Поручительство
по кредитам застройщикам

Новый механизм снижения рисков и нагрузки на капитал банков,
предоставляющих проектное финансирование жилищного строительства

Стандарты гарантирования содержат требования к проектам, банкам, застройщикам и условиям кредитования

Основные параметры поручительства

Целевой сегмент

Финансирование застройщиков по 214-ФЗ (включая предпроектное финансирование)

Предмет покрытия

Основной долг + проценты

Уровень покрытия

до 80%

Премия

Стоимость поручительства
зависит от уровня риска

Событие выплаты

Признание судом
застройщика банкротом

Залог

Залог по кредиту остается у банка
до выплаты по поручительству

Срок поручительства

Срок кредитного договора + 1 год

Преимущества поручительства

Повышение доступности проектного финансирования

Возможность для банков кратно нарастить объем кредитования отрасли при том же капитале

Повышение конкуренции среди банков

Благодаря снижению нагрузки на капитал небольшие банки могут участвовать в реализации крупнейших проектов

Повышение устойчивости новой модели финансирования жилищного строительства

  • Стандартизация рынка проектного финансирования

    Аналогично ипотечному кредитованию, где стандарты задаются требованиями в рамках секъюритизации
  • Контрциклическая мера поддержки отрасли

  • Снижение риска накопления «плохих» долгов на балансах банков

Больше портфель

Кратный рост кредитования при том же капитале

Диверсификация

Разделение риска с третьей стороной (АО «ДОМ.РФ)» при финансировании крупных проектов без потери эксклюзивности отношений с застройщиком

Выше доходность на капитал

20% риск-вес* на покрытую поручительством часть кредита

Ниже риски

80% основного долга и неуплаченных процентов компенсируется при банкротстве застройщиков

Независимая экспертиза и методологическая поддержка

С использованием лучших практик единого института развития и прозрачной количественной оценки кредитного риска


* В соответствии с подпунктом 2.3.2. Инструкции Банка России от 29 ноября 2019 г. N 199-И «Об обязательных нормативах и надбавках к нормативам достаточности капитала банков с универсальной лицензией

** RWA = 120% (без поручительства) по сравнению
с RWA = (120%*20% + 20%*80%) = 40% (с поручительством), Н1 = 10,5%

Кредитный портфель при том же капитале **

x3
Иллюстративный пример
Без поручительства
 100 млрд руб.
Без поручительства
С поручительством
 306 млрд руб.
С поручительством

Общий риск-вес по кредиту **

x3
Иллюстративный пример
Без поручительства
 120%
Без поручительства
С поручительством
 40%
С поручительством

Рентабельность капитала (ROE) **

x2,5
Иллюстративный пример
Без поручительства
 14%
Без поручительства
С поручительством
 36%
С поручительством

* В соответствии с подпунктом 2.3.2. Инструкции Банка России от 28 июня 2017 г. №180-И «Об обязательных нормативах банков»

** RWA = 150% (без поручительства) по сравнению с RWA = (150%*20% + 20%*80%) = 46% (с поручительством), Н1 = 10%

Цифровое взаимодействие через личный кабинет банка в единой информационной системе жилищного строительства на всех этапах сделки

Удобный формат комнаты данных и отслеживания статуса заявки

1. Анализ Проекта

Структурирование сделки

Определение условий кредитования

Подготовка материалов к кредитному комитету

2. Заявка

Подача заявки на поручительство
в ДОМ.РФ

3. Экспресс-анализ

Анализ бизнес-плана и проверка устойчивости финансовой модели

Оценка риска, основанная на рыночных данных

Согласование индикативных условий
и стоимости поручительства

4. Детальный анализ

Анализ ключевой документации по Проекту экспертными службами

Анализ предоставленной документации проводится экспертными службами ДОМ.РФ: юридической, строительной, залоговой, безопасности и рисков

