ИЖС-ипотека: незамкнутый круг позитива

BFM.ru BFM.ru

По статистике, спрос на загородную недвижимость за полгода 2022-го вырос на 50% по сравнению с 2021-м за тот же период. Насколько позитивна ситуация? Какие проблемы есть у застройщиков и покупателей ИЖС-сегмента?

Согласно статистике, которую приводит компания Swedhus*, по итогам шести месяцев 2022 года спрос на загородную недвижимость вырос на 50% по отношению к тому же периоду 2021 года, что во многом следствие запуска выгодных ипотечных программ в сегменте индивидуального жилищного строительства.

«В России наблюдается рекордный рост ИЖС: за первые шесть месяцев 2022 года введено 33 млн квадратных метров частных домов. Это на 62% больше, чем за аналогичный период прошлого года. И одним из ключевых условий для развития ИЖС является доступная ипотека», — продолжают аналитики «Дом. РФ»*. Кстати, объем портфеля профильных кредитов банка «Дом. РФ» достиг 15 млрд рублей: жилищные условия с помощью различных программ кредитования частного домостроения улучшили 3,5 тысячи российских семей.

Как сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин, с момента запуска в 2022 году пилотной программы по предоставлению льготной ипотеки на строительство частных жилых домов своими силами, без оформления договора подряда с профессиональными застройщиками, за услугой обратились уже более 2,5 тысячи человек, и программа продолжает развиваться: для разработки типовых решений ИЖС привлекаются строительные девелоперы, развиваются электронные сервисы, с помощью которых можно выбрать оптимальный проект дома, подобрать подрядчика и оформить ипотеку.

Различные цифры можно приводить и дальше, но уже понятно: ИЖС и в той его части, которая связана с покупкой готовых домов, и в той, где речь идет об их строительстве с помощью профессиональных подрядчиков или без таковых, — словом, во всех своих вариантах ИЖС «топит». Не случайно в интервью Business FM замглавы Минстроя Никита Стасишин уделил сегменту особое внимание, еще раз признав, что сегодня по объемам ввода он обыгрывает застройщиков многоквартирных домов.

Данные совместного опроса «Дом. РФ» и ВЦИОМ свидетельствуют, что в стране сформирован серьезный спрос не только на самостоятельное, но и на так называемое цивилизованное индивидуальное жилищное строительство: около 108 тысяч семей ежегодно готовы приобретать дома по доступным ставкам при обязательном условии строительства этих домов профессиональными застройщиками. В целом же доля ипотеки в секторе может вырасти в перспективе ближайших пяти лет с текущих 2–4% до почти 20%, считают в «Дом. РФ». «Ожидаемый эффект от комплекса принимаемых мер — рост ежегодного ввода частных домов до 50 млн квадратных метров к 2030 году», — делится прогнозами генеральный директор «Дом. РФ» Виталий Мутко.

Как отмечают аналитики «Сбера», за последний год практически у каждого из топ-20 ипотечных банков страны появились программы на приобретение готовых частных домов. А в сегменте ипотеки на их строительство не так «многолюдно»: по данным «Домклик», здесь представлены лишь пять банков, при этом «Сбер» имеет долю 78%.

Действительно, у «Сбера» линейка ипотечных ИЖС-продуктов — из списка самых широких: для банка сегмент индивидуального жилищного строительства — один из наиболее приоритетных для развития, именно поэтому «Сбер» представлен практически во всех доступных программах с государственным субсидированием.

«Что касается спроса, то, по данным «Домклик», в первом полугодии 2022 года «Сбер» выдал 6,5 тысячи ипотечных кредитов на ИЖС на сумму 26,95 млрд рублей. Для сравнения: за аналогичный период 2021 года банком было выдано 3,19 тысячи кредитов на ИЖС на сумму 8,11 млрд рублей, а за весь 2021 год ипотека на ИЖС в банке составила около 8 тысяч кредитов на сумму почти 24,3 млрд рублей», — пояснили BFM.ru в «Сбере». Аналитики «Домклик» также фиксируют рост средней суммы ипотеки на ИЖС: 4,05 млн рублей за первое полугодие 2022 года против 2,54 млн рублей в аналогичном периоде 2021 года.

О заметном росте интереса к индивидуальному жилищному строительству говорит и Олег Коркин, заместитель директора департамента розничного бизнеса Россельхозбанка, который является ключевым игроком профильного для ИЖС рынка сельской ипотеки.

