Интервью: АИЖК нужно 3-5 лет на формирование полноценного портфеля арендного жилья

        Гендиректор Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Александр Плутник в интервью РИА Недвижимость рассказал о градостроительном будущем Владивостока, развитии арендного жилья, вхождении в АИЖК «Российского капитала» и блокчейне.

        — Александр Альбертович, в павильоне АИЖК на Восточном экономическом форуме один из основных акцентов сделан на концепции мастер-плана городского округа Владивосток. Скажите, чем этот документ отличается от генплана города?

        — Концепция выделяет основные точки развития города. Японские архитекторы из бюро Nikken Sekkei предлагают создать во Владивостоке несколько функциональных зон — зоны образования и науки, новый бизнес-район и пешеходную зону, которая свяжет набережную, центральную часть города и район железнодорожного вокзала, став точкой притяжения туристов. Если генеральный план — это документ градостроительного регулирования, то параметры мастер-плана, в свою очередь, включают в себя основные стратегические направления развития города.

        Как констатировал сегодня министр строительства и ЖКХ Михаил Александрович Мень, к сожалению, во Владивостоке мы не видим архитектурных и планировочных решений. Системной застройки нет, развивать город как экономический центр Азиатско-Тихоокеанского региона без этого невозможно.

        — Будет ли учитываться мнение горожан о развитии Владивостока в мастер-плане?

        — Да, сегодня мы получили поручение первого заместителя председателя правительства Российской Федерации Игоря Ивановича Шувалова провести еще раз все обсуждения с жителями города. Мы организуем такой процесс, чтобы все, кто захотят, могли высказать свою позицию.

        — Каков следующий шаг после утверждения концепции мастер-плана?

        — Дальше будут готовиться сам мастер-план, разрабатываться функциональные зоны и градостроительные регламенты.

        — Может ли АИЖК профинансировать разработку мастер-планов других российских городов?

        — В данном случае мы действуем по прямому поручению правительства РФ. Если будут другие подобные поручения, мы их выполним. Но более важной для территории всей России в целом мне представляется наша задача по разработке стандартов городской среды и индекса качества городской среды — та работа, которую мы выполняем вместе с КБ «Стрелка», обсуждаем с Минстроем России, чтобы некоторые из созданных стандартов стали обязательными с точки зрения закона. При этом наша цель — сделать регулирование современным и гибким, но вместе с тем достаточно требовательным к наличию разных городских пространств.

        — Во время ВЭФ был поднят вопрос обеспечения жильем людей, работающих на коммерческих предприятиях территорий опережающего развития (ТОР). Как АИЖК может помочь в этом вопросе?

        — Мы готовы вкладывать средства АИЖК в проекты развития арендного жилья. Подобные проекты уже реализуются совместно с компаниями «Сибур» и «Роснефть». Мы видим востребованность арендного жилья как в местах создания производств, так и в крупных городах. Владивосток — крупный город, и здесь открывается много производств. При этом жилья строится в городе недостаточно, и оно очень дорогое, в особенности малогабаритные квартиры. Например, вчера мне показали квартиры так называемого гостиничного типа, построенные еще в советское время, и стоимость метра в них — 120-150 тысяч рублей. Такой цены нет даже во многих московских районах, так как столичные власти справились с высокими темпами удорожания жилья.

        Мы готовы с любыми компаниями, создающими производство во Владивостоке, входить в партнерство и быть надежными помощниками в создании комфортных квартир для их специалистов. Опыт и средства у нас есть.

        — Первый вице-премьер Игорь Шувалов в качестве целевого ориентира для арендного портфеля АИЖК называл 200-300 домов. Когда вы можете достичь такого показателя?

        — Развитие арендного жилья — это достаточно сложный проект, нужно сформировать определенные законодательные и налоговые условия, чем мы сейчас и занимаемся. Думаю, в течение трех-пяти лет мы сформируем такой портфель.

        — В востребованности арендных домов, похоже, вы не сомневаетесь…

        — Сейчас в России сдается в аренду более 200 миллионов квадратных метров жилья. По оценкам разных экспертов, на горизонте следующих пяти лет еще около 4 миллионов семей готовы снимать жилье при условии хорошего продукта. Мы как раз должны создать этот продукт. Наш опыт развития арендного жилья в Москве, честно говоря, удивил даже нас самих. Из 283 квартир, выставленных под аренду в МФК «Лайнер», 270 мы сдали менее чем за два месяца. Спрос очень большой, и необходимо, чтобы бизнес пришел в этот сегмент и стал массово строить арендные дома в разных районах города.

        — АИЖК в этом году подписало соглашение с ВТБ по развитию стандартного арендного жилья. В чем суть соглашения?

        — Задача, поставленная перед нами правительством РФ, — идти в регионы. Мы вошли в партнерство с группой «ВТБ», потому что у них разветвленная розничная сеть и большое количество клиентов застройщиков. Мы попросили их выбрать для нас проекты, которые нам могут быть интересны под арендное жилье. Кроме поиска проектов, ВТБ может заниматься финансированием региональных девелоперов, у которых мы впоследствии выкупим арендные квартиры.

