Телеканал Дождь, программа «Здесь и сейчас»: Доступна ли сейчас ипотека?

Руководитель аналитического центра АИЖК Михаил Гольдберг и главный редактор РБК Деньги Павел Миледин обсудили результаты исследования о доступности ипотеки по стране.

ВЕДУЩИЙ: После пламенного призыва Владимира Путина и Германа Грефа к россиянам брать ипотеку поскорее, потому что между ценами на недвижимость и процентами по ипотеке максимально благоприятное соотношение, экономисты решили разобраться в действительном положении дел, насколько эта ипотека доступна.

ВЕДУЩАЯ: РБК сегодня приводит результаты скрупулезного исследования из 83 регионов, по которым были доступны данные. Лишь 12 могут позволить себе, учитывая уровень зарплат, взять ипотеку, чтобы ежемесячные выплаты не превышали критических 30% ежемесячных доходов. Как видно вот из этой карты, самая доступная ипотека — в нефтегазовых регионах. А в самой населенной европейской части России сплошь оттенки красного. То есть, бюджета семьи из 2 человек не хватает для обслуживания кредита на новостройку. Детали исследования представит наша коллега Ольга Попова.

КОР: Ипотека стала предметом обсуждения на самом высоком уровне. В мае на госсовете президент Владимир Путин поручил искать пути снижения ставки. Но уже в августе на встрече с главой «Сбербанка» Германом Грефом президент отметил, что лучше всего брать ипотеку сейчас, не дожидаясь снижения ставок.

Владимир ПУТИН, президент РФ: Под сколько сейчас, под 12 процентов?

Герман ГРЕФ, глава «Сбербанка»: Да.

Владимир ПУТИН, президент РФ: И лучше не ждать 11, потому что все-таки инфляционные процессы развиваются и так далее, поэтому кто хочет и готов, это лучше делать сейчас.

КОР: Издание РБК провело исследование, насколько россиянам доступна ипотека. Выяснилось, что из 83 регионов только в 12 жители получают достаточно, чтобы взять ипотеку на так называемую вторичку. Безболезненно купить в ипотеку квартиру в новостройке могут в 23 регионах. В первую очередь речь идет о жителях тех областей, где ведется добыча нефти и газа. Зарплаты там больше, а цены на жилье средние. Сложнее всего выплачивать ипотеку, вы удивитесь, москвичам. Под доступностью подразумевается условие, что в течение 15 лет покупатели квартиры отдают на ипотеку не больше 30% своих доходов. Эту цифру называют приемлемой эксперты в сфере недвижимости. Однако, сами банки думают иначе. Если вбить данные в онлайн-калькуляторы по ипотеке, выяснится, что крупные банки охотно готовы дать кредит, даже если на его выплату будет уходить 60% дохода семьи. Они не считают эту ситуацию рискованной. Главный экономист «Сбербанка» подтвердил РБК эту информацию. Логика простая. Если семья получает к примеру, в Москве 140 тысяч рублей, а согласно последней статистике, это средняя зарплата двух москвичей, то она может выплачивать 80 тысяч на ипотеку и жить на 60 тысяч в месяц. И не факт, что такой семье будет труднее, чем людям, берущим ипотеку в провинции. Доступность ипотеки можно оценить и просто динамикой спроса. Примечательно, что сами банки и некоторые регионы говорят о росте выдачи кредитов в полтора раза. Между тем, несмотря на рост зарплат россиян и снижение цен на недвижимость и ставки по ипотеке, согласно данным «Центробанка», объем кредитов на ипотеку вырос всего на 3% в то время, как объем просроченных ипотечных кредитов увеличился на треть. Эти цифры показывают, что снижение ставки на пол процентных пункта при том, что приходится платить все равно порядка 13% годовых, не вызывает особенного восторга у россиян. Для подавляющего большинства покупка своего жилья остается слишком дорогим удовольствием и люди не имеют возможности расплатиться даже в течение 15 лет.

ВЕДУЩИЙ: Так брать или не брать? Спросим об этом Павла Миледин главного редактора «РБК Деньги», который, собственно, был идеологом этого исследования, и Михаила Гольдберга, руководителя аналитического центра «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Я заметила, что Павел, пока шел сюжет, уже был готов просто кинуться и прокомментировать тот факт, что банки дают так охотно деньги тем, для кого на самом деле выплата этой ипотеки будет больше 60% дохода. То есть, вообще-то это удушающая ипотека.

