Искусство побеждать: Ипотека как двигатель продаж // Ведомости

        Ипотека в России переживает очередной бум. Хотя ее объемы по-прежнему занимают ничтожно малую часть ВВП, дискуссии о развитии кредитования на рынке жилья становятся все жарче.


        Что нужно сделать, чтобы ипотека приносила доход банкам, стимулировала продажи у застройщиков и помогала заемщикам решать квартирный вопрос, обсуждали участники круглого стола «Ведомости-недвижимость».


        Ставка не важна


        Дмитрий Шапочкин, вице-президент «Банка Жилфинанс», вступился за банки — по его словам, их сделали ответственными за то, что жилье недоступно. А виновата общая экономическая ситуация, считает Шапочкин. И куда большую роль играет стоимость недвижимости и уровень доходов населения. «Для того чтобы среднестатистический горожанин [в России] мог себе позволить покупку жилья по ипотеке, ставка должна быть 5% годовых», — подсчитал банкир. Но, привлекая деньги населения на депозиты под 10-11% годовых, они не могут выдавать кредиты дешевле 14%.


        Андрей Шелковый, исполнительный директор по жилищному финансированию АИЖК, заявил, что сейчас ситуация с ликвидностью у банков, по сравнению с III-IV кварталом 2011 г. несколько улучшилась. Агентство, по его словам, обеспечивает ликвидность банковской системы с точки зрения рефинансирования кредитов, но оно также привлекает ресурсы с рынка, а не получает деньги из бюджета. «Деньги для нас тоже краткосрочные и возвратные, их стоимость сейчас в районе 8-8,25% [годовых] в рублях (благодаря госгарантиям), это те средства, на которые мы и фондируем ипотеку», — объяснил он. В 2011 г. АИЖК снизило ставки и ввело вычеты для ряда социальных групп, особенно для кредитования покупки квартир в новостройках экономкласса, и пока не планирует эти ставки повышать, пообещал Шелковый.


        На цены, по его мнению, в первую очередь влияют расходы застройщиков на инфраструктуру. По программе АИЖК по стимулированию жилищного строительства финансируется почти 70 проектов по всей стране, и наибольшая доля расходов в себестоимости относится именно к подключению к инженерным сетям и т.п.


        Иван Анисимов, зампредседателя правления «Абсолют банка», раскритиковал посыл «стало дорогим фондирование, и банки ужесточили требования к заемщикам». Он заверил собравшихся, что кредитная политика «Абсолют банка» «никаким образом со стоимостью фондирования не связана». Хотя окончательная ставка по ипотеке, конечно, включает и стоимость риска. «Наша основная задача — получение прибыли, работать себе в убыток мы можем, только хорошо понимая, зачем это делаем. Если мы делаем акцию «все за полцены», то, наверное, преследуем какую-то другую цель»,- поделился банкир. В мире, по его словам, ипотека рассматривается не как источник получения больших доходов банками, но как средство получения долгосрочного клиента для последующей работы с ним: «Ипотечное кредитование по низким ставкам возможно только с этой точки зрения».


        Новостройки в помощь


        Вадим Пахаленко, директор департамента по работе с финансовыми институтами «Дельтакредита», подсчитал, что доля ипотеки на рынке городских новостроек в общем объеме выданных кредитов год от года растет: в 2009 г. она составила всего 3%, в 2010 г. — 9,5%, в 2011 г. — 24%, а в 2012 г., по прогнозам, будет 35%. У «НДВ-недвижимости» по ипотеке продается до 80% новостроек», — рассказал Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании.


        В проекте «Сити XXI век» в Люберцах Среднерусский банк Сбербанка России стал кредитовать покупателей на старте продаж по программе «Десятка», вспоминает Сергей Лядов, пресс-секретарь компании: «Стояли очереди как местных жителей, так и москвичей». Высокий спрос дал возможности застройщику за полгода поднять цены на 30-40%.


        «Ипотека в продажах играет колоссальную роль, и банки, готовые входить в проект на начальной стадии готовности, собирают тот пул клиентов, на который (из-за отсутствия квартир) не успевают другие банки»,- считает Алена Анцышкина, руководитель отдела ипотеки и субсидий компании «Мортон». По ее словам, совместные программы девелоперов и банков важны, «так как увеличивают кредит доверия у потребителя». В 2011 г., после «оттаивания» банковских программ, у «Мортона» доля ипотечных продаж выросла минимум в 4 раза. Правда, в конце 2011 г. банки увеличили ставки на 0,3-0,7%. «Это не особенно отразилось на поведении заемщиков. За первые два месяца 2012 г. произошло даже небольшое увеличение спроса на ипотечные продукты», — добавляет Анцышкина.


        «У нас очереди на сделки [в Подмосковье], на неделю вперед клиентов расписываем, как у врача, такого не было никогда»,- подтверждает Светлана Крошкина, зампредседателя правления Инвестторгбанка. Впрочем, она предупредила застройщиков, что пора забыть о программах под 8 или 10% годовых в рублях: «Банкам сейчас приходится рассчитывать только на средства вкладчиков, а они стоят около 10%, плюс накладные расходы на вклады, операционные расходы, еще плата за страхование и т.д. Давайте смотреть правде в глаза: дешевых кредитов не ожидается». Банк может пойти навстречу девелоперу и дать его покупателям преференции по ставкам разве что в проектах, которые сам же кредитует и может нивелировать риски, договорившись с застройщиком, что тот компенсирует снижение ставки повышением цены 1 кв. м.


