Драйвер или пузырь: как «зажигал» российский рынок ипотеки в 2017 году

        Завершающийся год прошел под девизом «ипотека – главный драйвер»: ставки падали, это стимулировало продажи и внушало оптимизм. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость», какие надежды и опасения существуют сейчас в сфере ипотечного кредитования.

        В ожидании 6%

        2017-й год начался и закончился одним и тем же настроением: ожиданием снижения ключевой ставки. В январе она составляла 10%, и в шесть шагов снизилась до 7,75%.

        При этом в начале года эксперты прогнозировали, что желанное значение в 6% может быть достигнуто не менее чем через 2-3 года. Однако для ряда заемщиков 6%, похоже, станут реальностью уже в следующем году благодаря новой программе субсидированной ставки, которую, по плану, смогут получить семьи, в которых с 2018 года родился второй или третий ребенок. В Минстрое подсчитали, что таких семей будет порядка 620 тысяч.

        Впрочем, в некоторых регионах сказка уже стала былью, например, с октября в Ненецком автономном округе действует спецпрограмма, субсидирующая ипотеку дороже 1%, причем его действие распространяется в том числе и на вторичную недвижимость (в отличие от федеральной программы, которая допускает субсидирование ставки только при условии приобретения жилья в новостройке).

        Статистика ЦБ РФ за 10 месяцев свидетельствует о продолжении рекордного роста на рынке ипотеки, комментируют специалисты аналитического центра АИЖК: выдано 813,4 тысячи ипотечных кредитов на сумму 1,5 триллиона рублей (плюс 30% к результату аналогичного периода прошлого года).

        Причем общий объем выдачи ипотеки за 10 месяцев уже превысил итог всего 2016 года. По предварительной оценке, в ноябре рост рынка ипотеки продолжился: выдано более 110 тысяч кредитов на 210-230 миллиардов рублей (плюс 50% к уровню ноября 2016 года), добавляют в АИЖК.

        По итогам года мы ожидаем выдачу ипотеки на уровне около 2 триллионов рублей – это более 1 миллиона семей, которые смогли улучшить свои жилищные условия в уходящем году

        — подчеркивают в АИЖК. По сравнению с 2016 годом рост рынка составит 35%, а по сравнению с рекордным 2014 годом – 13%.

        Тренд на рефинансирование

        Снижение ипотечных ставок спровоцировало спрос на рефинансирование взятых ранее кредитов, отметили все эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.

        Доля рефинансирования в ипотеке показала значительный рост в третьем квартале 2017 года, поясняют в «Объединенном кредитном бюро». «И мы ожидаем продолжения тренда в четвертом квартале», – добавляют эксперты. В сентябре 3,4 тысячи заемщиков рефинансировали свои ипотечные кредиты – это 4,3% от общего числа заемщиков, взявших ипотеку в этом месяце. Для сравнения — еще год назад таких заемщиков было около 250 человек или 0,4% от общего количества, взявших ипотеку в сентябре 2016 года, поясняют они.

        Учитывая, что за последние пару лет мы наблюдаем заметное снижение ставок по ипотечным кредитам, то заинтересованных в рефинансировании становится все больше. Правда, рефинансирование будет выгодно, если ставка в рамках новой программы ниже на два процентных пункта и более.

        «Объединенное кредитное бюро»

        Сегодня все крупные банки предлагают своим заемщикам данный продукт, добавляет директор ипотечного центра компании «Миэль-Новостройки» Татьяна Гусева. Ставки в рамках таких программ начинаются от 9,5%, тогда как 2-3 года назад некоторые заемщики оформляли кредиты по ставке на 3-6 процентных пункта выше, поясняет она.

        Рефинансирование заняло большую долю среди продаж ипотеки у ряда банков, потому что они сделали упор на этом продукте, рассказывает руководитель аналитического центра компании «Русипотека» Сергей Гордейко. По итогам девяти месяцев к ним относятся: Райффайзенбанк, доля такой рефинансированной ипотеки в его продажах достигла 46%, Примсоцбанк (40%), банк «Открытие» (31,87%) и АИЖК (29,46%). Причем, добавляет Гордейко, данные за третий квартал показывают, что доля рефинансирования у кредиторов стала значительно выше. Так, лидерами применения рефинансирования в третьем квартале стали Примсоцбанк (53,68%), Райффайзенбанк (47,28%), АИЖК (45,26%), «Открытие» (37,83%) и Газпромбанк (23,85%). «Эти же кредиторы наращивали рефинансирование в октябре и ноябре. Например, у АИЖК ежемесячные объемы рефинансирования в структуре продаж превысили 60%», — отмечает Гордейко.

        В 2017 году доля рефинансирования ипотечных кредитов в общем объеме выдачи оценивается около 7%, добавляют в аналитическом центре АИЖК. «В 2018 году эта доля может составить около 20%», — прогнозируют эксперты.