Дополнительная верификация предпосылок бизнес-плана

Согласование уточненных параметров поручительства

5. Решение уполномоченного органа

Одобрение сделки в ДОМ.РФ

6. Начало действия поручительства

Подписание договора поручительства

Проверка отлагательных условий

Начало покрытия

1. Анализ Проекта

Структурирование сделки и определение условий кредитования

Подготовка материалов к кредитному комитету

2. Заявка

Подача заявки на поручительство в ДОМ.РФ

3. Экспресс-анализ

Анализ бизнес-плана и проверка устойчивости финансовой модели

Оценка риска, основанная на рыночных данных

Согласование индикативных условий
и стоимости поручительства

4. Детальный анализ

Анализ ключевой документации по Проекту экспертными службами

Анализ предоставленной документации проводится экспертными службами ДОМ.РФ: юридической, строительной, залоговой, безопасности и рисков

Дополнительная верификация предпосылок бизнес-плана

Согласование уточненных параметров поручительства

5. Решение уполномоченного органа

Одобрение сделки в ДОМ.РФ

6. Начало действия поручительства

Подписание договора поручительства

Проверка отлагательных условий

Начало покрытия

Банк

Банк осуществляет мониторинг проекта в соответствии с принятой в Банке ВНД:

  • Мониторинг строительства (самостоятельно или с привлечением внешнего сюрвейера) - строительная готовность, соответствие согласованной ИРД, согласованному графику и бюджету строительства

  • Мониторинг продаж - цены, темпы, квартирография

  • Актуализация бизнес-плана Проекта с учетом фактического хода реализации (при необходимости)

  • Контроль соблюдения Заемщиком условий кредитного договора и выявление факторов кредитного риска

  • Анализ финансовой отчетности Заемщика

  • Подготовка предложений по изменению условий кредитования, если необходимо (при уведомлении/согласовании с АО «ДОМ.РФ» в соответствии с условиями договора поручительства)

  • Учет остатка ссудной задолженности и начисляемых/уплачиваемых процентов для целей расчета фактического покрытия поручительством и премии

Дом.рф

  • Мониторинг исполнения Банком обязательств перед ДОМ.РФ

  • Мониторинг хода реализации проекта на основании информации от Банка

  • Согласование изменений условий кредитной сделки, а также условий предоставления поручительства (при необходимости)

Банк

  • Принимает решение о необходимости реструктуризации

  • Актуализирует бизнес-план и разрабатывает возможные стратегии реструктуризации

  • Проводит андеррайтинг условий реструктуризации и согласовывает их с Застройщиком

Дом.рф

  • Проводит анализ обновленного бизнес-плана и стратегии реструктуризации

  • Формирует предложения по обновленным показателям бизнес-плана и условиям реструктуризации

  • Предлагает новые параметры Поручительства и согласовывает их с Банком (возможен отказ Банка от реструктуризации)

+

Банк и ДОМ.РФ

  • Совместно прорабатывают план урегулирования

  • Пересматривают условия Поручительства при изменении условий кредитования

  • Согласовывают план реструктуризации и измененные условия поручительства

Необходимые документы для подачи заявки

  • Анкета по проекту (заполняется в личном кабинете банка*)

  • Бизнес-план

  • Маркетинговые исследования (презентация, описание проекта)

* Для получения доступа в личный кабинет банка необходимо направить нам запрос

1. Анализ Проекта

Структурирование сделки
Определение условий кредитования
Подготовка материалов к кредитному комитету

2. Заявка

Подача заявки на поручительство в ДОМ.РФ

3. Экспресс-анализ

Анализ бизнес-плана и проверка устойчивости финансовой модели
Оценка риска, основанная на рыночных данных
Согласование индикативных условий и стоимости поручительства

4. Детальный анализ

Анализ ключевой документации по Проекту экспертными службами
Анализ предоставленной документации проводится экспертными службами ДОМ.РФ: юридической, строительной, залоговой, безопасности и рисков
Дополнительная верификация предпосылок бизнес-плана
Согласование уточненных параметров поручительства

5. Решение уполномоченного органа

Одобрение сделки в ДОМ.РФ

6. Начало действия поручительства

Подписание договора поручительства
Проверка отлагательных условий
Начало покрытия

Банк

Банк осуществляет мониторинг проекта в соответствии с принятой в Банке ВНД:

  • Мониторинг строительства (самостоятельно или с привлечением внешнего сюрвейера) - строительная готовность, соответствие согласованному ИРД, графику, бюджету, и т.д.