Олег Коркин, заместитель директора департамента розничного бизнеса Россельхозбанка
«Сегмент загородной недвижимости за последние два года сильно увеличился, соответственно, на рынке ипотечного кредитования также отмечается рост запросов на кредиты для покупки и строительства загородного дома. Сегодня Россельхозбанк активно кредитует покупателей загородной недвижимости по программе «Сельская ипотека». Ввиду особенностей кредитования загородной недвижимости покупатели сталкиваются с такими вопросами, как условия кредитования, оформление кредита, страхование, подбор объекта загородной недвижимости, выбор проекта дома и подрядной организации. На все эти вопросы клиенты могут найти ответы на разработанном банком сервисе «Свое село» — цифровой платформе для решения задач клиентов, связанных с приобретением, владением и широким набором сервисов, позволяющих организовать качественный уровень жизни за городом. Мы положительно оцениваем законодательные инициативы по стимулированию ипотеки на покупку и строительство загородных домов. А в качестве дополнительной меры предлагаем рассмотреть вопрос увеличения максимальной суммы кредитов по сельской ипотеке, например, с 3 млн рублей до 6 млн рублей (и даже до 10 млн рублей для Ленинградской области и ДФО), а также распространить условия сельской ипотеки на сельские территории Московской области».

Похоже, запуск ипотечной программы для строительства частных домов своими силами, о которой Business FM подробно рассказывала в начале июня, пока является самым важным ИЖС-событием последних месяцев.

На второе место, наверное, стоит поставить сообщение о том, что в Иркутской области будет реализован первый в России масштабный проект серийного деревянного домостроения по стандарту комплексного развития территорий (КРТ)*, который ранее применялся только в сфере многоэтажного строительства: речь идет о возведении на площади в 21,7 гектара более 32,7 тысячи квадратных метров малоэтажного типового жилья из деревянных конструкций. В новом поселке инвестор разместит не менее 12 типов частных домов и не менее трех типов домов блокированной застройки, победивших в проведенном «Дом. РФ» в 2021 году всероссийском открытом конкурсе, по итогам которого на сайте Минстроя создан реестр типовых проектов ИЖС.

На третьем месте (по крайней мере, для столичного региона) заявление группы «Самолет» о полной готовности к выходу на рынок индивидуального жилищного строительства и запуске в следующем году сразу пяти крупных проектов ИЖС.

Иван Виноградов, управляющий директор бизнес-юнита «Дом» группы «Самолет»
«Регулятор планомерно принимает меры по повышению доступности индивидуального жилья, ставки банков по кредитам снижаются вслед за ключевой, работает сельская ипотека, но пока вопрос доступности не решается системно. Это связано с тем, что сейчас в сегменте ИЖС у банков все еще высокие риски. Кредитуя индивидуальные проекты физлиц, банк не может быть уверен, что проект будет достроен и что он будет ликвидным, поэтому вынужден закладывать эти риски в стоимость кредита и строго оценивать заемщиков. По мере того как в ИЖС будут приходить крупные системные участники рынка недвижимости, в этом сегменте будет формироваться понятный и банкам, и покупателям продукт с гарантией реализации проектов и их ликвидностью по системе, схожей с сегментом многоквартирного жилья, которая подразумевает привлечение проектного финансирования, счетов эскроу и общедоступной низкой ипотечной ставки, способствующей созданию массового спроса. Согласно нашему опросу, уже сейчас большинство людей хотели бы иметь собственный дом, и 60% опрошенных хотели бы в нем проживать постоянно. Дополнительной гарантией для банков станет фактор прохождения такими проектами процедуры получения градостроительной документации, то есть тщательной проработки проекта и его утверждения на уровне регулятора».

Системных девелоперов в сегменте ждут, в частности в «Сбере» видят перспективу в распространении положений закона о долевом строительстве на сегмент ИЖС, что даст возможность дольщикам инвестировать в строительство дома под защитой механизмов эскроу, а девелоперам получить более выгодное проектное финансирование.

«Сбер» еще до принятия соответствующих изменений в 214-ФЗ предлагал рынку комплексный продукт в сегменте ИЖС: для девелоперов — проектное финансирование на строительство коттеджных поселков, для покупателей домов — льготное ипотечное кредитование с защитой эскроу. Конечно, еще многое предстоит сделать, так как для привлечения девелоперов в этот сегмент нужно проработать обеспечение доступного земельного фонда, подключенного ко всем сетям, решить вопросы с расширением доступности транспортной и социальной инфраструктуры, в том числе применения инструментов федерального проекта «Инфраструктурное меню» к проектам индивидуальной жилой застройки. Банк с нетерпением ждет выхода застройщиков на этот рынок, уже сейчас мы готовы предложить таким партнерам проектное финансирование, а их клиентам ипотечное кредитование на выгодных условиях, с предложением всех доступных льготных программ ипотеки», — рассказывают в банке.

