственности покупателя (заёмщика);
            • произведена государственная регистрация ипотеки;
            • жилое помещение передано по акту приема-передачи;
            • произведены (завершены) все взаиморасчеты сторон.

        Подтверждением о завершении взаиморасчетов сторон по договору купли продажи жилого помещения являются:

          • финансовые документы (с реквизитами договора купли-продажи жилого помещения), подтверждающие перечисление покупателем продавцу денежных средств в счет оплаты приобретаемого жилого помещения, и/или
          • указание в договоре купли-продажи или акте приема-передачи жилого помещения, что оплата по договору произведена полностью (с указанием суммы, принятой или зачтенной продавцом в счет оплаты стоимости жилого помещения) и что продавец не имеет претензий к покупателю в части своевременности и полноты оплаты по договору купли-продажи.
        1. При предложении закладной к выкупу и проведении экспертизы закладной установлено, что размер кредита (займа) на дату предоставления кредита (займа) и/или остаток ссудной задолженности на дату выкупа закладной (в зависимости от условий заключенного с Агентством договора купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки)) по отношению к наименьшей из двух величин:
          • цена из договора купли-продажи жилого помещения, или
          • стоимость предмета ипотеки, указанная в отчете оценщика не превышают предельного значения коэффициента К/З (кредит / залог), указанного в Стандартах Агентства или Специальных условиях рефинансирования.
        2. Во всем остальном закладная, документы и параметры ипотечной сделки должны соответствовать требованиям Стандартов Агентства и Специальным условиям рефинансирования, указанным в заключенных договорах купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки).

        Департамент инноваций, методологии и стандартизации
        Департамент покупки закладных
        Юридический департамент

        Опубликованы Дополнения к Разъяснениям от 24.09.2009 о действиях по выявлению информации об участии потенциальных заемщиков в существующих кредитных делах, рефинансированных Агентством, до формирования кредитного дела в ЕИС АИЖК и предложения его на рефинансирование

        а также возможности получения ипотечного кредита по программе «Военная ипотека» военнослужащими-участниками НИС, уже являющимися заемщиками по Стандартным ипотечным кредитам.

        В ходе реализации программы по ипотечному кредитованию военнослужащих-участников накопительно-ипотечной системы (НИС) жилищного обеспечения военнослужащих «Военная ипотека» со стороны партнеров поступил ряд вопросов, касающихся:

        — возможности получения ипотечного кредита по Стандартам АИЖК военнослужащими — участниками НИС, имеющими обязательства по ипотечным кредитам/займам по программе «Военная ипотека», и

        — возможности получения ипотечного кредита  по программе «Военная ипотека» военнослужащими — участниками НИС, имеющими обязательства по Стандартным ипотечным кредитам.

         По существу обоих вопросов Агентство сообщает, что при выполнении условия наличиявыслуги военнослужащим не менее 10 лет на момент выкупа Агентством (срок выслуги подтверждается сведениями согласно выписке из личного дела) будут рассматриваться ипотечные кредиты/займы:

        предоставленные военнослужащим-участникам НИС на приобретение жилых помещений в рамках Стандартов АИЖК, имеющим обязательства по кредитным договорам/договорам займа, заключенным на условиях программы «Военная ипотека»;

         — предоставленные по программе «Военная ипотека» военнослужащим-участникамНИС, имеющим обязательства заемщиками по стандартным ипотечным кредитам/займам, выкупленным Агентством.

         

        Отдел стандартизации и методологического сопровождения партнеров ДИМС

        В связи с поступающими обращениями партнеров по вопросу возможности рефинансирования ипотечных кредитов (займов), выданных на приобретение жилого помещения, обеспечением которых является ипотека приобретаемого жилого помещения, в случаях, когда не все собственники приобретаемого жилого помещения, в т.ч. совершеннолетние лица, являются должниками по кредитному (заемному обязательству), Агентство сообщает следующее.

        В большинстве случаев условия целевых социальных программ обеспечения жильем граждан с использованием средств субсидий из бюджетов различного уровня не содержат ограничений по возрасту и количеству участников. В число участников социальных программ могут входить все члены семьи, в том числе несовершеннолетние лица и/или лица пожилого возраста, имеющие право на получение субсидии на приобретение жилого помещения. При этом целевые социальные программы, как правило, содержат требования об обязательном оформлении (возникновении) права собственности на приобретаемое жилое помещение у всех получателей субсидий. Это требование влечет необходимость участия в сделке купли-продажи жилого помещения несовершеннолетних лиц или лиц, участие которых в качестве Заемщиков по Кредитному договору/Договору займа ограничивается требованиями п.4.3. Общей части Стандартов процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов) (далее – Стандарты).

        По мнению Агентства (изложенному также в Разъяснениях от 05.06.2008), ипотека в силу закона (без заключения Договора об ипотеке) должна возникать и в случаях, когда несовершеннолетние лица или иные лица становятся собственниками приобретаемого, в том числе и за счет кредитных средств, жилого помещения на основании:

        • когда одним из собственников приобретаемого жилого помещения является несовершеннолетний на основании решения органа опеки и попечительства или вступившего в законную силу решения суда о наделении несовершеннолетнего правом собственности в приобретаемом жилом помещении;
        • при участии заемщика в Федеральной/Региональной программах, предусматривающих предоставление субсидий на приобретение жилого помещения, частичную оплату кредитного договора/договора займа при условии приобретения жилого помещения в собственность всех членов семьи заемщика, включая несовершеннолетних;
        • если заемщик (супруг заемщика), получивший государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, вправе использовать средства (часть средств) материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплату процентов по ипотечному кредиту (займу), выданному на приобретение (строительство) жилого помещения.

        В некоторых территориальных подразделениях Росреестра сложилась практика регистрации ипотеки в силу закона только в случаях, когда все Заѐмщики по Кредитному договору являются Залогодателями, а также практика требования необходимости заключения договора об ипотеке и регистрации ипотеки в силу договора на жилое помещение (доли в праве собственности на жилое помещение), принадлежащее лицам, не являющимся Заемщиками по кредитному договору (договору займа).

        Принимая во внимание данные факты, до формирования единых правил совершения регистрационных действий территориальными подразделениями Росреестра, Агентство считает возможным рефинансирование закладных, предметом ипотеки по которым является приобретаемое жилье, в следующих случаях:

        i. При регистрации территориальными подразделениями Росреестра ипотеки в силу закона, когда:

        • состав Заемщиков по Кредитному договору/Договору займа соответствует составу Залогодателей согласно п. 3.17 Общей части Стандартов Агентства,

        в ипотечной сделке принимают участие заемщики, не являющиеся залогодателями с учетом ограничения п. 4.6. Общей части Стандартов.

        ii. При регистрации территориальными подразделениями Росреестра ипотеки в силу закона, когда в ипотечной сделке принимают участие Залогодатели-собственники, не являющиеся Заемщиками по обеспеченному залогом обязательству, в том числе, когда в число Залогодателей (собственников приобретаемого жилого помещения) входят несовершеннолетние дети и/или

        совершеннолетние члены семьи, не соответствующие требованиям Стандартов к Залогодателям, но получившие средства или право на получение средств субсидии, что подтверждается установленным законом документом о праве на получение субсидии.

        iii. При регистрации территориальными подразделениями Росреестра сделки купли-продажи жилого помещения и прав собственности Залогодателей на приобретѐнное жилое помещение, когда в число Залогодателей (собственников приобретѐнного жилого помещения) входят несовершеннолетние дети и/или совершеннолетние члены семьи, не соответствующие требованиям Стандартов к Залогодателям, но получившие средства или право на получение средств субсидии, что подтверждается установленным законом документом о праве на получение субсидии, и в дальнейшем со всеми собственниками — Залогодателями приобретаемого жилого помещения заключается договор об ипотеке и регистрируется ипотека всего жилого помещения в силу договора об ипотеке, в т.ч. в случаях, когда ранее была осуществлена государственная регистрация ипотеки в силу закона на часть жилого помещения, находящуюся в собственности лиц, являющихся Заѐмщиками по обеспеченному ипотекой обязательству.

        Агентство не рассматривает на предмет рефинансирования ипотечные кредиты (займы), когда сначала была зарегистрирована ипотека в силу закона на часть приобретаемого жилого помещения, принадлежащую собственникам-заемщикам, а потом оформлен и зарегистрирован договор об ипотеке на долю, принадлежащую собственникам жилого помещения, не являющимся Заѐмщиками, в т.ч. несовершеннолетним детям, включая случаи, когда выделение доли в приобретаемом жилом помещении (посредством совершения сделки дарения, купли-продажи и проч.) лицу, которое не может являться Заѐмщиком по кредитному договору (договору займа) в силу требований Стандартов Агентства, является обязательным условием предоставления субсидии и/или иных средств социальной поддержки либо КПК.

        Дополнительно обращаем внимание на следующее.

        1. В целях подтверждения участия залогодателей в программах социальной поддержки населения необходимо при рефинансировании (экспертизе) дополнительно прикладывать к комплекту документов, согласно Приложения № 14 к Стандартам Агентства, документ (справка/выписка/сертификат/иной документ), подтверждающий их участие в целевых социальных программах обеспечения жильѐм граждан с использованием средств субсидий.

        2. В случаях применения территориальными подразделениями Росреестра вышеуказанной практики совершения регистрационных действий при оформлении сделок, подразумевающих возникновение ипотеки в силу закона, необходимо учитывать, что стандартная типовая форма Кредитного договора и Договора займа подлежат следующей корректировке.

        Кредитный договор (Приложение № 4.2. «Кредитный договор (при ипотеке в силу договора имеющегося жилья)»):

        Пункт 1.4.1. изложить в следующей редакции «Ипотека в силу договора жилого помещения, указанного в п.1.3. настоящего Договора».

        Пункт 1.5. фразу «Договор купли-продажи и ипотеки Квартиры…» заменить на фразу «Договора купли-продажи квартиры, Договор об ипотеке Квартиры…»

        Пункт 2.2. (курсив) – исключить.

        Пункт 4.1.8. фразу «Договор купли-продажи и ипотеки квартиры…» заменить на фразу «Договор купли-продажи квартиры…»

        Пункт 4.2.2. исключить фразу «…долевого участия, повлекшем возникновение ипотеки в силу закона…»

        Пункт 4.2.4. фразу «До заключения Договора долевого участия…» заменить на фразу «До заключения Договора купли-продажи квартиры…»

        Пункт 4.3.2. исключить фразу «…и Договору долевого участия».

        Пункт 4.4.7. изложить в следующей редакции «Проверять целевое использование кредита».

        Договор займа (Приложение №5 «Договор займа (под имеющееся жилье)»)

        Пункт 1.3. исключить фразу «…путем участия в долевом строительстве…»

        Пункт 1.4.1. изложить в следующей редакции «Ипотека в силу договора жилого помещения, указанного в п.1.3. настоящего Договора».

        Пункт 1.5. фразу «Договор купли-продажи квартиры, влекущий возникновение ипотеки Квартиры в силу закона (либо дополнительно Договор об ипотеке, если заключается)…» заменить на фразу «Договор купли-продажи квартиры, Договор об ипотеке Квартиры, …»

        Пункт 2.2. изложить в редакции «Заем предоставляется ЗАЁМЩИКАМ при условии оплаты всеми или любым из ЗАЕМЩИКОВ разницы между вышеуказанной стоимостью Квартиры и суммой предоставляемого займа из собственных средств ЗАЁМЩИКОВ в размере ________ рублей и предоставления документа, подтверждающего получение __________________ (для готового жилья – указывается имя лица продавшего жилое помещение, на приобретение которого выдается заѐм) указанных денежных средств (данный пункт указывается в случае, если размер предоставляемого займа менее 100 % стоимости приобретаемого жилого помещения).

        (При безналичном расчете — финансового документа, подтверждающего факт получения указанных средств__________________ (для готового жилья – указывается имя лица продавшего жилое помещение, на приобретение которого выдается заѐм.)

        (вариант: при наличном расчете — расписки (рекомендуется — нотариально удостоверенной) о получении соответствующей суммы (если ПРОДАВЕЦ — физическое лицо) или финансового документа, подтверждающего факт внесения денежных средств в кассу организации (если ПРОДАВЕЦ — юридическое лицо).

        (Возможны иные варианты предоставления займа, в том числе с использованием индивидуального сейфа (банковской ячейки), при этом первичный ЗАЙМОДАВЕЦ вправе по собственному усмотрению изменить данный пункт)».

        Пункт 2.3. исключить фразу «…Договору долевого участия в строительстве…»

        Пункт 4.1.3. фразу «…Договор долевого участия в строительстве (для готового жилья указывается наименование Договора приобретения жилого помещения)» заменить на фразу «…Договор приобретения жилого помещения…».

        Пункт 4.1.6. фразу «…Договор долевого участия в строительстве (для готового жилья указывается наименование Договора приобретения жилого помещения)» заменить на фразу «…Договор приобретения жилого помещения…».

        Пункт 4.1.8. исключить фразу «…Договор долевого участия в строительстве…»

        Пункт 4.1.14 фразу «…Договор об ипотеке…» дополнить словом «Квартиры»

        Пункт 4.2.2. фразу «…повлекшем возникновение ипотеки в силу закона…» заменить на фразу «…повлекшем возникновение ипотеки в силу договора…»

        Пункт 4.2.4. фразу «…Договора участия в строительстве (для готового жилья – указывается наименование Договора приобретения Жилого помещения)…» заменить на фразу «…Договора приобретения жилого помещения…».

        Пункт 4.4.1. подпункт «г» фразу «…Договором Участия в долевом строительстве (для готового жилья – указывается наименование Договора приобретения Жилого помещения)…» заменить на фразу «…Договором приобретения жилого помещения…».

        Пункт 6.2. фразу «…Договор об ипотеке…» дополнить словом «Квартиры»

        Пункт 6.2.1. фразу «…Договор об ипотеке…» дополнить словом «Квартиры»

        Пункт 6.2.2. фразу «…Договор об ипотеке…» дополнить словом «Квартиры»

        Пункт 6.16. фразу «- Договор долевого участия в строительстве (для готового жилья указывается наименование Договора приобретения Жилого помещения)…» заменить на фразу «- Договор приобретения Жилого помещения)…»

        Версия в формате .PDF

        Отдел стандартизации и методологического сопровождения ДИМС

        По вопросу разъяснения процедуры предоставления кредитов (займов) (далее — кредиты), выданных на погашение кредитов, ранее предоставленных на приобретение или строительство жилого помещения (далее — КПК), Агентство сообщает следующее.

        Схема предоставления КПК до государственной регистрации ипотеки

        Процедура погашения ранее предоставленного кредита

        Заемщик обращается в организацию, предоставляющую КПК (далее — Новый кредитор);

        — Новый кредитор осуществляет процедуру андеррайтинга Заемщика (на основании актуальной информации рассматривает возможность выдачи КПК);

        — При принятии положительного решения о выдаче КПК на сумму, равную или не превышающую остаток задолженности (ОСЗ) погашаемого кредита, Новый кредитор и Заeмщик формируют кредитное дело и подписывают все необходимые документы (в т.ч. кредитный договор/договор займа, договор об ипотеке, закладную, договоры страхования);

        — После подписания вышеперечисленных договоров и определения даты выдачи КПК Заемщик направляет Залогодержателю заявление о полном досрочном погашении ранее предоставленного кредита;

        — Новый кредитор предоставляет Заемщику КПК для последующего перечисления этих денежных средств Залогодержателю на погашение ранее предоставленного кредита;

        — Заемщик перечисляет денежные средства, в такой срок, чтобы они поступили на счет Залогодержателя не позднее даты определенной для досрочного погашения кредита;

        — По факту полного исполнения Заемщиком обеспеченного ипотекой обязательства, в случае, если Залогодатель самостоятельно осуществляет подачу документов для погашения записи об ипотеке в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, Залогодержатель передает закладную Залогодателю с отметкой об исполнении обязательства в полном объеме. При этом отметка должна включать слова о таком исполнении обязательства и дате его исполнения, также она должна быть удостоверена подписью Залогодержателя и заверена его печатью (либо подписью и печатью доверенного лица).

