Электронная закладная
С 2015 года Росреестр начал принимать в электронном виде документы для государственной регистрации прав и ипотеки на недвижимость. При этом, в соответствии с законодательством, закладная могла существовать только на бумажном носителе (документарная ценная бумага), и её нельзя было передать в Росреестр в электронном виде.
В условиях развития электронной регистрации выдача документарной закладной усложняла процесс оформления ипотеки. Привычный процесс одновременной регистрации ипотеки и выдачи закладной был недоступен. Выдача закладной требовала дополнительного визита Заёмщика и Кредитора в офис МФЦ, что приводило к увеличению операционных расходов Банка или полному отказу от закладной. Это сводило к нулю положительный эффект от электронной регистрации. Требовалось появление нового, защищенного формата бездокументарной ценной бумаги, позволяющего не менять привычные процессы проведения ипотечной сделки с обязательным хранением и учетом закладной в депозитарии.
В 2018 году вступили в силу изменения в законодательство, которые ввели понятие, условия и порядок работы с электронной закладной.
Преимущества электронной закладной
Скорость оформления
Скорость получения
Сохранность
Экстерриториальность
Скорость снятия обременения в Росреестре
Сокращение расходов на хранение, логистику и обслуживание закладной
Скорость сделки секьюритизации
Полностью цифровая ипотечная сделка
Возможность выпуска электронной закладной независимо от способа подачи документов в Росреестр (на бумажном носителе или в электронном виде)
Безопасность
Форма электронной закладной
Электронная закладная — бездокументарная ценная бумага. Составляется путем заполнения электронной формы и представляется в орган регистрации прав в виде XML-документа, созданного с использованием XML-схем и обеспечивающего считывание и контроль представленных данных. Требования к форме и формату электронной закладной утверждены Приказом Росреестра от 17 июня 2020 г. № П/0203. XML-схема закладной публикуется на сайте Росреестра.
Участники процесса выпуска электронной закладной
Кредитор-залогодержатель
Залогодатель и Заёмщик
Росреестр
Депозитарий, осуществляющий хранение электронной закладной
Депозитарий, осуществляющий учёт электронной закладной
Развитие электронной закладной
С развитием цифровой ипотеки развивается и электронная закладная. Реализованы следующие возможности оформления и выдачи электронной закладной:
- на залог прав требования по Договору участия в долевом строительстве
- с правом общей долевой собственности на объект недвижимости
- на множество предметов ипотеки
- взамен документарной закладной
- подписание закладной Залогодателем/Заемщиком простой электронной подписью (ПЭП), усиленной неквалифицированной электронной подписью (УНЭП) через системы дистанционного банковского обслуживания (ДБО)
Общий процесс выдачи электронной закладной
Банк формирует закладную
Заемщик, залогодатель, залогодержатель подписывают закладную электронной подписью
Участники
- Банк – усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП)
- Залогодатель – ПЭП/УНЭП/УКЭП
- Заемщик – ПЭП/УНЭП/УКЭП
Сервисы
Механизм формирования закладной
- Система банка
- Система Партнера
Механизм подписания закладной
- Подписание в системе банка
- Интеграция с Удостоверяющим центром - партнером Банка
- Использование инфраструктуры партнеров
Подписанная закладная направляется в сервис «Электронная закладная» в Росреестре
Участники
- Банк
- Росреестр
Сервисы
Интеграционный канал взаимодействия с сервисом «Электронная закладная» и веб-сервисом Росреестра
- Интеграция Банка
- Использование программного обеспечения Партнеров
Закладная, прошедшая проверку в сервисе, направляется в Росреестр
Участники
- Банк
- Росреестр
- Залогодатель
- Заемщик
Сервисы
Интеграционный канал взаимодействия с Росреестром
- Интеграция Банка
- Использование программного обеспечения Партнеров
Росреестр передает закладную в депозитарий на хранение через Систему межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ)
Депозитарий зачисляет закладную на счет депо
Росреестр вносит информацию в ЕГРН о выдаче закладной
Участники
- Депозитарий
- Росреестр
Сервисы
Система депозитария, интегрированная со СМЭВ
- Интеграция собственного депозитария со СМЭВ
- Использование стороннего депозитария
Ответы на популярные вопросы
В соответствии с требованиями Росреестра (Приказ Росреестра от 23.06.2020 №0210) заявление о выдаче закладной заполняется только в случае, если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки.