        — О каком объеме средств идет речь?

        — Мы готовы направить 25 миллиардов рублей.

        — Насколько вы довольны тем, как развивается механизм привлечения средств в арендное жилье с помощью ЗПИФа?

        — Мы видим сейчас ряд сложностей. Некоторые вещи в законодательстве нужно изменить, чтобы создать прочную основу для интереса инвесторов. Например, нужны корректировки по выплате процентного дохода по паям, нужно уравнять с точки зрения налогового бремени юридических и физических лиц, владеющих арендным жильем, а в идеале — вообще освободить арендные фонды от налогов, если уж идет речь о формировании институционального сегмента рынка. Чуть позже мы представим проект федерального закона, который опишет все нюансы инвестирования в фонды арендной недвижимости.

        — А какова сегодня доходность ПИФа арендного жилья?

        — Текущая доходность составит около 6% годовых. Конечно, это немного, но ведь есть еще рост стоимости пая, и по нашим прогнозам совокупная доходность составит более 10% годовых. И при условии создания определенных налоговых стимулов, я уверен, мы можем увидеть совершенно иной спрос инвесторов на этот механизм.

        — Вскоре в АИЖК должен войти банк «Российский капитал», занимающийся завершением строительства домов «Су-155». Как идет подготовка к этому?

        — Два законопроекта по передаче нам «Роскапа» подписаны президентом Российской Федерации Владимиром Владимировичем Путиным и стали федеральными законами. Мы сейчас занимаемся подготовкой распорядительных актов правительства РФ. Осенью этого года начнется процесс передачи акций, который завершится в декабре, после чего АИЖК станет собственником банка.

        — Хватает ли у банка денег на выполнение всех обязательств по «СУ-155»?

        — Состояние «Российского капитала» очень хорошее, оно не вызывает у нас никаких опасений. Банк прошел проверку ЦБ и правительства РФ.

        — И какова будет в итоге стоимость банка в момент вхождения в АИЖК?

        — Это будет известно по итогам независимой оценки.

        — Насколько я знаю, АИЖК активно участвует в правительственной рабочей группе по внедрению технологии блокчейна в нашу жизнь. Какими вопросами вы занимаетесь?

        — У нас там несколько проектов. Так, вместе с ВЭБом мы занимаемся реализацией пилотного проекта по применению технологии блокчейна при регистрации договоров долевого участия в части информационного взаимодействия между Росреестром и Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства, а совместно со Сбербанком ведем проект по электронной закладной.

        — И когда блокчейн на рынке недвижимости может стать реальностью?

        — Уже в начале следующего года будет проведена пилотная сделка по регистрации ДДУ с применением технологии блокчейна.

        — В последнее время АИЖК стало активнее выставлять на торги переданные агентству земли для развития жилищного строительства. Что-то изменилось в стратегии агентства?

        — Действительно, на какое-то время мы взяли паузу, чтобы разобраться с наследством, которое мы получили от Фонда РЖС. Часть площадок — около 600 участков площадью более 7 тысяч гектаров нам пришлось вернуть назад в казну, поскольку они не востребованы девелоперами. Крупные площадки, примыкающие к столичным городам, больше не пользуются спросом: люди не хотят жить в пригородах, и компании столкнулись с необходимостью развития проектов внутри городской черты.

        — Сколько участков сегодня находится в распоряжении АИЖК?

        — В настоящий момент в различных субъектах РФ у нас около 259 участков общей площадью 2,2 тысячи гектаров, которые находятся в работе или выставлены на торги.

        — И последний вопрос. Поправки в долевое законодательство, принятые вместе с законом о создании компенсационного фонда дольщиков, вызвали большое число нареканий среди девелоперов. Как относится к этим замечаниям АИЖК, ведь именно в структуре единого института развития будет работать компенсационный фонд?

        — Если девелопер работает прозрачно и использует собранные с граждан деньги для строительства предназначенных им домов, то бояться ему абсолютно нечего. Другое дело, что у нас на рынке многие привыкли к «котловому» методу финансирования. Изменения же в законодательстве, как и все действия Минстроя России в последнее время, направлены на повышение открытости рынка новостроек, на то, чтобы застройщики перестали людей обманывать. Что обычно происходит с так называемыми проблемными девелоперами? У нас банки являются сильными финансовыми учреждениями и не дают кредиты застройщикам, чьи риски у них вызывают опасения. И тогда девелопер идет к незащищенному человеку и берет все его сбережения бесплатно, без процентов. Понимаете, какой объем риска ложится на обычного покупателя в этом случае? А расплачиваться приходится федеральному и региональному бюджету. Так что в этой ситуации я не считаю повышение требований к застройщикам избыточными.

        РИА Недвижимость

        Понравились апартаменты или возникли вопросы?

        Заполните форму и мы свяжемся с Вами в ближайшее время.