         

        Процедура регистрационных действий

        — Заемщик предоставляет в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, документы на погашение записи об ипотеке с одновременным предоставлением закладной, содержащей отметку Залогодержателя об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. (Также в соответствии с действующим законодательством РФ возможны другие варианты погашения записи об ипотеке.)

        • Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав:
          • а) погашает регистрационную запись об ипотеке;
          • б) аннулирует «старую» закладную в порядке, установленном Федеральным законом.

        Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней Залогодателю по его требованию.

        — Новый кредитор и Заемщик подают в регистрирующий орган документы,

        необходимые для государственной регистрации ипотеки (заявление о государственной регистрации ипотеки и договора об ипотеке, договор об ипотеке, кредитный договор на предоставление КПК, новую закладную, документ об уплате государственной пошлины, иные документы).

        • Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, на основании представленных документов:
          • а) осуществляет государственную регистрацию договора об ипотеке и вносит сведения в новую закладную;
          • б) после осуществления всех регистрационных действий выдает Заемщику и Новому кредитору зарегистрированные экземпляры договора об ипотеке, а Новому кредитору также – новую закладную, удостоверяющую права требования по КПК.

        Государственная регистрация договора об ипотеке, заключенного в обеспечение возврата КПК, и выдача закладной могут осуществляться одновременно с погашением регистрационной записи об ипотеке и аннулированием закладной по ранее предоставленному кредиту путем одновременной подачи в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, соответствующих комплектов документов.

        В настоящее время схема предоставления КПК после государственной регистрации последующей ипотеки не реализуется по кредитам, залогодержателем по которым является Агентство, а также третьи лица, которым принадлежат закладные, находящиеся на сопровождении у Агентства. В этой связи Агентством не разрабатывались и не утверждались типовые формы договора о последующей ипотеке и дополнительного соглашения к договору об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной. Однако Агентство не исключает возможность применения, в случае заинтересованности, данной схемы Поставщиками Агентства самостоятельно.

        Для этого Поставщик Агентства:

        • обращается в Агентство с предложением об обратном выкупе закладной, в целях проведения действий по выдаче КПК, либо, в случае, если Поставщик не является Новым кредитором, в целях передачи закладной Новому кредитору для выдачи КПК;
        • при получении одобрения от Агентства на проведение сделки обратной продажи по запрашиваемой закладной, согласно заключаемому договору обратного выкупа (купли-продажи) закладной, приобретает права на закладную и, в случае, если Поставщик будет являться Новым кредитором, получает возможность контроля рисков при перечислении денежных средств;

        Новый кредитор:

        • самостоятельно обеспечивает процесс выдачи нового кредита и погашения ранее предоставленного кредита;
        • участвует в процессе передачи необходимых документов на регистрацию в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав;
        • на общих основаниях может предложить новую закладную на рефинансирование в Агентство, в случае, если Новый кредитор является Поставщиком Агентства.

        Таким образом, согласно требованиям Стандартов, предоставление КПК является выдачей нового кредита, осуществляющейся по общей схеме и в соответствии с утвержденными Агентством типовыми формами документов на КПК, с соблюдением всех необходимых требований, предъявляемых Стандартами Агентства к параметрам ипотечных сделок.

        Отдел стандартизации и методологического сопровождения ДИМС


        Ответы на типовые вопросы по процедурам выдачи и рефинансирования КПК размещены в разделе 6 «Вопросов и ответов» по Стандартам Агентства
        .

        скачать

        «О действующих названиях, бланках документов и печатях территориальных органов «Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» после официального переименования Федеральной регистрационной службы.» отменены с 23.03.2010

        «На сайте Агентства в разделе «Вопросы и ответы», а таюке в разделе «Стандарты АИЖК/Дополнения и разъяснения» размещена новая группа ответов на вопросы Партнеров. Список новых вопросов и ответов.

        «На сайте Агентства в разделе «Вопросы и ответы», а таюке в разделе «Стандарты АИЖК/Дополнения и разъяснения» размещена новая группа ответов на вопросы Партнеров. Список новых вопросов и ответов.

        Дополнен текст Разъяснения «Разъяснения о порядке применения требований Стандартов Агентства, введенных в действие приказом от 03.12.2008 г. №141-од, в части предоставления трудовых договоров» от 13.02.2009

        Дополнен текст разъяснения по вопросу участия несовершеннолетних в ипотечных сделках согласно требованиям Стандартов АИЖК, вступивших в действие 15.05.08 г.

        РАЗЪЯСНЕНИЯ

        Агентства на основании ответов Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по отдельным вопросам, связанным с:

        • основанием возникновения ипотеки при залоге права аренды с последующим возникновением основания для регистрации права собственности заемщиком-залогодателем на земельный участок, на котором расположен предмет ипотеки;
        • проставлением отметки при аннулировании закладной по доверенности;
        • порядком и условиями регистрации соглашения о внесении изменений в закладную.

        1. По вопросу основания возникновения ипотеки земельного участка в случае приобретения заемщиком-залогодателем жилого дома (здания), расположенного на этом земельном участке, находящемся в аренде, после государственной регистрации права аренды, а позднее — возникновения основания права собственности на земельный участок и ипотеки на данный жилой дом (здание)сообщаем следующее:

        При приобретении жилого дома (здания) с использованием кредитных (заемных) средств одновременно с ипотекой в силу закона указанного жилого дома (здания) возникает ипотека в силу закона либо земельного участка, на котором расположен такой жилой дом (здание), либо права аренды такого земельного участка в зависимости от того, какими правами в отношении данного земельного участка обладает заемщик.

        Если обремененное ипотекой в силу закона право аренды земельного участка, на котором расположен приобретенный с использованием кредитных (заемных) средств жилой дом (здание), прекращается для заемщика и одновременно возникает право собственности заемщика на данный земельный участок, то такой земельный участок будет считаться находящимся в залоге (ипотека в силу закона) с момента государственной регистрации права собственности заемщика на него, так как в силу статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 1 Закона об ипотеке ипотека здания без одновременной ипотеки земельного участка (прав аренды), на котором находится здание, не допускается, а статьи 64.2, 77 Закона об ипотеке предусматривают в случае приобретения жилого дома (здания) с использованием кредитных (заемных) средств возникновение ипотеки в силу закона.

        2. По вопросу проставления на закладной отметки об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства лицу, действующему по доверенности, выданной владельцем закладной, сообщаем следующее:

        Отметка на закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме может быть проставлена не только владельцем закладной, но и лицом, действующим по доверенности.

        3. По вопросу регистрации соглашения о внесении изменений в закладнуюсообщаем следующее:

        В соответствии с частью 6 статьи 13 Закона об ипотеке должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной. Часть 7 статьи 13 Закона об ипотеке устанавливает 2 способа изменения ранее установленных условий закладной:

        — внесение изменений в содержание закладной путем прикрепления к ней оригинала соглашения о внесении изменений и указания должностным лицом органа, осуществляющего регистрацию прав, в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной;

        — аннулирование закладной и одновременно с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

        По смыслу части 7 статьи 13 Закона об ипотеке соглашение о внесении изменений в закладную заключается при выборе любого способа изменения ранее установленных условий закладных, но государственной регистрации подлежит только соглашение, предусматривающее внесение изменений в закладную путем прикрепления к ней оригинала соглашения о внесении изменений.

        В соответствии с частью 7 статьи 13 Закона об ипотеке при аннулировании закладной в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, передаются только заявление о внесении изменений в данные ЕГРП, подлежащая аннулированию закладная и новая закладная.

        Скан-копии писем Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии прилагаются

        В связи с утверждением Постановлениями Правления Агентства от 23 апреля 2009 г. № 1/13-1 и от 15 мая 2009 г. № 1/17 изменений и дополнений в «Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов)» Агентства (далее — Стандарты) и приложения к ним по отмене требования обязательного личного страхования Заемщиков в пользу Кредитора Агентство считает необходимым довести до сведения Партнеров следующую информацию.

        По результатам проведенного Агентством анализа ситуации по вопросу необходимости/достаточности страхового покрытия стандартного Ипотечного кредита (займа), в требования Стандартов внесены изменения, вступающие в силу с 1 июля 2009 г., в соответствии с которыми при выдаче Ипотечных кредитов (займов) после указанной даты и при предложении их Агентству на рефинансирование наличие действующего договора страхования (в части личного страхования) не является обязательным. В связи с этим, Первичному кредитору (Займодавцу) и/или Поставщику необходимо принимать во внимание следующее.

        1. При выдаче Ипотечного кредита (займа) в соответствии с требованиями Стандартов начиная с 1 июля 2009 года Первичный кредитор информирует Заемщика о наличии двух способов кредитования: с заключением договора страхования, содержащего условие личного страхования Заемщика в пользу Кредитора, и без заключения указанного договора. На Ипотечные кредиты (займы), выданные до 1 июля 2009 г., вышеуказанные изменения требований Стандартов в части отсутствия действующего договора страхования (в части личного страхования) не распространяются.

        Формула процентной ставки (Ставки рефинансирования) по Ипотечному кредиту (займу) без личного страхования предусматривает повышенный размер процентной ставки за пользование кредитом/займом, компенсирующий увеличение риска Кредитора в связи с отсутствием страхового обеспечения в виде личного страхования Заемщика. Для расчета размера процентной ставки в зависимости от наличия/отсутствия заключенного договора личного страхования возможно использование «Ипотечного калькулятора», размещенного на официальном сайте Агентства, и «Ипотечного калькулятора» в «ЕИС АИЖК».

        Таким образом, перед заключением кредитной сделки Заемщику предоставляется возможность проанализировать и оценить возможные недостатки и преимущества наличия/отсутствия страхового обеспечения в случае утраты жизни и/или трудоспособности. На основании этого Заемщик самостоятельно принимает решение о целесообразности заключения договора личного страхования в пользу выгодоприобретателя (Кредитора).

        В случае принятия решения Заемщиком о заключении договора личного страхования такой договор должен быть заключен всеми Заемщиками, указанными в кредитном договоре (договоре займа) (с учетом п. 6.7 Общей части Стандартов в редакции Приказа от 18.05.2009 г. № 80-од).

        Заемщик, выбравший способ кредитования с отсутствием обязанности заключения договора личного страхования, может его оформить в любой момент по согласованию с Кредитором до даты предложения Агентству на рефинансирование, т.е. заключить договор страхования (личное страхование) или договор страхования (личное и имущественное страхование) (с внесением соответствующих изменений в заключенные кредитный договор (договор займа) и в закладную (при необходимости)). Соответственно ставка рефинансирования по такому кредиту (займу) будет рассчитываться Агентством с учетом того, что на момент рефинансирования до окончания срока возврата Ипотечного кредита (займа) обязательство по оформлению личного страхования заемщика действует.

        Требование Стандартов о применении при формировании кредитного дела обязательных типовых форм документов в соответствии с Приложениями к Стандартам Агентства сохраняется (в частности, типовых форм, предусмотренных для кредитных договоров (договоров займа) и для договоров страхования).

        Обращаем внимание, что Заемщики вправе самостоятельно в любой момент дополнительно за свой счет заключить договор личного страхования в пользу любого выгодоприобретателя (законного владельца закладной) для снижения рисков невозврата кредитору денежных средств, что не влечет за собой обязательство по изменению условий действующего кредитного договора (договора займа).

        2. При предложении для рефинансирования Агентству Ипотечных кредитов (займов) Поставщиком в «ЕИС АИЖК» в закладке «Страховое обеспечение» должна быть введена информация по всем договорам страхования, в том числе аннулированным (прекратившим свое действие), которые заключались, начиная с даты оформления кредитного дела при выдаче Ипотечного кредита (займа), до даты предложения Закладной для рефинансирования (в «ЕИС АИЖК» в закладке «Страховое обеспечение» предусмотрена отметка «Аннулирован»).

        Обращаем внимание, что отсутствие на дату рефинансирования Закладной страхового обеспечения в виде личного страхования Заемщика в пользу Кредитора подразумевает в кредитном договоре (договоре займа) или дополнительном соглашении к кредитному договору (договору займа) (если заключалось) отсутствие соответствующего условия о необходимости осуществления данного вида страхования. Если кредитным договором (договором займа) или дополнительном соглашении к нему (если заключалось) предусмотрено личное страхование, то наличие соответствующего страхового обеспечения необходимо, и при его отсутствии Ипотечный кредит (заем) рассмотрению Агентством на предмет рефинансирования не подлежит.

        3. После рефинансирования Закладной Агентством необходимо учитывать, что в рамках регулируемых Гражданским кодексом РФ (далее — ГК РФ) отношений между Кредитором (Займодавцем) и Заемщиком — сторонами кредитного договора (договора займа) — у каждого их них существует право на неизменность условий заключенного и подписанного ими договора. В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

        Таким образом, после рефинансирования закладной, удостоверяющей права по обеспеченному ипотекой обязательству по Ипотечному кредиту (займу), изменение условий Ипотечной сделки в части возможности заключить/расторгнуть договор личного страхования или отказ от оплаты части страхового взноса за очередной период страхования по договору страхования, включающему одновременно личное и имущественное страхование, Агентством не допускается.

        Изменение Заемщиком условий страхового обеспечения рефинансированной Агентством Закладной возможно только путем получения нового Ипотечного кредита (займа) (с новыми условиями страхового обеспечения в части наличия/отсутствия обязанности оформления личного страхования) на погашение ранее предоставленного Ипотечного кредита (займа).

        Вопросы, возникающие в связи с применением изменений и дополнений требований Стандартов, вводимых в действие Приказом от 18.05.2009 г. № 80-од, предлагаем направлять по адресу: standard@ahml.ru.

        Управление методологии ДММ

        Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «0б оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральному стандарту оценки N 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 254), отчет об оценке должен содержать обязательный перечень условий, информации, данных об оценщике. При этом форма отчета об оценке законодательно не устанавливается.

        В связи с вышеизложенным, согласно Приказу от 07.05.2009 г. №71-од (далее — Приказ) с 01.06.2009 года вступают в силу изменения к Стандартам процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов) (далее — Стандарты), в соответствии с которыми утверждена новая редакция типовой формы Отчета об оценке.

        Новая редакция состоит из двух частей:

        обязательной и рекомендательной.

        Обязательной для заполнения частью является Раздел Отчета об оценке (N Основные факты и выводы), который содержит всю необходимую Агентству информацию для анализа и обработки данных стандартных кредитных дел, а именно: об оценщике, объекте оценки и результатах проведенной оценки.

        К рекомендательной части относится содержание остальных разделов Отчета об оценке, в которых указывается, на усмотрение Оценщика, достаточная информация в соответствии с требованиями действующего законодательства.

        Дополнительно для Поставщиков закладных обращаем внимание, что:

        — отчеты об оценке, оформленные до 01 июня 2009 года в соответствии с редакцией типовой формы Отчета об оценке, действовавшей на дату его составления, соответствующие требованиям законодательства РФ, могут применяться для выдачи ипотечных кредитов (займов) в течение 6 (шести) месяцев от даты проведения оценки до даты регистрации ипотеки (согласно п. 3 вышеназванного Приказа);

        — требование о предоставлении сканированных копий в ЕИС АИЖК всех страниц Отчета об оценке в Агентство на выкуп/экспертизу согласно Приложению № 14 к Стандартам сохраняется.

