En
Войти в личный кабинет
Москва
К
С
П

Ваш город Москва?

Да
Нет
Пять миллионов новоселов в год: как будет достигаться цель?

Пять миллионов новоселов в год: как будет достигаться цель?

Расчеты показывают: ипотека доступна 45% российских семей. Как сделать, чтобы они могли воспользоваться этим шансом?

ЧТО ТАКОЕ ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ

К 2024 году 5 млн семей должны ежегодно улучшать свои жилищные условия. Такова одна из национальных целей развития страны, сформулированных президентом. Как ее возможно выполнить? В расчет этого показателя включаются покупка жилья за счет собственных средств, за счет ипотеки, предоставление государством жилья по различным программам, в том числе социальный найм и расселение ветхого и аварийного жилья. Рост за счет ипотеки с 1 млн в 2017 году до 2,3 млн к 2024 году обеспечивает основной вклад в национальную цель.

Для оценки ситуации за рубежом, как правило, применяется так называемый коэффициент доступности жилья, который рассчитывается как отношение стоимости среднестатистической квартиры (в качестве стандарта обычно берется 54 кв. м) к совокупному доходу семьи за год. Величина этого показателя соответствует числу лет, в течение которых семья может накопить на квартиру при предположении, что все получаемые денежные доходы будут откладываться на приобретение квартиры.

— Если жилье можно купить меньше чем за три года, это значит, что оно доступно. Если требуется свыше пяти лет, то оно недоступно поясняет Елена Иванкина, декан факультета экономики недвижимости РАНХиГС.

В среднем по стране у нас этот показатель составляет порядка 4 лет. Но в основе расчетов — изначально абстрактное условие. По факту показатель не учитывает структуру расходов семьи и возможность накопления.

— Этот подход не учитывает возможности приобретения жилья в ипотеку. А именно ипотека — это ключ к доступности и обеспечению платёжеспособного спроса, — говорит Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра ДОМ.РФ. — Нацпроект «Жилье и городская среда» это предполагает: почти половина — 2,3 миллиона семей — смогут улучшить свои жилищные условия с помощью ипотеки.

В самом деле, термин «доступность» логично трактовать шире — как возможность приобретения жилья как с помощью своих, так и заемных средств. А в качестве показателей учитывать совокупный доход семьи, стоимость жилья и процентную ставку по ипотечному кредиту.

При этом картина совершенно меняется. Михаил Гольдберг приводит такие цифры:

-Уже в 2018 году около 45% семей имели возможность приобрести жилье с ипотекой. При снижении ставок до 8% и ниже их будет в районе 50% и выше. Это абсолютно соответствует мировой практике: в Великобритании этот показатель составляет 54%, в США — 52%, в Германии — 36%, в Канаде — 33%.

СТРАШНА ЛИ ИПОТЕКА?

Обратимся к математике. Для оценки доступности жилья будем использовать такой показатель, как доля семей, которым доступно приобретение жилья с помощью собственных и заемных средств. Скажем, какой процент семей могут позволить себе обслуживание «среднего» ипотечного кредита, тратя на ежемесячные выплаты не более 35% совокупного дохода домохозяйства (при таких выплатах семья может не экономить чрезмерно на еде, одежде, образовании детей и т. п.).

Представим, что среднестатистическая семья, где двое человек работают, покупает среднестатистическую квартиру площадью 54 кв. м. Копить наша семья будет только на первоначальный взнос — в 30% от стоимости будущего жилья, откладывая на это каждый месяц 35% от будущего дохода. А потом возьмет ипотеку.

Расчеты на основе статистики Росстата по доходам и стоимости жилья, а также данных Центробанка и ДОМ.РФ, показывают: ежемесячный платеж у нашей семьи получится в районе 23 тыс. руб. А для того, чтобы этот платеж не превышал 35% от общих доходов семьи, доход на каждого из ее членов должен быть не меньше 27,7 тыс. руб. (см. таблицу ниже).