Павел МИЛЕДИН, главный редактор «РБК Деньги»: Ну, для банков же главное, чтобы были платежи. Они, в общем, пытаются оценивать риски заемщиков, но да, действительно, они могут выдать и больше 30%. Вот ключевой момент в этом нашем исследовании, эти 30%, да, дохода, который нужно платить, можно платить по ипотеке, это исследование аналитического центра «Демоскоп», который делал его по заказу Минфина и 30% является тем уровнем, после которого граждане оказываются в числе закредитованых.

ВЕДУЩИЙ: То есть, вот потребительский бум с середины 2000-х привет к тому, что не осталось тех людей — вот недавно у нас был эфир, посвященный 25-летию путча — не осталось тех людей, которые могли купить «Жигули», а потом год, прошу прощения, вместо мяса варить вымя. Да, год, или два, или три, чтобы выжить. То есть, теперь такого вот, взять квартиру и выживать, такой дилеммы в сознании людей нет. То есть, они хотят взять квартиру и жить в ней, а не выживать?

Павел МИЛЕДИН, главный редактор «РБК Деньги»: Ну, собственно, я как пользователь сам кредита, могу сказать, что интуитивно правило 30%, он действительно работает, потому что когда ты влезаешь во всю эту историю с ипотечным кредитом, ты одновременно еще пытаешься уровень жизни сохранить, да, оставить…

ВЕДУЩАЯ: Сократить, мне кажется, правильная оговорка была, потому что как только ты берешь кредит, ты себе немножко сокращаешь уровень жизни.

Павел МИЛЕДИН, главный редактор «РБК Деньги»: Вот, и собственно, больше довольно сложно. И, в общем, здесь я полностью разделяю мнение этого исследования «Демоскопа» по 30%.

ВЕДУЩИЙ: А что это за семья и что это за квартира? Мы же оперируем некими условными единицами, потому что до этого у нас был материал о какой-то очень обеспеченной семье.

ВЕДУЩАЯ: Ну, это давно было, это другой материал.

ВЕДУЩИЙ: Да, а вот вообще что это за модельная семья, что это за модельная квартира.

Павел МИЛЕДИН, главный редактор «РБК Деньги»: Все достаточно просто. Мы взяли средний доход по стране по данным «Росстата».

ВЕДУЩАЯ: Это какой?

Павел МИЛЕДИН, главный редактор «РБК Деньги»: Он по разным регионам разный.

ВЕДУЩАЯ: А, в смысле, в каждом регионе вы брали?

Павел МИЛЕДИН, главный редактор «РБК Деньги»: Да. И соответственно, посчитали семью условную из двух человек, посчитали стоимость квартиры, исходя из стоимости, опять же, квадратного метра по данным «Росстата», умножили на количество этих квадратных метров в каждом регионе и получили некий платеж. И из него уже вывели тот доход, который необходим и сравнили 2 этих…

ВЕДУЩИЙ: То есть, в Москве и в Питере, судя по тому, что они черные-черные и густо закрашены вот на этой карте, можно еще раз показать, ипотека вообще нереальна, правильно?

Павел МИЛЕДИН, главный редактор «РБК Деньги»: Цены слишком высокие, а доход, он как бы не сильно выше.

ВЕДУЩИЙ: Так, тогда спрашиваю у Михаила. Соответствует ли практика вот этому исследованию?

Михаил ГОЛЬДБЕРГ, руководитель аналитического центра АИЖК: Вы знаете, да, хотелось бы сравнить результат исследования с тем, что действительно происходит на рынке. Москва и Питер, Московская область — это те регионы, которые по исследованию оказались самыми недоступными, они являются лидерами по выдаче ипотечных кредитов. Более того, только в одной Москве за полгода, вот текущего года выдано около 85 млрд. рублей ипотечных кредитов. Это больше, чем во всех 10 регионах — лидеров рейтинга доступности.

ВЕДУЩИЙ: А вы располагаете данными, сколько процентов от зарплаты суммарной на домохозяйстве это составляет?

