Мультиоригинаторные сделки – перспективное направление развития российского рынка ИЦБ // Рынок ценных бумаг

        Одной из причин недостаточного развития ипотечного кредитования в России, по сравнению с более продвинутыми финансовыми рынками, является дефицит «длинных» денег, доступных кредитным организациям. это приводит к тому, что кредиторы вынуждены фондировать ипотеку депозитами, привлеченными у населения, и принимать на себя высокие процентные риски. Секьюритизация ипотечных активов позволяет снизить вероятность реализации данных рисков.


        СДЕЛКА НА ПЯТЕРЫХ


        Важнейшим событием конца 2013 г. стала первая мультиоригинаторная сделка секьюритизации ипотечных активов. Сделка, которая была закрыта в декабре 2013 г., объединяла пулы четырех кредитных организаций и пул АИЖК, таким образом, в ней приняли участие 5 оригинаторов.


        Общая сумма сделки составила около 3 млрд руб. Доли оригинаторов в процентном соотношении распределились следующим образом: 40% — АИЖК, около 23% — Дальневосточный ипотечный центр, соответственно, 3 оригинатора внесли в среднем по 10-13% каждый. Была выработана схема, при которой каждый оригинатор в ходе жизни сделки несет риски только своего пула закладных, т. е. отвечает за качество ипотечных кредитов, которые он выдал. Это позволяет, объединяя в рамках одной сделки пулы разного качества, привлекать к участию в мультиоригинаторных сделках максимально широкий круг участников рынка.


        Подготовка сделки длилась чуть больше года. Основная часть времени ушла на выдачу кредитов и накопление участниками пула закладных. Подготовка документации, государственная регистрация и размещение облигаций заняли примерно 5 мес. В пулы включались только кредиты, выданные недавно. Это связано с тем, что 4 оригинатора являются партнерами АИЖК. Раньше они продавали Агентству свои пулы закладных, а теперь заменили продажи накоплением собственных пулов для вхождения в сделку секьюритизации ипотечных активов.


        Поскольку сделка проводилась в рамках реализации программы АИЖК по покупке ипотечных ценных бумаг (ИЦБ),


        то при первичном размещении Агентство выкупило весь выпуск облигаций старшего транша. В дальнейшем мы планируем провести маркетинг старшего транша выпуска и распродать облигации в течение 2014 г. по рыночной цене.


        Проанализировав этот удачный опыт, мы пришли к выводу, что структура мультиоригинаторных сделок достаточно гибкая и позволяет реализовывать целый ряд опций по организации взаимодействия участников сделки и разделению рисков между ними.


        Если сделка проводится впервые и не имеет аналогов, то оптимальным количеством оригинаторов является 3-5 — легче договориться и подготовить все необходимые документы. И напротив, при наличии определенного опыта большее число оригинаторов лучше с точки зрения объема сделки и оптимизации расходов на ее проведение. Теперь, когда есть документация, выработаны подходы и урегулированы спорные моменты при разделении рисков, можно работать над увеличением числа участников мультиоригинаторных сделок.


        Начиная с 2014 г. АИЖК планирует проведение подобных сделок секьюритизации ипотечных активов на регулярной основе. В декабре 2013 г. мы утвердили программу мультиоригинаторной секьюритизации, включающую в себя все основные условия сделок. Это избавит участников таких сделок от необходимости каждый раз договариваться между собой, что является основной проблемой этого механизма. Параллельно будут осуществляться сделки по размещению ипотечных облигаций одного оригинатора, в том числе в рамках действующей программы выкупа облигаций с ипотечным покрытием. Сейчас идет сбор заявок от потенциальных участников очередного контрактования.


        ПРАВИЛА ИГРЫ


        В рамках рыночных программ АИЖК существуют стандартные требования к ипотечным кредитам, которые могут входить в состав покрытия. Речь идет о минимальных требованиях, прописанных в Законе об ипотечных ценных бумагах. Отношение «кредит/залог» должно быть не выше 80%, недвижимость — застрахована, а кредит — обслуживаться дисциплинированно, без просрочек на дату формирования пула. Кроме того, мы устанавливаем требование к минимальному размеру кредитного усиления для старшего выпуска, в том числе удерживаемого оригинатором, а также к уровню рейтинга данного выпуска. При этом стоимость опциона зависит от того, присвоен ценным бумагам один рейтинг или два. Минимальный уровень рейтингов — инвестиционный, т. е. не ниже ВааЗ/ВВВ-.


        Предпочтение отдается ценным бумагам с двумя рейтингами, поскольку они представляют больший интерес для такой группы инвесторов, как банки. Подобные активы попадают в наименее рискованную категорию, следовательно, под них предусматривается меньшее резервирование средств в Банке России, чем под активы, располагающие одним рейтингом.


