Основы государственной регистрации прав

Законодательная база

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным, если он зарегистрирован, – это требование п. 2 ст. 558 ГК РФ. Договор купли продажи регистрируется Росреестром, а запись о переходе права собственности вносится в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН).

В эпоху цифровизации государственных услуг электронная регистрация права собственности на недвижимость стала важным шагом к упрощению юридических процедур. Этот механизм позволяет оформить сделку купли-продажи быстро, безопасно и без необходимости личного посещения учреждений. Рассмотрим, как работает процесс, какие преимущества он дает и на что стоит обратить внимание.

Для регистрации договора купли-продажи недвижимости ее собственники чаще всего обращаются в отделение Росреестра или в Многофункциональные центры (далее – МФЦ). Но внести данные в ЕГРН можно без личного визита в учреждения. Делают это с помощью электронной регистрации права собственности.

Электронная регистрация регулируется Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ). Возможность оформить электронную сделку с недвижимостью появилась с августа 2019 года.

В соответствии с частью 1.6 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ с 01.03.2025 юридические лица представляют заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, а также прилагаемые к ним документы в Росреестр в форме электронных документов.

Требование к электронной форме подачи документов на регистрацию не распространяется:

На случаи, если стороной сделки является физическое лицо (кроме договоров участия в долевом строительстве, которые предоставляются только в форме электронных документов)
До 01.01.2026 на крестьянские (фермерские) хозяйства, являющиеся юридическими лицами, а также садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества, гаражные кооперативы, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, товарищества собственников жилья
При наличии на официальном сайте Росреестра информации о временной технической невозможности представления документов в электронном виде

Электронная подпись

Для регистрации сделки в электронном виде каждому её участнику (и продавцу, и покупателю) понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП) – цифровой аналог обычной подписи человека. Она подтверждает подлинность электронного документа и приравнивает его к бумажному аналогу.

Электронные подписи выдают удостоверяющие центры, аккредитованные в Минкомсвязи РФ. Для оформления подписи потребуется личное присутствие, а из документов — паспорт, СНИЛС и ИНН. После установления личности и проверки документов сотрудник центра запишет сертификат и ключи УКЭП на электронный носитель.

Чтобы пользоваться электронной подписью (подписывать документы), нужно установить специальную компьютерную программу (в России часто используется КриптоПро CSP), обычно её можно скачать на сайте удостоверяющего центра.

Этапы электронной регистрации

Как зарегистрировать сделку в электронном виде

Электронные сделки можно проводить с посредником или самостоятельно. В качестве посредников, помогающих всё оформить, могут выступать некоторые банки (обычно это касается ипотечных сделок), застройщики и агентства недвижимости. Чтобы предоставлять такие услуги, у них должно быть специальное соглашение с Росреестром. Также оформлением электронных сделок занимаются нотариусы.

1. В банке, у застройщика или в агентстве недвижимости

Если у банка есть соглашение с Росреестром о предоставлении услуги электронной регистрации сделок (чаще всего это электронная регистрация сделок с ипотекой), он берёт на себя оформление электронных подписей и сам передаёт документы в Росреестр. Это очень удобно, если покупатель получает в этом банке ипотечный кредит — подготовка кредитных документов и документов на покупку жилья осуществляется «под ключ». Также зарегистрировать сделку в электронном виде могут помочь застройщики и некоторые агентства недвижимости.

2. Через нотариуса

Электронную сделку купли-продажи недвижимости удобно оформлять через нотариуса. Договор подписывается электронными подписями сторон и квалифицированной электронной подписью нотариуса, который затем передаёт документы в Росреестр. В этом случае достаточно простых электронных подписей покупателя и продавца, приобретать усиленную квалифицированную подпись не нужно — достаточно того, что нотариус заверит документы своей УКЭП.

3. Самостоятельно

После подписания документов по сделке покупателю нужно заполнить заявку на сайте Росреестра в разделе «Государственная регистрация прав», заверить её электронной подписью, оплатить госпошлину, загрузить пакет документов в формате XML или PDF.

Сколько по времени длится электронная регистрация в Росреестре

7 рабочих дней

с даты приёма органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов

До 5 рабочих дней

если одновременно с правом собственности происходит регистрации ипотеки жилого помещения

1 рабочий день

если документы поданы через нотариуса

Особенности проведения электронной регистрации сделок

Согласно требованиям законодательства, собственник объекта недвижимости предварительно должен уведомить Росреестр о том, что он согласен на проведение регистрационных процедур электронным способом. Для этого владельцу недвижимости нужно направить в Росреестр заявление. Сделать это можно следующими способами:

Лично обратиться в орган Росреестра

Обратиться в МФЦ

Направить заявление почтой, но в этом случае документ предварительно нужно заверить у нотариуса

На каждый объект недвижимости нужно подать отдельное заявление. Получив заявление от владельца собственности, Росреестр внесёт отметку в ЕГРН. Если такой отметки в ЕГРН не будет, Росреестр будет по умолчанию считать, что гражданин не собирается заключать сделки электронно, и будет отклонять документы, присланные онлайн.

В некоторых случаях предварительное согласие владельца недвижимости на электронную регистрацию не требуется, в частности:

Когда документы в Росреестр подаёт нотариус

Когда документы направляет банк (например, если квартира куплена в ипотеку)

Когда документы подают органы государственной власти или органы местного самоуправления

Стороны договора об отчуждении объекта недвижимости подписывают заявление и прилагаемые к нему документы в форме электронных документов и (или) электронных образов документов усиленной квалифицированной электронной подписью, квалифицированный сертификат ключа проверки которой выдан публично-правовой компанией «Роскадастр»

Преимущества электронного формата

Экономия времени

не нужно посещать МФЦ или Росреестр
Прозрачность

статус заявки отслеживается в личном кабинете
Минимизация ошибок

автоматическая проверка данных снижает риск технических недочётов
Безопасность

документы защищены электронной подписью и шифрованием

Советы для успешной регистрации

Убедитесь, что объект недвижимости не имеет обременений (проверьте выписку из ЕГРН заранее)

Проверьте корректность УКЭП перед отправкой документов

Используйте только актуальные версии договоров, соответствующие требованиям законодательства

Сохраняйте копии всех загруженных файлов и уведомлений

Электронная регистрация права собственности — это современный и эффективный инструмент, который сокращает время оформления сделки до нескольких дней. Несмотря на необходимость привыкания к цифровым решениям, преимущества такого подхода очевидны: удобство, скорость и высокая степень защиты данных.

Электронная регистрация права собственности по договору купли-продажи недвижимости