        С образцами для заполнения обязательной части новой редакции типовой формы Отчета об оценке (Приложение №21 к Стандартам Агентства) для квартиры или для жилого дома на земельном участке можно ознакомиться по следующей ссылке.

        Загрузить файл obrazets_dom.doc

        Загрузить файл obrazets_kvart.doc

        Управление методологии

        Департамента методологии и маркетинга

        Разъяснения отменены с 23.03.2010

        Уважаемые коллеги,

        Настоящим уведомляем Вас, что Указом Президента РФ от 25 декабря 2008 г. № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» установлено переименование «Федеральной регистрационной службы» (далее — ФРС) в «Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии». Согласно данному Указу контроль за деятельностью ФРС исключен из ведения Минюста России и передан в ведение Минэкономразвития России, которое до настоящего времени не определяло иных названий для территориальных органов «Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии». Соответственно, территориальные органы регистрационной службы продолжают работать, используя неизмененное название, бланки, печати.

        На основании вышеизложенного Агентство сообщает о том, что закладные, в которых указано в качестве регистрирующего органа Управление (Главное управление) Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации, оформленные в период после переименования ФРС и до вступления в силу соответствующих нормативных документов Минэкономразвития России в отношении территориальных органов «Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», будут рассматриваться на предмет рефинансирования без замечаний о данном несоответствии.

        Дополнено 16.11.2009.

        В соответствии с пунктом 9.9 Типового регламента внутренней организации федеральных органов исполнительной власти, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 июля 2005 г. № 452, и Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. № 457, утвержден приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 5 октября 2009 г. № 395 «Об утверждении Типового положения о территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

        В соответствии с пунктом 1 указанного типового положения Территориальные органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии имеют следующие наименования: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ____________________________________________________________________ , (субъект Российской Федерации)

        сокращенное наименование — Управление Росреестра по  _____________________________________  (субъект Российской Федерации).

        Обращаем внимание, что до 1 марта 2010 года для кредитных дел, закладные по которым выданы после 5 октября 2009 года, не считается замечанием, подлежащим устранению, указание старого наименования территориального органа Росреестра в закладной, заверенной печатью с новым наименованием территориального органа Росреестра.

        Вы можете загрузить документ:

        «Разъяснения о рефинансировании кредитов, предоставленных гражданам в рамках договоров долевого участия в долевом строительстве многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ»

        Загрузить файл

        Вы можете загрузить документ:

        «Разъяснения об использовании кредитных (заемных) средств в целях оплаты паевых взносов членами жилищных, жилищно-строительных кооперативов и возможности последующего рефинансирования закладных»

        (скачать)

        РАЗЪЯСНЕНИЯ

        о порядке определения максимального срока предоставления Ипотечного кредита (займа) в зависимости от размера процентной ставки.

        Уважаемые партнеры,

        Настоящим уведомляем Вас, что в рамках условий действующих Стандартов Агентство не рассматривает на предмет рефинансирования ипотечные кредиты (займы) в случае если в графике платежей, составленном на момент предоставления Ипотечного кредита (займа), имеются Процентные периоды в которых сумма начисленных процентов превышает размер ежемесячного аннуитетного платежа, рассчитанного в соответствии с условиями кредитного договора (договора займа), и, соответственно, платеж в погашение основного долга имеет отрицательное значение. Требование об отсутствии Процентных периодов содержащих капитализацию начисленных, но не уплачиваемых заемщиком в в указанный период процентов (причисленных процентов) обусловлено положениями типовых форм кредитных договоров (договоров займа), которые не содержат условий и порядка капитализации причисленных процентов.

        Эффект «отрицательной амортизации» обусловлен использованием в российском законодательстве алгоритма ежедневного начисления процентов (Положение ЦБ РФ от 26 июня 1998г. № 39-п «О порядке начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежных средств банками, и отражения указанных операций по счетам бухгалтерского учета»). При этом размер аннуитетного платежа рассчитывается по формуле, и одинаков для всех периодов погашения долга (кроме первого и последнего платежного периода) вне зависимости от фактической продолжительности Платежного периода (28, 30, 31 день в месяце). В связи с тем, что при расчете размера аннуитетного платежа учитывается фактическое количество дней в календарном месяце, в Платежные периоды продолжительностью 31 день в зависимости от срока кредитования и размера процентной ставки по кредиту (займу) возможно превышение начисленных процентов над размером уплачиваемого аннуитета.

        В целях соблюдения требований об отсутствии отрицательных значений в графе «Погашение основного долга» в Графике платежей Агентство рекомендует проверять соблюдение следующего требования к величине максимального допустимого срока кредита (займа) в зависимости от размера процентной ставки:

        Nmax < 1 — ( ln (1 -365/31 * 1/12 ) / ln (1+ ПС/12) )

        где Nmax — максимально допустимый срок кредита (займа) в месяцах,

        ПС — номинальная годовая процентная ставка по кредиту.

        При определении максимально возможного срока предоставления кредита (займа) в месяцах необходимо также учитывать требование пункта 3.9.2. Общей части Стандартов.

        Обращаем внимание, что Ипотечный калькулятор, размещенный на сайте совместно с данными Разъяснениями, содержит функцию расчета максимального срока кредитования в месяцах в зависимости от значения размера процентной ставки по кредиту (займу) с учетом требований п.3.9.2. Общей части Стандартов, при котором отсутствует отрицательная амортизация, также при расчете Графика платежей в случае возникновения отрицательной амортизации Ипотечный калькулятор, выводит предупреждение следующего содержания — «Неверные параметры для расчета. Измените параметры»

        Дополнительно рекомендуется ознакомиться со следующей информацией.

        Управление методологии
        Департамента методологии и маркетинга

        Разъяснения о порядке применения требований Стандартов АИЖК, вступающие в силу с 01.01.2009 г. согласно Приказу от 03.12.2008 г. №141-од (в частности: участие несовершеннолетних лиц, предоставление трудового договора).

        В рамках поступающих от партнеров Агентства вопросов о порядке применения требований Стандартов, вводимых в действие с 01.01.2009 г. согласно Приказу от 03.12.2008 г. №141-од, Агентство считает необходимым сообщить следующее.

        1. По вопросу применения требований п.3.17. Общей части Стандартов Агентство подтверждает возможность участия в ипотечных сделках несовершеннолетних лиц в качестве залогодателей с регистрацией ипотеки в силу закона по основаниям, перечисленным в «Разъяснениях по вопросу участия несовершеннолетних в ипотечных сделках согласно требованиям Стандартов АИЖК, вступивших в действие 15.05.08г.», размещенных на официальном сайте ОАО «АИЖК» 05.06.2008г.

        2. По вопросу предоставления копии трудового договора заемщика в комплекте кредитного дела на момент выкупа/экспертизы Агентство обращает внимание на перечисленные в ст.11. Трудового кодекса Российской Федерации от 30 декабря 2001 г. N 197-ФЗ (ТК РФ) (с изменениями от 24, 25 июля 2002 г., 30 июня 2003 г., 27 апреля, 22 августа, 29 декабря 2004 г., 9 мая 2005 г., 30 июня, 18, 30 декабря 2006 г., 20 апреля, 21 июля, 1, 18 октября, 1 декабря 2007 г., 28 февраля, 22, 23 июля 2008 г.) категории лиц, на которых не распространяется данное требование.

        При формировании кредитного дела таких заемщиков копии трудового договора и трудовой книжки могут быть заменены на предоставление официальной справки, выданной по месту работы с указанием стажа, должности и (по желанию дополнительно) размера денежного оклада (с учетом сохранения обязательности предоставления документов, подтверждающих доходы).

        Дополнительно обращаем Ваше внимание на то, что:

        Агентство планирует внесение изменений в форму Приложения №14 в части уточнения периода действительности документов, подтверждающих доходы с учетом сложившейся на рынке практики. До внесения изменений в Стандарты Агентство готово рассматривать на предмет рефинансирования ипотечные кредиты (займы), в кредитных делах которых документы, подтверждающие доходы, оформлены не ранее, чем за 90 календарных дней до даты выдачи ипотечного кредита (займа).

        Управление методологии ДММ

        В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», сведения о недвижимом имуществе, вносимые в государственный кадастр недвижимости, систематизированы в целях достаточного и однозначного подтверждения его существования. Сведения содержат основные (уникальные) характеристики, позволяющие определить недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, а также иные предусмотренные законом сведения.

        В соответствии с Жилищным кодексом РФ обязательно проведение государственного учета жилищного фонда, в том числе технического учета с проведением технической инвентаризации и паспортизации жилых помещений. Форма технического паспорта жилого помещения (квартиры) содержится в приложении к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. № 37 с изменениями от 04.09.2000 г. и 19.05.2008 г.).

        В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», положениями Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», отчет об оценке должен содержать точное описание объекта оценки (с приведением ссылок на документы). Указываются количественные и качественные характеристики объекта оценки, в т.ч. физические свойства, износ, устаревания, другие факторы и характеристики, существенно влияющие на его стоимость.

        Таким образом, для внесения технической информации об объекте ипотеки в ЕИС АИЖК и документы кредитного дела, основным источником информации является надлежащим образом оформленный отчет об оценке. Соответственно, в отчете оценщика должны присутствовать копии (с учетом условий переходного периода Федерального закона № 221-ФЗ): кадастрового паспорта, плана объекта недвижимости, выписки из Единого государственного реестра объектов капитального строительства (ЕГРОКС), технического паспорта, выписки (справки) из технического паспорта.

        Дополнительно обращаем внимание, что вопрос стоимости для заемщика услуг по получению справок, выписок, согласований и оценки, сопровождающих проведение ипотечной сделки, не относится к предмету регулирования Стандартов процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов).

        Управление методологии ДММ

        Используемые в вопросах-ответах термины и определения соответствуют терминам и определениям, установленным в Стандартах Агентства.

        Редакция Стандартов, введенная в действие Приказом  от 18.04.2008 № 41-од с 15.05.2008 г. с изменениями и дополнениями от  12 мая 2008 года  №46-од, 23 июля 2008 года №62-од, 11 августа 2008 года № 93-од, 18 сентября 2008 года 110-од

        (Скачать)

        Методика расчета среднемесячного дохода Заемщиков
        в зависимости от вида получаемых доходов:
        доходов от работы по найму
        и доходов от осуществления предпринимательской деятельности,
        а также доходов от занятия в установленном действующим законодательством порядке частной практикой

        При расчете платежеспособности всех категорий Заемщиков в обязательном порядке в соответствии с п. 2.4 Части I Стандартов учитываются расходы, связанные с погашением ранее полученных Заемщиком кредитных или заемных средств, а также алиментные платежи.

        1) Расходы Заемщика, связанные с погашением ранее выданных кредитов (займов), могут быть подтверждены следующими документами:

        — документы или их копии (кредитные договоры, договоры займа, договоры купли-продажи с рассрочкой платежа, договоры возмездного оказания услуг и др.), подтверждающие текущие денежные обязательства и кредитную историю Заемщика;

        — выписки со счетов по учету средств предоставленного кредита или справка, выданная кредитором с информацией об остатке ссудной задолженности, качестве исполнения обязательств;

        — документы, содержащие сведения из бюро кредитных историй о Заемщике;

        — иные документы или их копии, подтверждающие наличие, отсутствие и характер денежных обязательств Заемщика;

        2) Сведения об алиментных платежах указывает сам Заемщик в Анкете Заемщика (Декларации) при подаче Первичному кредитору Заявления о выдаче ипотечного кредита (займа).

        В случае отсутствия текущих денежных обязательств, Заемщик в письменной форме заверяет об этом Первичного кредитора.

        В данной Методике в понятии «Среднемесячный доход» учтены расходы, осуществляемые предпринимателями в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности или с занятием физическими лицами в установленном действующим законодательством порядке частной практикой, а также расходы Заемщика, связанные с погашением ранее выданных кредитов (займов), и алиментные платежи. Таким образом, в соответствии с формулой расчета коэффициента П/Д на основании п. 1.4 Части I Стандартов рассчитанный ниже «Среднемесячный доход» равен значению знаменателя в указанной формуле,
        т.е. «Д–Р».

        № п/п

        Допустимые подтвержденные источники получения доходов, которые могут учитываться при расчете платежеспособности Заемщика

        Методика расчета
        среднемесячного дохода Заемщика

        Доходы от работы по найму

        Платежеспособность Заемщика, работающего по найму, рассчитывается с учетом дохода Заемщика, указанного в предоставленных справках с последнего места работы за шесть последних календарных месяцев. При наличии трудового контракта (договора), устанавливающего более высокий уровень дохода Заемщика, возможно использовать в расчетах среднемесячный доход, указанный в данном контракте (при этом Заемщик фактически должен получать такой доход за период не менее, чем три месяца до обращения за Ипотечным кредитом (займом)).

        1.

        Заработная плата по основному месту работы для наемных работников

        Доход подтверждается следующими документами:

        — справка с места работы, подтверждающая размер дохода за последние шесть месяцев, по форме 2-НДФЛ (см. ниже вариант А) либо по форме Приложения № 20 (см. ниже вариант Б) согласно требованиям Стандартов;

        — копия трудового контракта (договора).

        Дополнительно могут представляться:

        — копия налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ) — за прошедший год;

        — извещение Пенсионного фонда РФ или соответствующего негосударственного пенсионного фонда о состоянии индивидуального лицевого счета застрахованного лица;

        — иные документы (или их копии), подтверждающие факт получения Заемщиком доходов.

        А. При представлении Заемщиком справки о доходах по форме 2-НДФЛ среднемесячный доход Заемщика рассчитывается следующим образом (доходы, расходы и иные удержания учитываются за последние 6 месяцев):

        Среднемесячный доход = (Доходы «минус»указанные в справке налоговые удержания с учетом предоставляемых налоговым законодательством стандартных налоговых вычетов «минус» расходы, связанные с погашением ранее полученных Заемщиком кредитных или заемных средств«минус» сумма алиментов) / 6.

        Б. При представлении Заемщиком справки о доходах по форме Приложения № 20 к Стандартам (доходы, расходы и иные удержания учитываются за последние 6 месяцев):

        Среднемесячный доход = (Доходы «минус» все удержания (налоговые с учетом предоставляемых налоговым законодательством стандартных налоговых вычетов, удержания в виде алиментных платежей) «минус» расходы, связанные с погашением ранее полученных Заемщиком кредитных или заемных средств) / 6.

        2.

        Доход от работы по совместительству

        Доход подтверждается следующими документами:

        — справка с места работы о размере дохода за последние шесть месяцев по форме 2-НДФЛ либо по форме Приложения № 20 согласно требованиям Стандартов;

        — копия налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ) — за прошедший календарный год;

        — копия трудового контракта (договора) Заемщика.

        Дополнительно могут представляться:

        — извещение Пенсионного фонда РФ или соответствующего негосударственного пенсионного фонда о состоянии индивидуального лицевого счета застрахованного лица;

        — иные документы (или их копии), подтверждающие факт получения Заемщиком доходов.

        При подтверждении доходов Заемщика на основании справки по форме 2-НДФЛ или по форме Приложения № 20 к Стандартам среднемесячный доход Заемщика рассчитывается так же, как и при получении доходов по основному месту работы для наемных работников.

        В случае, когда работодатель Заемщика, работающего по совместительству, является егоналоговым агентом, и Заемщик представляет справку по форме 2-НДФЛ (или по форме № 20), то копию налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ) представлять в Агентство необязательно.