Михаил ГОЛЬДБЕРГ, руководитель аналитического центра АИЖК: Порядка… Если взять тот же пример, что и берут коллеги, то есть, средняя зарплата 70 тыс. на человека в Москве. Какую квартиру можно купить? Это квартира на первичном рынке, средней площадью где-то 54-55 квадратных метров. Такая квартира будет стоить около 8 млн. рублей. Кредит будет порядка 6 млн. рублей на такую квартиру с учетом первого взноса, 20-30%. Ипотечный платеж составит порядка 65 тысяч рублей. Поэтому хочу сказать, что мы в расчете брали ставки по субсидированным кредитам на приобретение жилья в новостройках. Мы уже обменялись мнениями в кулуарах с коллегой, они допустили небольшую методологическую ошибку и взяли немножко более высокие ставки в своем исследовании.

ВЕДУЩИЙ: Ну вот 14-15, правильно я понимаю?

Михаил ГОЛЬДБЕРГ, руководитель аналитического центра АИЖК: Нет, 14-15, таких ставок на данный момент нет.

ВЕДУЩАЯ: А сейчас какие ставки?

Павел МИЛЕДИН, главный редактор «РБК Деньги»: Это средняя оценка Frank Research Group, можно сказать, наверное, назвать ее…

Михаил ГОЛЬДБЕРГ, руководитель аналитического центра АИЖК: Средние ставки на первичном рынке сейчас составляют порядка 11,5%.

ВЕДУЩАЯ: Но не будем забывать, что Михаил ипотечный брокер.

Михаил ГОЛЬДБЕРГ, руководитель аналитического центра АИЖК: Нет, я ни в коем случае не ипотечный брокер.

ВЕДУЩИЙ: А скажите пожалуйста, вот смотрите, получается, один член семьи работает целиком на ипотеку, другой член семьи работает за двоих, прокормиться, там, и так далее. Вдруг появляется ребенок, система сразу рушится и люди сразу становятся закредитованными. Правильно я понимаю, что вот эти 50%, которые мы сейчас вычислили, это на границе закредитованности. Что угодно случается: путешествие, операция платная, необходимость покупать лекарства, болезнь кого-то из родственников, система при 50% неустойчива крайне, рушится моментально, лишних денег вообще нет ни копейки.

Михаил ГОЛЬДБЕРГ, руководитель аналитического центра АИЖК: Ну вы знаете, когда люди принимают решение о том, чтобы купить квартиру — это достаточно серьезное, ответственное решение. Мы всегда рекомендуем иметь небольшой запас. То есть, это 3-6 ипотечных платежей, которые нужно иметь на случай непредвиденных расходов.

ВЕДУЩИЙ: Все-таки 14-15%, такая ставка существует?

Михаил ГОЛЬДБЕРГ, руководитель аналитического центра АИЖК: Нет, 14-15%, сейчас ставки такой не существует.

ВЕДУЩИЙ: На апартаменты?

Михаил ГОЛЬДБЕРГ, руководитель аналитического центра АИЖК: Ну, возможно на апартаменты. На первичном рынке сейчас ставки составляют 11,5%.

ВЕДУЩИЙ: Первичный рынок — это бетон, это переделка за строителей…

ВЕДУЩАЯ: И еще столько же, сколько вы потратили на квартиру, надо потратить на ремонт.

Михаил ГОЛЬДБЕРГ, руководитель аналитического центра АИЖК: Вы знаете, сейчас очень много квартир сдаются с первичной отделкой вполне нормального качества.

ВЕДУЩАЯ: Хорошо. Объясните, вот какое количество людей не способны после того, как они взяли ипотеку, справиться с выплатой? Такая же статистика есть? Расскажите вот, что вам об этом полностью известно. Вот какое количество людей оказываются должниками, погрязают в долгах и плохо заканчивают, благодаря ипотеке?

Михаил ГОЛЬДБЕРГ, руководитель аналитического центра АИЖК: Ну, по практике, критичной считается та задолженность, по которой человек не платит более 90 дней. И сейчас по статистике ЦБ такая задолженность составляет всего 3% от общего объема накопленной ипотечной задолженности. Ситуация совершенно не критичная. Вот мы сравнивали с зарубежным опытом, со странами, где ипотека уже гораздо дольше, чем у нас существует и…

ВЕДУЩАЯ: Проценты бывают. Вот я помню, что несколько лет назад в Голландии был процент типа 3%.