И в Россельхозбанке, по признанию Олега Коркина, внимательно следят за релизом новых проектов от девелоперов. «С каждым из них банк готов активно работать по выдаче ипотечных кредитов. Что же касается массового спроса в сегменте, он будет зависеть от политики продвижения данных проектов. Если проекты будут обеспечены необходимой социальной, транспортной инфраструктурой, безусловно, спрос будет», — считает эксперт.

Словом, куда ни глянь, кругом полный позитив или перспективы его формирования: государство напринимало много хороших и правильных законов, банки назапускали много хороших и правильных ипотечных программ, городские девелоперы надавали много хороших и правильных обещаний… Но согласны ли действующие игроки рынка с исключительно позитивной оценкой ситуации? О каких проблемах, возникающих как у застройщиков, так и у покупателей ИЖС-сегмента, они говорят в первую очередь?

Анастасия Бычкова, директор департамента ипотечного кредитования семейства компаний Kaskad Family
«Банки сегодня начали потихоньку запускать программы на кредитование строящихся домов ИЖС и распространять льготные программы (семейная, льготная, ипотека для IT-специалистов) на покупку готовых загородных домов. Основные проблемы потенциальных покупателей при покупке готовых домов заключаются в том, что не все банки распространяют льготные программы на покупку таких лотов, к тому же у большинства банков по программам кредитования готовых загородных домов увеличен первоначальный взнос от 30% по сравнению с МКД. Если речь идет о проблемах кредитов на строящееся жилье, опять же, есть ограниченное число банков (всего шесть), которые предоставляют кредиты на строительство дома, а выбор подрядчиков/застройщиков ограничен списком аккредитованных банков. Действительно, был принят ряд законов, призванных помочь сделать ипотеку на рынке частных домов более доступной. Все новые проекты, которые застройщики планируют запускать в ближайшее время на рынке ИЖС, будут выходить уже с учетом этих законов, да и для банков продукт, который, как и МКД, регулируется на законодательном уровне, стал более понятным. Хочется верить, что выход на рынок ИЖС крупных девелоперских структур поможет изменить ипотечную ситуацию на рынке, и банки более активно начнут разрабатывать и запускать программы для данного сегмента».

Кирилл Лакеев, соучредитель компании Swedhus
«По нашим наблюдениям, в настоящее время банки весьма охотно кредитуют сегмент индивидуального строительства. Нам сложно сказать о приобретении готовых домов, но эта форма имеет больше рисков, таких как обременение земельного участка или его неправомерное выделение бывшему собственнику или застройщику. В случае деятельности компании Swedhus, как правило, собственники уже длительное время владеют земельными участками, и кредитные средства привлекаются исключительно для строительства жилого дома. Такая форма позволяет значительно уменьшить размер заемных средств, следовательно, и затраты на обслуживание кредита. Сложности у заказчиков строительства зачастую возникают при использовании материнского капитала, что, по нашему мнению, связано исключительно с забюрократизированностью процедуры согласования с органами Пенсионного фонда РФ. В мае—июне 2022 года в постановление правительства РФ от 23 апреля 2020 года № 566 «Об утверждении правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020–2022 годах“ был внесен ряд изменений, позволяющих стимулировать малоэтажную частную застройку, что позволило кредитным организациям обеспечить льготную ставку по ипотеке, которая не превысит 9%. При этом следует помнить, что для получения кредита по льготной ставке необходимо соблюсти несколько важных условий. Например, максимальный размер субсидируемого кредита в Москве и Московской области не должен превышать 12 млн рублей, вид разрешенного использования земельного участка должен позволять строительство, и оно должно производиться поэтапно. Важным моментом получения такого кредита является госрегистрация построенного дома в течение 12 месяцев (в редакции постановления правительства РФ от 31.05.2022 года № 993). Соблюдение указанных выше нормативных положений позволяет воспользоваться государственными мерами поддержки в полном мере и без значительных сложностей».

Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского»
«Сейчас мы видим, что банки активно кредитуют объекты ИЖС. Только в недавнем исследовании рынка ВТБ отметил рост выданных кредитов в нашем сегменте на 50% с момента введения программы в 2021 году, а «Сбер» заявил, что за шесть месяцев текущего года выдал больше кредитов на ИЖС, чем за весь прошлый год. Действительно, объекты одобряются без лишних проволочек, что говорит о накоплении опыта оценки ИЖС сотрудниками кредитных организаций. Дополнительное снижение ставки кредита могло бы привлечь новых клиентов в ИЖС, которые хотят свой дом, но пока сомневаются. Это так называемые думающие клиенты. А ведь последнее исследование общественного мнения подтвердило, что в своем частном доме хотят жить более 70% опрошенных граждан. Кроме того, если говорить о законодательном поле, стандартизация отрасли (введение ГОСТов в ИЖС, такая инициатива недавно уже подавалась в Минстрой), введение четких критериев и норм строительства ИЖС (сейчас они очень размыты) — все это привело бы к упрощению оценки объектов банками, снижению их рисков и конечной ставки по кредиту. Если говорить о крупных девелоперах и перспективах их выхода в сегмент ИЖС (в 2021 году они много об этом говорили), то я не думаю, что это произойдет в 2022 году. Сейчас первичный рынок МКД испытывает большое охлаждение спроса. Послабления в сдаче объектов, перевод обязательных норм в рекомендательные — все это спровоцировало недоверие клиентов, сомнения в качестве возводимых объектов, в ДДУ участвуют все меньше и меньше дольщиков. Думаю, «большие» девелоперы сосредоточатся на своих текущих задачах, а самые крупные из них позднее могут начать заниматься строительным консалтингом в ДНР и ЛНР, которым наша страна сейчас активно помогает. Разумеется, эти услуги они будут оказывать в рамках государственной контрактации».

Александр Петров, основатель компании Nordhus
«Банки кредитуют сегмент гораздо активнее, чем в предыдущие годы, но пока явно недостаточно активно. Во-первых, на рынок ипотечного кредитования ИЖС вышли всего несколько банков, их, честно говоря, можно пересчитать на пальцах одной руки, остальные пока практически остаются в стороне. Во-вторых, ставки по кредитам и условия кредитования в сегменте ИЖС пока очень и очень существенно проигрывают условиям, которые предлагаются покупателям квартир в новостройках. С покупкой готового дома дела обстоят несколько лучше, но получить кредит на строящийся дом на хороших условиях все еще практически невозможно. Более или менее интересные ставки для покупателей таких домов вступают в силу, опять же, после завершения строительства дома. Самая сложная схема возникает при желании покупателя приобрести будущий дом с финишной отделкой. В ряде случаев кредит он получает только на дом без отделки, так как на нее у многих застройщиков заключается дополнительный договор подряда. Есть крупнейшие государственные банки, которые под воздействием стимулирующих мер уже развернулись лицом к сегменту ИЖС. Но для нормализации ситуации, очевидно, нужна какая-то еще мотивация для коммерческих банков. Тогда возникнет здоровая банковская конкуренция в нашем сегменте, и конечный потребитель автоматически получит интересный и качественный ипотечный продукт».

Что касается девелоперов, присматривающихся к сегменту ИЖС, то о массовом характере тут говорить сложно, признается Александр Петров. «Да, многие компании изъявили желание выйти на рынок ИЖС, и как минимум одна из них уже заявляет о грядущем в конце 2022 года старте продаж в конкретном поселке. Так что какой-то выход крупных игроков «городского» формата на рынок ИЖС, очевидно, состоится. Но будет ли результат теста расценен этими игроками как удовлетворительный, останутся ли они в нашем сегменте, расширят ли экспансию — пока судить очень рано. Безусловно, в случае, если их присутствие на рынке будет долгосрочным и существенным по объему, в ИЖС появится и некоторое число хороших ипотечных программ. Но будут ли их предлагать исключительно аффилированные с застройщиками банки и будут ли такие предложения распространяться дальше на других застройщиков, покажет лишь время», — считает эксперт.

А в «Сбере» делают акцент на проблемах, связанных с самим ипотечным кредитом. «Основные проблемы, с которыми может столкнуться ИЖС-заемщик, — это повышенные требования к первоначальному взносу по таким кредитам, увеличенные ставки, строгие требования по возрасту дома для приобретения. Клиент должен быть внимателен при покупке или строительстве дома, обращая внимание на правовой статус объекта, так как от этого зависит доступность тех или иных льгот и преференций по ипотеке», — напоминают эксперты «Домклик».

В частности, для приобретения или строительства жилых домов доступны льготные ипотечные программы, и можно воспользоваться материнским капиталом. Для садовых домов такой возможности меньше, так как это не считается жильем по документам, поэтому государственное субсидирование для дач недоступно.