Действующие разъяснения

В связи с поступающими вопросами партнеров АО «АИЖК» о необходимости нотариального удостоверения сделок по продаже долей в жилой недвижимости, АО «АИЖК» поясняет следующее.

Федеральным законом от 2 июня 2016 г. N 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу 02.06.2016, внесены изменения в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон 122-ФЗ).Согласно указанным изменениям, внесенным, в том числе в п. 1 ст. 24 Закона 122-ФЗ,сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Вместе с тем, обязанность по проверке законности сделки возложена Законом 122-ФЗна органы, осуществляющие государственную регистрацию прав. В соответствии с п. 1 ст. 13 Закона 122-ФЗ одним из этапов государственной регистрации прав является правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления. Исключение из указанного правила составляют нотариально удостоверенные сделки, в отношении которых государственным регистратором не осуществляется проверка законности их совершения.

Согласно ст. 31 Закона 122-ФЗ органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей. При государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенной сделки органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, не несут ответственность за законность сделки. Вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них обязанностей, в том числе в результате внесения в Единый государственный реестр прав записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме.

Таким образом, в случае нарушения сторонами сделки по отчуждению недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, требований законодательства к нотариальному удостоверению таких сделок, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, обязаны отказать в проведении государственной регистрации и несут ответственность за законность сделки.

Разъяснения
отдельных вопросов о переустройстве и (или) перепланировке
жилого помещения – предмета ипотеки
.
Квартиры свободной планировки

 

1.       Виды переустройств и (или) перепланировок. Возможные действия первичного кредитора (поставщика закладной) при выявлении в жилом помещении (предмете ипотеки) не согласованных переустройств и (или) перепланировок.

Предмет ипотеки не должен иметь не согласованных в установленном законодательством порядке перепланировок или переустройств, при этом сами вопросы перепланировки и переустройства не являются предметом регулирования Стандартов АО «АИЖК».

К перепланировке относят изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

К переустройству относят установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство и (или) перепланировка должны проводиться с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные без согласования уполномоченного органа (при отсутствии документа, являющегося основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения), либо проведенные с нарушением согласованного проекта, являются самовольными (п. 1 ст. 29 Жилищного кодекса РФ). Самовольное переустройство и (или) перепланировка жилого помещения является правонарушением, ответственность за которое предусмотрена Кодексом РФ об административных правонарушениях, Жилищным кодексом РФ, иными законодательными актами. Нарушитель обязан согласовать выполненные работы в установленном законом порядке или привести жилое помещение в прежнее состояние (до переустройства и (или) перепланировки).В целях ипотечного кредитования наличие самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, как правило, выявляется кредитором/займодавцем (далее – кредитор) при проведении оценки и страховании жилого помещения (будущего предмета ипотеки).

Следует учитывать, что переустройство и (или) перепланировка объекта недвижимости не являются обстоятельствами, запрещающими принимать такой объект в залог, производить его оценку и страхование. Вместе с тем, наличие таких обстоятельств обычно фиксируется в гражданско-правовых документах как факт, влияющий, в том числе, на ликвидность объекта и его залоговую стоимость. Например, выявленные оценщиком несоответствия фактического состояния жилого помещения информации в документах, содержащих технические характеристики жилого помещения, должны быть отражены в отчете об оценке и учтены при определении рыночной стоимости объекта оценки.

При выявлении первичным кредитором самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требование об их согласовании или о приведении жилого помещения в первоначальное состояние может выступать условием предоставления кредита/займа (далее – кредит) и возможности принятия такого объекта в залог.

После получения ипотечного кредита заемщик по условиям кредитного договора/договора займа обязан предоставлять кредитору (залогодержателю) возможность не менее одного раза в год производить проверку фактического наличия, состояния и условий содержания предмета ипотеки. А кредитор (залогодержатель) вправе осуществлять такие периодические проверки, в том числе с целью выявления в предмете ипотеки самовольных переустройств и (или) перепланировок.

Переустройства и (или) перепланировки можно условно подразделить на следующие группы:

1.  Не требующие согласования (например: косметический ремонт, в том числе с заменой отделочных покрытий стен, полов, потолков; замена без перестановки инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству; перестановка бытовых напольных электроплит в габаритах помещения кухни; установка наружных технических средств на фасадах многоквартирных домов (антенн, кондиционеров) и т.п.).

