Ипотека: валютный выбор // Ipocredit.ru (Краснодар)

        Ипотеку можно взять в разных валютах. Но предпочтение отдается рублевым кредитам. Почему?


        Плюс на минус


        Помимо рублей ипотеку можно взять в долларах, евро, швейцарских франках, японских иенах. Валютные кредиты были распространены в течение нескольких лет – с 2003 до кризисного 2008 года. Дело в том, что тогда валюта дешевела по отношению к рублю, и выгода для заемщика была очевидна. Однако в период роста курса доллара, который наблюдался потом, некоторым валютным должникам стало сложно возвращать кредит, ежемесячные платежи по которому существенно выросли.


        Так что валютные риски – одни из главных недостатков «неродной» ипотеки. Однако есть у нее и преимущества.


        «Весомым преимуществом валютного ипотечного кредита является процентная ставка, которая значительно ниже ставки, действующей при аналогичных условиях в рублях», – рассказывает заместитель председателя правления ЗАО «Райффайзенбанк», руководитель дирекции обслуживания физических лиц Андрей Степаненко .


        Ставки по валютным кредитам на 3,5% ниже процентной ставки в рублях, уточняет вице-президент, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Георгий Тер-Аристокесянц .


        «У валютной ипотеки могут быть два преимущества: более низкая ставка и перспектива снижения размера аннуитетного платежа в случае роста стоимости национальной валюты. Тогда заемщик может выиграть. Так, например, по данным ЦБ РФ на 01 апреля 2012 года средняя ставка в иностранной валюте составила 9,7%, что на 2,3 процентных пункта ниже ставки по ипотечным кредитам в рублях (12%)», – резюмирует руководитель аналитического центра Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Анна Любимцева .


        Однако, продолжает спикер, «все эти преимущества могут быть легко нивелированы невыгодными для заемщика колебаниями курсов валют, особенно в условиях нестабильной экономической ситуации. Так, например, до кризиса на Украине 80% всех ипотечных кредитов было выдано в валюте иностранных государств, что привело после девальвации гривны на 50% в 2008 году к крайне тяжелым последствиям для заемщиков. После подобного опыта во время кризиса многие страны на законодательном уровне стали запрещать выдачу ипотечных кредитов в иностранной валюте (Австрия, Венгрия и др.)».


        Наши эксперты сделали сопоставительные расчеты выплат по кредитам, взятым в рублях и иностранной валюте.


        Андрей Степаненко (ЗАО «Райффайзенбанк»)


        Сумма кредита: 2 млн. рублей


        Срок кредитования: 10 лет


        Первоначальный взнос: от 30%


        Курс валюты: внутренний курс банка на 14.05.2012


        Ежемесячный платеж при рублевом кредите: 25 тыс. рублей


        Ежемесячный платеж при долларовом кредите: $662 (то есть примерно 19 600 рублей)


        Георгий Тер-Аристокесянц (ВТБ24)


        Сумма кредита: 1 950 000 в рублях и 62 904 в долларах


        Срок кредитования: 15 лет


        Ставка по рублевому кредиту: 12,75% (ставка фиксированная на один год, далее зависит от ставки рефинансирования)


        Ежемесячный платеж при рублевом кредите: 24 352 рубля


        Ежемесячный платеж при долларовом кредите: $697


        Учитывая текущий курс валюты, разница в платеже в переводе в рубли составляет примерно 2 745 рублей.


         


        Кредит не для всех


        Брать ипотеку в иностранной валюте рекомендуется людям, которые получают зарплату в долларах (или евро).


        «Существует «золотое правило» кредитования – брать кредит в той валюте, в которой получаешь основной доход. Если заемщик получает зарплату в рублях, то логичнее и правильнее оформить ипотеку тоже в национальной валюте. В такой ситуации заемщик уверен в неизменности размера ежемесячного платежа по кредиту независимо от возможных колебаний курсов валют», – подтверждает заместитель начальника управления по работе с сегментом розницы Абсолют Банка Антон Павлов .


        «Ипотеку в иностранной валюте выгодно брать тем клиентам, кто планирует осуществить его полную оплату в течение первых нескольких лет», – дополняет Андрей Степаненко.


         


        Валютное горе


        Итак, до 2008 года кредиты в иностранной валюте казались весьма заманчивыми. Но во время кризиса огромное количество число неплатежей появились именно у таких ипотечников, ведь их ежемесячные платежи серьезно увеличились.


        Справка. П о официальному курсу Центрального банка РФ на 1 августа 2008 года $1 стоил 23,41 российского рубля, а 1 февраля 2009 года это соотношение уже было как 1:35,41 российского рубля.


        «9,1% накопленной ипотечной задолженности в иностранной валюте на балансах банков генерирует 42,7% всего объема просроченных платежей», – сообщает Анна Любимцева


        В такой ситуации выходом для некоторых заемщиков стало рефинансирование кредита .


        «Рефинансирование кредита – это перекредитование на более выгодных условиях в новом банке. Новый банк погашает всю сумму кредита другому банку, залог перерегистрируется на новый банк, и затем заемщик погашает более выгодный кредит уже новому кредитору», – поясняет главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин .


        «Основным аргументом в пользу смены валюты на рубли является возможность зафиксировать свою задолженность по ипотечному кредиту и не зависеть от колебания курса валюты от месяца к месяцу, – информирует Андрей Степаненко. – При подобном типе рефинансирования заемщику необходимо помнить, что с момента предоставления нового кредита до момента погашения первоначального кредита может пройти определенное время, в течение которого из-за изменения курса валюты сумма задолженности может вырасти в рублевом выражении. В этом случае курсовую разницу клиенту необходимо покрыть самостоятельно».


        Однако рефинансирование не является панацеей от всех бед. Прежде чем решиться на него, нужно все как следует просчитать. Во-первых, понять, насколько длительным будет повышение/падение курса той или иной валюты. Во-вторых, сколько времени вам предстоит обслуживать кредит. Если, предположим, один год, то вряд ли метания из банка в банк принесут ощутимую выгоду. Также нужно помнить, что рефинансирование сопряжено с дополнительными тратами: придется заново платить за рассмотрение заявки, повторно получать отчет по оценке квартиры и т.д.


        По мнению Александра Осина, рефинансирование считается выгодным, если процентная ставка по новому кредиту ниже на 2–3% годовых, иначе расходы по оформлению кредита в новом банке нивелируют выгоду для заемщика.


        Эксперты считают, что рефинансировать кредит нужно только в том случае, если курс валюты подрастет до $35–37 за рубль, причем эта тенденция будет сохраняться в долгосрочной перспективе.


        Старый друг лучше новых двух


        После кризиса объем валютной ипотеки снизился. И сильно. По данным Александра Осина, на 30%. «Задолженность по жилищным кредитам, предоставленным кредитными организациями физическим лицам в иностранной валюте, составляет 151,2 млрд. рублей, в октябре 2008 года она была равна 216,4 млрд. рублей», – констатирует эксперт.


        «Валютный риск – это основной фактор, который останавливает клиентов от оформления валютной ипотеки», – считает Георгий Тер-Аристокесянц (ВТБ24).


        Так что сейчас ипотеку берут в основном в рублях. На долларовые кредиты если и решаются, то только жители Москвы и Петербурга. Для регионов такие займы – единичные явления.


        Банки тоже стали относиться к валютной ипотеке гораздо осторожнее.


        В прошлом году ипотеку в иностранной валюте выдавало только 8 кредитных организаций. «По данным Банка России, согласно предварительным итогам I квартала 2012 года, из всего объема ипотечных кредитов (в I квартале было выдано 126 959 кредитов на сумму 181,1 млрд. рублей) в валюте был выдан лишь 321 кредит на 2,1 млрд. рублей, что составляет 0,25% в количественном и 1,26% – в денежном выражении от общего объема предоставленных ипотечных кредитов», – говорит Анна Любимцева (АИЖК).


        «Только с начала этого года рынок валютных кредитов потерял более 1%. По состоянию на 1 марта 2012 года его доля составила менее 10% в общем объеме. Сейчас продажи валютной ипотеки находятся на минимальных уровнях: около 1–2% общих продаж.


        Стоит отметить, что рынок жилья также становится более «рублевым». Цены на квартиры, которые до кризиса предлагались в валюте, теперь указываются риэлторами практически всегда в рублях», – делится своими наблюдениями Георгий Тер-Аристокесянц.


        И все же при желании найти ипотеку в валюте можно. Некоторым банкам по-прежнему интересно это направление.


        «Стоимость привлечения средств в иностранной валюте ниже, чем в рублях РФ, что делает выдачу валютных ипотечных займов более доходной для кредитной организации. В данном случае оптимальное соотношение валютных и рублевых кредитов в ипотечном портфеле каждого банка зависит от выбранной им кредитной политики, а именно: соотношения требуемого уровня доходности и рисков по портфелю ипотечных кредитов», – комментирует Андрей Степаненко (Райффайзенбанк).


        «Большинство банков предлагают ипотеку в иностранной валюте. Это связано с тем, что банки привлекают денежные средства на валютные вклады, которые необходимо размещать в виде выдачи населению кредитов в валюте», – отмечает Георгий Тер-Аристокесянц.


        Антон Павлов (Абсолют Банк) придерживается несколько иного мнения. «Опыт предыдущих лет показывает, насколько ощутимы могут быть финансовые потери для клиентов, оформивших ипотеку в иностранной валюте из-за нестабильности рынка, – говорит он. – У нас сформировалась четкое понимание того, что валютная ипотека неоправданно рискованна для заемщика и недостаточно привлекательна для банка».


        Станет ли «валютный» продукт вновь востребованным? Вероятно, им станут пользоваться только самые отважные заемщики. Ведь, подчеркивает Антон Павлов, «на срок ипотеки (а это 10–20 лет) ни один эксперт не сумеет точно и достоверно спрогнозировать колебания курсов валют. На сегодняшний день у экспертов нет понимания, что будет с ценой на нефть и, как следствие, с курсом рубля, поэтому валютная ипотека остается весьма рискованным банковским продуктом».


        Софья Ручко , Ipocredit.Ru

        Понравились апартаменты или возникли вопросы?

        Заполните форму и мы свяжемся с Вами в ближайшее время.