  • Мониторинг продаж - цены, темп, квартирография

  • Актуализация бизнес-плана Проекта с учетом фактического хода реализации (при необходимости)

  • Контроль соблюдения Заемщиком условий кредитного договора и выявление факторов кредитного риска

  • Анализ финансовой отчетности Заемщика

  • Подготовка предложений по изменению условий кредитования если необходимо (при уведомлении/согласовании с АО «ДОМ.РФ» в соответствии с условиями договора поручительства)

  • Учет остатка ссудной задолженности и начисляемых/уплачиваемых процентов для целей расчета фактического покрытия поручительством и премии

Дом.рф

  • Мониторинг исполнения Банком обязательств перед ДОМ.РФ

  • Мониторинг хода реализации проекта на основании информации от Банка

  • Согласование изменений условий кредитной сделки, а также условий предоставления поручительства (при необходимости)

Банк

  • Принимает решение о необходимости реструктуризации

  • Актуализирует бизнес-план и разрабатывает возможные стратегии реструктуризации

  • Проводит андеррайтинг условий реструктуризации и согласовывает
    их с Застройщиком

Дом.рф

  • Проводит анализ обновленного
    бизнес-плана и стратегии реструктуризации

  • Формирует предложения по обновленным показателям бизнес-плана и условиям реструктуризации

  • Предлагает новые параметры Поручительства и согласовывает
    их с Банком (возможен отказ Банка от реструктуризации)

+

Банк и ДОМ.РФ

  • Совместно прорабатывают план урегулирования

  • Пересматривают условия Поручительства при изменении условий кредитования

  • Согласовывают план реструктуризации и измененные условия поручительства

Ключевые требования Стандартов гарантирования

  • Совокупная общая площадь построенных ранее объектов не меньше:
    - 10 тыс. кв. м
    - Общей площади объектов, строительство которых предусмотрено в рамках Проекта

  • Общая площадь объектов, введенных в эксплуатацию за последние 3 года, не меньше 50% от общей площади Проекта
    При этом более 50% указанных площадей введено без существенного (более чем на 6 календарных месяцев) переноса первоначального срока ввода

  • Положительная деловая репутация Заемщика/ГВК

  • Опыт Генерального подрядчика в строительстве жилой недвижимости: в течение последних 3 лет было построено не менее 50% от общей площади объектов, одновременное строительство которых предусмотрено в рамках Проекта

  • Опыт Технического заказчика в строительстве жилой недвижимости: общая площадь объектов, построенных (введенных в эксплуатацию) по 214-ФЗ, не менее общей площади объектов, одновременное строительство которых предусмотрено в рамках Проекта

* ГВК - группа взаимосвязанных компаний

  • Право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве

  • Привлечение средств дольщиков через механизм эскроу в соответствии со статьей 15.4 214-ФЗ

  • Устойчивость Проекта (LLCR ≥ 1,0) к снижению цен на 15%

  • Срок действия ИРД** превышает плановый срок строительства не менее чем на 3 месяца, либо актуализация может быть проведена без дополнительных затрат и смещения сроков Возможно рассмотрение до получения ИРД и проектной документации

  • Параметры Проекта соответствуют градостроительной документации Или предусмотрены условия по приведению в соответствие

  • Права на земельный участок на срок реализации Проекта Или обязательства по их своевременному продлению