2.  Согласуемые в упрощенном (уведомительном) порядке. Переустройство и (или) перепланировка проводятся без проекта и разрешения (документа – основания проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения) с последующим уведомлением уполномоченного органа (например: перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь; остекление лоджий и балконов по типовым проектам и т.п.).

3.  Проводимые в соответствии с согласованным уполномоченным органом проектом и документом – основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии и внесением изменений в документы, содержащие технические характеристики жилого помещения (в частности, технический паспорт).

4.  Недопустимые – иные, не перечисленные выше. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. В противном случае жилое помещение необходимо привести в прежнее состояние.

Таким образом, принимая во внимание, что законодатель и уполномоченные органы допускают наличие отдельных видов переустройств и (или) перепланировок без согласования или допускают возможность их последующего согласования (включая уведомительный порядок согласования), АО «АИЖК» рекомендует первичным кредиторам и поставщикам закладных (если планируется предложение закладной АО «АИЖК» к выкупу) руководствоваться в своей деятельности следующим подходом:

  1. наличие переустройства и (или) перепланировки, которые не требуют согласования, либо могут быть согласованы в уведомительном или ином установленным законом внесудебном порядке, – не являются основаниями для отказа в принятии жилого помещения в залог (перечисленные выше в пунктах 1-3);
  2. наличие иных (недопустимых) переустройств и (или) перепланировок, согласование которых возможно только в судебном порядке, – являются основаниями для формирования отказа в принятии жилого помещения залог (указанные выше в пункте 4).

В случае если переустройство и (или) перепланировка, за исключением не требующих согласования, согласованы в установленном законом порядке (в том числе допустим и судебный порядок), то такое переустройство и (или) перепланировка считаются согласованными (законными), а жилые помещения с таким переустройством и (или) перепланировкой могут выступать в качестве предмета ипотеки по ипотечным продуктам. При предложении закладной АО «АИЖК» к выкупу обязательное внесение изменений в технический паспорт или иные документы, содержащие технические параметры жилого помещения, в этих случаях не требуется. В то же время иных документов (акта приемочной комиссии, решения суда и т.п.) должно быть достаточно для подтверждения законности проведенного переустройства и (или) перепланировки, а также оценки рыночной стоимости жилого помещения.

Если не согласованные переустройство и (или) перепланировка выявлены при проведении оценки жилого помещения, они учитываются при определении стоимости залога, а если позднее (например, при выкупе закладной) – они должны быть отражены в материалах кредитного дела и учитываться как фактор риска, который может реализоваться на этапе обращения взыскания в случае дефолта и дальнейшей реализации имущества с баланса залогодержателя.Актуальную информацию о видах допустимых переустройств и (или) перепланировок, в том числе тех, которые возможно согласовать в установленном законом порядке (внесудебном), а также видах недопустимых переустройств и (или) перепланировок жилых помещений, которые в отдельных случаях можно согласовать только в судебном порядке, предоставляют государственные жилищные инспекции.

2.       Виды переустройств и (или) перепланировок жилого помещения, которые нецелесообразно рассматривать как основание для отказа в залоге жилого помещения.

С учетом вышеизложенного, в целях ответа на многочисленные вопросы партнеров АО «АИЖК» приводит исчерпывающий перечень переустройств и (или) перепланировок жилого помещения, которые нецелесообразно принимать в качестве основания для отказа в залоге такого жилого помещения и которые не рассматриваются АО «АИЖК» как основание для отказа в выкупе закладной без представления дополнительных документов:

  1. ремонт жилого помещения, в том числе с заменой отделочных покрытий стен, полов, потолков, столярных элементов фасада здания (окон) без изменения рисунка и цвета;
  2. устройство или разборка встроенных шкафов и антресолей, не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету, а также зонирование помещений из легких конструктивных материалов и элементов, носящих декоративный характер;
  3. перестановка/установка бытовых напольных электроплит в габаритах помещения кухни;
  4. замена/установка дополнительного инженерного оборудования (антенн, защитных сеток и кондиционеров) на фасадах многоквартирных домов или его демонтаж;
  5. остекление лоджий и балконов по типовым проектам, а также изменение материалов и пластики внешних конструкций балконов и лоджий;
  6. устройство оконно-дверного блока (витража) из стеклопакетов вместо оконной рамы и дверной конструкции между жилой комнатой и лоджией или балконом (без утепления лоджии или балкона);
  7. замена инженерного оборудования аналогичным по назначению и техническому устройству, в том числе иной конфигурации (например: установка душевых кабин вместо ванны или ванны другого размера или формы). Установка дополнительного инженерного оборудования в пределах разрешенной мощности;
  8. перестановка/демонтаж сантехнических приборов (ванна, душевая кабина, мойка, унитаз, биде) в пределах габаритов туалетов, ванных комнат, кухонь;
  9. объединение ванной комнаты и санузла в единое помещение или разделение совмещенного санузла без увеличения площади санитарного узла за счет уменьшения площади остальной части квартиры.