        Ипотека всея Руси

        Оптимистичный тренд на рост объема ипотечных кредитов затронул не только Подмосковье с Москвой, но и всю территорию страны, отметили эксперты.

        Так, эксперты аналитического центра АИЖК отмечают: в целом по России по итогам первого полугодия в таких регионах как Ленинградская область, Татарстан, Красноярский край, Воронежская область доля сделок с ипотекой на первичном рынке жилья превышает 50%, а в отдельных жилых комплексах достигает 80% и более. За последние годы ипотека стала ключевым фактором поддержки платежеспособного спроса: по данным ВЦИОМ, в ближайшие 5 лет более 8 миллионов семей планируют взять ипотеку для приобретения жилья (это 70% всего потенциального спроса на жилье).

        Рост объемов и количества выданной ипотеки наблюдается во многих регионах, причем некоторые опережают столицу по темпам роста, добавляет заместитель генерального директора «Объединенного кредитного бюро» Николай Мясников. В Москве и области количество новых кредитов по итогам 10 месяцев 2017 года выросло в годовом отношении на 25%, а объемы кредитования увеличились на 36%. В Санкт-Петербурге количество новых ипотечных кредитов выросло на 23% в годовом отношении, а объемы в деньгах выросли на 42%. В Екатеринбурге рост в штуках составил 29%, в деньгах – 41%, в Татарстане количество новых кредитов выросло сразу на 37%, объемы в денежном выражении выросли на 48%, в Новосибирской области рост составил 31% в количественном выражении и 43% в денежном, уточняет он.

        Однако, добавляет управляющий директор «Абсолют банка» Иван Любименко, на долю 10 регионов приходится почти 50% всего объема выдачи ипотеки. В числе лидеров Москва и Московская область. «Одна из основных причин неравномерного объема выдач заключается в том числе в том, что в этих регионах сконцентрированы и основные объемы жилищного строительства», — поясняет он.

        Риски и опасения

        Существенный рост объемов ипотеки навел многих участников рынка на мысль о возможном риске невозврата взятых кредитов и возникновении «ипотечного пузыря».

        Тема периодически всплывала и раньше, но особенно много о ней стали высказываться в конце декабря, когда СМИ, ссылаясь на источники в ЦБ, написали про опасения регулятора на предмет возникновения «пузыря».

        В свою очередь представители АИЖК, глава Минэкономразвития Максим Орешкин и другие опровергли существование такого риска, ссылаясь на высокие требования к заемщикам. По их словам, рост связан исключительно со снижением процентных ставок, но не первоначального взноса или требований к заемщикам.

        Риск-менеджмент банков, тем более в сегменте ипотеки, сейчас находится на очень высоком уровне, отмечают в «Национальном бюро кредитных историй» (НБКИ). Иными словами, всем заемщикам без разбору банки ипотечные кредиты как не давали, так и не дают.

        На данный момент требования к заемщикам остаются достаточно жесткими, так что сниженная ставка наоборот, снижает платежную нагрузку (а значит и риск) для клиентов, которые могли позволить себе ипотеку ранее, и не меняет его для новых клиентов, поясняет руководитель группы аналитики рынка банка «Дельтакредит» Назар Аржанников.

        Некоторые банки скорректировали свои требования по объектам залога.

        Так, банки в условиях жесткой конкуренции продолжили пересматривать свои требования к объекту залога, рассказывает руководитель дирекции ипотечного кредитования банка «Российский капитал» Елена Рожнева. Неузаконенная перепланировка для большинства банков перестала быть препятствием для выдачи кредита, поясняет она.

        Банк «Уралсиб» в текущем году включил в «стоп-лист» кредитования только объекты, попавшие в программу реновации, объясняет начальник управления ипотечных продаж банка Карина Кучерук, в остальном же требования не ужесточались. «Безусловно, на рынке есть ряд новостроек, по которым банк не выдаёт кредиты, так как финансовое положение этих компаний значительно ухудшилось, сроки сдачи нарушены, либо возникли иные проблемы, которые не позволяют нам рекомендовать нашим клиентам эти объекты», — уточняет Кучерук.

        Мы не отмечаем ухудшения качества ипотечного портфеля. И также не ожидаем кардинального изменения ситуации в течение года.

        Андрей Осипов, руководитель департамента ипотечного кредитования банка ВТБ

        В свою очередь Любименко отмечает, что требования к залогу не менялись.

        Практически все участники ипотечного рынка предоставляют кредиты на покупку строящегося жилья только после проверки строящихся объектов. Объекты и застройщики, которые допускают существенное затягивание сроков строительства и не справляются со взятыми на себя обязательствами, как правило, включаются банками в «черные списки», резюмируют специалисты аналитического центра АИЖК.

        Понравились апартаменты или возникли вопросы?

        Заполните форму и мы свяжемся с Вами в ближайшее время.