En
Войти в личный кабинет
Москва
К
С
П

Ваш город Москва?

Да
Нет
Рекордный год рынка жилья. Каких изменений мы ждем?

Рекордный год рынка жилья. Каких изменений мы ждем?

2018 год многое изменил на рынке жилья. Поставлен рекорд по выдачам ипотеки — более 1 млн семей улучшили жилищные условия. Законодательство существенно изменено в сторону защиты покупателей жилья, благодаря чему из обихода уйдет популярное понятие «обманутый дольщик». И наконец, майским указом президента впервые в рамках одного нацпроекта поставлена цель не просто увеличения количественных показателей ввода жилья, но и развития комфортной городской среды. В следующем году рынку предстоит адаптироваться к этим новациям, при этом эксперты уверены в устойчивом росте. 

Самым значимым событием для рынка жилья и ипотеки в уходящем году стало принятие майского указа президента. Для его исполнения разработаны 12 нацпроектов. Один из них — «Жилье и городская среда». По данным социологических исследований, в жилье нуждается около 45% российских семей. Нацпроект предусматривает, что к 2024 году ежегодно будет строиться 120 млн кв. м жилья, а ставка по ипотеке упадет ниже 8%. И именно ипотека рассматривается как основной механизм удовлетворения спроса на жилье.

«Уже сейчас с ипотекой заключается 56% сделок в новостройках и 47% сделок на вторичном рынке жилья», — отмечает руководитель аналитического центра единого института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. По данным ЦБ, совокупный ипотечный портфель достиг 6,36 трлн рублей, при этом объем просроченной задолженности сократился до 1,85%. За десять месяцев выдано почти 1,2 млн кредитов на сумму около 2,4 трлн рублей — это исторический рекорд. И даже то, что на фоне повышения ключевой ставки ЦБ до 7,5% основные игроки рынка в сентябре—ноябре 2018 года подняли ставки по ипотеке на 0,5—1,5 процентного пункта (средняя ставка по итогам октября составила 9,55%), не скажется на выдачах 2018 года, которые достигнут 3 трлн рублей (+50% к 2017 году), говорят эксперты.

«Рынок ипотеки продолжает динамично расти, — отмечают в ВТБ. — В условиях стабильных цен на недвижимость ипотека становится еще более доступным инструментом для решения жилищного вопроса». В следующем году эксперты прогнозируют некоторое замедление темпов роста ипотеки. «Но при благоприятных условиях ставки вернутся к снижению уже во второй половине 2019 года. Вместе с этим перейдут к росту и темпы выдачи», — отмечает руководитель направления анализа денежно-кредитной политики и банковской системы ЦМАКП Олег Солнцев.

«В 2019 году мы ожидаем двузначный темп прироста — по нашим оценкам, рынок вырастет на 16—17%», — указывают в ВТБ. По мнению Олега Солнцева, в 2020 году ожидается восстановление инфляции к уровню таргета ЦБ, рост реальных доходов, поэтому рекорд по выдачам 2018 года уже через год будет побит. По мнению экспертов, для дальнейшего развития ипотеки необходимо комплексное развитие рынка: перевод выдачи ипотеки в электронный вид, введение стандарта ипотечного кредитования (он разработан единым институтом развития в жилищной сфере ДОМ.РФ при участии ЦБ и крупнейших банков) и повышение безопасности для заемщиков и банковской системы, формирование надежной базы долгосрочного фондирования банков за счет развития рынка ипотечных ценных бумаг (ИЦБ).

Новость в СМИ
Комерсантъ

Сегодня объем жилищных ИЦБ в обращении составляет порядка 350 млрд рублей, из них 46% — в рамках «Фабрики ИЦБ» ДОМ.РФ. Стоит отметить спрос на этот инструмент со стороны крупнейших ипотечных кредиторов. — Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного кредитования и страхования Финуниверситета при правительстве

Как сообщалось, ДОМ.РФ заключил меморандумы в рамках секьюритизации ипотечных портфелей на сумму более чем 800 млрд рублей в следующие три года. В уходящем году ДОМ.РФ и ВТБ закрыли крупнейшую на российском рынке ипотечной секьюритизации сделку на сумму 74,3 млрд рублей. Партнер и управляющий директор BCG Сергей Ишков напомнил, что в этом году банки провели первые сделки с оформлением электронных закладных. Ожидается, что к 2022 году ипотечное кредитование будет полностью переведено в электронный формат. «Цифровизация ипотеки приведет к сокращению банковских затрат в два—четыре раза, что является очевидным ресурсом для снижения ставки. Выигрыш будет на стороне тех банков, которые смогут не только предложить выгодные условия кредитования, но и обеспечить заемщикам комфортное взаимодействие, в том числе через удаленные каналы», — отмечает Сергей Ишков.

