Финансирование застройщиков по 214-ФЗ (включая предпроектное финансирование)
Основной долг + проценты
до 80%
Стоимость поручительства
зависит от уровня риска
Признание судом
застройщика банкротом
Залог по кредиту остается у банка
до выплаты по поручительству
Срок кредитного договора + 1 год
Возможность для банков кратно нарастить объем кредитования отрасли при том же капитале
Благодаря снижению нагрузки на капитал небольшие банки могут участвовать в реализации крупнейших проектов
Стандартизация рынка проектного финансирования
Аналогично ипотечному кредитованию, где стандарты задаются требованиями в рамках секъюритизацииКонтрциклическая мера поддержки отрасли
Снижение риска накопления «плохих» долгов на балансах банков
Кратный рост кредитования при том же капитале
Разделение риска с третьей стороной (АО «ДОМ.РФ)» при финансировании крупных проектов без потери эксклюзивности отношений с застройщиком
20% риск-вес* на покрытую поручительством часть кредита
80% основного долга и неуплаченных процентов компенсируется при банкротстве застройщиков
С использованием лучших практик единого института развития и прозрачной количественной оценки кредитного риска
* В соответствии с подпунктом 2.3.2. Инструкции Банка России от 29 ноября 2019 г.
** RWA = 120% (без поручительства) по сравнению
с RWA = (120%*20% + 20%*80%) = 40% (с поручительством), Н1 = 10,5%
* В соответствии с подпунктом 2.3.2. Инструкции Банка России от 28 июня 2017 г. №180-И «Об обязательных нормативах банков»
** RWA = 150% (без поручительства) по сравнению с RWA = (150%*20% + 20%*80%) = 46% (с поручительством), Н1 = 10%
Удобный формат комнаты данных и отслеживания статуса заявки
1. Анализ Проекта
Структурирование сделки
Определение условий кредитования
Подготовка материалов к кредитному комитету
2. Заявка
Подача заявки на поручительство
в ДОМ.РФ
3. Экспресс-анализ
Анализ бизнес-плана и проверка устойчивости финансовой модели
Оценка риска, основанная на рыночных данных
Согласование индикативных условий
и стоимости поручительства
4. Детальный анализ
Анализ ключевой документации по Проекту экспертными службами
Анализ предоставленной документации проводится экспертными службами ДОМ.РФ: юридической, строительной, залоговой, безопасности и рисков
Дополнительная верификация предпосылок бизнес-плана
Согласование уточненных параметров поручительства
5. Решение уполномоченного органа
Одобрение сделки в ДОМ.РФ
6. Начало действия поручительства
Подписание договора поручительства
Проверка отлагательных условий
Начало покрытия
1. Анализ Проекта
Структурирование сделки и определение условий кредитования
Подготовка материалов к кредитному комитету
2. Заявка
Подача заявки на поручительство в ДОМ.РФ
3. Экспресс-анализ
Анализ бизнес-плана и проверка устойчивости финансовой модели
Оценка риска, основанная на рыночных данных
Согласование индикативных условий
и стоимости поручительства
4. Детальный анализ
Анализ ключевой документации по Проекту экспертными службами
Анализ предоставленной документации проводится экспертными службами ДОМ.РФ: юридической, строительной, залоговой, безопасности и рисков
Дополнительная верификация предпосылок бизнес-плана
Согласование уточненных параметров поручительства
5. Решение уполномоченного органа
Одобрение сделки в ДОМ.РФ
6. Начало действия поручительства
Подписание договора поручительства
Проверка отлагательных условий
Начало покрытия
Банк
Банк осуществляет мониторинг проекта в соответствии с принятой в Банке ВНД:
Мониторинг строительства (самостоятельно или с привлечением внешнего сюрвейера) - строительная готовность, соответствие согласованной ИРД, согласованному графику и бюджету строительства
Мониторинг продаж - цены, темпы, квартирография
Актуализация бизнес-плана Проекта с учетом фактического хода реализации (при необходимости)
Контроль соблюдения Заемщиком условий кредитного договора и выявление факторов кредитного риска
Анализ финансовой отчетности Заемщика
Подготовка предложений по изменению условий кредитования, если необходимо (
Учет остатка ссудной задолженности
Дом.рф
Мониторинг исполнения Банком обязательств перед ДОМ.РФ