Также АО «АИЖК» может быть рассмотрена на предмет выкупа закладная с залогом жилого помещения, имеющего иные виды переустройств и (или) перепланировок (не вошедшие в данный перечень), если выявленный кредитором (поставщиком) вид переустройства и (или) перепланировки не относится к недопустимым и может быть согласован в установленном законом порядке (внесудебном). В подтверждение этого поставщик закладной при предложении закладной к выкупу должен включить в материалы кредитного дела соответствующие информационные документы (любой по своему усмотрению):

  • решение региональной/областной жилищной инспекции;
  • выписки из каталогов типовых проектных решений;
  • официальные перечни переустройств (перепланировок), по которым действует уведомительный порядок согласования.

При невозможности представить такой документ информация о том, что согласование не требуется, либо информация о возможности согласования выявленных оценщиком переустройств и (или) перепланировок может содержаться в отчете об оценке жилого помещения. В этом случае перечисленные документы в подтверждение возможности согласования представлять не требуется.

Особое внимание следует обратить на перестановку или демонтаж газовых приборов. В частности:

  1. Перенос газовой плиты в габаритах помещения кухни на расстояние в пределах гибкой подводки, а также демонтаж газовой плиты должны осуществляться с разрешения газовой службы (горгаза) и только ее работниками. После такого переноса (на расстояние в пределах гибкой подводки) или демонтажа газовой плиты газовой службой выдается справка/акт о том, что плита установлена в соответствии с техническими условиями газового хозяйства. Данная справка/акт далее представляется в жилищную инспекцию для внесения изменений в план жилого помещения. Если изменения в план жилого помещения не внесены, то к документам на выкуп АО «АИЖК»/экспертизу закладной необходимо приложить данную официальную справку/акт газовой службы. При перемещении газовой плиты на расстояние 40 см в ту или другую сторону от ее стандартного места расположения согласно плану квартиры АО «АИЖК» не требует дополнительных документов на выкуп/экспертизу закладной.
  2. Установка новых газовых приборов (в том числе взамен электрических приборов), а также перенос имеющихся газовых приборов более чем на 40 см от стандартного местоположения относительно места на плане квартиры (в том числе с прокладкой дополнительных подводящих сетей) независимо от того, в пределах площади кухни осуществляется перенос, или за ее пределы, тоже должна осуществляться только работниками газовой службы на основе проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, согласованного предварительно с газовой службой и жилищной инспекцией. До внесения в официальном порядке соответствующих изменений в план жилого помещения (технический паспорт) такие виды переустройства (перепланировки) рассматриваются АО «АИЖК» как недопустимые.
  3. Отсутствие двери между помещением с газовой плитой и иными помещениями квартиры.

3.       Недопустимые переустройство и (или) перепланировка.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Либо собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (п. 2, 3 ст. 29 Жилищного кодекса РФ).

В последнем случае заемщика (при приобретении им жилого помещения с самовольным переустройством и (или) перепланировкой) как будущего собственника такого жилого помещения ожидают значительные финансовые и временные затраты по приведению жилого помещения в соответствие требованиям законодательства, если не потребовать этого от текущего собственника.

Кроме того, наличие недопустимых переустройств и (или) перепланировок является основаниями для формирования первичным кредитором отказа в выдаче кредита и в залоге жилого помещения. Следовательно, жилое помещение, имеющее такое переустройство и (или) перепланировку, должно быть приведено в соответствие требованиям закона до заключения кредитного договора/договора займа. Приведение жилого помещения в прежнее состояние после заключения кредитного договора/договора займа может существенно изменить рыночную стоимость имущества или даже повлечь риск разрушения имущества.

4.       Квартиры свободной планировки.