        Доходы от осуществления предпринимательской деятельности
        индивидуальными предпринимателями,
        а также
        нотариусами, занимающимися частной практикой,
        адвокатами, учредившими адвокатские кабинеты,
        и другими лицами, занимающимися в установленном действующим законодательством порядке частной практикой

        В соответствии с п. 2.3.3.1 Части I Стандартов частные нотариусы, адвокаты, детективы и другие лица, занимающиеся частной практикой, подтверждают свою занятость и доходы таким же образом, как и индивидуальные предприниматели. Поэтому ко всем перечисленным категориям физических лиц применимы все требования п. 2.3.3 Части I Стандартов в части представления документов, подтверждающих занятость, доходы и расходы индивидуальных предпринимателей.

        Указанные лица должны представить документы, подтверждающие устойчивость и жизнеспособность своего предприятия и/или то, что они могут и впредь получать доход, достаточный для погашения Ипотечного кредита (займа).

        Индивидуальные предприниматели должны осуществлять предпринимательскую деятельность,приносящую доход, не менее 2-х полных лет. Для подтверждения дохода представляются документы за период не менее последних 24 месяцев (по предпринимателям, у которых налоговый период составляет квартал, — за последние полных восемь кварталов; по предпринимателям, у которых налоговый период составляет календарный год, — за последние два полных календарных года):

        — копия налоговой декларации по форме, установленной для конкретного метода налогообложения, применяемого данным Заемщиком, с оригиналом отметки налогового органа о ее принятии, либо копия налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ) с отметкой налогового органа о принятии;

        — копия книги учета доходов и расходов и хозяйственных операций индивидуального предпринимателя, заверенная подписью должностного лица налогового органа и скрепленная печатью налогового органа. Вместо книги учета доходов и расходов может быть представлена справка (оригинал) из налогового органа о полученном индивидуальным предпринимателем доходе согласно указанной книге (налоговым законодательством РФ не предусмотрено ведение книги учета доходов и расходов индивидуальными предпринимателями, уплачивающих единый налог на вмененный доход для отдельных видов деятельности);

        — копия свидетельства о государственной регистрации предпринимателя;

        — копии лицензий и свидетельств на занятие отдельными видами деятельности, если они подлежат лицензированию в соответствии с действующим законодательством (например, частные нотариусы представляют копию лицензии на право нотариальной деятельности);

        — выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (например, частные нотариусы, не будучи индивидуальными предпринимателями, представляют копию приказа Минюста России о назначении нотариусом, занимающимся частной практикой);

        — копии квитанций (платежных поручений) об уплате налогов за два последних полных налоговых периода или справка налогового органа об отсутствии задолженности по налогам.

        Кроме того, для более качественной проверки платежеспособности индивидуальных предпринимателей и того, что их деятельность в текущем (неоконченном) налоговом периоде продолжает оставаться прибыльной, первичный кредитор запрашивает у Заемщика:

        – копию незаконченной книги учета доходов и расходов по конкретному виду налогообложения;

        – кассовую книгу (при расчетах наличными денежными средствами) и/или выписки со счетов в банках об оборотах денежных средств в безналичной форме (при наличии) по единому налогу на вмененный доход.

        Дополнительно могут представляться иные документы (или их копии), описания в произвольной форме сущности предпринимательской деятельности Заемщика, раскрывающие специфику бизнеса, рынки сбыта, положение на рынке, основных контрагентов и конкурентов, бизнес-план на текущий финансовый год и прочее, а также иные документы (или их копии), подтверждающие факт получения доходов.

        Платежеспособность Заемщика — индивидуального предпринимателя рассчитывается с учетом доходов и расходов Заемщика за последние 12 месяцев (по предпринимателям, у которых налоговый период составляет квартал, — за последние полных четыре квартала; по предпринимателям, у которых налоговый период составляет календарный год, — за последний полный календарный год) на основании вышеперечисленных документов, подтверждающихдоход индивидуального предпринимателя.

        Сведения о доходах, расходах, суммах уплаченных налогов и других показателях, участвующих в расчете среднемесячного дохода индивидуального предпринимателя, указываются в налоговых декларациях и подтверждаются данными книг учета доходов и расходов (для случаев, когда законодательством предусмотрено ведение такой книги).

        Формы налоговых деклараций, представляемых физическими лицами — индивидуальными предпринимателями в налоговые органы, а также формы книг учета доходов и расходов для различных категорий индивидуальных предпринимателей утверждены Приказами Минфина РФ.

        Для общего режима налогообложения [1] предусмотрены формы:

        — налоговая декларация (форма 3-НДФЛ);

        — книга учета доходов и расходов и хозяйственных операций для индивидуальных предпринимателей.

        Исчисление и уплату налога на доходы физических лиц следующие налогоплательщики производят самостоятельно и обязаны представлять в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ:

        1) физические лица, зарегистрированные в установленном действующим законодательством порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — по суммам доходов, полученных от осуществления такой деятельности;

        2) нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты и другие лица, занимающиеся в установленном действующим законодательством порядке частной практикой, — по суммам доходов, полученных от такой деятельности.

        Налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ представляют также индивидуальные предприниматели — главы крестьянских (фермерских) хозяйств.

        Отдельные формы налоговых деклараций и книг учета доходов и расходов предусмотрены для физических лиц, применяющих следующие специальные режимы налогообложения:

        — упрощенная система налогообложения;

        — система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности;

        — система налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей (единый сельскохозяйственный налог).

        В случае если налоговый период составляет календарный год и текущий налоговый период для конкретного вида налогообложения еще не окончен (соответственно, книга учета доходов и расходов для данного вида налогообложения не закончена, налоговая декларация за текущий налоговый период в налоговые органы не представлена и налог не уплачен), указанные физические лица представляют вышеуказанные документы за два последних полных календарных года (например, в 2009 году за 2008 и 2007 календарные годы). 

        3.

        Доходы физических лиц, применяющих общий режим налогообложения и уплачивающих налог на доходы физических лиц в соответствии с гл. 23 Налогового кодекса РФ:
        1) индивидуальных предпринимателей;

        2) индивидуальных предпринимателей — глав крестьянских (фермерских) хозяйств;

        3) нотариусов, занимающихся частной практикой;

        4) адвокатов, учредивших адвокатские кабинеты;

        5) других лиц, занимающихся в установленном действующим законодательством порядке частной практикой

        В соответствии со ст. 227 Налогового кодекса РФ (Часть вторая) индивидуальные предприниматели, а также другие перечисленные категории физических лиц по суммам доходов, полученных от занятия в установленном действующим законодательством порядке частной практикой, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в бюджет, и не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, представляют в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.

        Налоговым периодом признается календарный год (ст. 216 Налогового кодекса РФ). Отчетных периодов по налогу на доходы физических лиц не предусмотрено.

        Информация, указанная в налоговой декларации, подтверждается информацией из книги учета доходов и расходов и хозяйственных операций, которую в соответствии со ст. 23 Налогового кодекса РФ (Часть первая) индивидуальные предприниматели, нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатский кабинет, обязаны представлять по запросу налогового органа по месту своего жительства.

        В налоговых декларациях (по форме 3-НДФЛ) физические лица указывают все полученные ими в налоговом периоде:

        — доходы, источники их выплаты;

        — налоговые вычеты;

        — суммы налога, удержанные налоговыми агентами;

        — суммы фактически уплаченных в течение налогового периода авансовых платежей;

        — суммы налога, подлежащие уплате (доплате) в бюджет или возврату по итогам налогового периода.

        Среднемесячный доход Заемщика рассчитывается следующим образом (доходы, расходы и иные удержания учитываются за последний полный налоговый период — календарный год):

        Среднемесячный доход = (Сумма доходов«минус» сумма профессиональных налоговых вычетов с учетом предоставляемых законодательством стандартных налоговых вычетов«минус» сумма уплаченного налога «минус»расходы, связанные с погашением ранее полученных Заемщиком кредитных или заемных средств «минус» сумма алиментов) / 12,

        где сумму профессиональных налоговых вычетов составляют:

        — сумма фактически произведенных физическими лицами и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов. При этом состав указанных расходов, принимаемых к вычету, определяется налогоплательщиком самостоятельно в соответствии с налоговым законодательством РФ;

        — государственная пошлина, которая уплачена в связи с профессиональной деятельностью физического лица — предпринимателя;

        — суммы налога на имущество физических лиц, уплаченного физическими лицами, принимаются к вычету в том случае, если это имущество (за исключением жилых домов, квартир, дач и гаражей) непосредственно используется для осуществления предпринимательской деятельности;

        — суммы других налогов, предусмотренных действующим законодательством о налогах и сборах для перечисленных видов деятельности (за исключением налога на доходы физических лиц), начисленных либо уплаченных ими за налоговый период; суммы страховых взносов на обязательное пенсионное страхование.

        Если физические лица — предприниматели не в состоянии документально подтвердить свои расходы, связанные с деятельностью в качестве индивидуальных предпринимателей,профессиональный налоговый вычет производится в размере 20% общей суммы доходов, полученной индивидуальным предпринимателем от предпринимательской деятельности. При этом расходы, подтвержденные документально, не могут учитываться одновременно с расходами в пределах установленного норматива.

        При наличии налогового агента перечисленные категории физических лиц реализуют право на получение профессиональных налоговых вычетов путем подачи письменного заявления налоговому агенту.

        При отсутствии налогового агента физические лица реализуют право на получение профессиональных налоговых вычетов путем подачи письменного заявления в налоговый орган одновременно с подачей налоговой декларации по окончании налогового периода.

        4.

        Доходы индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения (УСН):

        1) с объектом налогообложения «доходы»;

        2) с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов»;

        3) на основе патента

        Доходы и расходы определяются нарастающим итогом с начала налогового периода.

        Налоговым периодом признается календарный год.Отчетными периодами признаются первый квартал, полугодие и девять месяцев календарного года.

        Индивидуальные предприниматели обязаны вести учет доходов и расходов в книге учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, а по истечении налогового периода (календарного года) представляют налоговую декларацию в налоговые органы по месту своего жительства не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

        1) УСН с объектом налогообложения «доходы»

        Среднемесячный доход Заемщика рассчитывается следующим образом (доходы, расходы и иные удержания учитываются за последний полный налоговый период — календарный год):

        Среднемесячный доход = (Сумма доходов«минус» сумма уплаченного налога по налоговой ставке 6%, уменьшенная на сумму уплаченных страховых взносов на обязательное страхование, и уменьшенная на сумму выплаченных работникам пособий по нетрудоспособности «минус» иные налоги, уплачиваемые индивидуальными предпринимателями в соответствии с законодательством о налогах и сборах [2], «минус»расходы, связанные с погашением ранее полученных Заемщиком кредитных или заемных средств «минус» сумма алиментов) / 12.

        Сумма налога (авансовых платежей по налогу), исчисленная за налоговый (отчетный) период,уменьшается индивидуальными предпринимателями на (при этом сумма налога (авансовых платежей по налогу) не может быть уменьшена более чем на 50%):

        — сумму страховых взносов на обязательное пенсионное страхование, уплаченных (в пределах исчисленных сумм) за этот же период времени в соответствии с законодательством РФ;

        — сумму выплаченных работникам пособий по временной нетрудоспособности.

        2) УСН с объектом налогообложения
        «доходы, уменьшенные на величину расходов»

        Налогоплательщик, который применяет в качестве объекта налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», уплачивает минимальный налог. Сумма минимального налога исчисляется за налоговый период в размере 1% налоговой базы, которой являются «доходы». Если за налоговый период сумма исчисленного в общем порядке налога [3] меньше суммы исчисленного минимального налога, то индивидуальным предпринимателем уплачивается минимальный налог.

        а) В случае уплаты минимального налога среднемесячный доход индивидуального предпринимателя определяется аналогично индивидуальным предпринимателям, применяющим УСН с объектом налогообложения «доходы» (см. 1).

        б) В случае если налог уплачивается в общем порядке по налоговой ставке 15% для объекта налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», среднемесячный доход Заемщика рассчитывается следующим образом (доходы, расходы и иные удержания учитываются за последний полный налоговый период — календарный год):

        Среднемесячный доход = (Сумма доходов«минус» сумма расходов «минус» сумма уплаченного налога по налоговой ставке 15%«минус» расходы, связанные с погашением ранее полученных Заемщиком кредитных или заемных средств «минус» сумма алиментов) / 12.

        3) УСН на основе патента

        Налоговым законодательством установлен перечень видов предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 346.25.1 Налогового кодекса РФ), при осуществлении которых индивидуальным предпринимателям разрешено применение УСН на основе патента.

        Документом, удостоверяющим право применения индивидуальными предпринимателями УСН на основе патента, является выдаваемый индивидуальному предпринимателю налоговым органом патент на осуществление одного из видов предпринимательской деятельности, предусмотренных для возможности использования УСН на основе патента. Форма патента утверждается Федеральной налоговой службой (ФНС России).

        Патент выдается по выбору индивидуального предпринимателя на срок от одного до 12 месяцев.Налоговым периодом считается срок, на который выдан патент.

        Годовая стоимость патента определяется как соответствующая налоговой ставке 6% установленного по каждому виду предпринимательской деятельности (из установленного перечня) потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода. В случае получения индивидуальным предпринимателем патента на более короткий срок (квартал, шесть месяцев, девять месяцев) стоимость патента подлежит пересчету в соответствии с продолжительностью того периода, на который был выдан патент.

        Размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода устанавливается на календарный год законами субъектов РФ по каждому из видов предпринимательской деятельности, по которому разрешается применение индивидуальными предпринимателями УСН на основе патента.

        Индивидуальные предприниматели, перешедшие на УСН на основе патента, производят оплату одной трети стоимости патента в срок не позднее 25 календарных дней после начала осуществления предпринимательской деятельности на основе патента.

        Оплата оставшейся части стоимости патента производится налогоплательщиком не позднее 25 календарных дней со дня окончания периода, на который был получен патент. При этом при оплате оставшейся части стоимости патента она подлежит уменьшению на сумму страховых взносов на обязательное пенсионное страхование.

        Налоговая декларация, предусмотренная для упрощенной системы налогообложения, налогоплательщиками УСН на основе патента в налоговые органы не представляется.

        Индивидуальные предприниматели, применяющие УСН на основе патента, ведут налоговый учет доходов в книге учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения.

        Среднемесячный доход Заемщика рассчитывается следующим образом (доходы, расходы и иные удержания учитываются за последние 12 месяцев действия патента (патентов)):

        Среднемесячный доход = (Размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода «минус»годовая стоимость патента, уменьшенная на сумму страховых взносов на обязательное пенсионное страхование, «минус» расходы, связанные с погашением ранее полученных Заемщиком кредитных или заемных средств «минус» сумма алиментов) / 12.

        5.

        Доходы индивидуальных предпринимателей, применяющих систему налогообложения для сельскохозяйственных производителей (уплачивающих единый сельскохозяйственный налог)

        Доходы и расходы определяются нарастающим итогом с начала налогового периода.

        Налоговым периодом по единому сельскохозяйственному налогу признается календарный год, отчетным периодом — полугодие.

        Индивидуальные предприниматели ведут учет доходов и расходов в книге учета доходов и расходов индивидуальных предпринимателей, применяющих систему налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей(единый сельскохозяйственный налог).

        По истечении налогового периода индивидуальные предприниматели представляют налоговую декларацию в налоговые органы по месту своего жительства не позднее 31 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом.