При выдаче электронной закладной одновременно с регистрацией ипотеки в силу договора или в силу закона, электронная закладная передается в Росреестр в составе документов для регистрации ипотеки.
В соответствии с требованиями Росреестра (Приказ от 17.06.2020 №0203), если предметом ипотеки является право требования, вытекающее из договора участия в долевом строительстве, оно описывается в реквизите 7.1. электронной закладной в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости.
В реквизите 7.1. указывается:
- описание объекта долевого строительства в соответствии с договором участия в долевом строительстве;
- дата и номер договора участия в долевом строительстве;
- дата и номер государственной регистрации договора.
Указание кадастрового номера земельного участка, на котором строится дом, не обязательно.
В электронной закладной должна быть указана информация о дате и номере государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Если многоквартирный дом, в котором расположен объект долевого строительства, расположен на двух или более земельных участках, то договор участия в долевом строительстве имеет несколько номеров регистрации договора и регистрации ипотеки. Таким образом в электронной закладной указывается информация обо всех номерах регистрации договора и ипотеки.
При смене владельца закладной вносить изменения в электронную закладную не требуется.
В соглашении о внесении изменений в закладную в Разделе 3 необходимо указывать информацию только о текущем владельце закладной.
При этом при составлении xml-файла соглашения о внесении изменений в закладную в параметре «firstOwnerKind» поля «firstOwner» необходимо указать значение кода «359000000300» («Владелец закладной»), а в операторе «modification» указать значение «unchanged» (без изменений).
В соответствии с частью 1.2. статьи 13.4. Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» внесение изменений в закладную возможно только после регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительство путем составления и передачи в Росреестр документа о внесении изменений в электронную закладную.
Такой документ составляется по форме соглашения о внесении изменений в электронную закладную, но он подписывается только усиленной квалифицированной электронной подписью текущего владельца закладной.
В документе об изменении закладной необходимо указать об исключении предмета ипотеки в виде залога прав требования по договору участия в долевом строительстве и о добавлении нового предмета ипотеки – объекта недвижимости.
В документе об изменении закладной по объекту недвижимости должны быть указаны: описание объекта недвижимости (вид, кадастровый номер, адрес и иные характеристики), вид, номер и дата регистрации права собственности на объект недвижимости, дата, номер и орган регистрации ипотеки на объект недвижимости, рыночная или кадастровая стоимость объекта недвижимости.
Изменение в электронную закладную вносится на основании заявления о внесении изменений в электронную закладную, которое составляется и подписывается только усиленной квалифицированной электронной подписью владельца закладной.
За внесение изменений в электронную закладную государственная пошлина отсутствует.
Необходимо внести изменения в электронную закладную путем составления соглашения о внесении изменений в электронную закладную с указанием в соглашении о внесении изменений в закладную достоверной информации о виде, дате, номере регистрации права и (или) дате, номере, органе государственной регистрации ипотеки.
Не нашли нужную информацию?
Мы расширим Библиотеку электронной регистрации
Настоящим я, в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 27.07.2006 № 152 - ФЗ «О персональных данных», продолжая работу на сайте https://дом.рф (далее – Сайт), выражаю согласие АО «ДОМ.РФ» (ИНН 7729355614, ОГРН 1027700262270, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10) (далее – Оператор), на автоматизированную обработку, а именно: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение (далее – Обработка), моих персональных данных в следующем составе: технические данные, которые автоматически передаются устройством, с помощью которого используется Сайт, в том числе: технические характеристики устройства,
Я подтверждаю, что Оператор вправе давать поручения на обработку моих персональных данных ООО «ДОМ.РФ Центр сопровождения» (ИНН 3666240353, ОГРН 1193668037870, Воронежская обл., г. Воронеж, просп. Революции, д. 38, пом. 10), АО «Банк ДОМ.РФ» (ИНН 7725038124, ОГРН 1037739527077, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10) в целях, указанных в настоящем согласии.
В случае отказа от обработки персональных данных метрическими программами я проинформирован(а) о необходимости прекратить использование Сайта или отключить файлы «cookies» в настройках браузера.
Настоящее согласие действует в течение 1 года с момента его предоставления.
Я уведомлен(а), что могу отозвать настоящее согласие путем подачи письменного заявления в адрес Оператора посредством почтовой связи.