*LLCR (Loan Life Coverage Ratio) - финансовый коэффициент, используемый для оценки способности заемщика погасить кредит. Рассчитывается как отношение денежного потока, доступного для обслуживания кредита, к лимиту кредита и процентам за весь срок кредитования
**Исходно-разрешительная документация

  • Минимальный размер кредитного лимита: 200 млн рублей

  • Собственные средства

    • Вложение собственных средств в Проект требуется в случае недостаточной финансовой устойчивости Проекта (LLCR < 1,2), в объёме достаточном для достижения финансовой устойчивости Проекта (LLCR ≥ 1,2)

    • Собственные средства должны быть вложены в полном объеме до выдачи первого транша

  • Максимальный срок кредитования: не более 15 лет

  • Целевое использование

    • Финансирование затрат до получения разрешения на строительство, включая приобретение прав на земельный участок

    • Финансирование строительства объектов

    • Возмещение/рефинансирование ранее понесенных затрат

  • Структура кредитной сделки: один или несколько кредитных договоров (невозобновляемая линия)

  • Порядок погашения:

    • Гибкий (cash sweep, предпочтительно) либо фиксированный график

    • При раскрытии счетов эскроу не менее 80% денежных средств направляются на погашение кредитной линии

  • Процентные платежи

    • Капитализация (отсрочка) уплаты процентов на инвестиционной фазе

    • Либо

    • Подтверждены источники уплаты процентов на инвестиционной фазе (залоговый счет / депозит, покрывающий не менее 6 месяцев процентных платежей, исходя из максимальной ссудной задолженности)

  • Минимальная цена реализации площадей объекта должна обеспечивать значение LLCR на 0,15 ниже, чем в согласованном бизнес-плане Проекта

  • Субординация** относительно обязательств перед Банком либо погашение в полном объеме действующих займов/ссуд, кредитов, иных обязательств

  • Обеспечение

      На этапе предпроектного финансирования:

    • Первоначальный залог 100% акций/долей Заемщика

    • Первоначальная ипотека права собственности на земельный участок/права (суб)аренды земельного участка для реализации Проекта

    • Солидарное поручительство залогодателей акций/долей Заемщика

    • Первоначальный залог прав (требований) по договору банковского счета/договору банковского вклада (депозита) в целях обеспечения обязательств Заемщика по уплате процентов, а также иных платежей

    • Солидарное поручительство Бенефициарного владельца Заемщика либо солидарное поручительство Холдинговой компании Заемщика*** (требуется только на этапе предпроектного финансирования)

    • На этапе проектного финансирования (в дополнение к обеспечению на этапе предпроектного финансирования):

    • Первоначальный залог готовых площадей Проекта, принадлежащих Заемщику

    • Солидарное поручительство Генерального подрядчика, Технического заказчика (в случае их аффилированности с Заемщиком)

*Целевой кредит – невозобновляемая кредитная линия, предоставленная для целей финансирования мероприятий до получения разрешения на строительство и (или) для целей проектного финансирования в размере, согласованном в соответствии с бизнес-планом
**Субординация займа/кредита – заключение договора (соглашения), в соответствии с которым очередность удовлетворения требований кредиторов к Заемщику должна быть понижена по отношению к требованиям Банка по Целевому кредиту. Сроки возврата и совершения иных платежей по таким обязательствам должны наступать не менее чем через 6 месяцев с даты погашения Целевого кредита
***Холдинговая компания – хозяйственное общество, входящее в группу взаимосвязанных компаний (далее – ГВК), которое в силу преобладающего участия в уставных капиталах других обществ, либо в соответствии с заключенными с другими обществами договорами, либо в силу иных обстоятельств имеет возможность определять решения, принимаемые другими обществами, входящими в ГВК

Отклонения от требований Стандартов гарантирования возможны по решению коллегиальных органов АО «ДОМ.РФ» с учетом комплексного анализа рисков по сделке

Нужна консультация?
Оставьте свой вопрос и с вами свяжется менеджер
Ваш вопрос отправлен!
Ответ мы вышлем на указанную вами почту