        Среднемесячный доход Заемщика рассчитывается следующим образом (доходы, расходы и иные удержания учитываются за последний полный налоговый период — календарный год):

        Среднемесячный доход = (Сумма доходов«минус» сумма расходов «минус» сумма уплаченного единого сельскохозяйственного налога«минус» расходы, связанные с погашением ранее полученных Заемщиком кредитных или заемных средств «минус» сумма алиментов) / 12.

        При этом суммы доходов и расходов, указанные в налоговой декларации, определяются в соответствии с налоговым законодательством РФ.

        6.

        Доходы индивидуальных предпринимателей, применяющих систему налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности [4] 

        Так как ведение книги учета доходов и расходовдля индивидуального предпринимателя, уплачивающего единый налог на вмененный доход для отдельных видов деятельности, налоговым законодательством не предусмотрено, доходы подтверждаются только на основании сведений, указанных в налоговых декларациях.

        Индивидуальные предприниматели обязаны соблюдать порядок ведения расчетных и кассовых операций в наличной и безналичной формах, установленный в соответствии с законодательством РФ (подтверждается кассовой книгой и выписками со счетов по оборотам денежных средств на банковских счетах).

        Налоговые декларации по итогам налогового периода представляются налогоплательщиками в налоговые органы не позднее 20-го числа первого месяца следующего налогового периода.

        Налоговым периодом в соответствии со ст. 346.30 Налогового кодекса РФ признается квартал. Отчетных периодов по единому налогу на вмененный доход для отдельных видов деятельности Налоговым кодексом РФ не предусмотрено.

        Таким образом, среднемесячный доход индивидуального предпринимателя, уплачивающего единый налог на вмененный доход для отдельных видов деятельности, рассчитывается на основании информации налоговых деклараций за последние четыре полных налоговых периода — четыре квартала:

        Среднемесячный доход = (Сумма вмененного дохода «минус» сумма уплаченного единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности, уменьшенная (но не более чем на 50%) на сумму страховых взносов на обязательное пенсионное страхование наемных работников и (или) на сумму страховых взносов в виде фиксированных платежей за свое страхование, на сумму выплаченных работникам пособий по временной нетрудоспособности, «минус» расходы, связанные с погашением ранее полученных Заемщиком кредитных или заемных средств«минус» сумма алиментов) / 12.

        Сумма единого налога, исчисленная за налоговый период, уменьшается налогоплательщиками на (при этом сумма единого налога не может быть уменьшена более чем на 50%):

        — сумму страховых взносов на обязательное пенсионное страхование, уплаченных (в пределах исчисленных сумм) за этот же период времени в соответствии с законодательством РФ при выплате налогоплательщиками вознаграждений своим работникам, занятым в тех сферах деятельности налогоплательщика, по которым уплачивается единый налог;

        — сумму страховых взносов в виде фиксированных платежей, уплаченных индивидуальными предпринимателями за свое страхование;

        — сумму выплаченных работникам пособий по временной нетрудоспособности.

         

         

        [1] ОБЩИЙ РЕЖИМ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ДОХОДОВ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ ПРЕДУСМОТРЕН ГЛАВОЙ 23 НАЛОГОВОГО КОДЕКСА РФ «О НАЛОГЕ НА ДОХОДЫ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ».
        [2] НАПРИМЕР, ПРЕДПРИНИМАТЕЛИ, ПРИМЕНЯЮЩИЕ УСН, НЕ ОСВОБОЖДАЮТСЯ ОТ УПЛАТЫ НАЛОГА НА ДОБАВЛЕННУЮ СТОИМОСТЬ, ПОДЛЕЖАЩЕГО УПЛАТЕ ПРИ ВВОЗЕ ТОВАРОВ НА ТАМОЖЕННУЮ ТЕРРИТОРИЮ РФ.
        [3] В СООТВЕТСТВИИ С ОБЩИМ ПОРЯДКОМ НАЛОГОВАЯ СТАВКА УСТАНАВЛИВАЕТСЯ В РАЗМЕРЕ 15% ДЛЯ ОБЪЕКТА НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ЯВЛЯЮТСЯ «ДОХОДЫ, УМЕНЬШЕННЫЕ НА ВЕЛИЧИНУ РАСХОДОВ».
        [4] РАСЧЕТ СРЕДНЕМЕСЯЧНОГО ДОХОДА ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ, ПРИМЕНЯЮЩЕГО СИСТЕМУ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ В ВИДЕ ЕДИНОГО НАЛОГА НА ВМЕНЕННЫЙ ДОХОД ДЛЯ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, В СООТВЕТСТВИИ С МЕТОДИКОЙ ЯВЛЯЕТСЯ ПРИОРИТЕТНЫМ АЛГОРИТМОМ РАСЧЕТА ПО ОТНОШЕНИЮ К ТРЕБОВАНИЮ П. 2.3.3.4 ЧАСТИ I СТАНДАРТОВ ДО МОМЕНТА ВНЕСЕНИЯ СООТВЕТСТВУЮЩИХ ИЗМЕНЕНИЙ В УКАЗАННЫЙ ПУНКТ СТАНДАРТОВ.

        Управление методологии ДММ

        «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

        26 января 2009 года вступают в силу изменения и дополнения в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принятые в соответствии Федеральным законом от 22.12.2008 г. № 264-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Указанные изменения затрагивают, в том числе порядок оформления закладных и заключения договора об ипотеке, порядок погашения записи об ипотеке, кроме того вводится депозитарный учет закладных, позволяющий осуществлять передачу прав без физической передачи закладных.

        В целях обеспечения партнеров Агентства информацией о влиянии принятых изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее -Закон) на работу по Стандартам Агентства, а также проводимой работе в части внесения изменений в Стандарты Агентства и ожидаемых сроках принятия таких изменений ниже систематизированы основные направления работы в новых условиях:

        1. О договорах и закладной. Законом вводится возможность применения правила, в соответствии с которым в кредитном договоре (договоре займа) стороны могут предусмотреть, что с даты выдачи залогодержателю закладной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, договор об ипотеке и договор, обязательство из которого обеспечено ипотекой, прекращают свое действие, при этом все отношения между залогодателем, должником и залогодержателем регулируются закладной.

        Таким образом, законодательно создаются условия оборота закладных, когда все обязательства должника и залогодателя могут удостоверяться только закладной, поскольку действие кредитного договора (договора займа), а также договора об ипотеке, прекращается. Соответственно, при передаче прав на закладную новому кредитору-залогодержателю передается только сама закладная. В случае изменения правоотношений между должником, залогодателем и кредитором, такие изменения оформляются только путем внесения изменений в закладную.

        До внесения изменений в типовые формы договоров, которые применяются в Стандартах Агентства, необходимо использовать существующий порядок внесения изменений в кредитный договор и закладную. Новые формулировки в типовые формы договоров будут рассмотрены на предмет применения в типовых формах только после вступления в силу изменений, установленных ФЗ № 264-ФЗ от 22.12.2008 г. и проведения с участием Агентства пилотных проектов по оформлению сделок, предусматривающих выдачу и рефинансирование закладной с учетом прекращения действия кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке (при наличии).

        Изменения в типовые формы договоров в соответствии с утвержденным порядком будут доведены до партнеров Агентства.

        Кроме того, ожидается дальнейшее законодательное урегулирование вопроса о том, каким образом кредитор сможет в случае прекращения действия кредитного договора предъявить должнику требования о взыскании части долга, когда по результатам торгов, суммы вырученной от продажи заложенного имущества окажется недостаточной для погашения кредита. Учитывая, что по завершении торгов ипотека прекращается и закладная аннулируется, у кредитора будут отсутствовать основания требовать от должника уплаты остатка задолженности в связи с прекращением (ранее) кредитного договора. В связи с этим, Агентство в настоящее время не планирует применение конструкции, предусматривающей прекращения действия кредитного договора в связи с выдачей закладной.

        2. Об отметках при регистрации. Изменения в части порядка работы регистрирующего органа при оформлении ипотеки в силу закона — проставлении на закладной отметки о дате (ране — о времени) и месте государственной регистрации, не нуждаются во внесении изменений в Стандарты Агентства и форму закладной, так как ранее проставлявшееся время осуществлялось регистратором самостоятельно.

        3. О перекредитовании. Законодательно закреплена сложившаяся в регионах практика сокращения времени на регистрационные действия при перекредитовании за счет погашения записи об ипотеке и аннулирования «старой» закладной одновременно с регистрацией договора об ипотеке и оформления «новой» закладной. Закон дополнен формулировкой: «Государственная регистрация договора об ипотеке, заключенного в обеспечение возврата кредита или займа, предоставленных на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, и выдача закладной, если ее выдача предусмотрена данным договором об ипотеке, могут осуществляться одновременно с погашением ипотеки и аннулированием закладной, которая была выдана в обеспечение ранее предоставленных кредита или займа, при условии представления такой закладной в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав».

        Внесения изменений в Стандарты Агентства не требуется. Партнерам Агентства рекомендуется руководствоваться преимуществами нововведений при проведении (регистрации) сделок по перекредитованию.

        4. О времени составления закладной. Закон дополняется следующей формулировкой: «Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав». Указанная норма распространяется только на отношения между кредитором и должником (залогодателем), когда при заключении кредитного договора (договора об ипотеке) составление закладной указанными договорами не предусматривалось.

        Учитывая, что Стандарты Агентства содержат условие, что составление и выдача закладной осуществляются одновременно с подачей документов на государственную регистрацию ипотеки, внесения изменений в Стандарты Агентства не требуется.

        5. Изменение и аннулирование закладной. В Закон вносится новая формулировка соответствующих положений, что окончательно разрешает вопрос о том, кто осуществляет на закладной отметку о зарегистрированном соглашении об изменении содержания закладной. Законом установлено, что эта обязанность возлагается на орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Кроме того, Законом сохранена норма о безвозмездной регистрации такого соглашения.

        Применение новых формулировок в Законе не требует внесения изменений в Стандарты Агентства.

        Вместе с тем, остался не решенным вопрос о необходимости регистрации соглашения об аннулировании закладной. Исходя из анализа новой редакции пункта 7 ст. 13 Закона можно сделать вывод, что необходимость регистрации в большей степени относится к соглашению об изменении содержания закладной. Таким образом, Агентство, до получения соответствующих разъяснений от Федеральной регистрационной службы, полагает допустимым случаи, когда в отношении соглашения об аннулировании закладной процедура государственной регистрации не осуществляется.

        6. О депозитарном учете закладных. В Закон вводится норма, позволяющая осуществлять депозитарный учет закладных (временный или обязательный), предусматривая основные положения по порядку учета прав на закладные и их хранению. Депозитарный учет закладных будет осуществляется в депозитариях — профессиональных участниках рынка ценных бумаг, имеющих выданную в порядке, установленном Федеральным законом от 22.04.1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг», соответствующую лицензию.

        В настоящее время все закладные, владельцем которых является Агентство, в обязательном порядке передаются в депозитарий только на хранение. Внесение изменений и дополнений в Стандарты Агентства или форму закладной для осуществления операций хранения закладных не требуется.

        После разработки и официального утверждения правил и форм документов по депозитарному учету закладных, формирования требований к депозитарию, осуществляющему учет закладных, соответствующие изменения и дополнения будут внесены в Стандарты Агентства и в соответствии с утвержденным порядком будут доведены до партнеров Агентства.

        7. Изменение обязательных реквизитов закладной. В новой редакции Закона информация в части сведений, которые должны быть указаны в закладной — «место регистрации» должника, залогодателя и залогодержателя, если они являются физическими лицами, заменяются на «сведения о документе, удостоверяющем личность».

        Типовая форма закладной, применяемая Агентством, уже содержит сведения о документе, удостоверяющем личность, и не требует внесения дополнений. К закладным, составленным после 26 января 2009 года, и имеющим не заполненные поля «место регистрации» в типовой форме закладной, не будут предъявляться требования о заполнении соответствующих граф. Указанное правило не распространяется на закладные, составленные и выданные до 26 января 2009 года. Одновременно следует учитывать, что при предложении к рефинансированию и занесению кредитного дела в ЕИС рассматриваемые поля подлежат обязательному заполнению.

        8. Оценка. В новой редакции Закона закрепляется правило, в соответствии с которым в закладной должна быть указана денежная оценка заложенного имущества, подтвержденная заключением оценщика независимо от оснований возникновения ипотеки (ранее подтверждение оценки требовалось только при ипотеке в силу закона).

        Стандартами Агентства и типовой формой закладной предусмотрено требование об оценке предмета ипотеки и графа для указания реквизитов оценщика содержится в тексте закладной. Кроме того, отчет оценщика (копия отчета, заверенная кредитором) является обязательным документом, входящим в состав кредитного дела.

        9. Примерные условия закладной. Нововведением является норма Закона о том, что отдельные условия закладной могут определяться примерными условиями, разработанными для закладных, размещенными на сайте в сети «Интернет» и опубликованными в периодическом печатном издании, распространяемом тиражом не менее десяти тысяч экземпляров. В этом случае при составлении закладной в нее вместо таких условий включается указание на источник, в котором опубликованы такие условия.

        До внедрения системы депозитарного учета закладных и внесения изменений в Стандарты Агентства, указанные нововведения Закона, направленные на устранение «многостраничности» закладных, Агентством применяться не будут.

        10. Погашение регистрационной записи об ипотеке. Начиная с 26 января 2009 года для владельца закладной предусмотренная кредитным договором (договором займа) обязанность по осуществлению действий по погашению записи об ипотеке сводится к проставлению отметки на закладной о полном исполнении должником обязательства и передаче такой закладной должнику (залогодателю), который самостоятельно подает заявление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, о прекращении ипотеки и погашении записи об ипотеке. Кроме того, внесена поправка в НК РФ, о том, что государственная пошлина за действия по погашению записи об ипотеке не уплачивается.

        До внедрения системы депозитарного учета закладных и внесения соответствующих изменений в Стандарты Агентства Агентство не предусматривает изменения типовой формы закладной и внесения дополнительной специальной графы в закладную «отметка об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства».

        Агентство, в соответствии с установленным порядком, на практике уже осуществляет соответствующие отметки на закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме со словами о таком исполнении и дате его исполнения. Указанная отметка осуществляется и удостоверяется подписью и печатью Агентства или подписью и печатью юридического лица, уполномоченного Агентством на совершение таких действий. Такая закладная (после 26 января 2009 года) подлежит передаче должнику-залогодателю, который самостоятельно осуществляет подачу заявления в регистрирующий орган о прекращении ипотеки и аннулировании закладной.

        11. О передаче прав на закладную. Новая редакция статьи 48 Закона изменяет порядок и правовую природу передачи прав на закладную (прав по ценной бумаге), в том числе при депозитарном учете закладных, а также устанавливает новые основания для признания законности владения закладной, в соответствии с которыми сама сделка по передаче прав на закладную исключена из таких оснований. Для признания владельца закладной законным, достаточно наличие соответствующей отметки на закладной, подтверждающей передачу прав на закладную (ранее — передачи прав по закладной).

        11.1. До внедрения системы депозитарного учета закладных и внесения соответствующих изменений в Стандарты Агентства Агентством не предусматривается изменения типовой формы закладной, и исключения из раздела «Отметки о смене владельца закладной» поля «основание передачи». К закладным, предлагаемым в Агентство на рефинансирование после 26 января 2009 года, требования к заполнению поля «основание передачи» в типовой форме закладной сохраняются, однако, при этом допускается, что по всем предшествующим предложению на рефинансирование сделкам по передаче прав на закладную поле закладной: «основание передачи» остается незаполненным.

        Предусмотренный Стандартами Агентства порядок рефинансирования, включающий заключение Соглашений о сотрудничестве с Поставщиком и договоров купли-продажи закладных, а также составление актов приема-передачи закладных — сохраняется.