Мониторинг хода реализации проекта на основании информации от Банка
Согласование изменений условий кредитной сделки, а также условий предоставления поручительства (при необходимости)
Банк
Принимает решение о необходимости реструктуризации
Актуализирует бизнес-план и разрабатывает возможные стратегии реструктуризации
Проводит андеррайтинг условий реструктуризации и согласовывает их с Застройщиком
Дом.рф
Проводит анализ обновленного бизнес-плана и стратегии реструктуризации
Формирует предложения по обновленным показателям бизнес-плана и условиям реструктуризации
Предлагает новые параметры Поручительства и согласовывает их с Банком (возможен отказ Банка от реструктуризации)
Банк и ДОМ.РФ
Совместно прорабатывают план урегулирования
Пересматривают условия Поручительства при изменении условий кредитования
Согласовывают план реструктуризации и измененные условия поручительства
Анкета по проекту (заполняется в личном кабинете банка*)
Бизнес-план
Маркетинговые исследования (презентация, описание проекта)
* Для получения доступа в личный кабинет банка необходимо направить нам запрос
1. Анализ Проекта
Структурирование сделки
Определение условий кредитования
Подготовка материалов к кредитному комитету
2. Заявка
Подача заявки на поручительство в ДОМ.РФ
3. Экспресс-анализ
Анализ бизнес-плана и проверка устойчивости финансовой модели
Оценка риска, основанная на рыночных данных
Согласование индикативных условий и стоимости поручительства
4. Детальный анализ
Анализ ключевой документации по Проекту экспертными службами
Анализ предоставленной документации проводится экспертными службами ДОМ.РФ: юридической, строительной, залоговой, безопасности и рисков
Дополнительная верификация предпосылок бизнес-плана
Согласование уточненных параметров поручительства
5. Решение уполномоченного органа
Одобрение сделки в ДОМ.РФ
6. Начало действия поручительства
Подписание договора поручительства
Проверка отлагательных условий
Начало покрытия
Банк
Банк осуществляет мониторинг проекта в соответствии с принятой в Банке ВНД:
Мониторинг строительства (самостоятельно или с привлечением внешнего сюрвейера) - строительная готовность, соответствие согласованному ИРД, графику, бюджету, и т.д.
Мониторинг продаж - цены, темп, квартирография
Актуализация бизнес-плана Проекта с учетом фактического хода реализации (при необходимости)
Контроль соблюдения Заемщиком условий кредитного договора и выявление факторов кредитного риска
Анализ финансовой отчетности Заемщика
Подготовка предложений по изменению условий кредитования если необходимо (
Учет остатка ссудной задолженности
Дом.рф
Мониторинг исполнения Банком обязательств перед ДОМ.РФ
Мониторинг хода реализации проекта на основании информации от Банка
Согласование изменений условий кредитной сделки, а также условий предоставления поручительства (при необходимости)
Банк
Принимает решение о необходимости реструктуризации
Актуализирует бизнес-план и разрабатывает возможные стратегии реструктуризации
Проводит андеррайтинг условий реструктуризации и согласовывает
их с Застройщиком
Дом.рф
Проводит анализ обновленного
бизнес-плана и стратегии
реструктуризации
Формирует предложения по обновленным показателям бизнес-плана и условиям реструктуризации
Предлагает новые параметры Поручительства и согласовывает
их с Банком (возможен отказ
Банка от реструктуризации)
Банк и ДОМ.РФ
Совместно прорабатывают план урегулирования
Пересматривают условия Поручительства при изменении условий кредитования
Согласовывают план реструктуризации и измененные условия поручительства
Совокупная общая площадь построенных ранее объектов не меньше:
- 10 тыс. кв. м
- Общей площади объектов, строительство которых предусмотрено в рамках Проекта
Общая площадь объектов, введенных в эксплуатацию за последние 3 года, не меньше 50% от общей площади Проекта
При этом более 50% указанных площадей введено без существенного (более чем на 6 календарных месяцев) переноса первоначального срока ввода
Положительная деловая репутация Заемщика/ГВК
Опыт Генерального подрядчика в строительстве жилой недвижимости: в течение последних 3 лет было построено не менее 50% от общей площади объектов, одновременное строительство которых предусмотрено в рамках Проекта