1)   Под термином «свободная планировка», как правило, понимают планировку одного жилого помещения, которое сдается (передается собственнику) по завершении строительства без внутренних стен. В технической документации на такой жилой объект не всегда произведено разделение на жилые и вспомогательные помещения (указана только общая площадь квартиры). Позиционируется такой формат как возможность собственника организовать жилье в соответствии со своими потребностями и предпочтениями в отношении размера и формы комнат, их взаимного расположения, дизайнерского решения и т.д. без перестройки (нарушения) несущих стен, а также переноса так называемых «мокрых пятен» кухни и санузлов.

Принимая во внимание, что на рынке новостроек присутствует большое количество предложений квартир «свободной планировки», работы по обустройству таких квартир выполняются, как правило, квалифицированными строительными компаниями, и при залоге такой квартиры оценивается ее ликвидность как жилого объекта (в том числе с учетом отсутствия перегородок), АО «АИЖК» готово рассматривать на предмет выкупа закладную с залогом квартиры «свободной планировки» при одновременном соблюдении следующих условий:

  • в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним жилое помещение зарегистрировано как «квартира»;
  • квартира имеет среднюю или высокую степень ликвидности (по информации из отчета об оценке);
  • квартира расположена в многоквартирном доме (как правило, монолитном или кирпичном), построенном (введенном в эксплуатацию) не ранее 2002 года.

2)   Также АО «АИЖК» считает возможным рассмотреть в качестве предмета ипотеки квартиру с предусмотренной планом квартиры планировкой, но без фактического возведения стен в квартире (отсутствует разделение на комнаты и вспомогательные помещения), либо с частичным возведением стен (например, произведено выделение только санитарного узла), при условии, что передача объекта недвижимости собственнику (заемщику) осуществлена застройщиком согласно акту приема-передачи квартиры без возведенных стен. АО «АИЖК» полагает, что в таких случаях технология строительства и конструктивный материал многоквартирного дома позволяют передавать квартиры участникам долевого строительства без возведения внутренних стен, что предоставляет застройщикам возможность уменьшить затраты на строительство, а собственникам квартир – организовать жилье по собственному усмотрению. АО «АИЖК» в рассматриваемой ситуации считает допустимым не предъявлять требование к типу дома, в котором располагается такая квартира, и году его постройки.

3)   Вместе с тем, следует учитывать, что зачастую застройщики осуществляют продажу квартир со «свободной планировкой», в то время как по проектному решению все квартиры (включая внутренние стены и перегородки) полностью спланированы. Данные об этой планировке перед сдачей дома в эксплуатацию передаются в виде поэтажных планов в организацию, осуществляющую техническую инвентаризацию, паспортизацию и технический учет (БТИ), а собственнику квартиры выдается технический и/или кадастровый паспорт. После устройства перегородок и установки всех элементов электрического, сантехнического и иного оборудования БТИ производит обследование. Если будет установлено, что сделанная покупателем в квартире планировка расходится с планировкой по проекту, и площадь жилого помещения изменилась (отличается от данных технического паспорта), в техническом паспорте (поэтажной экспликации) уполномоченным органом делается отметка о самовольных переустройстве и (или) перепланировке, что требует их дальнейшего узаконивания, в том числе с учетом возможности их классификации как «недопустимые» переустройство и (или) перепланировка.

4)   Объединение соседних квартир (в том числе со «свободной планировкой») требует обязательного согласования и должно рассматриваться как вид недопустимой перепланировки до момента представления официальных разрешающих документов.

5)   В ЕИС АИЖК обязательное поле «Количество комнат» (форма «Предмет ипотеки», секция «Сведения») заполняется следующим образом:

  • в случае наличия в документах по ипотечной сделке информации о планируемом/предполагаемом количестве комнат (например, в плане квартиры, договоре участия в долевом строительстве, иных документах) указывается количество комнат согласно информации в таком документе независимо от того, возведены стены согласно плану или нет (данный факт выявляется оценщиком при проведении оценки жилого помещения);
  • в случае отсутствия в документах по ипотечной сделке информации о количестве комнат указывается «1».

Также в ЕИС АИЖК есть обязательное поле «жилая площадь». Имеющаяся в кредитном деле техническая документация может не содержать информацию о жилой площади квартиры. В этом случае в поле «Жилая площадь» (форма «Предмет ипотеки», секция «Сведения») АО «АИЖК» считает допустимым указать значение «0» (ноль).

Аналогичную информацию о количестве комнат и жилой площади необходимо указать в отчете о проведенном андеррайтинге заемщика и предмета ипотеки.

