Жилье через ПИФ // КоммерсантЪ

На рынке появилась пилотная альтернатива ипотеке


В РФ появился новый продукт для желающих приобрести жилье в рассрочку. Новый проект «Тринфико Пропети Менеджмент», Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и НПФ «Благосостояние», использующий продажи через паевой инвестфонд (ПИФ), может составить конкуренцию классической ипотеке. Участники рынка считают, что ему будет сложно конкурировать с крупными банками, использующими гибкие условия кредитования.


Вчера управляющая компания «Тринфико Пропети Менеджмент» завершила формирование закрытого ПИФа недвижимости «Доступное жилье в рассрочку» в рамках совместного проекта с АИЖК. Об этом «Ъ» рассказал управляющий партнер ИГ «Тринфико» Виталий Баланович. В проекте планируется участие и НПФ «Благосостояние». «Мы рассматриваем возможность инвестирования средств в проект АИЖК уже в этом году»,— говорит исполнительный директор «Благосостояния» Юрий Новожилов. Начальный объем инвестиций составил 350 млн руб., их предоставило АИЖК. Средства фонда планируется инвестировать в готовое жилье экономкласса в Московской области, Екатеринбурге и Новосибирске. Сервисной компанией и оператором жилья является Межрегиональная жилищная корпорация (МрЖК).


Отличие проекта от существовавших фондов недвижимости в том, что его участники собираются реализовать схему покупки жилья для последующей продажи его в рассрочку физлицам, тем самым создав альтернативу ипотечному кредитованию. Гражданин, желающий приобрести жилье, выбирает квартиру и заключает с сервисной компанией договор купли-продажи с отсрочкой до 15 лет, это время будущий владелец квартиры может в ней жить, заключив договор аренды (сама квартира выкупается в собственность паевого фонда). Оплата ведется ежемесячными равными платежами в течение всего срока рассрочки. При этом месячный платеж разделен на две части: одна часть идет в счет арендной платы, вторая — в счет выкупа квартиры. В случае расторжения договора клиенту будет возвращена выкупная часть взносов, в случае исполнения — квартира перейдет в собственность арендатора.


«По предварительным оценкам, ипотека обойдется на 5-10% дешевле, чем «аренда с выкупом»»,— отмечает гендиректор МрЖК Андрей Лямин-Бородин. Плюсами нового проекта для граждан его организаторы называют отсутствие первоначального взноса и проверку потенциальных клиентов в течение недели.


В других управляющих компаниях пока сдержанно относятся к новому проекту. По словам гендиректора «Велес Траст» Екатерины Черных, участникам проекта придется жестко конкурировать с банками, у которых ставки по ипотеке составляют 12-14% годовых. В этих условиях даже отсутствие первоначального взноса не всегда является решающим аргументом. По словам руководителя дирекции по работе с финансовыми институтами «Альфа-Капитала» Николая Антипова, в случае реализации квартир через сдачу в аренду (рассрочку оплаты) основным риском является отсутствие «достаточного количества потенциальных арендаторов, желающих приобрести жилье на таких условиях». Кроме того, возникает проблема с неплательщиками. Представители управляющих компаний отмечают и необходимость гарантирования для арендатора получения жилья в собственность. В течение текущего года АИЖК совместно с управляющей компанией планирует привлечь в проект новых институциональных инвесторов и довести объем инвестиций фонда до 1 млрд руб. Доходность проекта в «Тринфико» оценивают в 9-10% годовых.


Виталий Ъ-Гайдаев, Дмитрий Ъ-Ладыгин