Опыт Технического заказчика в строительстве жилой недвижимости: общая площадь объектов, построенных (введенных в эксплуатацию)
* ГВК - группа взаимосвязанных компаний
Право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве
Привлечение средств дольщиков через механизм эскроу в соответствии со статьей 15.4
Устойчивость Проекта (LLCR ≥ 1,0) к снижению цен на 15%
Срок действия ИРД** превышает плановый срок строительства не менее чем на 3 месяца, либо актуализация может быть проведена без дополнительных затрат и смещения сроков Возможно рассмотрение до получения ИРД и проектной документации
Параметры Проекта соответствуют градостроительной документации Или предусмотрены условия по приведению в соответствие
Права на земельный участок на срок реализации Проекта Или обязательства по их своевременному продлению
*LLCR (Loan Life Coverage Ratio) - финансовый коэффициент, используемый для оценки
способности заемщика погасить кредит. Рассчитывается как отношение денежного потока,
доступного для обслуживания кредита, к лимиту кредита и процентам за весь срок
кредитования
**Исходно-разрешительная документация
Минимальный размер кредитного лимита: 200 млн рублей
Собственные средства
Вложение собственных средств в Проект требуется в случае недостаточной финансовой устойчивости Проекта (LLCR < 1,2), в объёме достаточном для достижения финансовой устойчивости Проекта (LLCR ≥ 1,2)
Собственные средства должны быть вложены в полном объеме до выдачи первого транша
Максимальный срок кредитования: не более 15 лет
Целевое использование
Финансирование затрат до получения разрешения на строительство, включая приобретение прав на земельный участок
Финансирование строительства объектов
Возмещение/рефинансирование ранее понесенных затрат
Структура кредитной сделки: один или несколько кредитных договоров (невозобновляемая линия)
Порядок погашения:
Гибкий (cash sweep, предпочтительно) либо фиксированный график
При раскрытии счетов эскроу не менее 80% денежных средств направляются на погашение кредитной линии
Процентные платежи
Капитализация (отсрочка) уплаты процентов на инвестиционной фазе
Либо
Подтверждены источники уплаты процентов на инвестиционной фазе (залоговый счет / депозит, покрывающий не менее 6 месяцев процентных платежей, исходя из максимальной ссудной задолженности)
Минимальная цена реализации площадей объекта должна обеспечивать значение LLCR на 0,15 ниже, чем в согласованном бизнес-плане Проекта
Субординация** относительно обязательств перед Банком либо погашение в полном объеме действующих займов/ссуд, кредитов, иных обязательств
Обеспечение
На этапе предпроектного финансирования:
Первоначальный залог 100% акций/долей Заемщика
Первоначальная ипотека права собственности на земельный участок/права (суб)аренды земельного участка для реализации Проекта
Солидарное поручительство залогодателей акций/долей Заемщика
Первоначальный залог прав (требований) по договору банковского
Солидарное поручительство Бенефициарного владельца Заемщика либо солидарное поручительство Холдинговой компании Заемщика*** (требуется только на этапе предпроектного финансирования)
На этапе проектного финансирования (в дополнение к обеспечению на этапе предпроектного финансирования):
Первоначальный залог готовых площадей Проекта, принадлежащих Заемщику
Солидарное поручительство Генерального подрядчика, Технического заказчика (в случае их аффилированности с Заемщиком)
*Целевой кредит – невозобновляемая кредитная линия, предоставленная для целей финансирования мероприятий до получения разрешения на строительство и (или) для целей проектного финансирования в размере, согласованном в соответствии