Михаил ГОЛЬДБЕРГ, руководитель аналитического центра АИЖК: Сейчас про это могу тоже прокомментировать. Но ситуация совершенно не угрожающая с просроченными платежами. А когда мы говорим, что там в Европе или в Америке ставки ниже, но там ниже уровень ставок по всей финансовой системе. То есть, когда мы хотим взять ипотеку под 4%, мы должны быть готовыми и положить их в банк под 2%, как это там.

ВЕДУЩИЙ: Да. Павел, кажется, не согласен, да?

Павел МИЛЕДИН, главный редактор «РБК Деньги»: Нет, я просто хотел добавить чуть-чуть. Мы по сути использовали абсолютно те же данные, вот у АИЖК есть похожее же исследование и завтра на РБК выйдет соответствующая колонка. Смысл в том, что мы просто по-разному, видимо, оценивали закредитованность. Вот в исследовании АИЖК это допустимый уровень 50%, как я понимаю, да? Мы же исходили из того, что семья может платить 50% или откладывать 50%. Вот эта разница, я так понимаю, ключевая между двумя позициями.

ВЕДУЩАЯ: … откладывать на… Или отдавать банку, или откладывать.

Павел МИЛЕДИН, главный редактор «РБК Деньги»: И отдавать банку, да, 50 или 30.

ВЕДУЩИЙ: Но при этом вы согласны со мной, что это очень рискованная ситуация, потому что всякое может случиться, не знаю, человек сломал ногу и все, и эта система рушится.

Павел МИЛЕДИН, главный редактор «РБК Деньги»: С вами я согласен. Не знаю, как оппонент.

ВЕДУЩАЯ: Мне просто уже, например, захотелось оценить мою вот… насколько я вообще способна была бы и насколько вы бы меня оценили рискованным клиентом в случае ипотеки.

Михаил ГОЛЬДБЕРГ, руководитель аналитического центра АИЖК: Вы знаете, 30%, которые говорят коллеги, это средний показатель по стране. Когда мы берем среднюю зарплату, она меньше, чем московская, естественно, для таких семей 30% — это более комфортно, чем 50%. Но когда мы берем регионы с высоким уровнем дохода, например, Москву, то чем больше уровень дохода, тем больше возможности у людей выплачивать больше процент от этого высокого дохода. То есть, если у тебя зарплата на семью 150 тысяч, ты можешь совершенно спокойно жить на 70 и 60 платить в ипотеку.

ВЕДУЩАЯ: Если у тебя зарплата на семью 150 тысяч, но ты работаешь один, потому что, допустим, твой супруг не работает, это же рискованная ситуация. Это значит, если, например, кто-то тот единственный работающий супруг остается без зарплаты, то доход мгновенно становится нулевым. Поэтому вот эта эфемерная история про доход на семью, она…

Михаил ГОЛЬДБЕРГ, руководитель аналитического центра АИЖК: Ну во-первых, это совершенно на эфемерная история, это реальные совершенно данные. Во-вторых, что хочу сказать… Как вам объяснить? Вот рассмотрим вообще статистику по ипотеке. Средний размер кредита у нас по стране меньше 2 млн. рублей. Выплаты по такому кредиту 20 тысяч рублей. Это абсолютно доступно в большинстве регионов.

ВЕДУЩАЯ: Ну, как сказать. Сейчас, мне кажется, не все зрители с вами согласятся, но в общем…

Михаил ГОЛЬДБЕРГ, руководитель аналитического центра АИЖК: Ну, средняя зарплата по стране у нас 35 тысяч.

ВЕДУЩАЯ: Это зарплата 35, отдавать 20 на ипотеку — это самоубийство.

Михаил ГОЛЬДБЕРГ, руководитель аналитического центра АИЖК: Почему? Доход домохозяйства у нас 2 зарплаты.

ВЕДУЩИЙ: Были семьи, которые готовы были питаться субпродуктами, но ездить на «Жигулях». У каждого человека своя оценка.

ВЕДУЩАЯ: 15 лет.

ВЕДУЩИЙ: 15 лет, да. Поэтому мы, в общем, благодаря Павлу Миледину и Михаилу Гольдбергу установили некие такие контрольные цифры, на которые каждый может ориентироваться и понимать, стоит ему брать ипотеку или нет и к чему готовиться. Вот эти цифры по регионам и вот эти проценты от зарплаты, это видимо, те контрольные цифры, которые каждый может для себя применить и понять, потянет он новое жилье, может быть, не такое роскошное, как на Пироговском водохранилище, или все-таки не потянет.