В связи с участившимися случаями указания территориальными органами Росреестра в графе «Объект права» Свидетельства о государственной регистрации права на предмет ипотеки и, соответственно, в графе «Наименование объекта» Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним наименование «помещение» вместо «квартира» Агентство обратилось в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) за соответствующими разъяснениями.

На основании полученного ответа (письмо Росреестра от 27.09.2013 № 14-06563/13) Агентство считает необходимым довести до сведения Партнеров Агентства следующую информацию.

Поскольку сведения о характеристиках объекта недвижимого имущества, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, считаются сведениями подраздела I ЕГРП, то при наличии в кадастровом паспорте объекта недвижимости в графе «Вид жилого помещения» наименования «квартира», в графу «Наименование» подраздела I ЕГРП государственный регистратор также вносит наименование «квартира».

В случае выявления некорректного внесения сведений в графу «Наименование» подраздела I ЕГРП («помещение» вместо «квартира») Агентство рекомендует обратиться в территориальный орган Росреестра за официальными разъяснениями по указанию объекта в ЕГРП как «помещение» с приложением вышеуказанного письма Росреестра, а также просьбой внести соответствующие изменения в ЕГРП.

В то же время при наличии документов, позволяющих идентифицировать жилое помещение как квартиру (технический/кадастровый паспорт жилого помещения, экспликация/план жилого помещения, отчет об оценке квартиры и т.п.), Агентство не требует обязательного указания в Свидетельстве о государственной регистрации права/Выписке из ЕГРП наименования объекта «квартира».

Агентство проанализировало практику применения законодательства Российской Федерации о дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, и выявило несколько существенных нарушений. В связи с этим Агентство считает необходимым изложить свою позицию касательно заключения сделок купли-продажи жилого помещения в следующих случаях:

1) продажа жилого помещения, при приобретении/строительстве которого были использованы средства материнского (семейного) капитала (далее – средства МСК), в том числе на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту (займу), в том числе ипотечному, на приобретение или строительство жилья;

2) приобретение физическим лицом жилого помещения, приобретенного/
построенного в период существования у продавца права на распоряжение средствами МСК.

Далее эти случаи будут разобраны более подробно.

В соответствии с п. 1 ст. 3 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее – Закон) право на дополнительные меры государственной поддержки возникает при рождении (усыновлении) ребенка (детей), имеющего гражданство Российской Федерации, у следующих граждан Российской Федерации независимо от места их жительства:

1) женщин, родивших (усыновивших) второго ребенка начиная с 1 января 2007 года;

2) женщин, родивших (усыновивших) третьего ребенка или последующих детей начиная с 1 января 2007 года, если ранее они не воспользовались правом на дополнительные меры государственной поддержки;

3) мужчин, являющихся единственными усыновителями второго, третьего ребенка или последующих детей, ранее не воспользовавшихся правом на дополнительные меры государственной поддержки, если решение суда об усыновлении вступило в законную силу начиная с 1 января 2007 года.

В соответствии с Правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий (утв. постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862; далее – Правила) средства (часть средств) материнского (семейного) капитала (далее – средства МСК) могут быть использованы, в частности, на следующие цели:

  • на приобретение или строительство жилого помещения (включая участие в жилищных, жилищно-строительных, жилищно-накопительных кооперативах);
  • на уплату первоначального взноса при получении кредита (займа), в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья;
  • на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту (займу), в том числе ипотечному, на приобретение или строительство жилья либо по кредиту (займу), в том числе ипотечному, на погашение ранее предоставленного кредита (займа) на приобретение или строительство жилья (за исключением штрафов, комиссий, пеней за просрочку исполнения обязательств по указанному кредиту (займу)).

Лицо, получившее сертификат на МСК, в заявлении о распоряжении средствами МСК, подаваемом в территориальный орган Пенсионного фонда РФ по месту жительства, указывает вид расходов, на которые направляются средства МСК для улучшения жилищных условий (исходя из вышеперечисленных целей), а также размер указанных средств. При этом к данному заявлению в обязательном порядке прикладываются документы в соответствии с определенным нормативно-правовыми актами перечнем, в который включается в том числе засвидетельствованное в установленном порядке письменное обязательство лица, получившего сертификат на МСК, оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 (Шести) месяцев после установленного нормативно-правовым актом события (если перечисленные лица не наделяются долями сразу). Случаи, когда представление такого обязательства необходимо, перечислены в Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий (утв. постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 (более подробно с ними можно ознакомиться в Приложении 1 к настоящим Разъяснениям.