**Субординация займа/кредита – заключение договора (соглашения), в соответствии с которым очередность удовлетворения требований кредиторов к Заемщику должна быть понижена по отношению к требованиям Банка по Целевому кредиту. Сроки возврата и совершения иных платежей по таким обязательствам должны наступать не менее чем через 6 месяцев с даты погашения Целевого кредита
***Холдинговая компания – хозяйственное общество, входящее в группу взаимосвязанных компаний (далее – ГВК), которое в силу преобладающего участия в уставных капиталах других обществ, либо в соответствии с заключенными с другими обществами договорами, либо в силу иных обстоятельств имеет возможность определять решения, принимаемые другими обществами, входящими в ГВК
Отклонения от требований Стандартов гарантирования возможны по решению коллегиальных органов АО «ДОМ.РФ» с учетом комплексного анализа рисков по сделке
Я в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» даю свое согласие АО «ДОМ.РФ» (далее – Общество), расположенному по адресу: 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (ОГРН 1027700262270), на обработку (включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение) моих персональных данных в следующем составе:
Указанные выше персональные данные являются необходимыми для заявленной цели обработки. Настоящим подтверждаю, что данные, указанные в обращении, не содержат специальных категорий персональных данных, а именно сведений, касающихся моей расовой, национальной принадлежности, политических взглядов, религиозных или философских убеждений, состояния здоровья, интимной жизни.
Настоящим согласием я также разрешаю Обществу поручать обработку моих персональных данных следующим организациям:
в соответствии с договорами и соглашениями, заключенными АО «ДОМ.РФ» с указанными организациями, в объеме, способами, в целях и в сроки, которые определены настоящим согласием (указаны выше).
Настоящее согласие на обработку моих персональных данных может быть отозвано мной путем подачи письменного уведомления в Общество.
Права и обязанности в области защиты персональных данных мне разъяснены и понятны.
Продолжая работу на сайте я выражаю свое согласие АО «ДОМ.РФ» (адрес: г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10) на автоматизированную обработку моих персональных данных (файлы cookie, сведения о действиях пользователя на сайте, сведения об оборудовании пользователя, дата и время сессии), в т.ч. с использованием метрических программ Яндекс.Метрика, Google Analytics, с совершением действий: сбор, запись, систематизация, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, передача (предоставление, доступ), в том числе трансграничная, партнёрам АО «ДОМ.РФ», предоставляющим сервис по указанным метрическим программам. Обработка персональных данных осуществляется в целях улучшения работы сайта, совершенствования продуктов и услуг компании, определения предпочтений пользователя, предоставления целевой информации по продуктам и услугам АО «ДОМ.РФ» и его партнёров.
Настоящее согласие действует с момента его предоставления и в течение всего периода использования сайта.
В случае отказа от обработки персональных данных метрическими программами я проинформирован о необходимости прекратить использование сайта или отключить файлы cookie в настройках браузера.
АО «ДОМ.РФ» очень серьезно относится к вопросам конфиденциальности и безопасности информации. Защита ваших персональных данных** — один из наших ключевых приоритетов.
Мы обрабатываем ваши персональные данные, собранные на законных основаниях и в рамках четко сформулированных целей, характерных для взаимодействия АО «ДОМ.РФ» со всеми сторонами:
Мы можем собирать ваши персональные данные, информацию о предпочтениях, совершенных действиях и т.п. при помощи веб-сайта АО «ДОМ.РФ» для заранее определенных и законных целей.
Мы можем передавать ваши персональные данные, в том числе трансгранично, строго при соблюдении требований законодательства.
Мы уважаем ваши права и свободы, в частности, связанные с вопросами обработки ваших персональных данных.
Подробная информация об условиях и принципах обработки персональных данных.при первоначальном взносе 30%, срок — 15 лет.
Обязательное страхование недвижимости, личное — по желанию (при отсутствии ставка повышается). Доход подтверждается справкой 2-НДФЛ.
Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.
Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.
161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.