Еще одним знаковым событием для рынка жилья в уходящем году стал полный пересмотр системы финансирования жилищного строительства и, как следствие, переход на проектное финансирование. Покупатели больше не будут напрямую финансировать стройку. Застройщикам прямой путь к деньгам неквалифицированных инвесторов будет закрыт, а деньги граждан будут надежно защищены. Окончательно уйти от долевого строительства в течение трех лет президент поручил в ноябре 2017 года. Случившийся летом этого года крах Urban Group, достройку которого на средства фонда дольщиков, федерального бюджета и бюджета Московской области курирует лично вице-премьер Виталий Мутко, подтвердил необходимость изменений.

С 1 июля 2018 года вступили в силу изменения в 214-ФЗ. Уже с середины 2019 года новые проекты будут строиться только за счет средств застройщиков или банковского кредитования, а жилье — покупаться с использованием эскроу-счетов, где будут храниться деньги покупателей до завершения строительства. На переходный период работает Фонд защиты прав дольщиков, в который застройщики перечисляют взносы вместо отчислений в никому из дольщиков не пригодившиеся страховые компании.

Система долевого строительства за прошедшие несколько лет накопила много проблем, включая обманутых дольщиков. Строительная отрасль готовится полностью перестроиться на рельсы проектного финансирования, когда в «цепочке расчета» за квадратные метры между девелопером и покупателем появится банковский посредник. Большинство застройщиков уже готовы к работе с эскроу-счетами, механизм изучен. — Андрей Цвет, директор по развитию ГК «Гранель»

Как рассказал генеральный директор РАСК Николай Алексеенко, в случае форс-мажора решение о судьбе объекта будет приниматься банком, который осуществляет проектное финансирование. «Немаловажно, что на эскроу-счета в сумме до 10 млн рублей распространяется защита АСВ. Данный факт, несомненно, положительно скажется на доверии населения к самому механизму покупки жилья на стадии строительства, в том числе на первоначальных этапах», — говорит эксперт.

Новый механизм будет удобен и строителям. «Подобная система финансирования застройщиков является дополнительным инструментом поддержки и развития строительной отрасли, — отмечают в ВТБ. — Проекты становятся привлекательнее для дольщиков, поскольку обеспечена высокая надежность инвестирования в строящееся жилье». «В ситуации, когда застройщик использует проектное финансирование с эскроу, у него есть гарантированный лимит кредитования, что позволит минимизировать риски недофинансирования проекта и увеличения сроков строительства по этой причине», — отмечают в Сбербанке.

И хотя обязательными эскроу-счета станут только с 1 июля 2019 года, многие застройщики уже активно их используют. В Единой информационной системе жилищного строительства на данный момент содержатся данные по примерно 100 проектам, где застройщики открыли счета эскроу. Обслуживать такие счета на 1 ноября могут 60 банков. Свои продукты для застройщиков уже запустили дочерний банк ДОМ.РФ, Сбербанк, ВТБ. 

Массовый переход на эскроу однозначно повысит прозрачность отрасли и сделает ее более устойчивой. Это начали понимать как застройщики, так и потребители. Что касается расхожего мнения о серьезных издержках при переходе на новую систему, то тут многое зависит от того, как построить работу. Конечно, будут дополнительные затраты, однако есть возможности и экономии. — Евгений Романенко, финансовый директор компании «Талан»

Для поддержки застройщиков предусмотрено внедрение гарантирования по банковским кредитам, которое разработал ДОМ.РФ совместно с крупнейшими российскими банками. «В рабочую группу по запуску механизма гарантирования кредитов застройщикам входят банки, на долю которых приходится более 50% кредитования жилищного строительства, — отмечают в госкомпании. — Мы видим заинтересованность банковской системы в целом увеличивать объем финансирования застройщиков». Механизм снизит нагрузку на капитал банков (ЦБ уже снизил по таким кредитам риск-вес для расчета норматива достаточности капитала со 100—150% до 20%) при кредитовании жилищного строительства и поможет им профинансировать планы по введению 120 млн кв. м жилья в год к 2024 году. Первые сделки планируется провести уже в первом полугодии 2019 года. Ранее Минстрой России отмечал, что ставка по кредитам для девелоперов при переходе рынка первичного жилья на проектное финансирование и расчеты с дольщиками через эскроу-счета составит 6—8%. 

По оценкам ДОМ.РФ, к 2024 году портфель банковского финансирования застройщиков вырастет до 6,4 трлн рублей. Для сравнения: сегодня объем банковских средств в жилищном строительстве составляет около 600 млрд рублей, а 3,7 трлн — средства дольщиков. Эксперты PwC отмечают, что привлечение банковского финансирования при эскроу-счетах позволяет максимально стабилизировать финансирование строительства (что уже успешно применяется в Европе) и, соответственно, обеспечить процесс строительства без задержек и замедлений.