На практике контроль за исполнением рассматриваемых обязательств не осуществляется, отсутствует публично-достоверный источник информации о выданных обязательствах и порядок получения заинтересованными лицами информации о таких обязательствах и их фактическом исполнении. Действующее законодательство о мерах поддержки семей, имеющих детей, а также подзаконные нормативные акты не регламентируют порядок осуществления контроля за исполнением данных обязательств.

В практике установлены многочисленные случаи нарушения законодательства о дополнительных мерах поддержки детей, когда соответствующее обязательство, представленное в Пенсионный фонд РФ, не выполняется. Нарушение законодательства Российской Федерации о дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, в виде невыполнения самого обязательства, представленного в Пенсионный фонд РФ, может в определенных случаях повлечь более серьезное нарушение с риском признания сделки купли-продажи недействительной по требованию любого заинтересованного лица. Это может произойти в результате того, что продажа жилого помещения была произведена без выделения доли в нем несовершеннолетнему и, соответственно, без получения на продажу доли несовершеннолетнего разрешения органов опеки и попечительства, содержащего обязательство наделить несовершеннолетнего долей в ином жилом помещении (определенного качества и в установленном размере), т.е. с нарушением требований закона.

Рассмотрим более подробно две возможные ситуации, когда в сделках купли-продажи в соответствии с данным перед Пенсионным фондом РФ обязательством должны были участвовать несовершеннолетние.

1. Распорядитель средств МСК, реализовавший свое право на дополнительные меры поддержки семей, имеющих детей, при приобретении/строительстве жилого помещения, не выделив доли в жилом помещении супругу и несовершеннолетним детям, продаетданное жилое помещение и планирует приобретение/строительство иного (нового) жилого помещения.

По мнению Агентства, перед продажей жилого помещения, на оплату которого были использованы в том числе средства МСК, в жилом помещении сначала следует выделить доли супругу и детям (в том числе несовершеннолетним) в соответствии с письменным обязательством, хранящимся в территориальном органе Пенсионного фонда РФ. После чего получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу данного жилого помещения, содержащее обязательство наделить этих несовершеннолетних долями в ином жилом помещении. В данном случае органы опеки и попечительства контролируют соблюдение имущественных интересов несовершеннолетних, включая размеры долей собственности, жилую площадь, техническое состояние и уровень благоустройства продаваемого и приобретаемого жилых помещений.

Как частный случай, на приобретение/строительство нового жилого помещения могут быть привлечены средства ипотечного кредита (займа) в рамках одного из ипотечных кредитных продуктов Агентства. Первичным кредиторам/займодавцам и потенциальным заемщикам Агентство рекомендует обращать внимание на правильный порядок действий при продаже жилого помещения с последующим приобретением иного жилого помещения, так как при несоблюдении вышеописанного порядка могут быть ущемлены права несовершеннолетних.

2. Приобретение физическим лицом жилого помещения, приобретенного/построенного распорядителем средств МСК (продавцом) в период существования у продавца права на распоряжение средствами МСК (при наличии у продавца двух и более детей), и при этом супруг и дети продавца (в том числе несовершеннолетние) не наделены долями в продаваемом жилом помещении.

Покупателю жилого помещения (в том числе потенциальному заемщику, если приобретение такого жилого помещения планируется с использованием средств кредита (займа)) перед заключением договора купли-продажи рекомендуем запросить у продавца дополнительный документ – справку из территориального отделения Пенсионного фонда РФ об остатке средств МСК.

В случае если остаток средств МСК равен размеру, установленному на дату заключения сделки купли-продажи законодательством, продавец не реализовал свое право на дополнительные меры поддержки семей, имеющих детей. И в этом случае наделять детей (в том числе несовершеннолетних) долями в жилом помещении не требуется. Размер МСК, предусмотренного Федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», в 2012 году составляет 387 640,3 рубля (п. 1 ст. 10 Федерального закона от 30.11.2011 № 371-ФЗ «О федеральном бюджете на 2012 год и на плановый период 2013 и 2014 годов»).