Если опять-таки исходить из данных Росстата, у 45% россиян среднедушевой доход больше 27 000 руб. То есть они вполне могли бы улучшить свои жилищные условия при помощи ипотеки — не влезая при этом в непосильную экономию на всем и вся. Это не такой уж плохой показатель.

ГДЕ ВЗЯТЬ ДЕНЬГИ НА ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС

Наша условная семья, доходы которой позволяют взять ипотеку, может скопить необходимую для первоначального взноса в 30% сумму в среднем за 1,5–2,5 года. А заодно за это время протестировать свою способность делать регулярные отчисления. Заметим: в наших расчетах семья откладывала 35% от общих доходов — столько же в процентном отношении, сколько потом будет уходить на выплаты по ипотеке.

И это — самый стандартный вариант, когда мы исходим из того, что льготы у нашей семьи отсутствуют и жилье она покупает «с чистого листа». То есть недвижимости или иного имущества, которое можно было бы продать в счет покупки новой квартиры, у нее нет. На деле же, по данным социологических опросов, из 15,7 млн семей, планирующих приобретение жилья в 5-летней перспективе и имеющих доходы не ниже среднего, 12,3 млн семей (78%) могут оплатить часть стоимости новой квартиры за счет продажи уже имеющегося жилья.

Кроме того, семьи, в которых рождается второй ребенок, могут использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий. А при рождении второго и последующего ребенка — стать участниками программы льготного кредитования при покупке жилья в новостройке (по ставке в 6% годовых, а для жителей Дальневосточного региона -5%). Кроме того, можно воспользоваться налоговыми вычетами на приобретение жилья и погашение процентов по ипотеке.

С учетом льгот и вычетов, экономия при покупке в ипотеку квартиры в нашем примере квартиры может составить более 25% от общих затрат.

ЧТО В ИТОГЕ

Сейчас лишь около 10% населения (не более 6 млн семей) имеют ипотечный кредит. Таким образом, рынку ипотеки у нас есть куда развиваться.

При этом, по данным социологических опросов ВЦИОМ, около 45% российских семей хотели бы улучшить свои жилищные условия. Конечно, эти 45% желающих и те 45%, которые в принципе могут взять ипотеку, вовсе не одни и те же люди. Некоторые семьи рассчитывают на иные механизмы: переселение из аварийного жилья, социальные программы, наследство, помощь родственников и т. п. Тем не менее из 27 млн семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, 15 млн (24,2%), согласно опросам, готовы это сделать с использованием ипотечного кредита.

Доступность жилья — это баланс спроса и предложения. За счет чего можно его можно достичь?

— Ключевой мерой для обеспечения платежеспособного спроса на жилье является развитие рынка ипотеки и снижение ставки до 8%, — комментирует ситуацию Александр Цыганов, заведующий кафедрой «Ипотечное кредитование» Финансового университета при правительстве РФ. — Развитие рынка ипотеки позволит увеличить доступность покупки жилья до более чем 50% семей в 2024 году. Для снижения же ипотечной ставки нужно развитие рынка ипотечных ценных бумаг, которые выступают источником дешевого фондирования для банков, а также стандартизация рынка — стоит ввести базовые стандарты, которые разработал ДОМ.РФ, и банкам перейти на электронный документооборот, что уменьшит издержки. Для удовлетворения растущего спроса важно, чтобы рост цен в реальном выражении не превышал темпов роста доходов населения. И чтобы этот рост цен не приводил к снижению доступности жилья, необходимо увеличивать предложение. Сделать это можно только одним способом — строить больше современного, комфортного и востребованного людьми жилья. Причем делать это с учетом комплексного развития городской среды. Весь этот комплекс мер послужит повышению доступности ипотечного кредитования и жилья в стране.

На таких условиях ипотека доступна почти для половины российских семей (данные за 2018 г.)

Пять миллионов новоселов в год: как будет достигаться цель?