        11.2. До внедрения системы депозитарного учета закладных и внесения соответствующих изменений в Стандарты Агентства Агентством не предусматривается изменения типовой формы закладной, и исключения из раздела «Отметки о смене владельца закладной» поля «остаток неисполненных обязательств должника по основному долгу на дату передачи прав по закладной». Вместе с тем, к закладным, предлагаемым в Агентство на рефинансирование после 26 января 2009 года, требование к заполнению поля «остаток неисполненных обязательств должника по основному долгу на дату передачи прав по закладной» предъявляться не будет.

        Предусмотренный Стандартами Агентства порядок рефинансирования, включающий заключение Соглашений о сотрудничестве с Поставщиком и договоров купли-продажи закладных, а также составление актов приема-передачи закладных — сохраняется.

        11.3. В связи с изменениями в Законе с 26 января 2009 года передача прав новому владельцу закладной должна сопровождаться отметкой о передаче прав на закладную вместо ранее использовавшейся отметки о передаче прав по закладной.

        В целях обеспечения оборота закладных, составленных и выданных по Стандартам Агентства до 26 января 2009 года, Агентством устанавливается следующий порядок заполнения раздела «Отметки о смене владельца закладной» в поле «Передача прав по закладной (новый владелец закладной)» после 26 января 2009 года:

        а) в закладных (типовая форма закладной), составленных и выданных по Стандартам Агентства до 26 января 2009 года, раздел «Отметки о смене владельца закладной» в поле «Передача прав по закладной (новый владелец закладной)», заполняется с проставлением (написанием) перед наименованием нового владельца закладной фразы «Права на закладную переданы». Далее указанное поле заполняется в соответствии с действующим порядком указания нового владельца закладной;

        б) при предложении Агентству к рефинансированию все закладные будут проверяться на правильность указания передачи прав новому владельцу закладной в отметке о передаче. Таким образом, наличие фразы «Права на закладную переданы» в отметке о передаче является обязательным условием для всех сделок по передаче прав на закладную, если такие отметки будут осуществляться после 26 января 2009 года;

        11.4. С 26 января 2009 года, при составлении и выдаче закладных по Стандартам Агентства с использованием типовой формы закладной, в разделе «Отметки о смене владельца закладной», наименование поля «Передача прав по закладной (новый владелец закладной)» должно быть технически заменено на новое наименование«Передача прав по ценной бумаге. Права на закладную переданы (Новый владелец закладной)».

        11.5. С 15 февраля 2009 года, партнерам Агентства, при выдаче ипотечных кредитов (займов) в обязательном порядке необходимо дополнять соответствующую применяемую типовую форму договора (кредитный договор, договор займа, договор об ипотеке и др.) перед подписной частью документа специальным абзацем следующего содержания:

        «Стороны, согласовали, что встречающиеся по тексту настоящего документа фразы, содержащие слова «передача прав по закладной» означают передачу всех удостоверяемых закладной прав в совокупности, и тождественны формулировкам «передача прав на закладную»».

        Указанная выше фраза может включаться в типовые формы договоров начиная с 26 января 2009 года. До утверждения и опубликования в установленном порядке внесения исправления в типовые формы документов, в том числе в наименование поля в разделе «Отметки о смене владельца закладной» в типовой форме закладной в Стандартах Агентства, при оформлении ипотечных сделок, составлении и выдаче закладных начиная с 26 января 2009 года следует руководствоваться настоящими разъяснениями.

        С 26 января 2009 года — даты вступления в силу изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», и до утверждения и опубликования в установленном порядке исправлений в текст Стандартов Агентства и приложений к Стандартам Агентства, все встречающиеся фразы, содержащие слова «ПЕРЕДАЧА ПРАВ ПО ЗАКЛАДНОЙ» в указанных документах следует читать как «ПЕРЕДАЧА ПРАВ НА ЗАКЛАДНУЮ ( ПЕРЕДАЧА ПРАВ ПО ЦЕННОЙ БУМАГЕ )», в соответствующих падежах, числах и формулировках.

        Действующие инструкции, в частности, «Инструкция по порядку заполнения закладной» и «Инструкция по проведению экспертизы кредитных дел» применяются с учетом положений настоящих разъяснений.

        Департамент методологии и маркетинга

        В соответствии с Приложением № 14 к Стандартам Агентства, содержащим список документов, предоставляемых в Агентство на выкуп/экспертизу, копия выписки из ЕГРП, содержащей сведения о государственной регистрации ипотеки входит в состав документов, предоставляемых в обязательном порядке.

        В соответствии со Стандартами Агентства, при предложении закладной к рефинансированию, Поставщик обязан гарантировать отсутствие каких-либо претензий третьих лиц и обременений на предмет ипотеки, так как выявленные нарушения ведут к реализации Агентством права требования об обратной продаже. Соответственно, Поставщику, в целях снижения риска по исполнению обязательств обратной купли-продажи закладной, целесообразно ориентироваться на дату получения выписки из ЕГРП максимально близкую к дате рефинансирования.

        Срок давности получения выписки из ЕГРП устанавливается в Инструкции по проведению экспертизы кредитных дел (далее — Инструкция) и не должен превышать 3 (трех) месяцев до даты предложения закладной Агентству к рефинансированию. Требования Инструкции являются обязательными для Поставщиков.

        В феврале 2009 года в Инструкцию будут внесены изменения, допускающие представление выписки из ЕГРП со сроком давности её получения — 3 (три) месяца. По закладным (кредитным делам), предложенным к рефинансированию ранее 01.02.2009 г., замечания экспертов которые относились к сроку давности выписки из ЕГРП, если такое замечание не было устранено предоставлением новой выписки, будут пересмотрены по заявлению Поставщика индивидуально по каждой закладной, с учетом настоящих Разъяснений.

        Если на этапе выкупа/экспертизы есть основания предполагать, что на предмет ипотеки существуют заявленные требования третьих лиц, и (или) деятельность и финансовое состояние Поставщика несут риск в части исполнения обязательств по обратной купле-продаже закладных, Агентство вправе перед выкупом закладной запросить у Поставщика предоставление новой выписки из ЕГРП.

        Департамент методологии и маркетинга

        В связи с большим количеством поступающих запросов от партнеров, связанных с проблемой комплектации кредитного дела копией трудового договора, обязательность предоставления которого на выкуп/экспертизу была закреплена приказом от 03.12.2008 г. №141-од, вступившего в действие с 01.01.2009г., Агентство информирует о том, что до внесения уточняющих изменений в форму Приложения №14 «Список документов (копий), предоставляемых в Агентство на выкуп/экспертизу» Стандартов Агентства требование предоставить «…копии документов, подтверждающих занятость и стаж Заемщика (трудовая книжка и трудовой договор), свидетельство о внесении в единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей) — в зависимости от вида занятости Заемщика;…»

        следует применять с учетом видов занятости каждого заемщика и требований п.2.3.1. Части I Выдача Стандартов Агентства: «Заработная плата по основному месту работы для наемных работников.

        Подтверждается следующими документами:

        • копия трудового контракта (договора) или копия трудовой книжки Заемщика…»

        Таким образом, требование обязательного предоставления копии трудового договора (контракта) распространяется на следующие случаи:

        • подтверждение дохода, получаемого на дополнительном месте(ах) работы, заемщиком при работе по совместительству,
        • ипотечный кредит (заем) относится к категории кредитов повышенного риска (разъяснения «О внесении изменений и дополнений в Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов), направленных на снижение доли кредитов (займов) повышенного риска в портфеле Агентства» от 07.03.2008 г.)
          Обращаем Ваше внимание на исключения применения данного требования в случаях, описанных в разъяснениях, размещенных на сайте Агентства в разделе «Стандарты АИЖК/Дополнения и разъяснения/Разъяснения о порядке применения требований Стандартов АИЖК, вступающие в силу с 01.01.2009 г. согласно Приказу от 03.12.2008 г. №141-од (в частности: участие несовершеннолетних лиц, предоставление трудового договора)» от 29.12.2008 г.)

        Дополнено 01.07.2009г.

        Требование обязательного предоставления копии трудового договора (контракта) не распространяется на заемщика, который является единоличным исполнительным органом организации, ее единственным участником (учредителем), членом, собственником ее имущества и составление и подписание документов осуществляет единолично. В этом случае кредитное дело такого заемщика вместо копии трудового договора (контракта) комплектуется следующими документами:

        • копия решения единственного участника о назначении на должность единоличного исполнительного органа;
        • копия приказа единоличного исполнительного органа о вступлении в должность

        Управление методологии ДММ

        Письмо ФРС РФ. Разъяснение относительно государственной регистрации соглашения об изменении содержание закладной и соглашения об аннулировании закладной

        (скачать)

        Уважаемые коллеги,

        В настоящее время ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее Агентство) столкнулось с рядом вопросов, возникающих как у Продавцов закладных, так и у Экспертных организаций в части порядка заполнения и предоставления документов кредитного дела в Агентство, а именно — договоров страхования.
        В связи с этим, считаем целесообразным дать следующие разъяснения:
        1. В договорах страхования допустимы общепринятые сокращения в сведениях о застрахованных, их документах, об объекте страхования. Например:  отдел внутренних дел — ОВД, город — г., улица — ул., и т.д.
        2. Ксерокопия квитанции об оплате части страховой премии может быть не заверена Продавцом закладных, если все сведения в ней читаемы.
        3. Для проведения экспертизы Эксперт не должен запрашивать копию Приложения №1 к договору страхования- правила страхования и Приложения №2 к договору страхования — заявление на страхование. Однако если у Эксперта возникли сомнения в правильности оформления всех приложений к договору страхования или других документах, связанных с приложениями к договору страхования, у Эксперта остается право запросить вышеперечисленные документы у Продавца закладных.
        Просим учесть данные разъяснения в дальнейшей работе.

        Письмо Росрегистрации по вопросам разъяснения порядка погашения регистрационной записи об ипотеке от 23.01.2008г. № 9-178

        (скачать)

        Внимание! На сегодняшний день единственным источником формирования достоверного информационного расчета является ЕИС АИЖК, в связи с чем Агентство рекомендует формировать График платежей в ЕИС АИЖК.

        При использовании для формирования информационного расчета других стандартов обработки данных, в том числе данного файла, Агентство не несет ответственности за правильность формирования Графика платежей и не гарантирует соответствия расчетов Графику платежей, сформированному в ЕИС АИЖК.

        В случае выявления расхождений результатов расчета на момент рефинансирования Партнеры должны приводить График платежей в соответствие с Графиком платежей, сформированным в ЕИС АИЖК.

        Закладные, по которым графики платежей построены по отличным от указанных в данном сообщении принципам, не будут рассматриваться Агентством на предмет рефинансирования до приведения их в соответствие со стандартными требованиями Агентства

        Скачать Excel-файл расчета графика платежей (выдача кредита 1999-2010гг.)

        Скачать Excel-файл расчета графика платежей (выдача кредита 2007-2018гг.)

        Скачать Excel-файл расчета графика платежей (выдача кредита 2007-2018гг., анн-руб, од, проц.-коп.)

        В связи с вступлением в силу изменений и дополнений в Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов) (далее — Стандарты), утвержденные Приказом генерального директора ОАО «АИЖК» (Приказ от 16.01.2008 г. № 02-од), направленных на снижение доли кредитов (займов) (далее — кредиты) повышенного риска в портфеле Агентства, сообщаем следующее.

        1. Вышеуказанные изменения и дополнения определяют параметры кредитов повышенного риска. Кредитами повышенного риска признаются кредиты, для которых на момент выдачи соблюдаются одновременно два условия, а именно: размер предоставляемого кредита более 1,5 млн. рублей и коэффициент К/З более 80%.

        Кредиты повышенного риска, выданные по кредитным договорам (договорам займа), заключенным с 01 февраля 2008 г., не будут рассматриваться Агентством на предмет рефинансирования.

        В то же время на предмет рефинансирования без ограничения срока предложения рассматриваются кредиты, параметры которых на дату выдачи соответствуют следующим условиям, а именно:

        Размер предоставляемого кредита (руб.) Величина коэффициента К/З (%)
        1 Менее или равен 1 500 000 Не более 90 и не менее 30
        2 Более 1 500 000
        (примечание — с учетом п.3 настоящих Разъяснений)
        Не более 80 и не менее 30

        Объем ежемесячного рефинансирования кредитов повышенного риска, предоставленных до 01 февраля 2008 г., а также после указанной даты, при условии заключения кредитных договоров (договорам займа) до 01 февраля 2008 г., будет ограничен. При этом помесячный план выкупа выданных кредитов, относящихся к группе повышенного риска, определяется и устанавливается решением Правления Агентства.

        Предельный срок выкупа ипотечных кредитов повышенного риска не установлен, в связи с чем рефинансирование вышеуказанных кредитов, в рамках определенного Правлением Агентства объема, выданных по заключенным до 01.02.2008 г. кредитным договорам (договорам займа), будет осуществляться без ограничения срока предложения.

        Кредиты повышенного риска будут проходить расширенную проверку, в том числе с использованием дополнительных документов, обязательных для предоставления при предложении к выкупу закладных, а именно:

        — документов, подтверждающих доходы заемщиков, учтенные при анализе платежеспособности и расчете П/Д (справки 2-НДФЛ, иные документы);

        — документов, подтверждающих занятость и стаж заемщиков (трудовая книжка и трудовой договор (при наличии), свидетельство о внесении в единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей);

        — всех листов отчета об оценке, за исключением копий лицензий и сертификатов оценщиков.

        Агентство оставляет за собой право в случае появления сомнений в достоверности представленной информации отказать в выкупе закладной.

        2. Вышеуказанные изменения и дополнения также устанавливают дополнительное требование обязательного осуществления заемщиками полных платежей по крайней мере за первый и второй процентные периоды на счет первичного кредитора (займодавца) к моменту предложения кредита к рефинансированию, но не ранее окончания срока определяемого условиями кредитного договора (договора займа) для их внесения. В рамках применения данного требования Стандартов Агентства в качестве первичного кредитора понимается юридическое лицо, осуществившее предоставление заемщику ипотечного кредита в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации и Стандартов Агентства. Это требование распространяется на все рефинансируемые Агентством ипотечные кредиты, выданные начиная с 01.02.2008 г., и связано с контролем фактического зачисления денежных средств.

        3. Дополнительно сообщаем, что в целях снижения кредитного риска портфеля закладных Агентства увеличение максимальных сумм остатков основного долга в 2008 году не планируется. Размер максимальных остатков ссудной задолженности по закладным, рефинансируемым Агентством в 2008 году, остается для каждого региона на уровне, определенном в соответствии с приказом № 07-од от 07.02.2007г.

        Разъяснения для составления отчета об андеррайтинге, входящего в состав кредитных дел, предлагаемых Агентству к рефинансированию с 15.05.2008 по 31.05.2008 г. включительно.»

        (скачать)

        Разъяснения для составления отчета об андеррайтинге, входящего в состав кредитных дел, предлагаемых Агентству к рефинансированию с 01.06.2008 г.

        (скачать) (обновлено 22.12.2010г.)

        (скачать) (обновлено 01.07.2010г.)

        О размещении файла расчета размера кредита и платежеспособности Заемщика (расчет коэффициентов К/З и П/Д)

        Внимание! До момента приведения функциональных возможностей ЕИС АИЖК в соответствие с новой редакцией Стандартов Агентство рекомендует использовать для проверки правильности расчета коэффициентов К/З и П/Д файл расчета, размещенный на сайте Агентства.

        (скачать)

        Управление методологии ДММ

        Уважаемые партнеры!