В случае если в соответствии со сведениями из справки Пенсионного фонда РФ размер средств МСК на момент заключения сделки купли-продажи меньше законодательно установленного уровня либо равен нулю, можно предположить, что средства (часть средств) МСК были израсходованы продавцом на приобретение/строительство продаваемого жилого помещения или погашение основного долга и процентов по ипотечному кредиту (займу), использованному на приобретение/строительство данного жилого помещения. Следовательно, перед заключением сделки купли-продажи распорядитель средств МСК (продавец) должен выделить в жилом помещении доли супругу и детям, а если они несовершеннолетние – получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу с обязательством приобрести иное жилое помещение и наделить в нем долями несовершеннолетних. Рекомендации Агентства в случае, когда продавцами жилого помещения выступают несовершеннолетние, даны в «Разъяснениях по вопросу участия несовершеннолетних в качестве продавцов жилого помещения и перечню дополнительных документов, подлежащих рассмотрению в указанных случаях» от 15.07.2011.

Необходимо особо отметить случай, когда средства МСК были использованы в счет оплаты цены по договору участия в долевом строительстве, а затем планируется заключение договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. Выделить доли детям в соответствии с представленным в Пенсионный фонд РФ обязательством перед заключением договора уступки не представляется возможным. Такая возможность появляется только при государственной регистрации права собственности, которая производится на основании разрешения на ввод дома в эксплуатацию и подписания передаточного акта или иного документа о передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

Таким образом, первичному кредитору/поставщику закладных (если он планирует продажу закладных Агентству) рекомендуется проводить тщательную проверку жилого помещения – предмета ипотеки с учетом вышеизложенных рисков.

В случае несоблюдения данных рекомендаций у поставщика закладных существует высокий риск предъявления ему Агентством требования обратного приобретения закладных вследствие возможного предъявления третьими лицами прав на жилое помещение (если такая закладная была приобретена Агентством).

3. В соответствии с нотариально удостоверенным обязательством, представленным распорядителем средств МСК в Пенсионный фонд РФ, в установленные законодательством сроки (более подробно о сроках в зависимости от целей расходования средств МСК см. в Приложении № 1 к настоящим Разъяснениям) жилое помещение должно быть оформлено в общую собственность также супруга и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

При этом специальный порядок оформления жилого помещения в собственность родителей (супругов) и детей на основании рассматриваемого нотариально удостоверенного согласия отсутствует. В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В практике, как правило, для наделения правом собственности супруга и детей на основании нотариально удостоверенного обязательства используется договор дарения долей в праве собственности на приобретенное с использованием средств МСК жилое помещение или соглашение о распределении долей.

Указанные договоры/соглашения заключаются в простой письменной форме с регистрацией перехода права собственности в территориальном органе Росреестра.

Возможны следующие ситуации.

1) Жилое помещение с собственности распорядителя средств МСК. Долями должны быть наделены супруг и дети.

Данная ситуация до конца не урегулирована на законодательном уровне. Пунктом 4 ст. 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» говорит об оформлении жилого помещения, приобретенного (построенного, реконструированного) с использованием средств (части средств) МСК, в общую собственность родителей и детей с определением долей по соглашению. При этом в Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий (утв. постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862) речь идет об оформлении в общую собственность супругов и детей.

В связи с указанным несоответствием возможны риски оспаривания приобретенного (построенного) с использованием средств МСК жилого помещения.

Например, на момент получения средств МСК родители не состояли в браке, но являлись родителями детей. Потом они регистрируют брак и распорядитель средств МСК выделяет доли только детям (не оформляет жилое помещение в том числе в собственность супруга). Возникает риск оспаривания супругом такой сделки.

Или наоборот, на момент получения средств МСК родители в браке состояли (брачный договор о раздельном режиме имущества на жилое помещение отсутствовал), но потом брак расторгли. На основании обязательства, хранящегося в Пенсионном фонде РФ, бывший супруг может оспорить сделку по наделению долями только детей. Следует обратить внимание, что в этом случае при заключении договора дарения у бывшего супруга возникает обязанность уплатить налог на доходы физических лиц (в соответствии с подп. 7 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса РФ, так как бывший супруг на момент совершения сделки уже не является членом семьи распорядителя средств МСК).

2) Жилое помещение в собственности обоих родителей. При выделении детям доли жилого помещения одним родителем интересы несовершеннолетних представляет другой родитель, который подписывает от имени детей договор дарения как их законный представитель.

При выделении детям доли обоими родителями интересы несовершеннолетних представляет орган опеки и попечительства по месту жительства детей. Для заключения договора дарения от имени несовершеннолетних орган опеки и попечительства направляет представителя с доверенностью.