        Оригинаторы, имеющие рейтинги ниже инвестиционного уровня, могут воспользоваться механизмами отделения рисков самого банка от рисков сделок по выпуску ИЦБ. Это было возможно и раньше — таких примеров достаточно много, включая выпуски ИЦБ АИЖК (у некоторых рейтинг выше суверенного).


        Кроме того, внесенные в конце 2013 г. существенные изменения в Закон «О рынке ценных бумаг» и Гражданский кодекс РФ направлены на повышение надежности структуры выпусков в сделках секьюритизации, что упростит банкам возможность перешагнуть свой собственный рейтинг при размещении выпусков ИЦБ.


        Существует и другой способ увеличения ликвидности данных бумаг: поручительство АИЖК. Актив с таким поручительством расценивается инвестором наравне с активом, имеющим два рейтинга, присвоенных международными агентствами. Это связано с тем, что АИЖК располагает двумя рейтингами, соответственно, в случае предоставления нашего поручительства защищенность выпуску ценных бумаг обеспечивает высокая надежность Агентства. Но, конечно, сам процесс получения поручительства не является формальным и требует определенных усилий со стороны оригинатора. Мы не только следим за соблюдением параметров, прописанных в Законе об ипотечных ценных бумагах, но и тщательно анализируем структуру пула, оцениваем, какой должна быть кредитная поддержка со стороны оригинатора, как выстроены денежные потоки внутри сделки. И конечно, в целях удешевления поручительства для оригинатора мы предоставляем рекомендации потому, каким требованиям должны соответствовать ипотечные кредиты и структура сделки.


        Предоставление поручительства, как и любая гарантия, является платной услугой. Если оригинатор выполняет все требования Агентства, для него устанавливается минимальная стоимость поручительства. Если требования не соблюдаются, мы вправе либо поднять требуемый уровень кредитной поддержки, либо повысить стоимость поручительства.


        И здесь возникает следующий вопрос: за что выгоднее платить кредитору, будущему оригинатору, — за присвоение выпуску двух рейтингов или за предоставление поручительства АИЖК? По нашим наблюдениям, крупные оригинаторы склоняются к получению рейтингов. Дело, скорее всего, не в цене вопроса, а в психологическом факторе. Кредитные учреждения хотят понять, насколько они могут использовать такой инструмент, как ипотечные облигации, без государственной поддержки в лице Агентства. В то же время для средних и небольших оригинаторов получение поручительства может быть проще и дешевле, чем рейтинг. Немалое значение имеет и тот факт, что мы готовы делиться своим опытом организации сделок секьюритизации, в том числе в части повышения экономической эффективности таких сделок и снижения расходов. АИЖК постоянно выходит с новыми предложениями и обсуждает их с рынком, корректирует программы, делая их более интересными и эффективными.


        НЕВОЗМОЖНОСТЬ ПУЗЫРЯ


        Наша страна во многом заимствует у западных государств опыт и механизмы секьюритизации ипотеки. Как известно, одной из причин последнего мирового финансового кризиса стала пирамида, в основании которой лежали ипотечные ценные бумаги. Сформировавшийся «пузырь» обрушил глобальную экономику. Возможна ли реализация такого сценария на российском рынке? Ответ на этот вопрос: нет.


        Во-первых, выпускаемые в соответствии с российским законодательством отечественные ИЦБ не могут ставиться в один ряд с инструментами американского рынка. Требования нашего законодательства намного жестче.


        Во-вторых, главной проблемой, породившей кризис в США, была выдача ипотечных кредитов гражданам категории subprime, заведомо не способным обслуживать эти кредиты. Пирамида строилась на утверждении, что стоимость жилья будет бесконечно расти, а заемщик сможет постоянно брать новые кредиты, гасить за счет них старые и т. д.


        В этом подходе были изначально заложены две ошибки на системном уровне: первая -«цены на жилье всегда растут») вторая — «заемщик, не располагающий стабильными доходами, сможет всегда справляться с долговой нагрузкой за счет перекредитования». Доступное фондирование и отсутствие достаточного регулирования банков на этом рынке позволяли наращивать объемы кредитования за счет выдачи займов неплатежеспособным гражданам. А последовательный выпуск нескольких уровней производных ценных бумаг усложнял анализ рисков и во многом полагался на диверсификацию, которая на самом деле не происходила.


        Повторение такого сценария в нашей стране невозможно. В России обеспечением по облигациям может выступать только непосредственно пул ипотечных кредитов или ипотечных сертификатов участия. Облигации с ипотечным покрытием любого транша не могут войти в ипотечное покрытие другого выпуска ИЦБ. Цепочка прерывается в самом начале, и не возникает отрыва ценных бумаг от реального актива, который лежит в основе формирования денежного потока по ним.


        Наталия Кольцова, заместитель генерального директора АИЖК, руководитель дивизиона «Капитал»

        Понравились апартаменты или возникли вопросы?

        Заполните форму и мы свяжемся с Вами в ближайшее время.