        По вопросу разъяснения требований п. 4.4 Общей части Стандартов, а именно «Оформление залога Предмета ипотеки, собственником/одним из собственников которого является несовершеннолетний, должно производиться только по Договору об ипотеке при обязательном наличии согласия органа опеки и попечительства на передачу в залог Предмета ипотеки» Агентство сообщает следующее.

        Требование п. 4.4. Общей части Стандартов распространяется только на случаи, когда в залог передается имеющееся жилое помещение, и при этом несовершеннолетний является собственником закладываемого жилого помещения. Требование о наличии разрешения органа опеки и попечительства на передачу в залог жилого помещения, в котором собственником/одним из собственников является несовершеннолетний, установлено ст. 37 Гражданского кодекса РФ и связано с предоставлением согласия на заключение договора об ипотеке.

        Настоящим Агентство разъясняет следующее.

        1. На предмет рефинансирования Агентством рассматриваются закладные с участием несовершеннолетних в качестве залогодателя при осуществлении государственной регистрации ипотеки в силу закона:

        1.1. Когда одним из собственников приобретаемого жилого помещения является несовершеннолетний на основании решения органа опеки и попечительства или вступившего в законную силу решения суда о наделении несовершеннолетнего правом собственности в приобретаемом жилом помещении;

        1.2. При участии заемщика в Федеральной/Региональной программах, предусматривающих предоставление субсидий на приобретение жилого помещения, частичную оплату кредитного договора/договора займа при условии приобретения жилого помещения в собственность всех членов семьи заемщика, включая несовершеннолетних.

        Дополнено 20 июля 2009г.

        1.3. Если заемщик (супруг заемщика), получивший государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, вправе использовать средства (часть средств) материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплату процентов по ипотечному кредиту (займу), выданному на приобретение (строительство) жилого помещения.

        2. На предмет рефинансирования Агентством НЕ рассматриваются закладные:

        2.1. При включении несовершеннолетнего в число залогодателей приобретаемого с использованием кредитных/заемных средств жилого помещения за исключением случаев, указанных в п.п. 1.1, 1.2, 1.3 настоящих разъяснений.

        Управление методологии ДММ

        Разъяснения о применении ст. 30 ФЗ «О банках и банковской деятельности» согласно редакции, установленной Федеральным законом от 08.04.2008 г. N 46-ФЗ «О внесении изменений в статью 30 Федерального закона «О банках и банковской деятельности»

        (скачать)

        В процессе реализации развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации существует объективная необходимость обеспечения стандартизации и унификации процедур предоставления и обслуживания долгосрочных ипотечных кредитов, государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, оформления закладных.

        В связи с этим, Агентство направляет для использования в работе настоящие Разъяснения по вопросам, возникающим при осуществлении деятельности по ипотечному жилищному кредитованию, в том числе по процедуре государственной регистрации сделок с недвижимостью, порядку оформления закладных, внесения изменений в закладную.

        1. О порядке государственной регистрации сделок

        1.1) При осуществлении государственной регистрации ипотеки следует обращать внимание на то, что в соответствии с п. 2 ст. 22 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п. 13 Инструкции «О порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам», утверждённой приказом Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. № 289/235/290, на все подлинные экземпляры договора об ипотеке вносятся надписи, удостоверяющие проведение государственной регистрации ипотеки, содержащие полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, место, дату и номер государственной регистрации ипотеки, которые заверяются подписью регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним и скрепляются печатью регистрирующего органа.

        Кроме того, в соответствии с п. 77 Правил ведения ЕГРП, утверждённых Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219, государственная регистрация сделки в отношении недвижимого имущества, в том числе сделки по передаче имущества в залог, а также право собственности или иного вещного права, возникшего на основании сделки (договора купли продажи квартиры), удостоверяется штампом регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание сделки.

        Таким образом, на оригинале документа, выражающего содержание сделки, должны проставляться следующие штампы регистрационной записи:

        1. При возникновении ипотеки в силу закона на договоре, например, купли — продажи жилого помещения, проставляются три штампа:

        1) о государственной регистрации сделки купли-продажи жилого помещения;

        2) о государственной регистрации права на приобретённое жилое помещение;

        3) о государственной регистрации ипотеки приобретённого жилого помещения.

        2. При регистрации ипотеки на основании договора на договоре об ипотеке проставляются два штампа:

        1) о государственной регистрации сделки передачи приобретённого жилого помещения в ипотеку;

        2) о государственной регистрации ипотеки приобретённого жилого помещения.

        Никаких других штампов, в том числе о регистрации сделки купли-продажи жилого помещения, на договоре об ипотеке не ставится.

        (Основание: п.2 ст. 22 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; п. 77 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; п. 23 Инструкции «О порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения», утверждённая приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233) (с изменениями от 19 ноября 2003 г., 24 декабря 2004 г.); п. 13 Инструкции «О порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам»).

        1.2) В том случае, если была зарегистрирована ипотека в силу закона, а потом заключался договор об ипотеке, то на договоре проставляется штамп о регистрации договора и дополнительно делается запись о том, что ипотека зарегистрирована в силу закона с указанием номера и даты регистрации. Если орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в данном случае зарегистрирует ипотеку на основании договора с присвоением другого номера в отличие от ранее зарегистрированной ипотеки в силу закона, то такой договор также будет приниматься Агентством при решении вопроса о рефинансировании закладной.

        1.3) Учитывая, что государственная регистрация ипотеки при ипотеке в силу закона осуществляется под тем же номером, что и право собственности залогодателя (п.31 Инструкции «О порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам»), а при ипотеке по договору — под тем же номер, что и договор (п.13 той же Инструкции), то возможен вариант, когда на договорах проставляется только два штампа, но при условии, что в штампе о регистрации сделки будет также указан ипотеке, например «Произведена государственная регистрация договора об ипотеке и ипотеки» или «Произведена государственная регистрация права и ипотеки».

        1.4) Если на основании одной сделки в ЕГРП зарегистрированы права на жилой дом и на земельный участок, на котором он расположен, то, в штампе или штампах регистрационной надписи на документах после слов: «Произведена государственная регистрация» указываются отдельно вид зарегистрированного права и отдельно вид каждого объекта недвижимого имущества, право на который было зарегистрировано под номером регистрации, указанным в этом штампе (Основание: п. 79 Правил ведения ЕГРП).

        При этом, в штампах регистрационной записи указываются регистрационные номера отдельно ипотеки как жилого дома, так и земельного участка (Основание: п. 13 Инструкции «О порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам»).

        2. Заключение соглашения об изменения содержания закладной.

        2.1) В соответствии с п. 7 ст. 13 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) соглашение об изменении содержания закладной подлежит государственной регистрации.

        Однако ни Законом об ипотеке, ни Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не предусмотрен механизм регистрации такого соглашения. В частности, не определяется перечень документов, необходимых для регистрации соглашения об изменении содержания закладной, а также последовательность действий по внесению в нее изменений.

        Также до настоящего времени законодательно не решен вопрос о том, кто правомочен проставлять на закладной запись о том, что соглашение об изменении условий закладной является в соответствии с требованиями ст. 13 и 15 Закона об ипотеке неотъемлемой ее частью, не определен момент проставления данной отметки: одновременно с заключением соглашения, одновременно с государственной регистрацией данного соглашения либо после его государственной регистрации.

        Поскольку п.7 ст. 13 Закона об ипотеке имеет прямое действие и подлежит безусловному исполнению, рекомендуем придерживаться следующего порядка при заключении таких соглашений.

        Первый вариант. Государственная регистрация Соглашения осуществляется в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а именно разделом VII. «Записи об изменениях, не влекущих за собой прекращения или перехода права», предусматривающего, что для внесения сведений об изменениях, не влекущих за собой прекращения или перехода права, на листе, к которому относится это изменение, в графе «Особые отметки регистратора» проставляется штамп о внесении изменений в регистрационную запись (приложение № 10). На штампе указываются дата внесения изменений и имя регистратора, заверенные его подписью.

        Государственный регистратор прав вносит соответствующие сведения о произведенных изменениях. В графе «Документы-основания» указываются реквизиты Соглашения, послужившего основанием для внесения изменений.

        По нашему мнению, такой же штамп о внесении изменений необходимо проставлять на самом Соглашении как доказательство проведенной государственной регистрации Соглашения.

        Второй вариант. Государственную регистрацию Соглашения об изменении условий закладной осуществлять, руководствуясь ст. 6 ГК РФ «Применение гражданского законодательства по аналогии», а именно следует придерживаться порядка государственной регистрации Соглашения об изменении содержания закладной как сделки. В этом случае, в соответствии с п. 77 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственная регистрация Соглашения об изменении условий закладной должна удостоверяться штампом регистрационной надписи на документах (приложение N 15 к Правилам), проставляемом на оригинале Соглашения.

        На штампе регистрационной надписи после слов: «Произведена государственная регистрация» указывается «Соглашение об изменении условий закладной», проставляются дата государственной регистрации и номер, под которым Соглашение как сделка зарегистрирована в Едином государственном реестре прав.

        Запись в штампе регистрационной надписи заверяется подписью регистратора с указанием его фамилии и инициалов и скрепляется печатью.

        В обоих случаях, после государственной регистрации, государственный регистратор обеспечивает внесение записи в Соглашение о том, что оно является неотъемлемой частью закладной по аналогии с нормами закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (п.1 ст. 14), обязывающими регистрирующий орган обеспечивать внесение в закладную записей, предусмотренных ст. 22 Закона об ипотеке. Более того, такая запись в закладной может появится только после того, как соглашение будет зарегистрировано, поскольку залогодатель на момент сдачи соглашения регистратору не имеет данных о такой регистрации.

        В любом случае, единый порядок регистрации Соглашения об изменении содержания закладной устанавливается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. В тоже время, предложенные варианты соответствуют порядку, установленному законодателем.

        Таким образом,

        1. Соглашение об изменений условий закладной подлежит обязательной государственной регистрации. Поскольку порядок такой регистрации не определен, возможны варианты, когда номер государственной регистрации может не присваиваться.

        2. На Соглашении должна быть отметка о проведенной государственной регистрации Соглашения. Поскольку порядок внесения такой записи не установлен, возможны различные варианты такой записи. В любом случае, на экземпляре Соглашения должна быть отметка, сделанная государственным регистратором о государственной регистрации Соглашения.

        3. Регистрирующий орган обеспечивает внесение отметки в закладной о зарегистрированном Соглашении с указанием на то, что оно является неотъемлемой частью закладной, скрепляет эту надпись своей подписью и печатью регистрирующего органа.

        4. Соглашение должно быть скреплено органом, осуществляющем государственную регистрацию прав, с закладной, пронумеровано как единое целое закладной и скреплено печатью этого органа. (п.4 ст. 10 и п. 3 ст.14 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

        2.2.) Учитывая, что соглашение о внесении изменений в закладную, кроме случаев аннулирования закладной и выдачи новой, имеет существенное значение для владельца закладной, то текст такого соглашения предварительно должен быть согласован с Агентством.

        3. Классификация доходов заемщиков.

        При осуществлении процедуры оценки платежеспособности заемщика для определения способности заемщика выплачивать ипотечный кредит (заём) в любом случае неучитываются обязательные расходы, которые несут заемщики в соответствии с законодательством либо судебными решениями (налоги, платежи по иным кредитным обязательствам, коммунальные платежи, алиментные платежи и т.д.), т.е. расходы, уплата которых производится независимо от желания заемщика. Это связано с тем, что обязательные платежи не могут направляться заемщиком на погашение долга по кредиту, в связи с чем учет таких расходов при определении максимальной суммы кредита может отрицательно сказаться как на имущественном положении заемщика, так и на возможности исполнения им своих обязательств.

        4. Особенности оформления закладной.

        4.1) В случае, если до составления заемщиком-залогодателем закладной в кредитный договор вносятся какие-либо изменения и дополнения путем заключения дополнительных соглашений, в разделе 4 закладной «Обязательство, обеспеченное ипотекой», помимо включения сведений о кредитном договоре также вносятся сведения о всех заключенных дополнительных соглашениях к кредитному договору. Не включение таких сведений в текст закладной является основанием для отказа в выкупе Агентством таких закладных.

        4.2) В случаях уступки первоначальным кредитором региональному оператору прав по кредитным договорам до государственной регистрации права собственности и ипотеки (при кредитовании покупки квартир по договору долевого участия в строительстве жилого дома) следует иметь ввиду, что на момент составления закладной, в разделе 4 «Обязательство, обеспеченное ипотекой» после строки «Сумма _______________________рублей» дополнительно указывается строка «Остаток долга на момент составления закладной ____________________рублей», а в качестве первоначального залогодержателя указывается Региональный оператор, а не первичный кредитор, поскольку первоначальный залог на жилое помещение в данном случае будет оформляться именно на Регионального оператора.

        4.3) При выдаче закладной при ипотеке в силу закона включение в закладную данных, указанных в подпункте 10 пункта 1 статьи 14 Закона об ипотеке (наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды — точное название имущества, являющегося предметом аренды), осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

        Порядок включения этих данных в закладную определяется пунктами 2 и 3 статьи 22 Закона об ипотеке (государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, а в случае государственной регистрации ипотеки в силу закона — на договоре купли-продажи недвижимости, содержащей полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав).

        После проведения государственной регистрации ипотеки орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, на основании пункта 3 статьи 22 Закона об ипотеке обеспечивает внесение в закладную следующих данных:

        полное наименование регистрирующего органа;

        — дата и номер государственной регистрации ипотеки;

        — сведения, предусмотренные подпунктами 10 и 13 пункта 1 статьи 14 Закона об ипотеке (наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды — точное название имущества, являющегося предметом аренды, сведения о государственной регистрации ипотеки,

        — дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

        Названные данные заверяются подписью государственного регистратора прав и скрепляются печатью регистрирующего органа (пункт 3 статьи 22 Закона об ипотеке, п. 13, 36 Инструкции «О порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам»).

        Следует обратить внимание, что государственный регистратор заверяет подписью и скрепляет печатью каждую внесенную им запись (п. 36 Инструкции «О порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам»).

        4.4) В связи с тем, что участились случаи допущения ошибок при производстве отметок в закладной о передаче прав новому владельцу закладной (Агентству) и возникновения в связи с этим проблем с передачей закладной в депозитарий и сроками оплаты со стороны Агентства, следует иметь в виду следующее.

        В соответствии с п. 1, 2 ст. 48 закона об ипотеке произведенная отметка на закладной с учетом заключенного договора купли-продажи закладных свидетельствует о передаче прав по закладной новому владельцу. Поэтому недопустимо внесение в «передаточную запись» каких-либо изменений и исправлений после произведенной отметки, так как Региональному оператору уже не принадлежит закладная и, соответственно, он не может вносить исправления.

        Кроме того, оплата будет производиться Агентством с момента подписания акта после передачи закладных в специализированный депозитарий, а не с момента произведения отметки в закладной, т.е. в порядке, определенном п. 3.1. Договора купли-продажи закладных.

        Поэтому все вопросы выкупа закладных, в том числе дату выкупа и цену закладных, необходимо решать положительно до внесения отметки в закладную о передаче прав Агентству, чтобы исключить случаи, когда передача закладных в депозитарий осуществляется значительно позже даты отметки в закладной о передаче прав Агентству.

        В случае, если всё же возникнет необходимость внесения исправлений в отметку о передаче прав Агентству, то такие исправления должны быть заверены как предыдущим владельцем закладной, так и Агентством.

        4.5) Обращаем ваше внимание, что внесенные регистрирующим органом в закладную приписки и исправления (поправки) должны быть оговорены и подтверждены подписью регистратора и оттиском печати регистрирующего органа, при этом исправления должны быть сделаны так, чтобы всё ошибочно написанное, а затем зачеркнутое можно было прочесть в первоначальном тексте.