        «Я бы не сказала, что застройщики дарят клиентов банку и банки должны быть счастливы. Ни один из банков, выдающих ипотеку, не знает, сколько будут средства стоить через несколько лет. И если в 2013-2014 гг. они будут дорожать, то ипотека будет убыточна», — заявила Крошкина.


        «Ни банки, ни застройщики друг без друга успеха не добьются», — категорична Екатерина Симонова, заместитель первого вице-президента ФСК «Лидер». В компании объем кредитования новостроек достаточно велик не в последнюю очередь благодаря тому, что удается договориться об особых условиях для клиентов. «Лидер» добился отмены комиссий в ряде банков («ВТБ24», Промсвязьбанк и др.), а в проектах «Балашиха-сити» и «Новое Измайлово» компенсирует покупателям расходы на страховку. «Когда банк и застройщик понимают, что у них одна цель — привлечение клиента, увеличение спроса и продаж (у банка — ипотеки, у компании — квартир), тогда складывается взаимовыгодное сотрудничество — если не идеальное, то близкое к идеальному», — резюмировала Алена Анцышкина из «Мортона».


        Человеческий фактор


        Было бы неплохо, если бы застройщику на помощь пришли на ранней стадии и не только на условии проектного финансирования. А не тогда, когда проект готов и уже хорошо продается, считает Наталья Картавцева, заместитель гендиректора ОПИН по продажам.


        Роман Семчишин, коммерческий директор Tekta Group, возражает: есть банки, которые могут давать кредиты на новостройки «от забора». Его смущает другое. «Чем длиннее очереди в банке, чем больше объектов выходят на рынок и просят их аккредитовать, тем хуже качество работы банков, тем изощреннее их требования, тем сложнее найти человека, который за что-то будет отвечать — и девелоперу тоже», — сетует он. Арина Юрьева из компании «Жилищный капитал» согласилась с коллегой. Иногда банковским менеджерам «легче отказать [девелоперу], перестраховавшись, нежели найти удобное для работы обеих сторон решение», — говорит она.


        Кредиты за городом


        Компания «Гуд вуд» нашла банк («Кредит Европа банк»), который выдает кредиты под 16,5% годовых в рублях на строящиеся дома, соглашаясь принять от застройщика компенсацию по ставке: при рассрочке на срок до года полностью, при длинных сроках — до 8%, рассказал представитель компании Олег Бутько. «Что-то мне подсказывает, что реальная ставка там будет 20-25%», — прокомментировал Иван Анисимов из «Абсолют банка», согласившись тем не менее, что есть банки, у которых «риск-аппетит» настолько велик, что они идут в малоэтажную застройку.


        У Росбанка есть продукт «Загородная недвижимость»: это кредит на покупку земли и жилого дома под 13-14%, хотя, по словам Ольги Докучаевой, замначальника управления розничных кредитных продуктов банка, «риски существенно выше». У АИЖК сейчас около 70 загородных проектов проходят аккредитацию, их отобрали из гораздо большего количества заявок, рассказал Андрей Шелковый. Причина отсева — несоответствие проектов действующему законодательству. Шелковый не устает приводить пример, когда уже заселенный шикарный коттеджный поселок по документам проходил как пасека. Поэтому банки и называют этот сегмент более рисковым и дают деньги «либо через потребкредиты со ставкой, которая покрывает риски, либо на условии каких-то дополнительных обеспечений, вроде имеющегося жилья или золотых слитков», — объяснил эксперт.


        Валерий Казейкин, вице-президент НАМИКС, возражает: малоэтажный сегмент не так уж рискован для банков, вероятность дефолтов со стороны заемщика там минимальна.


        В «Миэль-новостройках», подыскивая партнера на ипотеку в «Новом Ступине», столкнулись с тем, что «мало кто мог предложить кредитование малоэтажного жилья»,- говорит Кристина Хмель, директор департамента ипотеки «Миэля». Ситуация осложнялась тем, что застройщик MR Group вел продажи по предварительным договорам, это смущало и риэлторов, и банки, призналась Хмель. Сейчас недвижимость продается по договору купли-продажи земли и договору подряда на строительство дома. Это позволило расширить круг банков-партнеров: в него вошли Локо-банк (оператор АИЖК) и «Возрождение», которое дает ставку на дома в 12,5-12,7%.


        Кредитование малоэтажных проектов тормозит и осознание банками низкой ликвидности загородной недвижимости, добавил Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК МИЦ. «Кризис 2008г. показал, насколько сложно реализуются такие объекты», — напоминает он.


        Приложение «Недвижимость. Стены бизнеса»

        Понравились апартаменты или возникли вопросы?

        Заполните форму и мы свяжемся с Вами в ближайшее время.