Необходимо отметить также ситуацию, когда при получении средств МСК жилое помещение было оформлено в собственность не всех детей, которых необходимо было включить в число собственников в соответствии с законодательством. При выделении оставшимся детям в соответствии с данным Пенсионному фонду РФ обязательством распорядитель средств МСК (родители, супруги) не вправе уменьшать доли уже включенных в состав собственников детей. Выделять доли оставшимся детям необходимо из долей распорядителя средств МСК и второго родителя (супруга).

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

 Лицо, получившее сертификат (либо его представитель), обращается в территориальный орган Пенсионного фонда РФ с заявлением о распоряжении средствами МСК с приложением к заявлению в том числе одного из следующих документов (в зависимости от целей расходования средств МСК):

1) при направлении средств МСК на оплату приобретаемого жилого помещения в случае если жилое помещение оформлено не в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) или не осуществлена государственная регистрация права собственности на жилое помещение, – засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство лица (лиц), являющегося покупателем по договору купли-продажи жилого помещения (договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа) с использованием средств МСК, оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом РФ средств МСК лицу, осуществляющему отчуждение жилого помещения, а в случае приобретения жилого помещения по договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа – в течение 6 месяцев после внесения последнего платежа, завершающего оплату стоимости жилого помещения в полном размере (подп. г) п. 8 Правил);

2) в случае направления средств МСК в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве – засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство лица (лиц), являющегося стороной договора участия в долевом строительстве, в течение 6 месяцев после подписания передаточного акта или иного документа о передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства оформить жилое помещение, построенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению (подп. в) п. 9 Правил);

3) в случае направления средств МСК на оплату строительства объекта индивидуального жилищного строительства, выполняемого с привлечением строительной организации, – засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство лица (лиц), на которое оформлено разрешение на строительство, в течение 6 месяцев после ввода в эксплуатацию объекта индивидуального жилищного строительства оформить жилое помещение, построенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению (подп. в) п. 10 Правил);

4) в случае если лицо, получившее сертификат, или супруг лица, получившего сертификат, является членом жилищного, жилищно-строительного, жилищного накопительного кооператива (далее – кооператив), средства МСК могут быть направлены лицом, получившим сертификат, в качестве платежа в счет уплаты вступительного взноса и (или) паевого взноса. В этом случае представляется засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство лица, являющегося членом кооператива, в течение 6 месяцев после внесения последнего платежа, завершающего выплату паевого взноса в полном размере, оформить жилое помещение, построенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению (подп. д) п. 11 Правил);

5) в случае направления средств МСК на уплату первоначального взноса при получении кредита (займа), в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья – засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство лица, являющегося должником по кредитному договору (договору займа), оформить жилое помещение, приобретенное или построенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев (подп. в) п. 12 Правил):

  • после снятия обременения с жилого помещения — в случае приобретения или строительства жилого помещения с использованием ипотечного кредита (займа);
  • после ввода объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию (при отсутствии обременения) – в случае индивидуального жилищного строительства;
  • после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала (при отсутствии обременения и при вводе объекта жилищного строительства в эксплуатацию) – в остальных случаях;

6) при направлении средств МСК на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту (займу), в том числе ипотечному, на приобретение или строительство жилья либо по кредиту (займу), в том числе ипотечному, на погашение ранее предоставленного кредита (займа) на приобретение или строительство жилья (за исключением штрафов, комиссий, пеней за просрочку исполнения обязательств по указанному кредиту (займу)) в случае если жилое помещение оформлено не в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) или не осуществлена государственная регистрация права собственности на жилое помещение – засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство лица (лиц), в чью собственность оформлено жилое помещение, приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, либо являющегося стороной сделки или обязательств по приобретению или строительству жилого помещения, оформить указанное жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев (подп. ж) п. 13 Правил):

  • после снятия обременения с жилого помещения – в случае приобретения или строительства жилого помещения с использованием ипотечного кредита (займа);
  • после ввода объекта жилищного строительства в эксплуатацию (при отсутствии обременения) – в случае индивидуального жилищного строительства или участия в долевом строительстве;
  • после внесения лицом, получившим сертификат, или супругом лица, получившего сертификат, последнего платежа, завершающего выплату паевого взноса в полном размере, – в случае участия в кооперативе;
  • после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала (при отсутствии обременения и при вводе объекта жилищного строительства в эксплуатацию) – в остальных случаях.

Понравились апартаменты или возникли вопросы?

Заполните форму и мы свяжемся с Вами в ближайшее время.