        Хотя ст. 23 Закона об ипотеке не содержит технический порядок внесения исправлений в закладную, представляется, что порядок исправлений установлен правилами делопроизводства и аналогичен порядку внесения исправлений, предусмотренного при совершении нотариальных действий. К примеру, в закладной указан не верный номер государственной регистрации ипотеки. Неверная запись зачеркивается, вносится правильная запись, ниже в кавычках воспроизводится зачеркнутая запись с пояснением, что зачёркнутое не читать, а далее указывается вписанная новая запись, которая также воспроизводится в кавычках и делается отметка «дописанному _______ верить». Если производятся исправления в тексте или цифрах, то указывается, что «исправленному _________ на ________ верить», например, «исправленному «6» на «7» верить». Указанные записи заверяются регистратором и скрепляются печатью регистрирующего органа.

        Иные исправления в закладной, в том числе по тексту закладной, допущенные при её составлении, не допускаются. Любые изменения в закладную могут быть внесены только через механизм заключения соглашения о внесении изменений в закладную либо её аннулирования и выдачи новой ( п.п.6 и 7 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

        4.6) В некоторых регионах при оформлении закладной в разделах 6 или 16 исключают сведения о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения или договора об ипотеке.

        Обращаем внимание, что отсутствие данных сведений в закладной будет расцениваться Агентством как несоответствие закладной утверждённой форме, что является основанием к отказу в рефинансировании такой закладной.

        5. Обеспечение уплаты страховых премий по договорам комплексного ипотечного страхования.

        Обращаем Ваше внимание, что своевременная оплата Заемщиком ежегодного страхового взноса по договору комплексного ипотечного страхования, является обязательным условием обеспечения сохранности находящегося в ипотеке жилого помещения, а так же возможности получения кредитором удовлетворения за счёт страховой суммы в случае уничтожения имущества или причинения вреда жизни и здоровью заёмщика.

        Неоплата (несвоевременная оплата) заемщиком очередного страхового взноса является, согласно п. 4 ст. 50 Закона об ипотеке, основанием для предъявления требования о досрочном исполнении заемщиком обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования — обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом.

        Поэтому такие случаи будут рассматриваться Агентством как дефолт закладных.

        В связи с изложенным, предлагаем усилить контроль за своевременной уплатой заемщиками очередных страховых взносов по договорам комплексного ипотечного страхования.

        Директор

        Юридического Департамента Е.В. Чепенко

        РАЗЪЯСНЕНИЯ

        о порядке предоставления ипотечных жилищных кредитов на приобретение/строительство квартиры, индивидуального жилого дома с земельным участком, под залог жилого помещения, находящегося в собственности заемщиков/залогодателей

        Оформление ипотечных жилищных кредитов, которые будут обеспечиваться ипотекой жилых помещений, находящихся в собственности заемщиков/залогодателей должно производиться с учетом следующих особенностей.

        1. Кредит, в обеспечение которого передаётся имеющееся жилое помещение, должен иметь строго целевое назначение и предоставляться исключительно на приобретение либо строительство жилого помещения.

        Использование кредита на потребительские и иные цели не допускается.

        2. При предоставлении кредита на оплату договора долевого участия в строительстве жилого дома и/или договора об уступке права требования кредитный договор должен содержать:

        • запрет на уступку заемщиком прав по указанным договорам строительства без согласия кредитора (владельца закладной);
        • в случае нарушения заёмщиком запрета об уступке прав либо расторжения договора участия в долевом строительстве без согласия кредитора — условие о досрочном расторжении кредитного договора и возврате кредита, а при невыполнении данного требования — об обращении взыскания на предмет залога;
        • условие о том, что приобретаемое жильё в соответствии со ст. 77 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не будет находиться в залоге у первоначального кредитора, то есть кредитора, предоставившего кредит под залог имеющегося жилья.

        3. Размер предоставляемого кредита не должен превышать 70% и не должен быть меньше 30 % от цены передаваемого в ипотеку жилого помещения, подтвержденной независимым оценщиком.

        При этом, сумма кредита, рассчитанная как 70 % от цены залога, не должна превышать 100% стоимости приобретаемого жилья.

        Агентство оставляет за собой право пересмотра указанных в настоящем пункте коэффициентов.

        4. Предмет ипотеки может находиться на территории любого субъекта России независимо от места строительства или приобретения жилья. При этом Региональный оператор/Сервисный агент/Агент по сопровождению (далее по тексту — Агент) по месту выдачи кредита должны обеспечивать реальное оказание услуг по контролю за предметом ипотеки.

        5. Залогодателем может выступать как сам заемщик, так и третье лицо, в собственности которого находится передаваемое в залог жилое помещение.

        Передача в залог имеющегося жилого помещения осуществляется только на основании заключаемого договора об ипотеке. Закладная при этом оформляется по форме, утверждённой Агентством, являющейся приложением к Стандартам и действующей на момент её составления.

        6. При предложении Агентству закладной, удостоверяющей права кредитора на залог имеющегося жилья, на предмет рефинансирования дополнительно к установленным Стандартами документам Агент предоставляет:

        6.1. При предоставлении кредита на строительство жилого помещения:

        • удостоверенную Агентом копию зарегистрированного договора на участие в долевом строительстве (договора уступки прав, в случае его заключения), заключённого в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
        • платежный документ о направлении суммы кредита на оплату стоимости строящегося жилья.

        6.2. При предоставлении кредита на приобретение готового жилого помещения:

        • удостоверенную Агентом копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на приобретённое жилое помещение;
        • платежный документ о направлении суммы кредита на оплату стоимости приобретённого жилья.

        7. При выдаче кредита (займа) на строительство жилого помещения (п./п. 6.1 пункта 6 настоящих разъяснений) Закладные, оформленные под залог имеющегося жилья, будут выкупаться Агентством на любой стадии строительства жилого помещения только в случае, если правоотношения между заёмщиком и застройщиком оформлены в соответствии с требованиями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

        В случае, если кредит (заём) предоставлен на строительство жилого помещения и правоотношения заёмщика и застройщика оформлены не в соответствии с указанным законом, то Агентство будет выкупать закладные, оформленные под залог имеющегося жилья, только после окончания строительства и оформления права собственности на построенное жилое помещение.

        Разъяснения были дополнены 27.06.2006 года абзацем 8.

        8. Агентство рефинансирует ипотечные кредиты, выданные на строительство индивидуальных жилых домов под залог имеющихся в собственности заемщиков либо третьих лиц жилых помещений, при наличии надлежаще оформленного права на земельный участок, соответствующей проектной и разрешительной документации.

        Агентство готово рефинансировать ипотечные кредиты, выданные на строительство индивидуальных жилых домов под залог имеющихся в собственности заемщиков либо третьих лиц жилых помещений, до окончания строительства при условии, что помимо указанных выше требований, в кредитных договорах будут указаны конкретные сроки окончания строительных работ.

        18.11.2008 Дополнения к Разъяснениям от 14.11.2005 г. О кредитных договорах и договорах займа, заключаемых при оформлении ипотечного кредита (займа) на строительство жилого дома с обеспечением в виде залога имеющегося в собственности жилого помещения:

        9. Кредитный договор (Договор займа), заключаемый при оформлении Ипотечного кредита (займа) на строительство жилого дома, с обеспечением в виде залога имеющегося в собственности Заемщика (Заемщиков) либо третьих лиц жилого помещения, должен отвечать условиям, обеспечивающим возможность проведения проверки целевого использования кредитных (заемных) средств, в том числе и после рефинансирования.

        К таким условиям относятся:

        9.1. К Кредитному договору (Договору займа) приложены заверенные Первичным кредитором копии документов, сверенные с представленными Заемщиком оригиналами:

        — документов на земельный участок, отвечающих требованиям Стандартов;

        — проектной и технической документации на жилой дом;

        — действующего разрешения на строительство жилого дома;

        — договора строительного подряда и сметы на строительство жилого дома;

        — документов, подтверждающих право собственности Заемщика (Заемщиков) на объект незавершенного строительства и отчета о его оценке (если Ипотечный кредит (заем) предоставлен на завершение строительства недостроенного жилого дома).

        9.2. Приложенные к Кредитному договору (Договору займа) документы (смета или сводный сметный расчет на строительство жилого дома) позволяют проверить порядок определения максимальной суммы ипотечного кредита (займа) в соответствии с требованиями Стандартов.

        В случае предоставления Ипотечного кредита (займа) на завершение строительства жилого дома максимальная сумма ипотечного кредита определяется с учетом исключения из общей сметы на строительство жилого дома стоимости незавершенного строительством объекта, установленной в отчете об оценке.

        9.3. Формулировки и условия целевого использования кредита в Кредитном договоре (Договоре займа) позволяют точно определить объект строительства, например:

        «Кредит (заем) предоставляется для целевого использования, а именно: на строительство (завершение строительства) ____-этажного жилого дома общей сметной стоимостью строительства ______ (____________) рублей по проекту ______ (приложение №№) на земельном участке (свидетельство, кадастровый номер, адресные ориентиры) (приложение №№) в сроки, не превышающие дат, указанных в договоре строительного подряда и/или в разрешении на строительство (Приложение №№).

        По завершении строительства жилой дом будет оформлен в __________ собственность Заемщика (Заемщиков), а нотариальная копия свидетельства о праве собственности на построенный жилой дом будет предоставлена по первому требованию Кредитора (Займодавца, залогодержателя) как основной документ, подтверждающий целевое использование денежных средств Заемщиком (Заемщиками)». 

        9.4. В кредитном деле присутствуют документы, подтверждающие выдачу и получение Заемщиком всего объема денежных средств по Кредитному договору (Договору займа), а так же документы, подтверждающие их целевое использование Заемщиком в случае их наличия.

        Примечание: Заемщик должен быть уведомлен, что в течение срока действия Кредитного договора (Договора займа) и Договора об ипотеке он обязан самостоятельно обеспечить сбор и хранение документов, подтверждающих целевое использование кредитных (заемных) средств, например: документы по оплате, выполнению и сдаче-приемке строительно-монтажных работ, технический паспорт, свидетельство о праве собственности на построенный жилой дом.

        10. При предложении Агентству к рефинансированию указанного в пункте 9 Ипотечного кредита (займа) после завершения строительства жилого дома в материалах кредитного дела достаточно наличия нотариально заверенной копии свидетельства о праве собственности Заемщика (Заемщиков) на построенный жилой дом.

        При предложении Агентству к рефинансированию указанного в пункте 9 Ипотечного кредита (займа) до завершения строительства жилого дома, материалы кредитного дела должны содержать документы, перечисленные в пункте 9.1 разъяснений, а право истребовать у Заемщика (Заемщиков) копии свидетельства о праве собственности на построенный жилой дом предусмотрено в соответствии с пунктом 9.3 разъяснений.

        Настоящие разъяснения вступают в силу с даты их размещения на Интернет — сайте Агентства

        Управление методологии

        Департамента методологии и маркетинга АИЖК

        Разъяснения по порядку предоставления ипотечных кредитов (займов)

        В связи с многочисленными обращениями в Агентство по поводу порядка предоставления кредита (займа) считаем необходимым разъяснить следующее.

        В соответствии со ст.ст. 807, 808 Гражданского кодекса РФ договор займа квалифицируется как реальный договор и считается заключенным с момента передачи денег займодавцем заемщику.

        Более того, п. 2 ст. 808 Гражданского Кодекса РФ устанавливает обязательное предоставление доказательств выдачи суммы займа, поскольку закон связывает факт заключения указанного договора с фактической передачей денег заемщику. Аналогичная ситуация складывается и при выдаче ипотечного кредита

        Так в соответствии с п. 2.1.Положением ЦБ РФ от 31 августа 1998 г. N 54-П предоставление кредитной организацией денежных средств физическим лицам возможно либо в безналичном порядке путем зачисления денежных средств на банковский счет клиента — заемщика физического лица либо наличными денежными средствами через кассу банка.

        Любые иные способы предоставления заемных средств (например, перевод заемных средств на счет продавца жилого помещения либо иному третьему лицу в обход банковского счета заемщика) могут рассматриваться как не предоставленные непосредственно заемщику и, соответственно, повлечь недействительность договора займа (кредитного договора). В данной ситуации не возникает обязательства, обеспеченного ипотекой, и, следовательно, оснований для государственной регистрации ипотеки.

        В связи с вышеизложенным, закладные, оформленные по сделкам, где сумма займа (кредита) не предоставлялась непосредственно заемщику либо не перечислялась на его банковский счет, Агентством рефинансироваться не будут.

        Указанная выше позиция подтверждается судебной практикой (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
        от 12 июля 2005 г. N А11-9422/2003-К1-6/371/44; Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24 мая 2005 г. N А29-3681/2004-1э; Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
        от 23 марта 2000 г. N Ф04/712-95/А70-2000).

        Настоящие разъяснения вступают в силу с даты их размещения на Интернет — сайте Агентства

        РАЗЪЯСНЕНИЕ

        о порядке рефинансирования закладных по кредитам, займам, выдаваемых на этапе строительства многоквартирных домов

        В настоящее время сложилась ситуация, когда при оформлении закладных по кредитам (займам), выдаваемым на этапе строительства, стоимость предмета ипотеки согласно Отчету об оценке оказывается значительно выше стоимости жилого помещения при выдаче кредита согласно договору долевого участия.

        При существенном увеличении цен на недвижимое имущество по окончанию строительства жилого помещения по сравнению с начальным этапом строительства соотношение коэффициента К/З в большинстве становится менее 30 %, что не соответствует требованиям Стандартов Агентства при рефинансировании закладных.

        Настоящим Агентство сообщает о том, что такие закладные, возникшие по кредитным договорам (договорам займа), средства по которым предоставлялись на покупку жилого помещения в строящемся многоквартирном доме, будут рассматриваться на предмет рефинансирования, если на момент выдачи кредита на строящееся жилье коэффициент К/З соответствовал Стандартам

        Разъяснение

        по вопросу о порядке рефинансирования ипотечных кредитов под залог имеющегося жилья на этапе строительства многоквартирных домов, разрешение на которое выдано до принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

        «В дополнение и изменение данного 14.11.2005г. «Разъяснения о порядке предоставления ипотечных жилищных кредитов на приобретение/строительство квартиры, индивидуального жилого дома с земельным участком, под залог жилого помещения, находящегося в собственности заемщиков/залогодателей» Агентство сообщает следующее.

        При выдаче кредита (займа) на строительство жилого помещения, разрешение на которое выдано до вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», закладные, оформленные под залог имеющегося жилья, принимаются к рефинансированию Агентством на любой стадии строительства, если в Кредитном договоре (Договоре займа) в обязательном порядке будет содержаться условие, что все риски, связанные с незавершением застройщиком строительства жилого помещения, несет Заемщик».

        Уважаемые коллеги,

        В связи с тем, что у Партнеров Агентства, а также у территориальных управлений государственной регистрации возникают вопросы по процедуре регистрации смешанного договора купли-продажи жилого дома и передачи права аренды земельного участка (возникновение ипотеки в силу закона), Агентство обратилось в Федеральную регистрационную службу РФ за соответствующими разъяснениями и согласованием указанного договора.

        Заместитель Генерального Директора                Е.В. Чепенко

        Выписка из письма Федеральной регистрационной службы РФ

        Согласно статье 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается с одновременной ипотекой земельного участка или прав аренды такого участка, на котором расположен жилой дом.

        В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу.

        Учитывая положения пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

        В связи с этим полагаем возможным з